柬埔寨还有租金回报率7%以上的公寓？

过去，7%的年租金回报率曾是柬埔寨公寓市场吸引投资者的一大亮点。不少购房者看中可观的租金收益，希望通过购买公寓获得稳定的被动收入。

但如今，市场环境已经发生变化。 随着房地产市场进入调整期，很多项目面临租赁需求减弱、租金下降以及二手房出售困难等问题。

对于投资者而言，过去看似容易实现的7%租金回报率，如今已经没有那么普遍。

那么，在当前的市场环境下，金边还有没有年租金回报率超过7%的公寓？

答案是：有，而且机会不一定只在那些最热门、最昂贵的公寓项目中。

位于金边棉芷区的 L Tower 1 就是一个值得关注的例子。这个以本地居民为主要居住群体的复式公寓项目，很多二手房源按照参考售价和租金水平计算，年毛租金回报率仍可达到7%以上。

那么，L Tower 1 有哪些特点？为什么在当前市场环境下，依然能够实现这样的租金回报率？我们不妨从项目本身和实际房源案例来分析。

L Tower 1：一个以本地居住需求为主的复式公寓项目 

L Tower 1 位于柬埔寨金边市棉芷区东奔湖1分区，是一座已经建成的住宅公寓项目。

与金边 BKK1、桑园区等以国际化居住环境为主要卖点的中高端公寓不同，L Tower 1 的市场定位更加贴近柬埔寨本地居民的实际生活需求。

项目采用 Loft 复式设计，以相对亲民的购房门槛、实用的室内空间和较完善的公共设施，吸引本地购房者、自住家庭以及注重租金收入的房产投资者。

项目	详情
项目名称	L Tower 1
项目位置	金边棉芷区，东奔湖1分区
建筑层高	23楼
总户数	约480套
产权	硬产权/分契式产权
类型	Loft 复式公寓
户型	一房复式、两房复式
项目状态	已完工交房
一手房销售情况	已售罄
当前市场	有二手房出售
物业管理费	0.5美元/平方米

项目拥有停车场、游泳池、健身房、咖啡店、电梯门禁、24小时安保系统及消防设施等生活配套，为居民提供较为便利的居住环境。

地理位置：靠近271号路，以本地生活需求为主 

L Tower 1 位于金边南部的棉芷区，靠近271路。周边有住宅社区、商铺、餐饮店和生活服务设施，居民日常购物和出行较为方便。

从项目出发，可以轻松前往集茂271购物中心（Chip Mong 271 Mega Mall）、永旺3购物中心（AEON Mall 3）及金边南部其他主要商业区域。

这一位置的优势，并不在于身处传统高端商业中心，而在于能够满足本地居民日常生活、工作和家庭居住的需求。 对于公寓投资者而言，这种市场定位同样值得关注。

过去，金边不少公寓项目的租赁需求较为依赖外国租客，尤其是外籍工作人员和商务人士。当特定租客群体减少时，部分项目容易受到租赁市场变化的影响。

相比之下，以本地居民为主要目标客群的公寓，可以从另一种需求结构中寻找租客。

户型与设计 

 

一房一卫复式公寓

实用面积：45–46.5㎡

 

两房两卫复式公寓

实用面积：52.5–54㎡

 

L Tower 1 最有辨识度的地方是复式结构，

下层主要规划为客厅、开放式厨房、用餐区、卫生间及阳台，方便住户进行日常活动。

上层则主要用于卧室和休息区域，让居住空间具有一定的私密性。

这种“楼下生活、楼上休息”的设计，即使整体面积不大，也能够创造出相对清晰的生活分区。

实际房源案例：毛租金回报率超过7%

以两套代表性的房源为例，

 

案例一：一房一卫复式公寓 

实用面积：46.5平方米

楼层：9楼

挂牌价格：53,940美元

当前租金水平：350美元/月

毛租金回报率：7.79%

 

案例二：两房一卫复式公寓

实用面积：52平方米

楼层：12楼

挂牌价格：62,000美元

当前租金水平：400美元/月

毛租金回报率：7.74%

为什么租金不高，回报率却仍然能达到7%以上？

看到这里，可能有人会提出疑问： 每个月只有350美元至400美元的租金，为什么还能实现超过7%的毛租金回报率？

原因其实很简单：租金回报率的高低，不仅取决于租金收入，更取决于购买价格。

过去市场活跃时，许多投资者更关注公寓未来的升值空间，也愿意为新项目支付较高的购买价格。

但随着房地产市场进入调整期，一些二手房业主出于资金安排、资产配置或个人需求，开始接受比原先预期更低的出售价格。

在这种情况下，即使公寓租金没有上涨，甚至有所下降，只要房产售价下降的幅度更大，按照新的购买价格计算，毛租金回报率反而可能提高。

例如，一套月租金为$400的公寓，如果购买价格是$80,000，那么年毛租金回报率只有6%。

但如果购买价格下降到$62,000，在同样每月$400的租金水平下，年毛租金回报率就会提高到约7.74%。

 L Tower 1 值得关注的，不仅是相对亲民的价格，更在于它与金边一些国际化公寓不同的市场定位。

第一，本地租赁需求。

项目以柬埔寨本地住户为主，租客群体更加贴近周边社区的实际居住需求，不完全依赖外籍租客，为长期出租提供了一定的市场基础。

第二，复式户型设计。

Loft 复式设计在同价位公寓中具有一定辨识度，通过上下两层的布局，将生活与休息空间分开，适合年轻上班族、情侣及小家庭。

第三，物业管理费较低。

项目物业管理费约为每平方米每月$0.50，有助于降低长期持有成本。 以两套案例的实用面积计算：

房源	每月物业管理费	每年物业管理费
一房复式（46.5㎡）	$23.25	$279
两房复式（52㎡）	$26	$312

总体来说，L Tower 是一个偏向本地居住市场、以复式户型为特色的中端公寓项目。

它未必适合追求高端国际化住宅环境的客户，但对于希望在金边购买总价相对较低的公寓、考虑自住或长期出租的人来说，具有一定研究价值。