2019年前在柬埔寨买房的都亏惨了？凭什么他们买的公寓能涨30%？

如果你对柬埔寨房地产投资感兴趣，正在尝试了解这个市场，或许会发现，大多数资料提到柬埔寨房产年投资回报率在6%至10%之间，高于多数成熟市场，这一数字相当吸引人。至于公寓升值潜力，相关的明确数据则相对较少。

事实上，在金边，

如果在项目动工阶段入手，到竣工时通常可获得约5%至10%的升值空间。

如果购买的是预售房产（未开工），可获得最高30%的升值，是项目动工后的6倍。

这是因为开发商早期为吸引资金与首批买家，会给予更大折扣；随着工程进度推进、项目确定性提高，价格会分阶段调涨。

然而，等项目交房进入市场后，价格就不再由开发商主导，而是回归市场供需。此时，升值潜力主要取决于地段、产品定位、租金水平以及维护状况。也就是说，买得好不好，最终得看项目本身是否具备“二次流通”的竞争力。

2

疫情之后，不少人感叹“金边房价下跌”、“2019年前买的都亏了”。确实，一些远离核心区、供应过剩的项目价格受挫明显。但并非所有项目都如此。

以金边BKK1区的J Tower 2为例，这个项目由日本开发商Tanichu Asset Management建设，于2022年竣工。根据市场成交记录，自2019年入市至今，价格已经上涨了25%-30%。

有业主当初不到14万美元买的两房，2025年卖出17.5万美元。而一套当初售价约18万美元的房，如今挂牌价已达23万美元左右。说明优质资产仍具抵抗力。

而J Tower 2之所以在市场波动中能够保持稳定增值，原因有三：

首先，地段优势突出——项目位于BKK1核心区，是金边最成熟、最安全、最受外籍人士青睐的生活圈，周边汇聚各国大使馆、国际学校、银行与餐饮便利设施。

其次，产品定位清晰——全日式设计与施工，主打高端两房，吸引稳定的中高端租赁客群。

此外，物业维护到位，入住率长期维持在90%以上。

在租赁层面，一套65平方米的一房月租约1200美元；一套91平方米的两房月租约1700美元。

3

由此来看，真正能“赚钱”的投资项目往往具备共通点：地段稀缺、开发商稳定、产品差异化。

这也解释了为何同一开发商的新项目——J Tower 3会被视为延续性投资目标。

J Tower 3位于BKK1南端，与J Tower 2相隔仅两条街，是金边目前规划的最高住宅楼（320米，77层）。从设计、施工到安全标准，全部沿用日本标准——包括抗6级地震结构、防火门、自动喷水系统、AED急救设备等。

项目主打大平层三房，每层仅6户，层高3.5米起，全屋采光充足。户型设计方正实用，强调居住舒适度与私密性，明显区别于市面上常见的紧凑型公寓。

在设施上，它几乎是一座“空中社区”：77层无边际泳池、50层行政酒廊与图书馆、49楼日式大浴场，27层健身房和空中花园等，皆为住户专享。

当前售价仅1800美元/平方米起，按套内面积计价。按J Tower 2的路径推算，若未来5年市场维持稳健回升，项目完工后的升值幅度保守估计在15%-25%之间，同时维持约6%–8%的租金回报。

换句话说，J Tower 3并非全新的尝试，而是对J Tower 2成功经验的延伸与升级。它将稀缺地段、可靠开发商和高端产品再次结合，让投资者在金边的核心板块中，仍有机会获得具备真实升值与稳定收益潜力的公寓。