柬埔寨“包租回报”真相：究竟什么项目才值得相信

如果您不想为找租客而发愁，也不想为日常打理而烦恼，希望物业管理专业到位、收益款项按时到账、年年稳定；同时也期望几年后能够顺利出售资产，不被市场波动“套牢”，那么保证租金回报（GRR）和保证回购（GBB）双项叠加，就是最安心的选择。这种结构降低了不确定性，给予你可预期的收入，尤其当您投资的项目位于一个并非长期生活或工作的、相对陌生的市场时。

什么是保证租金回报（GRR）？本质上，它是开发商向投资者承诺按购买价的一定年化比例在约定年限内支付固定回报，可能是6%、8%，10%，甚至12%。常见年限为3到10年。类似银行的定期存款。从交付第一天起，你获得年年可预期的固定收入，与实际出租率无关。保证回购（GBB）则是开发商承诺按约定的时间和价格回购买方所购买的资产，这种机制为买家提前安排了“退出通道”，不必担心市场下跌或流动性差时无法转手。

以Odom Tower为例，该项目部分办公房源提供：

租金回报保证（GRR）：

• 连续5年，年净收益8%，总回报40%；
• 自项目竣工交付、买家付清尾款后开始计算；
• 净回报，意味着不再扣除管理费、保险和运营成本。

保证回购（GBB）：

• 5年期结束时，您可选择以购买价的110%将单位卖回给开发商（需提前6个月通知）

以更详细的实际案例来算，假设你购买一套价值30万美元的办公室，每年可产生的收益是2.4万美元（每季度6000美元），五年下来，净租金收入高达12万美元。如果选择回购，还将从开发商处获得33万美元，总回报达到45万美元。

购买价格：30万美元

每年 8%：24,000 美元/年

五年内收到的 GRR 总额：120,000 美元

如果以 110% 的利率回购：返还330,000 美元

最后获得：450,000美元 （总回报率5年50%）

听起来不错，但有时“太好”也可能意味着风险。因此我们要回到基本面：开发商是否有经验？是否首次做GRR？过去是否兑现交付？GRR覆盖的比例是多少？是否过度加杠杆，用整栋楼去“融资”GRR？项目本身是否单一业态，还是多元混合？产品质量在市场中是否具备竞争力？GRR结束后是否仍有吸引力，能延续回报？回报率是否高得不切实际？这些都会决定方案是扎实还是表面光鲜。

一些事实反映了Odom不同于典型的GRR方案：

1、有限配额：只有7至14层提供GRR，仅占大厦25%的办公区域（约1万平方米），其余楼层保持市场化出租。若租金短期低于测算，开发商仍可依托自持并运营的其他业态与空间进行补贴，而即便整栋写字楼仅50%入驻，开发商也有能力从容覆盖GRR支付。开发商给予早期投资者稳定可预期的回报，同时让其余写字楼空间随市场自然消化与成长。

2、混合业态带来多重收入：Odom丰富业态将持续带来多样需求。Odom Living 住宅塔楼共30层，提供约138套一至四居的高端住宅，净面积约78至270–280平方米，享有至湄公河的广阔景观，已售出超过40%。Odom Tower办公塔楼通过60米高的空中天桥与Odom Living连接，两座塔楼共享五层零售裙楼“Odom Square”，该商业空间将引入甄选的零售、餐饮与生活方式品牌。Odom不仅是一两栋建筑，而是完整生态：居住、办公、娱乐、休憩、恢复、焕新。

3、核心地段与品质：Odom位于金边核心商圈诺罗敦大道，周边汇集重要机构、大使馆以及城市地标，距离独立纪念碑仅800米。该城市轴线有潜力成为金边的“乌节路”和“素坤逸”。项目按新加坡A级办公标准建设，从消防、材料到机电，都力求在50年后依然经久耐用。同时，项目还注重可持续性，目前已获得LEED金级预认证。Odom的地标级设计与区位将带来长期增值。

4、过往成功案例：ULS曾在暹粒玫苹广场成功验证了GRR+GBB的模式，该项目现已售罄并成功执行GRR。玫苹广场是一个综合用途开发项目，融合了住宅、办公、零售和生活方式，并拥有当地最大的联合办公和共居空间。其GRR于2023年启动，11个GRR住宅单位全部售罄，项目合计207套房均告清盘。Odom相当一部分买家是购买玫苹广场并获得GRR收益后回购。

当前项目配额方面，在约375套可售单位中，共有124套纳入GRR（保租租金回报）计划，面积范围自62至217平方米，售价自约23万美元至逾100万美元不等，亦有客户一次性购入整层单位，成交金额约400万美元。

值得注意的是，8层、9层与13层已全部售罄，前实际剩余的GRR名额仅约40套。若您仍在观望，这是把握优惠名额的关键时机。

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