2.1 บทนำสู่กฎหมายกรรมสิทธิ์ของกัมพูชา

เอกสารสิทธิ์ที่ดินทั้งหมดของกัมพูชาถูกทำลายไปในช่วงปี 1975 ถึง 1979 ทำให้หลังสงคราม การพิสูจน์กรรมสิทธิ์ในที่ดินแทบเป็นไปไม่ได้ ในปี 1989 ได้มีการออกกฎหมายและระเบียบใหม่หลายฉบับ ที่อนุญาตให้ถือครองที่ดินเป็นการส่วนบุคคลได้ กฎหมายที่ดินปี 2001 ได้สร้างระบบทะเบียนที่ดิน ซึ่งทำหน้าที่ออกเอกสารสิทธิ์ที่ดินและยังคงใช้อยู่จนถึงปัจจุบัน

นับตั้งแต่ปี 2001 มีการออกเอกสารสิทธิ์ที่ดินให้แก่ชาวกัมพูชา แล้วกว่าสองล้านฉบับ การเป็นเจ้าของหรือการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ สามารถพิสูจน์ได้ด้วยเอกสารสิทธิ์ที่ดินของกัมพูชาหนึ่งในสามรูปแบบ ได้แก่ หนังสือรับรองการครอบครอง (ที่รู้จักกันทั่วไปว่าโฉนดอ่อน หรือ Soft Title) หนังสือรับรองกรรมสิทธิ์ (ที่รู้จักกันทั่วไปว่าโฉนดแข็ง หรือ Hard Title ซึ่งรวมถึงเอกสารสิทธิ์รูปแบบใหม่ที่เรียกว่า “โฉนด LMAP”) และกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคลในอาคารชุดที่มีเจ้าของร่วม (หรือที่เรียกว่า Strata Title)

โปรดทราบว่าข้อมูลนี้เป็นเพียงภาพรวมของกลไกทางกฎหมาย ที่มีอยู่ในกัมพูชาเท่านั้น Realestate.com.kh ขอแนะนำให้ผู้ที่สนใจซื้อขอรับคำปรึกษาทางกฎหมาย จากผู้เชี่ยวชาญที่เป็นอิสระก่อนตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ ในราชอาณาจักรแห่งนี้ด้วยวิธีการใด ๆ ที่ระบุไว้ด้านล่าง

2.2 โฉนดแข็ง (HARD TITLE)

โฉนดแข็ง (Hard Title) คือหนังสือรับรองกรรมสิทธิ์ที่ออกโดย กรมที่ดิน กระทรวงการจัดการที่ดิน ผังเมืองและการก่อสร้าง และถือเป็นการรับรองกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์อย่างเป็นทางการในกัมพูชา

เอกสารสิทธิ์เหล่านี้มีข้อมูลครบถ้วนเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ และได้รับการรับรองโดยกระทรวงการจัดการที่ดิน ชาวต่างชาติไม่สามารถถือครองอสังหาริมทรัพย์ภายใต้โฉนดแข็งได้ตามกฎหมาย โฉนดแข็งออกให้เฉพาะผู้ที่ถือสัญชาติกัมพูชาเท่านั้น

การโอนโฉนดแข็งใช้เวลาดำเนินการประมาณสี่ถึงหกสัปดาห์ นอกจากนี้ การโอนยังต้องเสียภาษีการโอน 4% ตามหลักเกณฑ์ของสำนักงานที่ดิน/สำนักงานรังวัดที่เกี่ยวข้อง

2.3 โฉนดอ่อน (SOFT TITLE)

โฉนดอ่อน (Soft Title) เป็นรูปแบบการถือครองตามจารีตประเพณีในกัมพูชา และเป็นเอกสารสิทธิ์ที่แพร่หลายที่สุดในหมู่ชาวกัมพูชา โฉนดอ่อนส่วนใหญ่กำลังทยอยเปลี่ยนเป็นโฉนดแข็ง ซึ่งเป็นกระบวนการที่ดำเนินมาต่อเนื่องหลายปีแล้ว

โฉนดอ่อนออกให้ในระดับอำเภอและตำบลเท่านั้น ไม่ใช่ระดับประเทศ โดยทั่วไปหน่วยงานท้องถิ่นสามารถออกโฉนดอ่อน ได้ภายใน 5 ถึง 10 วันทำการ

