一、了解市场现状和政策
1.宏观优势
- 政治环境稳定，中柬两国关系交好；
- 东南亚GDP增长最快的国家之一；
- 美元化经济，金融风险低：房产买卖、出租收入均以美元计价，便于跨国资产配置；
- 政策友好：允许外国人100%持有公寓产权
- 人口结构年轻+城市化率提升；
- 房价远低于其他亚洲新兴区域，租金回报高。
2.重点城市
|
城市 |
特点 |
投资价值 |
|
金边 |
首都，政治经济中心，人口集中，外资活跃 |
外资首选地，房产投资活跃，租金表现较强 |
|
暹粒 |
旅游城市，吴哥窟所在地，安静，生活节奏慢 |
适合数字游民、养老、退休，度假型房产投资 |
|
西港 |
海港城市，经济特区，主要受中国投资推动 |
海景房、长线土地投资 |
3.房产类型与特点
公寓——外国人最常投资的房产类型，一般为精装修，配备现代家具和便利设施，投资门槛较低，管理规范，便于出租，能够带来可观的租金回报。
别墅——包括联排、双拼和独栋别墅等多种类型，空间宽敞，私密性强，一般带泳池和庭院，适合自住、度假或长期持有，面向中高端市场。
写字楼——主要分布在金边核心商务区，受外资企业和国际机构入驻带动，具备一定租赁需求，选址和租户质量是关键考量因素。
土地——具备较大的增值空间，但一般需要5-10年的投资周期，需注意产权合法性与用途规划，适合有本地合作方或长期开发意愿的投资者。
4.外国人购房的合法路径
✅ 公寓/写字楼
外购人可购买二楼以上的单位
最多占整栋大楼建筑面积的70%
外国人持护照即可购买
⚠️ 别墅、土地
外国人不能直接持有带地资产
合法路径包括：
- 通过信托（新兴结构）
- 通过柬籍合作伙伴或配偶的身份
- 成立公司（需柬籍股东持51%）
- 长期租赁（适合大型企业土地投资，最长可签99年）
5.房产相关税费
- 印花税：房产价值的4%，过户时一次性计征；
- 房产税：年税0.1%，对超过$25,000的房地产征收；
- 闲置土地税：税率2%，该税种为了防止土地和投机行为；
- 租赁税：10%或14%，针对租金收入；
- 资本利得税：税率20%，目前延迟至2025年底实施。
6.市场趋势
金边公寓市场已进入新的时期：新开发项目放缓，开发商逐步调整产品定位与价格策略；
西哈努克恢复较慢：疫情与中国撤资影响尚未完全恢复，但激励措施有效吸引了投资回流；
土地价格增长放缓，但仍具备中长期投资价值，尤其是在大型基础设施的带动下。
房价趋势回顾
|
时期 |
市场表现 |
背景说明 |
|
2015–2019年 |
市场火热，房价持续上涨 |
外资涌入，需求强劲 |
|
2019–2022年 |
疫情冲击严重，房价大幅回调 |
旅游停滞、外资项目暂停，成交量下滑 |
|
2022–2025年 |
市场回暖迹象，价格回归理性 |
政策利好，基础设施带动，进入新一轮发展周期起点 |
二、投资准备阶段
1.明确投资动机
1.以收租为主
优先考虑市中心地段、户型合理、配套完善、物业管理良好且租赁需求稳定的区域。
2.以升值为主
关注土地或早期入手的新开发项目，重点评估开发商品牌、项目规划及区域未来潜力。
3.自住兼投资
选择适合度假、养老或未来移居的物业，兼顾生活品质与资产保值。
4.分散资产风险
资产多元化，降低单一市场风险
2.设定投资预算
|
预算范围 |
可选物业 |
优势与风险 |
|
10万以内 |
小户型或期房 |
热租户型，需求旺盛；但供应充足，竞争较大，增值潜力有限。 |
|
10-20万 |
一卧/两卧精装公寓 |
在成熟社区，租售两旺，适合稳定投资；但需留意管理成本。 |
|
20万-30万 |
大户型、联排别墅 |
空间舒适，租金水平高，租赁通常较稳定，但空置期可能稍长。 |
|
30万以上 |
高端公寓、双拼别墅、小独栋 |
适合资产配置；但资金占用高，变现周期较长。 |
3.划定投资区域（以金边为例）
|
区域 |
特点 |
|
BKK1区 |
外国人聚集区，高端生活配套，房价较高，租金稳定 |
|
百色河分区 |
近皇宫、永旺商场、CBD发展区 |
|
俄罗斯市场 |
生活便利，中产社区，中价位公寓、年轻租客多 |
|
水净华区 |
新发展区，湄公河、洞里萨河环绕，基础设施发展中 |
|
森速区 |
新兴住宅区，大型商场，国际学校，适合喜欢环境宽敞的家庭 |
|
堆谷区 |
当地“富人区”，私人豪华别墅聚集，教育资源丰富，商业发展迅速 |
