（柬埔寨经济近年的飞速增长备受私人跨国置业资本的青睐，图片来源柬埔寨房地产网） 过去5年来，柬埔寨，特别是金边公寓的开发，完全撩动了当地买家，国外买家，乃至国际媒体的兴趣。但合并柬埔寨王国进入了二十一世纪又一个新的十年，你可能会犹疑，柬埔寨的公寓是否仍是主流趋势？简而言之，回答是肯定的。那么，投资回报又是否物有所值呢？这份报告预计柬埔寨各地区的土地价格变化趋势和供给端的变化两个关键点成为具体的参考。一起来研判一下柬埔寨2020年共管公寓的最新轮廓：柬埔寨房地产网追踪了全国100个多个项目，并研究了至2023年公寓发展的趋势。作为潜在投资者的专属指南，这份简要报告恢复了金边，西哈努克市和蜘蛛粒这三个人口大市，分别跟踪公寓项目的趋势。每个城市的公寓发展趋势分析将细化为一些热点话题进一步展开，例如： 的公寓售价的英文多少？个人买公寓，某种的价格比较实惠？我如果想买一套顶级的公寓，花钱我多少算合适？陆续还有什么新项目和户型上市？如果我今天投资一套公寓，预测未来能赚多少钱？明年公寓价格会上涨吗？ 金边（金边至始至终是柬埔寨房地产飞跃的发力点，图片来源柬埔寨房地产网） 根据2019年柬埔寨房地产网做的消费者市场调查，柬埔寨国内76％的购房者希望购买金边的房产。这并没有超过预料，因为首都自然是柬埔寨国府所在地，还是200多万柬埔寨居民和众多素质良好它既是政治中心，同时也是首要经济枢纽。这使得金边拥有全国最丰富的公寓资源，成为买家和投资者寻找公寓的理想目的地。 金边共管公寓的合理价位一般是多少？ 在我们的2019年消费者市场调查中，大多数月收入1,000（及以上）的重置者表示，他们愿意花75,000至150,000美元，在金边购买一套住房。共管公寓市场似乎也印证了这种倾向：金边公寓单位的平均销售价格是119,000美元套，包括各类户型单位（一卧室，两卧室和单身公寓单位）。更具体一点，一居室公寓的平均房价为11万美元/套，两居室公寓的平均为16万美元/套。而三居室的买家平均要支付29万美元。金边也有很多单身公寓，平均价格为8万美元。 金边共管公寓2020概览图表 金边适用型共管公寓价格是多少？ 为了讨论具有现实意义，我们先定义清楚，可负担的价格，也就是买家能承受的最低价格。柬埔寨房地产网的数据显示，单身公寓类型，价格可以低至47,000美元。而一套一居室的单位，有低至65,000美元的。如果是同轴的户型，如两居室单位，您可以期望物色到低至75,000美元的。在三居室单位，最实惠的可以145,000美元入手。有意者可以从Hexa或Parc 21 Residences这两个2020年初发售的最平价的募集手淘选。 假如是金边最高端的共管公寓，一套能要价多少？ 不考虑价格高低，您就想要最好的吗？金边有相当多豪华的住宅产品，宽敞的生活空间可与连地别墅相对照美。柬埔寨房地产网的数据显示，金边的一居室公寓的豪宅价格高达24万/套，而两居室的价格高达39万美元。而最好的三居室可以要价60万。豪华系列当中也有单身公寓，价格大约135,000美元。对金边最奢华住所有意者，可考察象金边富丽城，太子寰宇中心，黄山国际等房地产项目。 金边将陆续有多少公寓项目新开发？ 项目启动，建成交收和暂缓，每一年众多的项目总是不间断地交替进行着。因此，报告逐步跟踪的项目都按其预期的时间完工。（雷西郊区新开发的The Hexa的户型效果图，图片来源柬埔寨房地产网） 根据柬埔寨房地产网的数据，到2020年底，金边公寓单元的存量将增加近22,000套，涉及30个项目。明年2021年增加15,000个单位，分布归属14个已发布的项目。另外11个已发布的新项目，将为2022年新增11,000个单位。我们预测在2023年，有8个竣工工程项目再产生6,000个金边公寓的新增存量。