แม้ว่าโฉนดอ่อนจะไม่ได้จดทะเบียนในระดับประเทศ แต่ก็ยังถือเป็นสิทธิครอบครองในที่ดิน การโอนโฉนดอ่อนต้องเสียภาษีการโอน 4% เช่นเดียวกัน

2.4 โฉนดตามโครงการจัดการและบริหารที่ดิน (LMAP)

โฉนด LMAP เป็นโฉนดแข็งรูปแบบล่าสุด และมีความมั่นคงปลอดภัยที่สุดในกัมพูชา

โฉนด LMAP เพิ่มข้อมูลพิกัด GPS ซึ่งโฉนดแข็งแบบดั้งเดิมไม่มี จุดพิกัดเหล่านี้ระบุขอบเขตของที่ดินได้อย่างชัดเจน จึงช่วยหลีกเลี่ยงความเป็นไปได้ที่จะเกิดข้อพิพาทเรื่องที่ดิน

ประวัติความเป็นมาของโฉนดแบบ LMAP:

โครงการจัดการและบริหารที่ดิน (LMAP) ถูกนำมาใช้ในกัมพูชาครั้งแรก ในปี 2002 โดยธนาคารโลก ภายใต้ความเห็นชอบของรัฐบาล โดยมีเป้าหมายเพื่อเพิ่มความมั่นคงในการถือครองที่ดิน ผ่านการจดทะเบียนและการออกเอกสารสิทธิ์ โดยเฉพาะสำหรับเจ้าของที่ดินกลุ่มเปราะบาง กระทรวงการจัดการที่ดินเป็นหน่วยงานหลักในการดำเนินกระบวนการนี้

ข้อดีของโฉนด LMAP:

โฉนด LMAP คือประเภทโฉนดที่ดินที่แข็งแรงที่สุด ปลอดภัยที่สุด และแม่นยำที่สุดที่มีอยู่ในกัมพูชา

ก่อนที่จะมีการจัดตั้งโฉนด LMAP กระทรวงการจัดการที่ดินต้องใช้เวลาส่วนใหญ่ ไปกับการแก้ไขข้อพิพาทเรื่องที่ดินซึ่งเกิดจากความไม่ชัดเจน ของเขตแดน ในที่สุดกระทรวงจึงมุ่งที่จะ จัดตั้งระบบที่เชื่อถือได้สำหรับ การบริหารจัดการที่ดินของประเทศ

การถือโฉนด LMAP หมายความว่าที่ดินนั้นได้รับการรังวัด โดยเจ้าหน้าที่ และมีการตกลงเรื่องเขตแดนเรียบร้อยแล้ว เนื่องจากเอกสารฉบับนี้ระบุพิกัด GPS ที่แน่นอนของ ทรัพย์สินดังกล่าว เมื่อโฉนด LMAP ให้ความมั่นใจแก่เจ้าของ เกี่ยวกับขนาดและเขตแดนของที่ดิน จึงสามารถใช้เป็นเครื่องมือป้องกันข้อขัดแย้งกับ เจ้าของที่ดินรายอื่น และมักมี มูลค่าสูงกว่าเพราะความน่าเชื่อถือ

ขั้นตอนในการออกโฉนดแบบ LMAP:

การยื่นขอโฉนด LMAP ต้องติดต่อโดยตรง กับกระทรวงการจัดการที่ดินและเจ้าหน้าที่อื่นที่เกี่ยวข้อง เนื่องจากโฉนด LMAP ได้รับการรับรองในระดับประเทศ

โดยทั่วไปการได้รับโฉนด LMAP ใช้เวลาประมาณหกถึง สิบสองเดือนสำหรับ ทรัพย์สินที่ผ่านการรังวัดมาแล้ว