4.项目推荐参考（示例）
|
项目 |
区域 |
状态 |
参考价格 |
推荐理由 |
|
时代广场 |
BKK1 |
期房 |
$4万起 |
高性价比，市场表现强劲 |
|
J Tower 3 |
百色河 |
期房 |
$33万起 |
高端社区，日本信誉开发商 |
|
Odom |
百色河 |
期房 |
$27.5万起 |
豪华公寓+办公楼，市中心 |
|
Borey Chankiri |
新机场 |
现房 |
$30万起 独栋别墅 |
小区环境、户型设计好，区域升值潜力大 |
三、实地考察与尽职调查
1.选择专业中介机构/律师
聘请柬埔寨专业房产经纪人或持牌律师是开展考察的第一步，
中介平台：
- 优先选择在当地具有合法注册资质的中介公司。
- 选择与多家知名开发商有合作关系的中介平台，资源更丰富、渠道更广泛。
- 选择房源信息真实、更新及时、数量充足的中介机构。
- 选择能够提供看房、签约、过户等全流程服务的中介公司。
- 考察中介的口碑与客户评价，优先考虑信誉良好、服务质量高的品牌中介。
2.实地考察与尽职调查
考察内容
- 区位因素
- 发展水平 - 区域整体发展状况及前景如何。
- 地理位置 - 是否临近市中心或重要商务区。
- 目标群体 - 周边是否聚集办公人员、外籍家庭等潜在租赁人群。
- 生活便利度 - 邻近是否有学校、商场、医院等生活配套设施。
- 周边配套：未来规划、人口密度、基础设施
- 开发商资质：是否有合法执照、项目是否按期交付
- 尽职调查建议
- 土地/房产产权（硬产权 vs 软产权）
- 是否有抵押/纠纷
- 是否合规可售给外国人
- 审查购房合同中的条款，特别是违约责任、付款条件、交付日期等
四、交易与持有管理
1.购房流程细节
1）选定项目、户型、楼层和朝向
2）签署预定协议（Booking Form）
-
- 缴纳定金（通常为2000-3000美元）
- 可退/不可退条款要明确
3）签署购房合同（SPA），缴纳30%首付
-
- 由律师协助审查内容
- 明确违约责任、付款方式、交付日期等
4）付款计划
-
- 一次性付款：适合有资金能力者
- 分期付款：期房项目常见方式
- 银行贷款：少数外国人能申请，审批严苛
5）交房验收入住/出租
6）产权过户（可请开发商代为完成）
2.租金转移与汇款
柬埔寨对资本、利润和股息的汇入或汇出没有任何限制，但前提是资金转移必须通过合法正规注册的金融机构（获得NBC许可的银行）进行。汇款需缴纳预扣税。
3.托管服务（Escrow Service）
Escrow的概念很简单，在卖方转让其财产所有权之前，买方的资金会存放在独立且值得信赖的第三方（成为托管代理）账户中。通常，托管代理会是银行或其他具有管理资金权威和能力的认可机构，我们熟知的银行ABA银行、BRED银行、Wing银行、爱喜利达银行、马来亚银行等都能提供托管服务。资金会被托管，直到买卖双方之间的交易顺利完成、所有权合法转移并且所有销售条件都满足为止。
4.房产出租模式
- 自由出租——通过朋友介绍，或微信、Facebook等社交平台或其他租赁平台推广出租信息；
- 民宿短租——可以委托给短租公司做托管，或在Airbnb、Booking、Agoda等平台发布信息；
- 商务长租——通常可以将房子托付给中介或托管公司帮忙出租，并支付其一定的服务费或管理费。
出租建议：
-
- 委托物业或专业中介平台代为出租
- 设定租金目标、入住率预期和维护预算
五、风险评估与退出机制
1. 设定投资周期与目标收益
- 根据自身资金规划，设定清晰的持有周期（如3年、5年等）
- 设定收益目标（可包括预期年化回报率等关键指标）
- 设置止损条件（例如急需资金时，如何在最大程度保证权益的前提下快速售出）
2.房产转售策略
- 选择合适的销售渠道：提前至少3个月通过本地房地产中介或国际房地产平台进行挂牌转售。
- 把握市场时机：关注房地产市场周期，择机在价格高位出售以获取最大收益。
- 考虑中介费用：中介服务佣金一般为成交金额的3%至5%，应提前纳入成本预算。
3、风险控制措施
- 预留充足的应急资金：应考虑房产变现周期较长的风险，准备一定比例的流动资金以应对突发情况。
- 分散投资风险：避免将资金集中于单一房产或地区，提升整体资产配置的稳定性。
- 定期评估投资状况：根据市场变化和自身财务情况，动态调整投资策略。
.jpg_ejWzEoL.jpg)
Comments