ภาคอสังหาริมทรัพย์และการก่อสร้างของกัมพูชาเติบโตอย่างน่าทึ่งในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา อันเป็นผลจากการพัฒนาเศรษฐกิจทั่วประเทศ การไหลเข้าของเงินลงทุนจากต่างชาติ และคนรุ่นใหม่ชนชั้นกลางในประเทศที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยใกล้ศูนย์กลางเมืองสำคัญ

นอกจากนี้ การเสริมความแข็งแกร่งของกฎหมายเกี่ยวกับการถือครองกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติอย่างต่อเนื่อง และการยกระดับความเป็นมืออาชีพของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และบริษัทตัวแทน ทำให้ทั้งผู้บริโภค ผู้พัฒนาโครงการ และนักลงทุน มีความเชื่อมั่นในตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมมากขึ้นเรื่อย ๆ

อย่างไรก็ตาม ข้อมูลจากการสำรวจแสดงให้เห็นว่าผู้บริโภคจำนวนมากมองว่าตลาดยังมีจุดอ่อนหลายประการ ได้แก่ ความสามารถในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ความจำเป็นด้านสินเชื่อเพื่อการซื้ออสังหาริมทรัพย์ และช่องว่างในอุตสาหกรรมในเรื่องนโยบายกำกับดูแลตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงมาตรฐานการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นระบบ

รัฐบาลกัมพูชาได้อนุมัติเงินลงทุนในภาคการก่อสร้างทั่วประเทศรวมมูลค่า 9.3 พันล้านดอลลาร์ ซึ่งส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในเมืองสีหนุวิลล์ทางตอนใต้ การเติบโตอย่างต่อเนื่องนี้สะท้อนถึงความเชื่อมั่นของนักลงทุน เพราะทั้งเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์มีเสถียรภาพอย่างสม่ำเสมอและผันผวนน้อยมากตั้งแต่ปี 2013 โดยจีนเป็นผู้นำด้านการลงทุนจากต่างชาติในกัมพูชา

ประเทศอื่น ๆ เช่น ญี่ปุ่น เกาหลีใต้ เวียดนาม และสิงคโปร์ ก็เริ่มเข้ามาลงทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในราชอาณาจักรนี้เช่นกัน ส่งผลให้กลุ่มนักลงทุนมีความหลากหลายมากขึ้น การลงทุนเหล่านี้ยังครอบคลุมถึงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ ซึ่งจำเป็นต่อการเติบโตอย่างต่อเนื่องของตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะพื้นที่นอกศูนย์กลางหลักอย่างกรุงพนมเปญ สีหนุวิลล์ และเสียมราฐ

ประเทศนี้ยังมีจำนวนบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนเพิ่มขึ้นอย่างมาก และมีผู้เล่นระดับนานาชาติหลายราย เช่น Knight Frank, CBRE, Century 21 และ ERA เข้ามาในตลาด บริษัทระดับนานาชาติเหล่านี้และชื่อเสียงที่สั่งสมมา มีบทบาทสำคัญในการสร้างความเชื่อมั่นให้แก่นักลงทุนทั้งในปัจจุบันและที่มีแนวโน้มจะลงทุน ในภาคอสังหาริมทรัพย์ของกัมพูชา

ในตลาดโครงการใหม่ การเข้ามาของบริษัทระดับนานาชาติ เช่น Hongkong Land, Oxley Holdings, Creed Group, HLH Group, Prince Real Estate, R&F Properties, Meridian International Holdings, Yue Tai Group, Graticity Real Estate Development (GRED), TA Corporation และอีกหลายราย บ่งชี้ถึงความเชื่อมั่นอย่างสูงในศักยภาพของกัมพูชา