·ไม่มีการคิดค่าธรรมเนียมบริการพิเศษสำหรับโฉนดแบบ LMAP

ขั้นตอนการยื่นคำขอกำหนดให้เจ้าของที่ดิน ยื่นเอกสารและแบบคำขอที่ถูกต้อง ต่อกระทรวงการจัดการที่ดิน เอกสารประกอบเพิ่มเติมได้แก่ ใบเสร็จ หนังสือ หรือสัญญาใด ๆ ที่พิสูจน์กรรมสิทธิ์ของ ทรัพย์สินที่ยังไม่มีโฉนด โฉนดแบบจดทะเบียนระดับชาติ (hard title) หรือโฉนดที่บันทึกในระดับท้องถิ่น (soft title) สามารถยกระดับ เป็นโฉนด LMAP ได้ พร้อมกับสัญญาซื้อขาย

เอกสารเพิ่มเติม เช่น บัตรประจำตัวประชาชน สมุดทะเบียนครอบครัว ใบเกิด และทะเบียนสมรส ก็จำเป็นในขั้นตอนการยื่นคำขอเช่นกัน

เมื่อยื่นคำขอแล้ว กระทรวงการจัดการที่ดินจะตรวจสอบคำขอ และเจ้าหน้าที่ที่ดินจะตรวจสอบเอกสารทั้งหมด ในระหว่างขั้นตอนการยื่นคำขอ กระทรวงจะพิจารณาว่าที่ดินมีคุณสมบัติหรือไม่ หากมีข้อขัดแย้งระหว่างเจ้าของที่ดินในระหว่างขั้นตอนนี้ เจ้าหน้าที่สามารถไกล่เกลี่ยข้อพิพาทได้ โดยไม่ต้องนำคดีขึ้นสู่ศาล

อีกปัจจัยสำคัญที่ต้องพิจารณาคือ กระบวนการออกโฉนด LMAP ยังไม่ได้ ดำเนินการครอบคลุมทั่วประเทศ หลายพื้นที่ของประเทศยังไม่ได้ รับการรังวัดด้วย GPS

มี 3 สถานการณ์ที่เจ้าของสามารถพบเจอเมื่อมีการใช้การค้นหาโฉนด LMAP:

หากกระทรวงการจัดการที่ดินกำลังดำเนินกระบวนการ ออกโฉนด LMAP ในหมู่บ้านหรือพื้นที่ที่ ทรัพย์สินดังกล่าวตั้งอยู่ เจ้าหน้าที่ท้องถิ่น มีหน้าที่แจ้งให้ผู้ถือครองทรัพย์สินทราบว่า สามารถลงทะเบียนขอโฉนด LMAP ได้

หากการออกโฉนด LMAP เสร็จสิ้นแล้วในพื้นที่ ที่ทรัพย์สินตั้งอยู่ เจ้าของสามารถ ยื่นคำขอต่อกระทรวงการจัดการที่ดินได้โดยตรง

น่าเสียดายว่า หากทรัพย์สินดังกล่าวอยู่ใน พื้นที่ที่ยังไม่มีการดำเนินการออกโฉนด LMAP เจ้าของก็จะ ไม่สามารถยื่นขอโฉนด LMAP ได้ อย่างไรก็ตาม เจ้าของในพื้นที่เหล่านี้ยังสามารถยื่นขอโฉนดแบบจดทะเบียนระดับชาติ (hard title) ก่อน แล้วจึงยกระดับเป็นโฉนด LMAP ในภายหลัง

เพื่อทราบว่าโฉนด LMAP มีให้ยื่นขอได้ ในพื้นที่ใดบ้าง เจ้าของสามารถตรวจสอบ กับหน่วยงานท้องถิ่น เช่น ผู้ใหญ่บ้านหรือ หัวหน้าตำบล และท้ายที่สุดกับ สำนักงานที่ดิน

2.5 กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินส่วนบุคคลแบบถือครองเฉพาะชั้น (เจ้าของชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ของอาคารที่มีเจ้าของร่วมกัน)

2.5.1 ภาพรวมของทรัพย์สินส่วนบุคคลแบบถือครองเฉพาะชั้น

ในปี 2552 ได้มีการนำโฉนดแบบ Strata Title มาใช้ ซึ่งอนุญาตให้ ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบในยูนิตส่วนบุคคลของ อาคารชุดในกัมพูชาได้ ภายใต้เงื่อนไข และหลักเกณฑ์บางประการ โฉนดประเภทนี้ถูกนำมาใช้ เพื่อกระตุ้นการลงทุนจากต่างชาติในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ท้องถิ่น และในขณะเดียวกันก็รองรับกลุ่มชาวต่างชาติ ที่ต้องการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย และเชิงพาณิชย์ในกัมพูชา

