ស្វែងយល់អំពីការឆបោកនៅក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យនៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជា

16 ខែ កុម្ភៈ ឆ្នាំ 2017, 12:35

ទោះបីជាកម្ពុជាមានកំណើនវិស័យអចលនទ្រព្យយ៉ាងខ្លាំងក៏ដោយ ប៉ុន្តែនៅតែមានអ្នកអភិវឌ្ឍន៍មួយចំនួនបានកេងបន្លំក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យជាមួយការផ្តល់នូវរាល់ព័ត៌មានដែលមិនមានភាពច្បាស់លាស់ដើម្បីទទួលបានផលចំណេញក្នុងរយៈពេលខ្លី។ ដោយសារតែមានភាពធូរលុងនៃបទបញ្ញត្តិក៏ដូចជាស្តង់ដារអាជីវកម្មក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យមានភាពច្របូកច្របល់ ដែលធ្វើឲ្យអ្នកទិញមិនបានដឹងថាពួកគេកំពុងត្រូវបានគេបោកប្រាស់ វាយឺតពេលទៅហើយនៅពេលដែលពួកគេបានដឹងថាខ្លួនកំពុងត្រូវបានគេបោកប្រាស់ ហើយប្រសិនបើអ្នកមិនមានការប្រុងប្រយ័ត្នចំពោះការបោកប្រាស់ជាមួយការទទួលព័ត៌មានមិនពិតទាំងនោះវាអាចធ្វើឱ្យអ្នកខាតបង់ហិរញ្ញវត្ថុដោយឥតប្រយោជន៍។ 

នេះគឺជាលក្ខណៈនៃការឆបោកមួយចំនួននៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ ដែល​ Realestate.com.kh នឹងបង្ហាញជូន។ សូមចងចាំនូវរាល់ការឆបោកទាំងនេះនៅពេលដែលលោកអ្នកស្វែងរកអចលនទ្រព្យពីអ្នកលក់ឯកជន និងភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជា!

មានប្លង់កម្មសិទ្ធិចំនួនពីរ៖ 

ការកាន់កាប់អចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជាអាចមានជាប្លង់រឹង និងប្លង់ទន់ អចលនទ្រព្យខ្លះអាចមានទាំងពីរ។ ការឆបោកនេះពាក់ព័ន្ធទៅនឹងម្ចាស់ដែលលក់ផ្ទះទៅឲ្យអ្នកទិញពីរនាក់។ អ្នកទិញម្នាក់ទទួលបានប្លង់រឹងហើយម្នាក់ទៀតទទួលបានប្លង់ទន់។​ អ្នកទិញដែលទទួលបានប្លង់ទន់នឹងត្រូវបាត់បង់លំនៅដ្ឋាននោះដោយសារតែប្លង់ទន់គឺបានទទួលស្គាល់ត្រឹមតែពីអាជ្ញាធរមូលដ្ឋានប៉ុណ្ណោះ រីឯប្លង់រឹងវិញគឺទទួលស្គាល់ពីថ្នាក់ជាតិ។ មានករណីនៃការចេញប្លង់ច្រើនលើកម្មសិទ្ធិតែមួយ ​ឬការថតចម្លង ហើយអ្នកលក់បានលក់នូវអចលនទ្រព្យដដែលទៅឲ្យមនុស្សជាច្រើន។ ករណីមួយទៀតដែលអ្នកទិញត្រូវបានគេឆបោក ​ដោយមានការផ្តល់នូវប្លង់រឹងដូចគ្នាប៉ុន្តែករណីបែបនេះក៏មិនសូវកើតមានដែរ។

អ្នកអាចជៀសវាងសេណារីយ៉ូនេះដោយធ្វើការស៊ើបអង្កេតជាមួយក្រសួងរៀបចំដែនដីនគរូបនីយកម្មនិងសំណង់ និងការិយាល័យសុរិយោដី​ក្នុងតំបន់ផ្ទាល់។ ត្រូវយកច្បាប់ចម្លងនៃប្លង់កម្មសិទ្ធិពីអ្នកលក់ និងត្រួតពិនិត្យជាមួយនឹងកំណត់ត្រាជាផ្លូវការ។

ការប្រុងប្រយ័ត្នមួយផ្សេងទៀតគឺការពិនិត្យមើលថាតើអ្នកជិតខាងមានប្លង់រឹងឬក៏អត់។ ប្រសិនបើពួកគេមាននោះគឺមានន័យថារដ្ឋាភិបាលបានចេញប្លង់រឹងជូនដល់តំបន់នោះរួចទៅហើយ។ យើងមិនណែនាំឲ្យអ្នកទិញអចលនទ្រព្យមួយដែលមានប្លង់ទន់នៅក្នុងតំបន់ដែលអ្នកជិតខាងភាគច្រើនមានប្លង់រឹងនោះទេ។