3.1 ประเภททรัพย์สินที่อธิบายไว้

มีประเภทอสังหาริมทรัพย์หลักหลายประเภทที่มีให้เลือกทั่วราชอาณาจักร

คอนโดมิเนียม

คอนโดมิเนียมหมายถึงอาคารหรือกลุ่มอาคารที่ประกอบด้วยห้องชุดจำนวนหนึ่ง ซึ่งแต่ละยูนิตมีเจ้าของแยกกัน คำนี้โดยทั่วไปหมายถึงโครงการที่ก่อสร้างขึ้น หลังการบังคับใช้กฎหมายปี 2010 ว่าด้วยการให้สิทธิ์ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ ในยูนิตส่วนบุคคลของอาคารที่มีเจ้าของร่วม ซึ่งเป็นกฎหมายฉบับแรก ที่เปิดให้ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ (โดยเฉพาะยูนิตคอนโด) ในรูปแบบกรรมสิทธิ์ห้องชุด (strata title) ภายใต้เงื่อนไขบางประการตามกฎหมาย โครงการคอนโดมิเนียมโดยทั่วไปเป็นอาคารสูงที่สร้างใหม่ พร้อมเฟอร์นิเจอร์และสิ่งอำนวยความสะดวกทันสมัยหลากหลาย ยูนิตคอนโดหลายแห่งในกัมพูชาตั้งอยู่ในโครงการแบบมิกซ์ยูส หมายความว่าภายในอาคารอาจมีพื้นที่ค้าปลีก สำนักงานเชิงพาณิชย์ และในบางกรณีมีโรงแรมด้วย

อพาร์ทเม้นท์ในกัมพูชาแตกต่างจากคอนโดมิเนียมในไม่กี่ปัจจัย อพาร์ทเม้นท์มักพบในอาคารที่สร้างก่อนปี 2010 และไม่สามารถขอกรรมสิทธิ์ห้องชุด (strata title) ได้ โดยทั่วไปอพาร์ทเม้นท์ไม่สูงเท่าคอนโดสมัยใหม่และโครงการมิกซ์ยูส นอกจากนี้อพาร์ทเม้นท์ส่วนใหญ่ไม่มีบริการดูแลห้อง ในขณะที่คอนโดมักมีบริการดังกล่าว และมีสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลาง เช่น สระว่ายน้ำและห้องออกกำลังกาย แม้กระนั้น คำสองคำนี้ก็มักทับซ้อนกันและใช้แทนกันได้ในราชอาณาจักรนี้

วิลล่า

บ้านเดี่ยวในกัมพูชาเรียกกันว่าวิลล่า และมักมีสวนหรือพื้นที่กลางแจ้ง วิลล่าพบได้ทั่วประเทศ ใช้เป็นทั้งที่ตั้งของธุรกิจ ที่อยู่อาศัยของครอบครัวชาวกัมพูชา และของผู้เช่าชาวต่างชาติ ในย่านใจกลางกรุงพนมเปญ วิลล่าที่ได้รับการดูแลอย่างดีมีความต้องการสูง ทั้งวิลล่าที่สร้างใหม่และวิลล่ายุคอาณานิคมที่ได้รับการบูรณะ

ในอดีต วิลล่าในเขตเมืองถูกใช้เพื่อวัตถุประสงค์ทุกรูปแบบ ทั้งเป็นร้านค้า สำนักงาน และที่อยู่อาศัย อย่างไรก็ตาม ด้วยการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างหนาแน่นในเขตสำคัญของกรุงพนมเปญ เสียมราฐ และสีหนุวิลล์ วิลล่าเหล่านี้จำนวนมากถูกรื้อถอนเพื่อเปิดทางให้อาคารใหม่ ทำให้อุปทานของวิลล่าเดี่ยว (นอกโครงการบอเรย์) ลดลงอย่างมากตั้งแต่นั้นมา

วิลล่ายังเป็นประเภทอสังหาริมทรัพย์ระดับสูงสุดภายในโครงการบอเรย์ ผู้พัฒนาบอเรย์หลายรายเสนอวิลล่า ทวินวิลล่า และรูปแบบอื่น ๆ ภายในโครงการของตน อสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้โดยทั่วไปมีราคาสูงที่สุด วิลล่าเป็นประเภทที่ครอบครัวชาวกัมพูชาผู้มีฐานะต้องการเป็นพิเศษ เพราะเป็นการลงทุนทั้งบ้านและที่ดิน พร้อมพื้นที่กว้างขวางสำหรับครอบครัวใหญ่ สัตว์เลี้ยง และยานพาหนะ

บ้านไม้ชาวกัมพูชาแบบดั้งเดิม

บ้านเขมรแบบดั้งเดิมเดิมทีสร้างด้วยไม้และยกพื้นสูงบนเสา เพื่อป้องกันน้ำท่วม พื้นที่ใต้ถุนบ้านใช้เป็นพื้นที่ ทำกิจกรรมของครอบครัว หรือใช้เก็บปศุสัตว์ของครอบครัว ให้ปลอดภัยในเวลากลางคืน

เนื่องจากภาคอสังหาริมทรัพย์เติบโตอย่างต่อเนื่อง บ้านไม้ส่วนใหญ่ ในพื้นที่ใจกลางเมืองจึงได้รับการปรับปรุงใหม่ และพื้นที่ใต้ถุน ถูกเปลี่ยนเป็นโครงสร้างชั้นล่างที่ทำจากคอนกรีต หลายหลัง ยังถูกดัดแปลงเป็นร้านอาหารหรือกิจการด้านการท่องเที่ยว