注：2020年下半年半年启动的新项目（本报告中未跟踪）可能宣布在初步完成。上述新增项目的下降势头，不宜作为发展迟滞的研判。 今天买的公寓，未来能赚多少钱？ 如今，房地产有一种机制，称为保证租金回报（GRR），也就是包租。保证租金回报是指由房地产开发商/物业管理机构在指定时间范围内向购房者承诺的租金收入。在金边，房地产开发商通常提供年收益率6％至9％的回报，时间一般2至5年不等。简单地说，就是开发商按照商定的时间段向投资者支付一定的现金收益。提供包租的开发商通常有一套行之有效的机制寻找物业的租户。因此，投资者不必担心出租的问题。但是，切勿让表面上的数字决定一切，因为不良开发商可能会利用包租作为吸引客户的手段，而没有任何打算兑现承诺。当您考虑以房屋出租生利作为投资方式时，包租也没有成为主要的考量因素。我们强烈建议长期书面和经过公证的合同，包括明确商定指定期间内部的租金返还。 明年金边的公寓价格会增长吗？ 我们的跟踪项目的开发商表示，价格每年涨幅5％到30％。然而，大多数开发商都同意，明年公寓单位价格将增长7％至8％。如果你已经计划在金边买一套公寓，今天就买可能是最好的选择。如果不急于入住，或者能等上一年，我们建议你从信誉优良的开发商手中直接购买期楼公寓单位。购买期楼有其好处，其中最优胜的是：降低成本和对所购单位有余地作些许个性化调整。 西哈努克市 （西哈努克市的市容市貌似酒店，写字楼，高层公寓的涌现而日新月异，图片来源柬埔寨房地产网） 港口城市西哈努克市（Sihnoukville）的外国投资在过去几年中蜂涌而至，尤其是中国投资者的投入。作为新经济生活的直接表现，公寓，酒店和写字楼等大型建筑如雨后春笋般涌现。这存在着曾经沉睡的海滩城镇扩张为繁荣城市的典型问题，因为建造的城市基础设施跟不上建筑规模的需要。早在2019年8月，网络博彩的禁令导致了许多中国从业人员外撤，这对西哈努克市的房地产和租金价格产生了可能的影响。但应该看到关键的是，而不是所有居住在西哈努克市的侨居中国人都为网上博彩工作，政府禁令只针对网上博彩，不能使用有形的ENS。许多人来到柬埔寨为中资地产开发工作，如ENS，度假村和公寓，众多项目预计在2021年完工。 西哈努克市的公寓价格如何？ 就背景而言，由于中国投资者和工人的涌入，西哈努克市的房地产价格急剧上涨。禁令实施后，价格开始下降，（直到2020年第一季度）。由于中国公民大规模离境，价格仍然在上限。如果你想在布雷附近购买房屋，西哈努克市现在应该说值得考虑。庆幸的是，市场有发生的时候，但迷人的海滩不会因此而逊色。西哈努克市公寓单位一居室和两居室总体的平均而言为72,000 /套。如此，一居室公寓的平均为75,000 /套，而两居室公寓平均为165,000 /套。宽敞的三卧室公寓300,000美元可到手。 西哈努克市共管公寓2020概览图表 西哈努克市的适用型公寓价格是多少？西哈努克市的住宅开发经常是为了吸引具有高品味的中国买家。这就是今天的西哈努克市的不乏物有所值的适用型公寓。西哈努克市的一居室公寓可以55,000美元购得。稍大的单位，如两居室，可低至90,000美元。某些的三居室单位从240,000起售。不过请注意，一些适用型住宅可能距离令人神往得西哈努克各大海滩甚远。 想如果拥有一套西哈努克市的顶级公寓，我该花多少钱？ 金边的豪华寓所通常提供大型游泳池，而西哈努克市的豪华住宅则提供大海。这里的豪华一居室公寓价格为15万美元。而一个顶级的两居室单位需要花费25万。大型三居室单位50万可购得。至于内部配设，这里的项目与金边的几乎没有区别，不过，沙滩近在咫尺是大大的加分。如果您对西哈努克市的高端公寓认知，可以从太子金海湾，太子天玺湾和摩根蓝波湾着手。 （太子金海湾位于西哈努克市，备受瞩目亲水项目之一） 西哈努克市陆续会有多少新捐款？ 