វិវាទដីធ្លីលាក់កំបាំង៖

ការមានប្លង់ទន់ឬប្លង់រឹងគឺស្ទើរតែមិនពាក់ព័ន្ធនឹងការឆបោកនេះទេ។ ការបោកប្រាស់នេះមានន័យថាដីនោះជាប់ពាក់ព័ន្ធនឹងអចលនទ្រព្យដែលកំពុងមានវិវាទដីធ្លីជាដើម។ ការនិយាយជាមួយអ្នកជិតខាងជាធម្មតានឹងអាចបង្ហាញរាល់បញ្ហាទាំងអស់។ ប៉ុន្តែអ្នកគួរតែធ្វើការស្វែងរកប្លង់កាន់កាប់តាមរយៈក្រុមប្រឹក្សាឃុំសង្កាត់ ឬមន្រ្តីក្រសួងដែនដីដោយគ្រាន់តែចង់ដឹងថាដីនោះជាដីមានជម្លោះឫក៏អត់។ ភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យមួយដែលមានជំនាញវិជ្ជាជីវៈឬមេធាវីដែលមានបទពិសោធន៍ក្នុងការធ្វើការ នឹងធ្វើការងារនេះជំនួសអ្នក ។

ប្រយ័ត្នចំពោះប្រាក់កក់របស់អ្នក៖

ការឆបោកនេះគឺត្រូវបានធ្វើឡើងដោយម្ចាស់ក្លែងក្លាយ។  អ្នកទិញត្រូវបានស្នើរឲ្យបង់ប្រាក់កក់ដើម្បីធានាលើអចលនទ្រព្យ។ បន្ទាប់ពីទទួលបានប្រាក់កក់ អ្នកលក់ក្លែងក្លាយបានគេចខ្លួនបាត់។  អ្នកអាចជ្រើសយកជម្រើសនៃការផ្ញើប្រាក់កក់តាមរយៈភាគីទីបីដែលអាចទុកចិត្តបាន ឬដាក់ក្នុងគណនីធនាគារអន្តរការីរងចាំរហូតដល់អ្វីគ្រប់យ៉ាងត្រូវបានដោះស្រាយធ្វើបែបនេះគឺជាការការពារខ្លួនអ្នកពី​ការឆបោក។

ម្ចាស់ក្លែងក្លាយ៖

ការឆបោកនេះជាប់ពាក់ព័ន្ធនឹងនរណាម្នាក់ដែលតាំងខ្លួនជាម្ចាស់កម្មសិទ្ធិលើអចលនទ្រព្យមួយ។ អចលនទ្រព្យទាំងនេះគឺភាគច្រើនជាអចលនទ្រព្យនៅទំនេរ។ អ្វីដែលអ្នកអាចធ្វើបានគឺសាកសួរ ឬមាននរណាម្នាក់ទៅសួរអ្នកជិតខាង និងប្រធានភូមិអំពីអចលនទ្រព្យនោះ និងប្រវត្តិរបស់ម្ចាស់ដីនោះ។ បន្ទាប់មកពិនិត្យថាតើមានភាពខុសគ្នារវាងព័ត៌មានរបស់ពួកគេ និងព័ត៌មានរ​បស់អ្នកលក់យ៉ាងដូចម្តេច។ ជាថ្មីម្តងទៀតការត្រួតពិនិត្យលើប្លង់កម្មសិទ្ធិគឺមានសារៈសំខាន់ណាស់  ប្រសិនបើម្ចាស់ មិនអាចទទួលបានប្លង់កម្មសិទ្ធិ នោះគឺមានអ្វីមួយមិនប្រក្រតីជាមិនខាន។ ត្រូវទៅរកអាជ្ញាធរពាក់ព័ន្ធ និងស្វែងរកថាតើពួកគេគឺជាម្ចាស់ពិតប្រាកដ  ឬមិនមែន មុនពេលដែលអ្នកប្រគល់ប្រាក់ឲ្យពួកគេ។

