2025年上半年 | 柬埔寨房地产市场观察

来自莱坊的最新报告显示，尽管上半年经历了关税、经济不确定性和与泰国的争端等挑战，柬埔寨房地产行业依然展现出实力和机遇。

这份半年报告全面概述了办公、零售、酒店、公寓、服务式公寓、独立住宅及工业等各细分领域。我们主要精选住宅版块的亮点。

莱坊柬埔寨负责人Ross Wheble评论道：“原本充满希望的一年，如今却变得谨慎。然而常言道，每朵乌云背后总有一线光明，市场的不确定性同样带来了机会。”

柬埔寨房地产网的首席执行官汤姆·奥沙利文表示，莱坊指出的挑战是正确的，同时也强调了长期向好的趋势。“我们可以看到，市场正在逐步走向成熟，并且买家选择也越来越谨慎。”他说。

在更严峻的市场环境和供应过剩的压力下，实力较弱的开发商正被逐渐淘汰，市场正向高品质项目健康流动。

买家在选择时更注重对比项目，并依赖值得信赖、持牌的代理机构，优先考虑那些能够提供优质产品和长期价值的开发商。同时，更严格的监管也在提升市场透明度，有助于打造更可持续的发展环境，并吸引更多的外国投资。

柬埔寨政府继续通过延长税收豁免和激励措施来支持房地产行业，营造了有吸引力的投资环境。

经济逆风影响市场情绪

2025年柬埔寨修正后的经济增长预测为4%，这依旧是较高的增长。莱坊柬埔寨研究部主管Ly Hakim表示：“柬埔寨房地产行业在2025年第一季度获得了自新冠疫情以来最强劲的表现。然而，好景不长，特朗普政府于4月宣布对亚太地区（包括柬埔寨）征收高额关税，6月柬泰边境的关闭更是雪上加霜。虽然短期内关税和边境紧张局势将继续压制市场情绪，但中长期来看，柬埔寨的基本面将为各领域和市场带来大量机遇。”

他补充道：“尽管面临全球挑战，柬埔寨房地产行业在2025年初表现出强大的韧性。”

未来经济前景和主要挑战包括：

关税可能会影响北美、欧洲和亚洲的主要贸易伙伴，并可能加速美国供应链的本土化。

泰柬之间的持续谈判给两国的企业经营带来挑战。

金边服务式公寓 | 2025年上半年

金边服务式公寓市场保持稳定，但预计在2025年下半年将面临更多挑战。供应量达到约8,975套，比2024年增长7%。

万景岗区（BKK 区）再次成为最受欢迎的区域，占总市场近三分之一。约一半市场为商务级公寓。预计到2028年，金边服务式公寓数量将增加至约10,554套。

金边公寓市场 | 2025年上半年

2025 年上半年，国内外买家的销售率均为正值，但受柬泰冲突持续影响，下半年预计市场将趋于放缓。

销售额的增长是由实际需求和开发商改进策略共同推动的，如更灵活的付款条件，这些都是过去一年我们一直强调的要点。

正如柬埔寨房地产网所指出的，本地买家如今比以往更为活跃。市场正在转变，对外国买家的依赖正在减少，更加实惠的价格也成为市场调整的一部分。

目前金边公寓供应量已达61,564套。2025年上半年公寓销量创下自2020年以来的最高水平。未来供应将主要集中在桑园区、森速区和棉芷区。至于带地住宅板块，整体销售依旧疲软，新项目推出数量也明显减少。

暹粒旅游业

由于暹粒是一座受旅游业驱动的城市，所以在看它的房地产市场之前，我们先来看看旅游业的情况。莱坊在报告中指出，暹粒的旅游复苏在2024年延续到了2025年上半年。但到了第二季度，受柬泰陆路边境关闭及持续紧张局势影响，游客数量开始下滑。

近一半的国际游客（主要来自周边国家）都是通过陆路和海路入境柬埔寨的，因此边境关闭对旅游业的冲击十分明显，大部分游客原本是经由泰国陆路抵达。

从长远来看，人们对金边德崇国际机场，以及暹粒吴哥国际机场寄予厚望。不过，报告也强调，仅靠机场并不足够，还需要柬埔寨政府及相关行业共同推动，通过推广暹粒、举办有吸引力的活动来吸引更多游客。

例如，2025年吴哥宋干节、绿色旅游季活动以及柬中旅游年等举措已在推进中。但报告也强调，“仍需开发更多旅游景点，以吸引游客前来，同时延长平均停留时间”。

自疫情以来，吴哥窟的门票销售和游客数量逐年改善，主要游客来源国包括中国、美国、英国、澳大利亚、法国和日本。但预计2025年下半年的数据仍会受到泰国局势的影响。

暹粒住宅市场 | 2025 年上半年

该区域有独立住宅项目和现代别墅社区（Borey）开发，但“距离市中心较远的项目去化率偏低”。

在暹粒，公寓销售表现优于独立住宅，住宅租赁市场也出现了温和的复苏。但位于暹粒市中心10公里以外的独立住宅项目，销售情况十分有限，几乎可以忽略。

报告指出，由于当地人口仅约25万，对住宅物业的需求有限，许多居民更倾向于购买土地自建房屋。

目前市场上共有27个独立住宅项目，总计3,849套，售价在每平方米430至1,700美元之间（按建筑面积计算）。预计在2025年至2028年期间，还将有1,709套新独立住宅入市。

公寓价格区间为每平方米1,100至2,700美元。住宅租赁的毛租金回报率约为6%至7%。

西哈努克市 | 2025年上半年

西哈努克市已显现出一定的复苏迹象，但整体前景仍不明朗。这里依然是柬埔寨重要的贸易和物流中心，同时在制造业、工业以及旅游业方面也发挥着枢纽作用。

除了正在推进的基础设施项目外，西哈努克省还批准了更多工业项目和新的经济特区（SEZ）。

截至2025年5月，共有297个项目获得了原则性批准和税收优惠，总投资额约70.3亿美元，这些项目属于西哈努克市美化计划的一部分。不过，土地市场依旧低迷，长期复苏仍存在不确定性。

西港住宅市场 | 2025年上半年

由于新需求有限以及当地人口较少，住宅市场整体表现平淡，尚未出现明显的回暖迹象。

目前市场情况如下：

现有供应包括21个项目，共11,742套住宅单位

部分海滨开发项目吸引了买家

如果未来五年内所有现有项目恢复建设，至2029年公寓数量可能达到31,824套

2025年上半年西哈努克仅有一个新公寓项目推出——时代广场 10

现有独立住宅库存为1,757套

展望未来，市场仍面临阻力。报告指出，开发商“将更倾向于完成或改造现有项目，而不是启动新项目”。同时也建议开发商应优先考虑面向本地柬埔寨人的可负担住房。

此外，2025年上半年，西哈努克酒店市场因国际品牌进入而扩容，现有客房12,243间，未来预计再增逾1万间。与此同时，房地产和博彩业在外资流入中的占比已降至不足20%，远低于2019年的60%。外资结构已由以往依赖房地产和博彩转向经济特区与深水港，推动城市从投机市场转型为工业物流、先进制造和可持续旅游枢纽。办公与零售市场也在发展，办公现有供应19.2万平方米，零售9.2万平方米，未来几年还将继续增长。