Strata Title หมายถึงหนังสือรับรองกรรมสิทธิ์ ของยูนิตแต่ละยูนิตในอาคารชุด Strata Title ใช้ได้ทั้งกับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย และเชิงพาณิชย์ ตัวอย่างเช่น อาคารสำนักงานเพื่อการพาณิชย์หรือการอยู่อาศัย อาคารคอนโด หรือพื้นที่แบบมิกซ์ยูสภายใน อาคารสูงแบบกรรมสิทธิ์ร่วม สามารถถือครองภายใต้ Strata Title ได้

อาคารชุด (กรรมสิทธิ์ร่วม) หมายถึงอาคารหรือ สิ่งก่อสร้างที่มีเจ้าของหลายรายพักอาศัยอยู่ พื้นที่ประกอบด้วยยูนิตส่วนบุคคลซึ่งถือครองโดย เจ้าของแต่ละรายโดยเฉพาะ และพื้นที่อื่น ๆ ที่ เป็นกรรมสิทธิ์ร่วมกัน (สิ่งอำนวยความสะดวก เช่น ห้องรับรอง สระว่ายน้ำ และห้องออกกำลังกาย)

Strata Title อนุญาตให้ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของได้ไม่เกิน 70% ของอาคารชุด โดยชาวต่างชาติ ต้องซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ตั้งแต่ชั้นที่หนึ่งขึ้นไป ชาวต่างชาติไม่ได้รับอนุญาตให้เป็นเจ้าของยูนิตชั้นล่างสุด ในอาคารชุด อย่างน้อย 30% ของอาคารชุด ต้องเป็นกรรมสิทธิ์ของบุคคลสัญชาติกัมพูชา เงื่อนไขเหล่านี้ใช้กับอาคารที่จดทะเบียน Strata Title หลังปี 2552

2.5.2 การซื้อส่วนหนึ่งของทรัพย์สินส่วนบุคคลแบบถือครองเฉพาะชั้น

การสร้างทรัพย์สินส่วนบุคคลแบบถือครองเฉพาะชั้น:

ขั้นแรก ผู้พัฒนาโครงการจัดซื้อที่ดินโดยมี โฉนดแบบจดทะเบียนระดับชาติ (hard title) ในชื่อของบริษัทพัฒนาโครงการ

จากโฉนดแบบจดทะเบียนระดับชาติฉบับเดิม ผู้พัฒนาโครงการต้อง แบ่งแยกทรัพย์สินออกเป็นชุดของ โฉนดแยกฉบับสำหรับผู้ซื้อแต่ละราย โฉนดแต่ละฉบับแสดงถึงสัดส่วน กรรมสิทธิ์ภายในโครงการ

ในขั้นตอนนี้ กระทรวงจัดการที่ดิน จะตรวจสอบสถานะของพื้นที่ส่วนกลางด้วย ผู้พัฒนาโครงการต้องยื่นใบอนุญาตก่อสร้าง พร้อมกับแผนผังโครงสร้างโดยละเอียด ต่อ MLMUPC หลังจากนั้นจึงจะมีการออกโฉนดกรรมสิทธิ์ห้องชุด (Strata Title)

เมื่อบริษัทผู้พัฒนาโครงการได้รับโฉนดแล้ว ก็สามารถส่งมอบให้แก่ผู้ซื้อได้ การยื่นขอโฉนดกรรมสิทธิ์ห้องชุดฉบับสมบูรณ์อย่างเป็นทางการ จะทำได้หลังการก่อสร้างเสร็จแล้วไม่น้อยกว่า 80% โดยต้องได้รับใบอนุญาตปิดงานก่อสร้างด้วย

วิธีตรวจสอบให้แน่ใจว่าโครงการมีการให้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินส่วนบุคคลแบบถือครองเฉพาะชั้น:

โฉนดกรรมสิทธิ์ห้องชุดจะจดทะเบียนที่กระทรวงจัดการที่ดิน ซึ่งเป็นหน่วยงานราชการที่มีอำนาจในการจดทะเบียนโฉนด เพื่อตรวจสอบความถูกต้องตามกฎหมายของโฉนดก่อนซื้อ ผู้ซื้อควรตรวจดูโฉนดแบบ Hard Title ของผู้พัฒนาโครงการ และแผนผังแม่บทของโครงการ แล้วนำเอกสารเหล่านี้ไปตรวจสอบเทียบกับข้อมูลของกระทรวงที่เกี่ยวข้อง เอกสารเหล่านี้ช่วยให้ผู้ซื้อเข้าถึงข้อมูลสำคัญ เกี่ยวกับเจ้าของ ตัวทรัพย์สิน และประเภทของโฉนด

สัญญาซื้อขายควรอ้างอิงถึงโฉนดกรรมสิทธิ์ห้องชุด และรายละเอียดการถือกรรมสิทธิ์ร่วมด้วย หากสัญญาไม่ได้กล่าวถึงเอกสารเหล่านี้ ถือเป็นสัญญาณเตือนที่สำคัญสำหรับนักลงทุน

ในทุกกรณี Realestate.com.kh ขอแนะนำอย่างยิ่งว่า ควรขอคำปรึกษาทางกฎหมายจากผู้เชี่ยวชาญที่เป็นอิสระ ก่อนซื้ออสังหาริมทรัพย์ในกัมพูชา ภายใต้โฉนดกรรมสิทธิ์ห้องชุด

2.5.3 ค่าธรรมเนียมและภาษีที่มีผลบังคับสำหรับการขอโฉนดในทรัพย์สินส่วนบุคคลแบบถือครองเฉพาะชั้น

การเปลี่ยนโฉนดแบบ Hard Title ให้เป็นโฉนดกรรมสิทธิ์ห้องชุด มีค่าธรรมเนียมบริการสาธารณะ และยังมีค่าธรรมเนียม บริการสาธารณะสำหรับการโอนโฉนดกรรมสิทธิ์ห้องชุด แต่ละฉบับให้แก่ผู้ซื้อด้วย นอกจากนี้ยังมีภาษีการโอน เมื่อมีการโอนโฉนดกรรมสิทธิ์ห้องชุด เมื่อกระทรวงจัดการที่ดินตรวจสอบและรับรอง ชุดเอกสารที่ได้รับการรับรองแล้ว จะต้องนำเอกสารชุดเดียวกันนั้น พร้อมแบบฟอร์มเพิ่มเติมอีกไม่กี่ฉบับ ไปยื่นต่อกรมสรรพากร

จากนั้นเจ้าหน้าที่สรรพากรจะออกหนังสือประเมิน จำนวนภาษีการโอนที่ต้องชำระ ภาษีการโอนคำนวณในอัตรา 4% ของมูลค่าคอนโด มูลค่าที่ใช้คำนวณอัตรา 4% นั้น จะใช้จำนวนที่สูงกว่า ระหว่างราคาที่ชำระสำหรับคอนโดตามสัญญาซื้อขาย กับมูลค่าของคอนโดที่คำนวณตามอัตรา ที่กระทรวงเศรษฐกิจและการคลังกำหนดไว้

หลังจากกรมสรรพากรอนุมัติการชำระภาษีแล้ว กระทรวงจัดการที่ดินจะดำเนินการโอนโฉนด ให้เสร็จสมบูรณ์

ทั้งผู้ซื้อและผู้พัฒนาโครงการต้องไปแสดงตน ที่กระทรวงจัดการที่ดิน เพื่อให้การโอนขั้นสุดท้าย ได้รับการอนุมัติ ซึ่งหมายความว่าผู้ซื้อโครงการ ที่ยังสร้างไม่เสร็จต้องกลับมายังกัมพูชา เพื่อดำเนินการขั้นสุดท้ายและรับมอบ โฉนดกรรมสิทธิ์ห้องชุด เมื่อโฉนดพร้อมส่งมอบแล้ว