在接踵的几年内，西哈努克市将会迎来数万个新增住宅单位。2020年，我们可以看到5,000套新增存量。2021年，西哈努克市将会新增27,000套住宅到2022年，西哈努克市公寓将再增加4,000套。单元。这个数字几乎是首都金边住宅供应预增规模的双向。 今天买公寓，未来能赚多少钱？ 我们跟踪得西哈努克市项目提供从7％到24％不等的包租计划，期限从2至8年不等。不过，假使投资仅根据开发商提供的两位数包租收益率做决策，尤其是在西哈努克市，因为这些计算很可能建立在2019年8月网上博彩禁令之前，故此我们还是奉劝各位代表三思而后行。 西哈努克市的公寓明年会升值吗？ 我们开发商的最初计划是隐含了预期的增长，因为当时中国工人的涌入。但是，多数中国人的撤离，以及由于新冠状病毒肺炎的封闭而大部分中国游客，这样的预增可能会面临挑战—作为买家，你却可以利用这种挑战。如果您非常笃定地希望拥有西哈努克市地物业，购买楼花可能是最好的选择，因为这样成本经常而不是，而且还有可能预先做一点个性化的定制安排。 暹粒市 （暹粒市的公寓市场与金边和西哈努克市比例逊色过多，但还有一些选择的余地，图片来源柬埔寨房地产网） 暹粒省每年接待100多万游客，是柬埔寨王国的文化旅游中心。但根据2019年人口普查，暹粒省是人口超过100万的第二大人口中心，这一点并未经常被提及。这一数字还没有把大量在该省生活和工作的外籍居民考虑进来。暹粒市没有像金边和西哈努克市那样发展公寓住宅。这主要是由于暹粒依赖的第一产业是旅游业。这就造就了一个特色市场，酒店和精品旅馆蓬勃发展，而商铺房、别墅和排屋主宰了住宅市场。 暹粒公寓的正常售价是多少？ 然而，暹粒仍有一些在建项目。根据跟踪项目的统计，暹粒市的公寓售价在68,000与157,000美元之间。箇中开发项目的户型明显比金边公寓的更宽敞。暹粒公寓的可负担价格是多少？ 跟踪项目的一居室单位，最低价格为68,000美元。空间大一点的两居室单位价格低至105,000。跟踪的项目还提供三居室，价格低至145,000美元。 如果我想要一套暹粒的顶级公寓，会花上多少钱？ 暹粒的顶级公寓每套可高达150,000美元/套。在一居室单位中，最贵的为75,000美元。如果你相中一套豪华的两居室，它大致要花费11万。如果你想要更大的，暹粒的三居室成本也可高达16万美元。 暹粒公寓未来会有多少新增供应？根据我们跟踪的项目，暹粒未来的公寓存量将比较有限。在不远的将来，到2021年底只有不到1,000个新单位推出市场。 （Sky Park 一居室，暹粒市若干个新提案之一，图片来源柬埔寨房地产网） 今天买公寓，未来能赚多少钱？ 公寓的投资回报在很大程度上取决于潜在租户的市场。由于暹粒省的经济主要围绕游客，他们通常不长期停留，自然没有太多的公寓开发项目，而且大量的精品酒店开出的短租价格更有吸引力。2020年1月，中国政府限制国民出境，以遏制新冠病毒的传播。这导致柬埔寨的游客人数大幅下降，因为柬埔寨每年三分之一以上的游客来自中国。政府初步报告显示，2020年1月抵柬人数减少60%，2020年2月入境人数与2019年的相比减少90%。由于暹粒的房地产市场中酒店、精品宾馆占据主导地位，以及人们担心病毒扩散，2020年上半年暹粒公寓的投资面临困境。 明年暹粒的公寓价格会上涨吗？ 暹粒的跟踪项目没有价格上涨的具体迹象。但像任何不动产，我们可以预期它们的价格上升。虽然游客通常不会租住公寓，但他们的缺席给暹粒当地经济带来了严重压力，使得暹粒的吸引力，对于希望在城市生活并投身最大的创收部门的投资者/专业人士来说，大幅削弱。 随时了解柬埔寨的房地产行业，并实时获取有关房地产新闻的实时更新。立即下载Realestate.com.kh应用！ 免费咨询房小地了解柬埔寨一线投资信息

