供给端的注意力已经从外国买家转向柬埔寨本地人。柬埔寨房地产市场是否仍有对应外国购房者的产品供应？
在刚过去的一年半里，柬埔寨房地产市场从新冠疫情伊始就快速发生了巨大变化。想看房买房的外国买家遇到了旅行限制和其他各种繁文缛节，使他们更难在柬埔寨进行投资。
不过那是 18 个月前的事了，随着柬埔寨王国旅行限制的解除，并于 2021 年 11 月 1 日重新全面开放，现在情况发生了很大变化。
01 柬埔寨房地产市场在新冠疫情之后发生了什么变化？
- 开发商锁定的目标市场从外国买家转变为柬埔寨当地买家
- 价格已下调以迎合当地偏好
- 以前较短的付款期限已延长，以适应更长付款计划的需要
- 开发商与当地银行建立合作伙伴关系以设定更长的付款计划
- 在快速增长的房地产行业中本地供需的参与度更高
由于外国买家寥寥无几，代理商和开发商都将注意力转向了当地市场。值得注意的是，在新冠疫情爆发之前，柬埔寨面向当地市场的房地产营销推广和销售明显加快了步伐，而疫情只是加速了这种转变。
自然，柬埔寨人有自己的偏好。许多业内人士已学会改变他们的销售和营销手法：
首先，大多数想要购买公寓的柬埔寨人更喜欢更实惠、付款期限更长的项目。
其次，与前一点相关，就是柬埔寨房屋需求良好的混合性，公寓通常是首套/二套住房，或作为投资。
大多数银行与房地产开发商几乎没有业务关系，即使在 2018-2019 年的市场高峰期，也主要与终端融资者—物业买家互动。但随着形势的转变，开发商一直积极与银行建立合作伙伴关系，通过为大多数本地买家调整长期付款条件来促进购销行为。
02 外国买家在这种转变中如何受益？
市场价格可能会走低，但有位置优势的肯定不会被拖累。金柬•柏盛等项目保持其战略位置，同时为本地和外国买家提供灵活的付款方式。
从表面上看，这可能只会使柬埔寨买家受益。但是，让我们不要忘记影响转变的大背景以及这些变化的本质：
更低的价格和更多的折扣
在新冠疫情之前，每平方米约 2,000 美元的房产被认为是外国买家负担得起的，但对于普通的柬埔寨买家而言则不然。自疫情开始以来，每平方米价格的下降从个位数到甚至 20%，降幅要看求购者选定的区域。
柬埔寨房地产投资专家彼得·古博格洛 (Peter Guboglo) 表示：“我相信，[价格变化] 对于外国买家只会更有利，因为价格政策变得更加灵活，当地或国外买家都可以利用这一转变。”
越来越多的开发项目的定价低至每平方米 1,300 美元。当然，这样一来都要有一点折衷，例如没有家具，有的像混凝土盒子一样的毛胚。话说回来，这确实让大家可以自由地设计和装饰。
加强与银行的住房贷款合作
为增加本地买家交易的可行性，开发商非常积极地与银行建立合作伙伴关系方面。但必须同时明确地是，柬埔寨大多数银行在向外国买家提供贷款时都会很严格。不过，属于跨国品牌的银行可能更愿意提供帮助。
柬埔寨有几家跨国银行，例如 ABA 银行（National Bank of Canada）、BRED 银行（来自法国）、RHB 银行（来自马来西亚）和 Maybank 银行（来自马来西亚）是在柬埔寨已有一定历史的跨国银行机构。
无论如何，如果您所在国的银行在柬埔寨有控股机构，那可能是您个人值得尝试的置业融资选择。
外国买家对于开发企业的价值比以前更凸显
在过去的四至五年里，外国买家在很大程度上推动了柬埔寨房地产的开发活动，尤其是在金边。个人投资进入柬埔寨，外国买家通常需要支付一笔可观的首期付款（30% 至 50%），而且付款期限很短，使开发商有即时现金流来平衡他们的资产负债表。
另一方面，虽然柬埔寨的家庭年收入有所改善，但大多数人仍然需要银行的融资支持，而且通常更乐意 10 年左右，或更长付款期限。过去两年很多开发商一直在苦苦挣扎，这种新的现状使得外国买家对于他们来说更有价值。
抵港柬埔寨的外国投资者须接受为期 3 天的隔离
2021 年 10 月，柬埔寨政府针对入境的外国旅客推出了新的简化规则，以重新开放经济活动。新规则中最突出的一条是，如果外国投资者持有有效文件，入境柬埔寨只需隔离 3 天。
“柬埔寨重新开放将吸引投资者，”彼得说。“他们[投资者]面对的最棘手的麻烦是为期两周的隔离。时间对投资者来说是宝贵的东西，三天的隔离肯定会让事情变得更容易。”
彼得在疫情期间一直与外国买家通电话，与他交谈的大多数人都期待着完全取消隔离的那一天。“取消隔离的那一天将意味着投资兴趣显著回弹的那一天。”
柬埔寨是东南亚疫苗接种率最高的国家之一，也是地区内率先重新开放的
截至 2021 年 11 月，柬埔寨是东南亚疫苗接种率最高的国家之一，通过简化对外国旅客的要求、缩短隔离期以及允许企业照常运营（以遵循医疗保健指引为前提）。
很明显，整个疫情期间柬埔寨民众难抑自由外出的渴望，抓住一切机会出城享受长假或游览公共景点。2021 年 11 月以来，这种动态更加明显，因为国内大部分地区都普及疫苗接种，而且商业活动中人流量再次显著增加。
柬埔寨人更多地参与房地产市场，为该行业增加了更多期望值
“谁会购买这些房产？”一直是柬埔寨房地产市场的紧迫问题。过往，答案是外国投资者和中上层柬埔寨人。但这种情况在疫情两年内发生的变数，令房地产方面变化之快几乎是立竿见影。
彼得观察到“销售和营销方面的转变使房地产市场的大部分得到柬埔寨本地人更多地参与。这对外国投资客来说是一个好兆头，因为他们投资的公寓可以更容易地出售给想要买房的当地人”。
如上所述，开发商与当地银行建立合作关系使柬埔寨买家更容易获得财务支持，在快速增长的市场中，这种合作必然更加普遍。
彼得说，“需求有助于确定产品的价格定位。现在，不仅外籍工作者/外国投资客入手公寓更轻松，柬埔寨人也获得了更多的便利，市场将变得更加稳定，风险也更小。”
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