2.6 การเป็นเจ้าของต่างชาติผ่านโครงสร้างบริษัท

อีกช่องทางหนึ่งที่ชาวต่างชาติสามารถซื้อที่ดินได้ คือผ่านบริษัทที่จดทะเบียนในประเทศ ค่าใช้จ่ายในการจัดตั้งบริษัทเพื่อถือครองที่ดิน อาจสูงกว่าบริษัทประเภทอื่น เมื่อรวมภาระภาษี และค่าใช้จ่ายด้านการบริหารที่เกิดขึ้นต่อเนื่อง อย่างไรก็ดี สำหรับนักลงทุนรายใหญ่หรือผู้พัฒนา อสังหาริมทรัพย์ ค่าใช้จ่ายเหล่านี้อาจถือว่าเล็กน้อย เมื่อเทียบกับประโยชน์ของการสามารถซื้อที่ดินในกัมพูชาได้ วิธีนี้ยังทำให้บริษัทสามารถถือครองอสังหาริมทรัพย์ ที่มีโฉนดประเภทใดก็ได้

นิติบุคคลต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของที่ดินผ่านบริษัทได้ โดยมีเงื่อนไขว่า 51 เปอร์เซ็นต์ของบริษัทนั้น ต้องถือหุ้นโดยนิติบุคคลสัญชาติกัมพูชา ชาวต่างชาติยังสามารถคุ้มครองการลงทุนของตน ด้วยการจัดตั้งบริษัทสองแห่ง กฎหมายการลงทุนอนุญาตให้นักลงทุนใช้ที่ดิน และทำสัญญาเช่าระยะยาวได้ถึง 50 ปี ซึ่งสามารถต่ออายุได้อีก อสังหาริมทรัพย์ที่บริษัทหนึ่งได้มาสามารถนำไปให้เช่าแก่บริษัทที่สอง ที่นักลงทุนจัดตั้งขึ้น วิธีนี้มีประโยชน์ในการแยกส่วนที่ดิน ออกจากส่วนธุรกิจของกิจการ

ด้วยสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาผ่านบริษัท ฝ่ายต่างชาติสามารถควบคุมที่ดินได้ในระยะยาว ในกรณีนี้ ที่ดินจะขายไม่ได้หากไม่ได้รับ ความยินยอมจากทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่า ซึ่งท้ายที่สุดหมายความว่าธุรกรรมใด ๆ ที่เกี่ยวกับ ที่ดินผืนนั้นต้องได้รับความเห็นชอบจากนักลงทุนต่างชาติ

หลายคนเห็นว่าการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ ผ่านบริษัทที่จัดตั้งขึ้นแล้วนั้นปลอดภัยและมีประสิทธิภาพกว่า เพราะช่วยให้นักลงทุนต่างชาติได้อำนาจ ควบคุมการบริหารบริษัทอย่างถูกต้องตามกฎหมาย และมีเอกสารรองรับที่เหมาะสม

2.7 การเป็นเจ้าของต่างชาติผ่านโครงสร้างนอมินี

โครงสร้างการถือครองผ่านตัวแทนเชิด (nominee) ไม่ได้รับการรับรองตามกฎหมายกัมพูชา และไม่ใช่โครงสร้างที่ถูกต้องตามกฎหมาย Realestate.com.kh ขอแนะนำอย่างยิ่งให้ขอคำปรึกษา ทางกฎหมายจากผู้เชี่ยวชาญที่เป็นอิสระในกรณีนี้

2.8 การเป็นเจ้าของต่างชาติผ่านพลเมืองของกัมพูชา

ในปี 1996 กฎหมายสัญชาติเปิดโอกาสให้ ชาวต่างชาติยื่นขอสัญชาติกัมพูชาได้ โดยพิจารณาจากจำนวนเงินที่ลงทุนในประเทศ

การยื่นขอสัญชาติในฐานะนักลงทุนจะได้รับการยกเว้น กระบวนการพิจารณาคุณสมบัติแบบทั่วไป ซึ่งกำหนดให้ชาวต่างชาติต้องมีถิ่นพำนักในประเทศ เป็นเวลา 7 ปี (หรือ 3 ปีหากผู้นั้นเกิดในกัมพูชา) รวมทั้งต้องมีความรู้เรื่องประวัติศาสตร์ ภาษา และประเพณีเขมร ผู้ยื่นขอสัญชาติยังต้องแสดงให้เห็นว่า ตนไม่เป็นภัยต่อความปลอดภัยของประเทศและประชาชน

