柬埔寨市场全景解析：2024投资复盘与2025趋势预测！

2025 年，柬埔寨房地产市场还值得投资吗？

要判断一个海外市场值不值得投资，首先得从大的层面看，包括它的国情、经济趋势、市场动态。

我们来对 2024 年做一个大范围的回顾，以便分析预测 2025 年柬埔寨房地产的趋势。

政局

过去，很多外国投资者会选择进入柬埔寨市场，一个很重要的原因就是该国政局稳定。柬埔寨从 1985 年开始，就由洪森亲王执政，领导着国家从战争创伤中走出来，走向了经济高速发展的道路，柬埔寨和中国的关系也非常牢固，堪称“柬铁”。

2023 年是一个重要的时间节点，因为在这一年 7 月，执政党人民党通过第七届国会选举再度拿下五年总理任期后，洪森总理宣布卸任，并将领导国家的重担交到了长子洪马耐手中，实现了政权平稳过渡。

洪马耐总理是一个非常具备国际视野和大局观的优秀领导人，他在上任后立即宣布实施《五角战略》和六项优先政策，并领导着新一任的领导班子积极加强和各国的合作，招商引资，让柬埔寨的国际形象能见度大幅提高。

建筑和房地产业作为经济支柱之一，也得到了政府的高度关注，并实施了一系列有效举措。其中最重要的一个就是 2024 年西港投资促进特别计划，通过税收优惠、长期签证等激励措施推动西港发展。截至 2024 年 12 月中旬，西哈努克省共批准了 213 个享有特殊优惠的项目，总投资额达到 60.26 亿美元。目前这一优惠政策已延续至 2025 年底。

在新政府的积极努力下，柬埔寨在保持经济增长等各方面取得了优异的成绩。如果说 2024年 是洪马耐总理的历练期，那么 2025 年将是新政府的成熟期。我们可以看到该国政局继续保持稳固，经济往更好的方向发展，更上一层楼。

经济

在经济方面，柬埔寨的表现非常强韧。根据柬埔寨 2025 年经济展望论坛上公布的数据，预计 2025 年柬埔寨经济将增长 6.3%，预示着经济将很快恢复到疫情前水平（年增长率 7% ）。这一预测是在 2024 年实现 6% 增长的基础上提出的，同时该年通胀率仅为 0.8% ，汇率保持稳定，每美元兑 4,071 瑞尔。强劲的表现反映了该国在全球不确定性中的韧性，基础设施建设、扩大出口和旅游业复苏，为经济稳定奠定了坚实基础。

外国直接投资

根据柬埔寨经济财政部 (MEF) 的报告，2023 年 9 月至 2024 年 9 月一年内，柬埔寨的外国直接投资 (FDI) 流入激增至 81 亿美元。这一增长体现了国际社会对柬埔寨不断改善的投资环境及其大幅增长的经济潜力的强烈信心。外国直接投资主要来源国是中国，其次是韩国、新加坡、日本、越南、马来西亚、泰国、加拿大和英国。投资项目范围广泛，涉及制造业、房地产、旅游业和基础设施开发等多个领域。

国际贸易额

2024 年，柬埔寨国际贸易额达到 553.7 亿美元，同比增长 15.6%。其中，出口额为 266.6 亿美元，同比增长 13.6%，进口额达 287 亿美元，同比增长 17.6%。这一增长趋势表明，柬埔寨的外贸活动正在稳步扩张，进一步融入全球经济体系。

柬中自由贸易协定（CCFTA）、柬韩自由贸易协定（CKFTA）、区域全面经济伙伴关系协定（RCEP）以及欧盟普惠制等一系列贸易协议，为柬埔寨商品进入全球市场提供了更广阔的空间，推动了贸易规模的持续增长。

旅游业

旅游业同样快速复苏。旅游部数据显示，2024 年柬埔寨旅游业已恢复至疫情前水平。2024 年接待国际游客约 670 万人次，同比增长 22.9%，比 2019 年增长 1.4%。这一增长势头带来了 36.3 亿美元的收入，比前一年的 30.8 亿美元增长了 17.8%。航空运输已恢复至疫情前水平的 68%。政府正通过多元化旅游服务、扩大活动范围等措施吸引了更多国内外游客，并将目标定为 2025 年接待超 700 万国际游客。这将增加酒店、餐饮和交通等服务行业的收入，也将对本地生产和商品进口起到了积极的拉动作用。