ផ្ទះជួលរួចហើយ៖

មានករណីជាក់ស្តែងដែលបានកើតឡើងដែលបានបង់ប្រាក់ជួលរយៈពេលវែង។ ក្នុងករណីនៃការជួលបែបនេះគឺអាចត្រូវបានចុះបញ្ជីជាផ្នែកមួយដាច់ដោយឡែកពីដី។ វាអាចមានបន្ទប់ដាក់លក់ដែលប្រើប្រាស់ប្លង់ទន់នេះគឺជាស្ថានភាពស្មុគស្មាញ និងគួរប្រុងប្រយ័ត្នជាទីបំផុតការស្វែងរកប្លង់កម្មសិទ្ធិអាចបង្ហាញពីការពិតប្លង់រឹងគួរតែមានរាល់ព័ត៌មានលំអិតចាំបាច់ទាំងអស់។

អ្នកគួរតែស្វែងរកជំនួយពីអាជ្ញាធរមូលដ្ឋាន ប្រសិនបើមានត្រឹមតែជាប្លង់ទន់។ ក្នុងការត្រួតពិនិត្យដំបូង ត្រូវចំណាំថាតើមានបន្ទប់នៅក្នុងផ្ទះ ដែលអ្នកលក់ពុំអាចបើកឲ្យមើលបានដែរឬទេ។ ប្រសិនបើពួកគេមានបំណងចង់លក់ផ្ទះពួកគេត្រូវតែមានឆន្ទៈក្នុងការបើកទ្វា ឬមានកូនសោរបើក បន្ទប់នោះមិន ខាន។

ការខូចខាតមិនអាចមើលឃើញ៖ 

មូលហេតុមួយដែលគេលក់អចលនទ្រព្យរបស់ពួកគេក្នុងតម្លៃទាបគឺដោយសារតែមានការខូចខាតដែលអ្នកនឹងមិនអាចមើលឃើញ។ ការខូចខាតមួយចំនួនពិតជាមិនអាចមើលឃើញរហូតដល់បន្ទាប់ពីអ្នកបានទិញ និងចាប់ផ្តើមផ្លាស់ប្តូរមករស់នៅទើបដឹងអំពីការខូចខាតទាំងនោះ។ ជាការណែនាំអ្នកគួរនាំអ្នកជំនាញមកជាមួយដើម្បីឲ្យជួយពិនិត្យមើលប្រព័ន្ធទឹក អគ្គិសនី និងភាពរឹងមាំនៃសំណង់នោះមុនពេលអ្នកទិញលំនៅដ្ឋានណាមួយ។

តំបន់មានទឹកជំនន់៖

“គ្មានទឹកជំនន់” គឺជាចំណុចដ៏ពិសេសមួយនៃអចលនទ្រព្យសម្រាប់លក់។ អ្នកលក់នឹងធ្វើការផ្សព្វផ្សាយថាតំបន់នោះគឺគ្មា​នទឹកជំនន់នោះទេបើទោះបីជាក្នុងតំបន់នោះមានទឹកជំនន់ក៏ដោយ។ ចំណុចនេះអាចបង្ករឲ្យមានគ្រោះមហន្តរាយនៅពេលដែលមានភ្លៀងធ្លាក់ច្រើននៅក្នុងតំបន់។ ចំណុចមួយដែលអ្នកអាចត្រួតពិនិត្យមើលថាតើតំបន់នេះមានទឹកជំនន់ឫក៏អត់ អ្នកអាចសាកសួរអ្នកក្នុងតំបន់​ ឫអ្នកជិតខាង កន្លែងនោះថាតើតំបន់នោះពិតជាមានទឹកជំនន់ ឬក៏អត់។

ឆបោកដោយឲ្យបង់ប្រាក់មុនគម្រោង៖

នៅពេលដែលអ្នកអភិវឌ្ឍន៍មិនពិតប្រាកដបានផ្សព្វផ្សាយគម្រោងថ្មី និងបានប្រមូលប្រាក់មុនដែលពួកគេនិយាយថាពួកគេនឹងប្រើប្រាស់ប្រាក់នេះសម្រាប់ការសាងសង់តែបន្ទាប់មកពួកគេស្រាប់តែគេចខ្លួនបាត់។ ករណីនេះអាចកើតមានចំពោះគម្រោងលំនៅដ្ឋានដែលជាប់ជាមួយដីគម្រោងបុរី គម្រោងដីឡូតិ៍ ឬក៏គម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ខុនដូមួយចំនួន។

ដើម្បីជៀសវាងរាល់បញ្ហាទាំងនេះ អ្នកអាចធ្វើការពិនិត្យឲ្យបានម៉ត់ចត់លើប្រវត្តិរបស់គម្រោងពីមុនៗ របស់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍។ អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ដែលទុកចិត្តបានជាធម្មតាបានបន្សល់ទុកកេរ្តិ៍ឈ្មោះល្អរួចទៅហើយ។ ចំណាំថានេះមិនមែនមានន័យថាអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ថ្មីគឺសុទ្ធតែជាអ្នកបោកប្រាស់ទាំងអស់នោះទេ។

