外国人在柬埔寨买房，如何避免买到“问题房”？

在柬埔寨投资购买公寓可能是一个颇具回报的决定，但为避免代价高昂的错误，务必谨慎进行尽职调查。柬埔寨房地产网Realestate.com.kh 精心整理了一份全面的尽职调查清单，旨在帮助购房者全面了解在柬埔寨市场购买公寓的关键环节。本指南列出了购房前必须进行的重要审查与应提出的问题。

什么是尽职调查？

尽职调查是收集并评估与不动产相关的所有法律文件和信息的过程，目的是识别潜在风险，帮助买家做出明智决策。

1. 项目、代理商与开发商的核查

购房第一步是核实开发商与销售代理的资质。确认开发商已在柬埔寨合法注册并持有执照，销售代理（最好是有内部法律团队支持）也需具备合法资格。

建议提出以下问题：

• 项目是否获得柬埔寨土地管理、城市规划与建设部（MLMUPC）的正式批准？
• 项目是否为分契式产权（Strata Title）开发，允许个人产权所有？
• 开发商是否有按时完成项目并交付的良好记录？

也建议调查是否有关于开发商的公众投诉、法律纠纷或争议。确认该土地是否被抵押作为贷款担保物，因为这可能影响产权归属。

2. 财务与税务考虑

了解购房或投资的财务细节也很重要。了解清楚付款结构是怎么样的，包括定金、阶段性付款及尾款。

建议买家了解：

• 涉及的税费有哪些，例如印花税或增值税（VAT）？
• 付款是否通过安全、可信的渠道进行？
• 销售中包含哪些内容——家具、硬装，或是出租回报等优惠？

延伸阅读：《在柬埔寨购房需缴纳哪些税费？》

3. 法律与合同审核

在签署任何协议前，应仔细审查《销售与购买协议》（SPA），该合同应涵盖所有关键内容，如价格、付款时间表、违约责任、退款政策、产权过户等条款。

重点关注以下内容：

• 是否提及分契式产权登记及产权归属？
• 是否说明了管理费用与相关支出？
• 是否说明了外国人所有权配额（以及是否尚有可用份额）？

如果您是外国买家，所购单位是否不位于一楼（因为一楼单位通常不对外籍人士开放）

4. 产权过户与交房

在项目即将完工时，应明确产权最终过户的时间表及责任方：

• 全额付款后能否获得产权证？
• 由谁负责在MLMUPC进行产权注册？
• 交房后是否包含质保或问题清单处理？
• 有无宽限期？宽限期多长？

什么是宽限期？

在期房项目中，宽限期通常是预计完工日期之后的6至12个月，在此期间，若开发商延迟交房不会受到处罚。此期限在《销售与购买协议》中约定，用于应对政府检查延迟、使用许可证发放滞后、公用设施或基础设施交接（如水、电、道路）问题，或是雨季施工影响等不可控因素。

这些最后的步骤确保您的投资获得合法保障并安全到手。

延伸阅读：《在柬埔寨买房的常见付款方式》

忽视尽职调查可能会造成严重的经济损失，甚至引发法律风险。建议您务必选择与持牌房地产代理合作，并确认其拥有专业法律团队的支持。如您在购房过程中有任何疑问，欢迎随时联系柬埔寨房地产网Realestate.com.kh，我们将为您提供全程协助，助您安心顺利购房！