最近几年间，柬埔寨房地产市场持续繁荣，新行情不断，层出不穷的新开发项目，涵盖各种物业类型，从适用型住房到高端度假屋，从服务式公寓单体住宅楼到大型综合社区，海量楼盘供买家遴选。

新开发的楼盘多数提供有弹性的分期付款计划，特别适合自住房屋的需求者，尽管您可能会担心将钱投入到还看不到、摸不着的楼花中。但最现实的是，相比购买现楼，买预售房或者说楼花，预算上的弹性和相对便宜的售价，使您的买房梦想更容易兑现。

此篇，柬埔寨房地产网Realestate.com.kh解析了购买预售房的关键节点，简明扼要地告诉您在制定买房大计之前，需要充分了解哪些信息，注意什么事项，如何作出明智的判断和决策。

柬埔寨的许多房地产法规是参照发达国家的而订定的。开发商卖房子先要预备3-5个月的时间，获取预售证。

财经部需审核以下文件：

*房产开发申请书

*商业部注册的公司执照及公司章程

*地方政府对公司地址及开发商地址的证明书

*首都办事处和国土规划及建设部的建筑批文及工程动工批文

*设计规划图*开发商的公司银行账户

*缴交建筑保证金（预估为建筑成本2%）

*当地保险公司对建筑工程保险的所有数据

*经律师鉴证的销售价格表、销售合约书

为什么可以考虑买预售房？

选择优

当新楼盘项目刚开盘预售，买家的选择是非常充裕的，尤其是内部认购阶段。买排屋的，有机会获得最佳位置的土块；买公寓的，可以更自由地选择最合意的单元。姗姗来迟的买家，他们选择的余地自然就有限得多。挑剔的买主和精明的投资客，他们大多目标明确、尺度清晰，因而行动更具备前瞻性，更积极主动地出击。

性价优

预售房的买家很可能会获得价格上的优惠，就算开发商没有明码打折，预售阶段的定价策略一般是以略低的报价吸引第一轮的买主。

现在开发商的促销手法很多，比如定金加倍抵首期、楼盘交收后包租回报、赠送整装家具、电器等等。而且，楼盘预售期的投入往往能预见高于平均水平的资本增幅。以上两种事实的普遍存在，令投资者和投机者的信心大增。

在首都金边，预售房的升值空间最高可看到30%。然而工程开工后，定价会随即调升，升值空间会压缩到5％到10％。可见买楼花的价值成长空间是计以数倍的。

当然，买预售房的分期付款时间跨度更长，大大缓解个人财务预算的压力。购买连地低层排屋，付款可能会分散10到18个月；共管式公寓，则最多可分散24个月。

涉外优

买预售房对于外国居民存在额外的诱因，迫使他们尽早购买。柬埔寨《外国所有权法》（2010年）允许外国公民购买数量占比有限的公寓：外国国民可享受永久业权，但前提是最多可购买70％的单位。在金边中央商务区，永久业权单位的涉外需求很高。由于需求量大，当您坐等建筑物完工时，可能外国国民可购买的额度比例已满，您就是手里握着大把的现钞也买不到一套一手单位了。

个性定制优

还有一个重点在于，购买预售房意味着买家可以掌控更多自定义的话语权，比如更改选购单元的平面图；购买相邻的公寓单元再作拆分或整合；以及在家居设备、配件等细节上作调整等等。可见，挑剔买家在此阶段入手，往往能获得个人最大的满意度。

‘买预售房’，在柬埔寨具体意味着什么？

柬埔寨的预售房/楼花，与房地产市场当中一种普遍方式一样，只是一块三通一平（水、电、道路）的土地和一份项目计划书/楼书。您签署的预售合同，指明了以特定的价格，购买未来建筑计划中建造的连地房屋或公寓住房单位。

具体过程

通常，在柬埔寨，楼盘处于预发布阶段就可以开始内部认购，也就是说，开发商可能仍在确认计划，接受环境影响评估，提交报建申请等过程中。即便是在这个早期阶段，他们也需要资金筹措到位才能推动项目的顺利进展。

可见，此时入手的买家需要等待整个建筑分期，明显比后期阶段进入的风险要大得多。因此，开发商通常会向早期购房者提供特别激励，除了降价促销，他们还会承诺租金回报、融资选择，早期定制方案及其他优惠措施。

何时交房？

买预售房确实需要耐心等待，有些摩天大楼或者大型商住综合项目涉及中长期整体规划，可能费时三年五年。当然，预售合同都应详细说明预期的完成日期，以及关于工期延误、逾期交付的具体约定。在柬埔寨，我们建议买家认真查看合同中对开发商履约的约束条款，是否明晰，有无疏漏，外国居民权益首先要采取自我保护。

买房还要找律师？

预售房比准现房或现房交易更为复杂，涉及更多的风险和变数。特别如果您是外国人，有很多制约买卖行为的法律和细节可能您并未没有意识到。

首先，您必须调查卖方的合法合规性，查看开发商的成功历史和本地经验是否有说服力。其次，看看合同有没有‘冷静期’，也就是拥有签署合同后改变主意并退出交易的合法权利。

在这段缓冲期内，开发商可能需要最后落实项目规划、设计定稿和报建等。这些前期的功课能结合律师的协助，是保护自己在最坏情况发生是减少负面影响的最佳方法。

关于买家验收房屋的约定，也最好参考一下律师的看法。因为通常建成的单元可能与前期的计划有出入，差异的理由是否客观合理，有无人为疏忽。通常未经您许可，对房屋建造的实质性更改是不允许的。律师可以根据同类典型和惯例，帮助您了解合理预期的范围。

另一件棘手的事情是承诺的租金回报（GRR），也应与您的律师讨论。它在柬埔寨的最近一两年内才出现，相对较新，因此尚未广为人知。一名称职的律师可以帮助您了解这个细节是否具有实际价值，还是只是书面承诺。

温馨提示

如果您对柬埔寨房地产行业不太熟悉，可以尽量通过与同类型项目作比对，或者参照示范单元，确定您的选择方向。然而要注意，在供需行情旺盛的区域，销售或代理方很有可能顺势夸大价格的预估。要接近真实性价比，您就得用挑剔的眼光探访周边区域，多地了解某地区的整体优劣和各种待售物业的行情。

局部和季节性的激烈行情，比如说金边的旺季涌现的机会伴随着比平常更大的风险，因为买家对物业价值预计的判断很容易被带跑。另外不要忘记房地产市场也是周期波动的，没有永远的涨势。在签订预售合同到建成验收的时期内，如果遭遇行情低走，将连带按揭贷款不足以结算尚未支付的楼款。这可能是一个问题。

对于期望租金收入的投资买家，则需要考量购买预售单位的时间价值。这一点很重要。如果您预测时间成本太高，则最好将目光投向已竣工或接近竣工的楼盘。

综上几点，经验丰富的经纪人和老练的本地执业律师可以助您降低投资风险，梳理和顺畅您的置业过程。

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