អ្នកអាចព្យាយាមរកមើលអត្ថបទព័ត៌មានល្អៗដែលទាក់ទងនឹងគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ពីការផ្សាយព័ត៌មានធំៗ និងអាចទុកចិត្តបាន។ អត្ថបទភាគច្រើនបានបង្ហាញពីសមិទ្ធិផលកន្លងមករបស់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ថាតើគម្រោងត្រូវបានគេអនុម័តព្រមព្រៀងឲ្យសាងសង់ឬក៏អត់។ សូមកត់សម្គាល់ពីប្រព័ន្ធផ្សព្វផ្សាយដែលមានភាពត្រឹមត្រូវមិនគួរពឹងផ្អែកលើអ្វីតែម្ខាងៗទេដោយសារវាមិនអាចបង្ហាញពីភាពត្រឹមត្រូវទាំងស្រុងបានទេ។

អ្នកអាចផ្ទៀងផ្ទាត់ជាមួយក្រសួងពាក់ព័ន្ធផងដែរ ដូចជាក្រសួងរៀបចំដែនដីនគរូបនីយកម្ម និងសំណង់ថាតើមានការយល់ព្រមណាមួយនិងលិខិតបញ្ជាក់សម្រាប់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍។ ពួកគេត្រូវតែទទួលបានអាជ្ញាប័ណ្ណក្រុមហ៊ុនសម្រាប់ក្រុមហ៊ុនអភិវឌ្ឍន៍របស់ខ្លួន។ ពួកគេត្រូវតែមានប្លង់រឹងមេលើដីដែលពួកគេកំពុងអភិវឌ្ឍន៍ត្រូវមានអាជ្ញាប័ណ្ណសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍន៍រួមទាំងផែនការមេនៃការអភិវឌ្ឍពេញលេញចាប់តំាងពីការចាប់ផ្តើមរហូតដល់បញ្ចប់ហើយពួកគេត្រូវតែមានអាជ្ញាប័ណ្ណសាងសង់។ ប្រសិនបើការអភិវឌ្ឍន៍ នេះមិនបង្ហាញនូវឯកសារទាំងនេះច្បាស់លាស់អ្វីទេ នេះជាសញ្ញាមិនល្អសម្រាប់អ្នកទិញ។ ប្រសិន បើអ្នកមិនអាចទិញដោយទទួលបានប្លង់រឹង​ ឬប្លង់កាន់កាប់រួមគ្នាសម្រាប់យូនីតនៃអគារខ្ពស់ៗ នេះគឺជាសញ្ញានៃគ្រោះថ្នាក់មួយយ៉ាងច្បាស់លាស់។

ការឆបោកដោយការពន្លើស៖

ការឆបោកនេះទាក់ទងនឹងការប្រកាសទ្រព្យសម្បត្ដិដែលមានទំហំធំជាងការពិតហើយបន្ទាប់មកចាប់ផ្តើមលក់ចេញ។ អ្នកលក់អាចនិយាយថាផ្ទះរបស់ខ្លួនមានទំហំ ៦x១៦ម តាមការពិតទំហំត្រឹមតែ ៤x១០ ម ប៉ុណ្ណោះ។ ការទិញក្នុងលក្ខខណ្ឌនេះអាចធ្វើឲ្យផ្នែកមួយនៃផ្ទះរបស់អ្នកត្រូវបានវាយកម្ទេចចោលនៅថ្ងៃអនាគត។ ពេលខ្លះម្ចាស់ដឹងពីបញ្ហានេះហើយពេលខ្លះទៀតពួកគេមិនបានដឹងអំពីបញ្ហានោះទេ ដូច្នេះនេះគឺមិនមែនជាការបោកប្រាស់ដោយចេតនារហូតនោះទេ។

ការត្រួតពិនិត្យមើលប្លង់កាន់កាប់ជាមួយអាជ្ញាធរពាក់ព័ន្ធសម្រាប់ទំហំទាំងនេះនឹងបញ្ជាក់ពីស្ថានភាពច្បាស់លាស់នៃអចលនទ្រព្យ។ អចលនទ្រព្យដែលមានប្លង់រឹងប្រភេទ LMAP គឺមានព្រំដែនដែលបានកំណត់ និងប្រើប្រាស់ប្រព័ន្ធGPSក្នុងការត្រួតពិនិត្យ។ ទាំងនេះជាប្លង់ដែលមានសុវត្ថិភាពបំផុត ហើយកាត់បន្ថយការចំណាយ។  ទោះជាយ៉ាងណាការចំណាយបន្ថែមទៀតនឹងធានាថាអ្នកបានទិញអ្វីដែលអ្នកចង់ទិញ។