เงื่อนไขการมีถิ่นพำนัก 7 ปี สามารถได้รับการยกเว้น หากชาวต่างชาติบริจาคเงิน 330,000 ดอลลาร์ให้แก่คลังของรัฐ แต่เงื่อนไขอื่น ๆ ทั้งหมดไม่สามารถยกเว้นได้ และยังต้องปฏิบัติให้ครบถ้วน เมื่อได้รับสัญชาติแล้ว ชาวต่างชาติจะสามารถเป็นเจ้าของที่ดินและ อสังหาริมทรัพย์ในชื่อของตนเองได้ นอกจากนี้ยังอาจยื่นขอสัมปทานบางประเภท ที่สงวนไว้สำหรับผู้มีสัญชาติกัมพูชาเท่านั้น

ด้วยประโยชน์ของการมีสัญชาติ จึงกลายเป็นแนวปฏิบัติ ที่พบได้ทั่วไปที่บริษัทต่างชาติจะส่งตัวแทน ไปยื่นขอสัญชาติ เพื่อให้ได้มาซึ่งที่ดินหรือ อสังหาริมทรัพย์ในนามของบริษัท ขณะนี้ทางการกำลังอยู่ในระหว่างการแก้ไข กฎหมายว่าด้วยสัญชาติกัมพูชา

2.9 การลงทุนในที่ดินผ่านสัญญาเช่าระยะยาว

การเช่าที่ดินง่ายกว่าและมีค่าใช้จ่ายน้อยกว่า ทางเลือกการถือครองแบบอื่นที่ชาวต่างชาติ สามารถทำได้ อย่างไรก็ดี ทางเลือกนี้หมายความว่า ที่ดินยังคงอยู่ในความครอบครองของ พลเมืองกัมพูชา และไม่อนุญาตให้ชาวต่างชาติ ขายทรัพย์สินนั้นต่อเพื่อทำกำไรจาก มูลค่าที่เพิ่มขึ้น

การเช่าใด ๆ ที่ยาวนานเกินกว่า 15 ปีจะต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินที่เกี่ยวข้อง สัญญาเช่าระยะยาวมีระยะเวลาสูงสุด 50 ปี สัญญาเช่าระยะยาวสามารถรวมถึงสิทธิในการพัฒนาที่ดิน

2.10 การลงทุนในที่ดินผ่านสัมปทาน

สัมปทานที่ดินอนุญาตให้บุคคลหรือนิติบุคคลเข้าครอบครอง ใช้ และใช้สิทธิต่างๆ เหนือที่ดินนั้น สัมปทาน จัดตั้งขึ้นภายใต้สัญญาหรือออกให้โดยหน่วยงานของรัฐ

สัมปทานที่ดินเพื่อเศรษฐกิจ (ELCs) เป็นสัมปทานที่มีผู้ต้องการมากที่สุด และโดยทั่วไปจัดสรรให้กับโครงการด้านการเกษตร นอกจากนี้ ELCs ยังอนุญาตให้นักลงทุนถางที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์ทางอุตสาหกรรมได้ สัมปทานให้ระยะเวลา 50 ปี และสามารถต่ออายุได้ สัมปทานสามารถขอได้เฉพาะแปลงที่ดินขนาด 10,000 เฮกตาร์หรือน้อยกว่า

นักลงทุนต้องยื่นคำขอผ่านกระทรวงเกษตรเพื่อขอ สิทธิในแปลงที่ดินที่ต้องการโดยเฉพาะ ผู้แทนจาก กระทรวงเกษตร สภาเพื่อการพัฒนา กัมพูชา และหน่วยงานรัฐระดับจังหวัด ที่เกี่ยวข้อง จะต้องอนุมัติคำขอด้วย ซึ่งรวมถึงการพิจารณาผลกระทบทางสังคม และสิ่งแวดล้อมที่อาจเกิดขึ้นจากสัมปทาน

หลังจากที่หน่วยงานเหล่านี้อนุมัติสัมปทานแล้ว สำนักนายกรัฐมนตรีต้องลงนามและมอบอำนาจให้ กระทรวงเกษตรดำเนินการทำข้อตกลงสัมปทาน ให้เสร็จสมบูรณ์อย่างเป็นทางการ กรอบเวลาโดยประมาณในการดำเนินการ ขั้นตอนทั้งหมดและอนุมัติสัมปทาน มักอยู่ระหว่างหกถึงเก้าเดือน