去年，柬埔寨的房地产业取得了显著的发展。据柬埔寨国土规划与建设部（MLMUPC）报告显示，共批准了3418个项目，投资总额约68亿美金，同比增长22%。2017年，住宅项目占所有批准项目的82%，而商业项目仅占8%。2017年被批准的项目将为今年提供更多的住宅和商业供应。这可能会对租赁市场产生巨大的影响，特别是在公寓、办公室和零售空间。 公寓租赁市场：预计入住率较低 根据世邦魏理仕（CBRE）2017年第4季度的报告，截至2017年第4季度金边共管公寓的供应量达8600个单位。相较于2016年，同比增长了108%。在这些公寓中，63%的中档共管公寓（超过5000个单位）已经完成。2017年，在黄金地段的共管公寓租赁市场大致保持稳定。其中，高档公寓租价为每月每平方米14至18美金，而中档公寓为每平方米11至15美金，低档公寓则为每平方米10美金。世邦魏理仕（CBRE）驻柬埔寨办事处主任Ann Sothida表示，“2017年的公寓市场状况良好，入住率约为85%。但是，市场可能需要时间吸纳新的供应。所以，我们认为2018年的入住率可能会降低。”Ann女士还称 ，“在2018年将增加1200套服务式公寓，13000套共管公寓。2018的供应量将从16300个单位增至30500个单位，增长率达87%。”她强调说，“鉴于住宅供应量大幅增加，2018年的住宅租赁可能下降约10%。” 办公室租赁市场：有望增长 2017年，本地和外国业主对高质量办公空间的需求不断增长。因此，B级办公空间的空缺率下降10%。据世邦魏理仕（CBRE）的报告显示，截至2017年第4季度，金边办公楼的供应量同比增长11％，每季度增长2％。截至2017年第4季度，办公室的入住率为82.7％，这是自2009年以来的最高记录，并约有16万平方米的办公空间正在建设中，将在未来24个月内交付。中央办公楼占未来办公楼供应量的36％。而共管大楼在在建项目中占最大部分，其总可租赁面积约为10.5万平米。关于办公室的租赁，Ann女士表示：“截至2017年12月，各级现代办公楼的平均租金上涨1％。此外，甲级办公楼的租金保持在每月每平方米28美金至38美金”。Ann女士还补充道：“与第三季度相比，第四季度的所有等级办公楼平均租金基本保持稳定。但是，在第四季度非CBD地区（中心商务区）的乙级办公楼相比第三季度，租金上涨了4.4%。”由于今年的商业办公空间的需求依然强劲，Ann女士预测，今年的办公室租赁也会小幅上涨。Tings & Associates有限公司的曾海君先生说：“办公楼的前景相当乐观。那些以专业态度完成的项目，如交易广场（Exchange Square）肯定会得到回报。而对于那些不那么专业的来说，办公楼绝对不会像住宅市场那样”。“我认为，2018年的办公楼市场更主要的是专业问题，而非供求关系。” 零售租赁市场:新建设将使零售空间的供应翻番 据世邦魏理仕（CBRE）报告显示，截至2017年第4季度，约有30万平方米的零售空间正在建设或计划中。这些项目一旦完成，将在未来24个月内使目前的零售空间的供应翻一番。与上个季度相比，2017年第4季度优质零售空间的租金大体保持稳定，无论是商场还是社区购物中心都没有发现重大变化。而最高的租金属黄金地段的零售空间，其价格为每月每平方米65美金。Ann女士说：“在2018年，有七个项目（约20万平方米）要交付，因此将使当前的供应量翻一番。” “这些新的供应主要是由国际集团开发的新购物中心，以及混合用途建筑中的零售空间组成”。而且，由于2018年的零售开发项目逐渐发展到第二个CBD地区（中心商务区）和其他地区，而且需求依然强劲。Ann女士预计，2018年的零售租金将比2017年稳定。  查看柬埔寨更多投资指南及新闻，跟随Realestate.com.kh