ការធ្វើការងារក្នុងពេលជាមួយគ្នា៖

ការឆបោកនេះគឺជាអង្គភាពពីរ ឬមនុស្សពីរនាក់ធ្វើការរួមគ្នាដើម្បីបង្កើនតម្លៃអចលនទ្រព្យមួយ។ មនុស្សម្នាក់ទិញដីដែលមិនទាន់មានការអភិវឌ្ឍន៍ និងមនុស្សទីពីរបានប្រកាសថានឹងមានការអភិវឌ្ឍន៍ក្បែរនោះ។ ការអភិវឌ្ឍន៍នេះជាធម្មតាមិនបានបញ្ជាក់ពីទីតាំងជាក់លាក់ណាមួយទេ។ អ្នកទីមួយបន្ទាប់មកក៏លក់ដីដែលមិនទាន់មានការអភិវឌ្ឍន៍នោះក្នុងតម្លៃខ្ពស់បន្ទាប់មកពួកគេទាំងពីរនាក់បានចែកប្រាក់ចំណេញគ្នាជាក់ស្តែងគ្មានអ្វីត្រូវបានសាងសង់ និងអភិវឌ្ឍន៍អ្វីឡើយ។

ការជៀសវាងពីបញ្ហានេះគឺមានភាពងាយស្រួលជាងការបោកប្រាស់ផ្សេងទៀតដោយសារការអភិវឌ្ឍន៍ធំៗត្រូវទាមទារការឯកភាពពីក្រសួងជាច្រើន និងត្រូវបានអនុវត្តន៍ដោយក្រុមហ៊ុនដែលមានបទពិសោធន៍ជោគជ័យ។  ជនបោកប្រាស់ជាធម្មតាពួកគេមិនមានការិយាល័យពិតប្រាកដណាមួយឡើយ។ និយាយដដែលៗពួកគេចាំបាច់ត្រូវតែមានបានអាជ្ញាប័ណ្ណក្រុមហ៊ុនសម្រាប់ក្រុមហ៊ុនអភិវឌ្ឍន៍របស់ខ្លួន។ ពួកគេត្រូវតែមានប្លង់រឹងមេលើដីដែលពួកគេកំពុងអភិវឌ្ឍន៍ត្រូវមានអាជ្ញាប័ណ្ណសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍន៍រួមទាំងផែនការមេនៃការអភិវឌ្ឍពេញលេញចាប់តាំងពីការចាប់ផ្តើមរហូតដល់បញ្ចប់ ហើយពួកគេត្រូវតែតែមានអាជ្ញាប័ណ្ណសាងសង់ផងដែរ។ ប្រសិនបើការអភិវឌ្ឍនេះមិនបង្ហាញនូវឯកសារទាំងនេះច្បាស់លាស់ទេវាជាសញ្ញាមិនល្អសម្រាប់អ្នកទិញនោះឡើយ។

មិនត្រូវអនុញ្ញាតឱ្យការបោកប្រាស់ទាំងនេះបន្លាចអ្នកនោះទេ អ្នកត្រូវយល់ដឹង ...

ការទិញអចលនទ្រព្យនៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជាអាចមានប្រយោជន៍ប្រសិនបើអ្នកធ្វើបានត្រឹមត្រូវ។ ភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យមួយដែលអាចជឿទុកចិត្តបានគឺជាភ្នាក់ងារដែលយល់ពីដំណើរការនៃប្រតិបត្តិការទីផ្សារ និងល្បិចកលនៅក្នុងទីផ្សារបានច្បាស់លាស់ ប៉ុន្តែទោះបីជាយ៉ាងណាភ្នាក់ងារមួយចំនួនមិនអាចធ្វើការងារមួយបានល្អបំផុតតាមការចង់បានរបស់អ្នកនោះទេ។ ប្រសិនបើអ្នកមានការព្រួយបារម្ភថាអ្នកកំពុងត្រូវបានគេបោកប្រាស់  សូមស្វែងរកដំបូន្មានផ្នែកច្បាប់មុនពេលដែលអ្នកសម្រេចចិត្តទិញ អចលនទ្រព្យមួយ!

ស្វែងរកភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យល្អបំផុត៖ សូមស្វែងរកភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យនៅទីនេះ!
borey-ads-580-x-90-khmer