3.3 主要投资领域：金边

根据《 2019年人口普查》，金边拥有200多万居民，每平方公里约3,136人。由于它是该国人口最多的城市中心，并且是政府所在地，因此仍然是柬埔寨的外国投资的重心所在地。柬埔寨房地产网2019年消费者信心调查显示，有54%的受访者表示，地理位置是影响其购房的决定性因素。同时，有76%的购房者表示，金边正是他们寻求购买房产的地方。像堆谷、桑园和森速，这样的区域在首选项中排名前列。

现在，金边能满足人们对大都市的 所有期望。 它的购物中心、商城、 摩天大楼、酒店以及餐馆和娱乐场 所，有助于吸引来自世界各地的游 客，并给外籍人士家的感觉。

金边的整个经济体系涵盖了从服装、农业加工到多种形式的商品交易的一系列产业。近年来，金边的金融业取得了长足的发展，尤其是在2012年成立柬埔寨证券交易所（CSX）之后。CSX在2019年通过证券和公司债券交易筹集了1.51亿美元的新纪录。与2018的1.2亿美元相比增长了26%。

每当谈到柬埔寨的旅游业时，就会想到吴哥神庙。但根据旅游部的数据，截至2019年第三季度，金边的游客人数已超过暹粒。2019年前9个月，超过150万人抵达金边的国际机场。

政府预计，到2030年，每年到达金边的游客数量将翻一番以上，故此，选址干拉省的新金边国际机场应时势之需，在4到5年的时间内建成运行。

金边市中心的房地产是全国均价最高的，但仍对外国投资者有强大的吸引力。基于柬埔寨蓬勃发展的零售业，零售场所的价格定位在每平方米18美元到40美元不等，视其地理位置而定。

至于共管公寓，当前项目的价格从每平方米1,500美元到3500美元不等。排屋园区开发项目尤其吸引当地人的极大关注，现在售价从每平方米800美元到1,700美元不等。

首都的零售物业市场同样发生了巨大的变化。国际品牌以前所未有的速度加入本地市场。虽然一些品牌的目标锁定本地中产阶级，但更多品牌都是针对外籍人士或当地上流社会。受此影响，本土零售商正在实现跨越式发展。

最值得注意的是高质量的购物选择涌入王国首都。2014年夏天，日本永旺购物中心（AEON Mall）开业时，是同类购物中心中的第一家。事实证明，它很成功，经常挤满了周末从农村省份赶来的购物者。永旺购物中心的第二个位置于2018年启用，第三个永旺购物中心宣布于2023年在金边南部完工。

随着越来越多的购物中心和商城开业，零售空间在不久的将来，3、4年内，将会持续不断地大量增长。根据莱坊的数据，截至2019年上半年，当前的零售空间供应量为338,505平方米可租净面积。随本地和国际开发商业务的扩张，到2021年将增加到超过100万平方米的可租净面积。

随着外国需求的增加，金边的公寓项目也将继续建设，而居住在市中心对于当地买家来说同样具有很强的吸引力。目前公寓的总供应量略高于17,000套，预计到2022年底将增加三倍，达到52,000套。这些在建的公寓中的大多数都定价在中档范围，一般介于7.5万至12.5万美元，针对本地买家市场。尽管有大量外资，但仅依靠外国需求并不是一种可持续的战略。

柬埔寨房地产网预测2019对于园区开发商来说可能是又一个突破性的一年。根据莱坊的数据，仅在2019年上半年，排屋住房的当前供应量就达到51,278套。同时，金边周围启动了18个新的排屋项目，预计将再增加22,549个单位，计划在2022年底前交付。

这些单位中的大多数（59%）归属中端产品，房屋市场上各式各样的买家都会对这种有地房产感兴趣。 2019年消费者信心调查》的数据还显示，在2000多名受访者中，近三分之一表示他们喜欢联排别墅。

森速、雷西、Kam Boul区集中了金边大部分的园区，其次是朗哥、棉芷、铁桥头和水净华区等。

在金边市中心对面，洞里萨河的对 岸，是水净华区，它在未来几年将 成为一个值得关注的地区。柬埔寨 海外投资公司（OCIC）正在水净华 打造一个拥有金边市区舒适设施的 人造卫星城市，无需扎堆在市中心 日益拥堵的繁忙交通里。

根据《 2019年消费者信心调查》，大多数购房者（55%）视地点为购房的主要考量因素。可以很确定，当地居民一直在考虑日益拥堵的交通问题，这种焦虑是置换房产的动机。

金边办公空间市场增长显著。根据莱坊的数据，办公空间供应已增加至463,701平方米可出租净面积，并在2019年上半年新增了3座B类办公楼。办公空间预计将继续增加，到2022年，首都A类写字楼的存量有望增长75%。但是，就目前情况而言，B、C类写字楼仍然是最受柬埔寨企业欢迎的选择。

具有分契式产权的办公空间的介入是一个引人瞩目的新投资领域。根据莱坊的观点，随着公寓市场达到供需平衡，可能会吸引以收益为导向的投资者转向分契式产权的办公空间投资。如本指南前面各节所述，分契式产权的办公空间对于市场来说仍然是新鲜事物的，能否被市场广泛接受，尚待确定。

金边日益多样化的房地产市场， 只会在未来持续成长，特别是在政府鼓励其本地市场对外开放的前提下。而且还有更多积极因素，如不 断涌入的来自中国的投资者，许多 新发布项目针对不断壮大的中产阶 层。故此在柬埔寨，本地中产形成 的市场应该是开发商和投资者都寻 求可持续的长期回报的方向。