国际直飞航线

据柬埔寨民航局最新统计，2024 年柬埔寨三大国际机场的客流量达到 624 万人次，同比增长 22%。此外，三大机场共执行航班 5 万 8354 架次，同比增长 14%。同期，航空货运量达 7 万 7752 吨，同比上升 40%。 疫情后，柬埔寨陆续恢复并新增多条国际直飞航班，覆盖韩国、澳大利亚、迪拜、卡塔尔、土耳其、印度等重要航点，同时扩展了中国多个城市的直航网络，进一步畅通了航空运输这条经济命脉，为旅游业和直接投资注入新动能。

预计 2025 年金边新国际机场启用后，柬埔寨的航空枢纽能力将大幅提升，不仅吸引更多国际航司入驻，还将拓展更广泛的航线网络，助推旅游、贸易和投资的全面增长。

基础设施

看一个国家的发展前景，也要看这个国家在基础设施上的投入。可以看到柬埔寨正处于基础设施的一个爆发期，在近几年看到了一项又一项大型基础设施项目的落成和投入使用。

2022 年，全国首条高速公路金边西港高速公路正式通车，为柬埔寨高速路网时代打开了开端。紧接着，金边至巴域高速公路建设有序推进，预计 2026 年底或 2027 年初完工。2023 年，暹粒吴哥国际机场正式投入运营，开通了更多国际航线，为旅游业和经济发展带来新机遇。2024 年总投资 17 亿美元的德崇富南运河宣布动工，这是柬埔寨首个内河疏浚项目，同时也是国家级战略工程，具有重要的历史意义。

025 年柬埔寨将迎来基础设施建设的加速期，其中最重要的是德崇国际机场即将于 7 月运营，这座 4F 级机场将成为东南亚最大的机场之一，也是全球第九大国际机场，未来将极大提升柬埔寨的国际航空枢纽地位。

配合德崇国际机场，已经看到多项基础设施的投入和打造，洪森大道双立交桥、德崇立交桥，为旅客从机场进入市区打通快车道。金边第一条轻轨线可能会从新机场开始，并在永旺 3 旁设立停靠站，这也会带动整座城市的轻轨发展，可以大胆展望轻轨时代。

房地产

房地产方面，2024 年，柬埔寨房地产市场进入新的调整阶段。因疫情停滞的项目自 2023 年起逐步恢复建设，这一趋势推动市场在 2025 年迈入“现房时代”，大部分楼盘以准现房和现房出售，为投资者提供更安全、更具确定性的选择。

市场仍然面临供过于求的压力，新开发项目减少，行业进入周期性调整阶段，重点在于消化市场上存量房源。随着市场的冷静沉淀，新推出的项目更注重品质升级，例如提供更完善的配套设施和更具性价比的产品。

房价重新调整，购房成本显著降低。例如，目前 每平方米 1800 美元 即可购买高端公寓，而在疫情前同类项目的售价通常在 3000 美元/平方米以上。这一趋势为长期投资者、自住买家，以及希望在东南亚进行资产配置、寻求多元化投资机会的资金提供了入场机会。

从2024年柬埔寨房地产网的租售数据观察，国际投资者结构正在多元化，购房买家来自中国大陆、中国台湾、中国香港、美国、英国、澳大利亚、俄罗斯、韩国、日本、意大利、西班牙、新加坡等多个国家和地区。面对全球市场波动，柬埔寨凭借较高的金融自由度，被视为国际资本的“避风港”之一。同时，核心地段的优质资产依然保持稳健需求，价格表现相对稳定，成为投资者进行资产配置的优选。

2025年政府提供购房激励，降低购房成本，免印花税，凡在2025年或之前购买住宅小区房屋、公寓，并在2025年内首次办理产权转让或登记手续的个人，其购房价值低于或等于21万美元，将免征印花税。贷款利率降低，此前向住宅开发商以高利率借贷的客户能够将债务转移到银行和金融机构，银行将代购房者偿还开发商的贷款，而购房者则以更低的利率和更长的还款期限向银行偿还贷款，最长还款期可达25至30年。

市场正处于价格低点，在进一步复苏后有望进入下一轮的上涨周期。如果你的目标是长期投资、获取稳定租金收益，或是寻找相对低价位的购房机会，2025年是一个较好的入场时间。如果期待短时间内大幅增值，可能不太现实，不建议投机性买房。