《柬埔寨房地产经纪人分享专题》第一期：如何在金边买到好的投资房？

位置确认好了， 接下来就要选楼盘。在这一步，我们需要分开期房和现房两种情况来看。

期房，主要看开发商的资质，是否有过往成功案例参考，是否资质齐全（三证），付款方式的设计是否合理。如果一直施压，希望你首付比例30%以上或者全款，又或者以非常大的打折力度来吸引你，让你付款越多越好，那你就要小心了！

另外还要看这个楼盘的销售情况，可试探性多问不同房型不同楼层的价格。如果此楼盘已经开售了几个月，还是有非常多的空房，那可不是个好迹象。

此处我没有过多强调户型设计和面积选择，因为目前市场上的楼盘户型和面积大同小异。只要不小于30㎡，基本都是大部分人可以接受的。

如果之前有多个成功交房的项目，已交付的房源质量不错，性价比可以，入住率高，租金水平不错。新楼盘的定位清晰，资质齐全，付款风险低，合同条款公平，一般这样的期房是非常靠谱的，增值空间也大。即使未来要出售，也不愁找不到买家。

现房，我们必须站在居住者（租客/下一任自住型买家）的角度出发，选择他们会想要住在里面的公寓。主要可以从以下几点来判断：

安全、干净、物业管理好的大楼。 这都是最基本的，谁也不想住在一个每天让人担惊受怕，或者到处臭烘烘，物业态度不好的公寓里面吧？！

周围是什么邻居。如果旁边紧邻着两个KTV或者都是经营到深夜的大排档、夜宵摊，恐怕很难睡个好觉吧；

配套设施丰富是加分项。大部分租客特别是来自欧美国家的，他们对配套设施非常的在意。差不多的地段，差不多的租金，肯定是配套设施越丰富的越受到他们青睐；

日常费用不能太夸张。水电费、网络费和停车费等需要在正常的收费范围内，有些公寓电费太贵，停车费也高于市场价，网络还仅指定一两家昂贵的运营商，非常容易把租客吓跑。

如果自己了解不到这些信息，无从下手，那你就需要一名专业合格、值得信任的房产经纪人帮忙。他们在推荐给你楼盘的时候，应该会事先为你考虑到这些方面。

选好了这个位置有哪几个现房/期房楼盘比较符合条件，就可以进行更深入的对比--选房。到了这里，我需要提醒各位买家朋友们的，是在房子背后的东西。比如：

房子的产权情况。是永久产权还是租赁产权，是否有产权证，在谁的名下，“房东”是否真的是房东？如果是永久产权的期房，该开发地块应有土地永久产权证（硬卡）。

如果是现房，房子的年限和使用情况。比如是一直有人居住，还是长期空置，可以评估购买后短期内是否有需要花大钱维修的风险。

房子的受欢迎程度。比如该楼盘的整体销售/租赁情况，此楼盘/房源已开售/挂牌出售/出租多久。如果是现房，那之前的租金水平如何，一般需要多久能租出去。

选好了房子，那当然就是要议价谈判了。期房或者一手现房，开发商都有自己的定价标准，大部分开发商都实行“售价-折扣=折后总价”的方式销售，折扣的多少一般看户型和付款方式。

二手房就要和房东直接谈判，我们可以根据该房源的市场均价，房屋状况，交房标准等来综合给出一个offer，房东也会回一个他们理想的价格，来回在中间取得双方都同意的条件。

这个条件不仅是价格，还需要包括付款方式、产权过户费谁来负责、律师费谁来负责、交房标准、合同内的保障条款设置等，避免交易产生纠纷。

手续办理。如果是期房，这里主要指开发商资质检查、购房合同的检查修改和签署。如果是一手现房，还要加上收房手续。如果是二手房，这里包括房产文件检查，买卖双方身份检查，合同拟定修改签署，付款监督见证，产权证办理交付。不管是哪一类房产，应由律师来为你进行办理。

以上所述就是如何在金边买到优质投资房的具体操作步骤。如果你有一位专业的房产经纪人来帮助你，可以省掉至少80%的事情，减少90%的风险。

当然，在咨询时作为买家的你，应该为经纪人提供全面详细的需求信息，包括但不限于预算和付款方式要求，购买的目的，自己的期望等。这样他/她才能根据你的实际情况，为你找到最合适的房源。

在柬埔寨，买家是不需要付中介费的，所以在成交前经纪人为你提供的咨询和服务都是免费的。

买家和经纪人的关系应该是合作、互相尊重、互相信任的。在发出咨询时，多用“请”，“麻烦了”，“谢谢”等敬语。觉得经纪人推荐的房源不合适时也请大方的说出自己的想法，尽可能多描述自己不喜欢的地方，方便经纪人对你的需求有更深入的理解。如果希望实地看房，也请提前一两天约好时间，经纪人好和房东或者物业安排。