อย่างไรก็ตาม นอกเขตเมืองชั้นใน บ้านแบบดั้งเดิมเหล่านี้ยังคงพบเห็น ได้ทั่วไป โดยเฉพาะในเขตที่มักประสบปัญหาน้ำท่วม

อาคารพาณิชย์และร้านค้าแบบปรับปรุงใหม่

อาคารพาณิชย์สไตล์เขมรยังคงเป็นประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่พบมากที่สุด ในกัมพูชา โดยทั่วไปมีขนาดมาตรฐาน 4 เมตร คูณ 16 เมตร (13 ฟุต คูณ 52 ฟุต) ส่วนใหญ่อาคารพาณิชย์เหล่านี้มีความสูง สอง สาม หรือสี่ชั้น มีผังยาวและแคบ อาคารพาณิชย์ตั้งเรียงกัน เป็นแถวและใช้ผนังร่วมกับบ้านที่อยู่ติดกัน

อาคารพาณิชย์เปิดออกสู่ถนนได้ที่ชั้นล่าง หมายความว่าครอบครัวสามารถ เปิดร้านค้าเล็ก ๆ จากบ้านของตนเองได้ ด้วยเหตุนี้บ้านรูปแบบนี้จึงเป็น ที่นิยมในครอบครัวชาวกัมพูชา เพราะช่วยสร้างรายได้เพิ่มเติม หากบ้านตั้งอยู่ในย่านที่มีผู้คนสัญจรไปมาในเมืองหรือในตัวอำเภอ ในบางพื้นที่ของเมืองในกัมพูชาและบนถนนการค้าสายสำคัญ ยังมีข้อกำหนดว่า เจ้าของอาคารพาณิชย์ต้องใช้พื้นที่ค้าปลีกที่ชั้นล่างของบ้านและต้องเปิด ร้านค้าในรูปแบบใดรูปแบบหนึ่ง หากต้องการพักอาศัยที่นั่น อาคารพาณิชย์ ปล่อยเช่าได้ทั้งแบบแยกเป็นยูนิตตามแต่ละชั้น หรือให้เช่าทั้งหลัง

ในด้านเครื่องตกแต่งของห้องครัวและห้องน้ำ อาคารพาณิชย์มักมีเพียง สิ่งจำเป็นพื้นฐาน อย่างไรก็ตาม อาคารพาณิชย์ที่ปรับปรุงใหม่กำลังได้รับ ความนิยมเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ แบบที่ปรับปรุงใหม่มีขนาดเท่ากับอาคารพาณิชย์ แบบดั้งเดิม แต่เพิ่มความเป็นตะวันตกเข้ามาด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกที่ทันสมัย และการออกแบบตกแต่งภายใน อาคารพาณิชย์โดยทั่วไปมีชั้นลอย ซึ่งช่วยเพิ่ม พื้นที่ห้องนอนได้อีกหนึ่งห้อง

เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์

เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์มีความแตกต่างกันมากทั้งขนาด สไตล์ และราคา ขึ้นอยู่กับที่ตั้งและคุณภาพของอาคาร สิ่งอำนวยความสะดวกใน เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์สไตล์ตะวันตกนั้นครบครันกว่าอสังหาริมทรัพย์ ประเภทอื่น และส่วนใหญ่ออกแบบมาเพื่อผู้เช่ามากกว่าผู้ซื้อ สิ่งอำนวยความสะดวกได้แก่ ครัวแบบตะวันตกที่ครบครัน เครื่องปรับอากาศ และอ่างอาบน้ำ เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์มักมีสระว่ายน้ำ ห้องออกกำลังกาย บริการซักรีด บริการทำความสะอาด และรักษาความปลอดภัย 24 ชั่วโมง

ด้วยคอนโดรุ่นใหม่ในเมืองศูนย์กลางอย่างพนมเปญและสีหนุวิลล์ อุปทานของเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์จึงเพิ่มขึ้น เนื่องจากผู้พัฒนาและนักลงทุน ต้องการสร้างผลตอบแทนจากค่าเช่าให้กับโครงการที่ก่อสร้างเสร็จแล้ว อุปทานที่เพิ่มขึ้นกำลังกดค่าเช่าของยูนิตเหล่านี้ให้ลดลง

อย่างไรก็ตาม เมื่อมีแรงงานต่างชาติเข้ามาในเมืองต่าง ๆ ของกัมพูชามากขึ้น ความต้องการเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ก็จะเพิ่มขึ้นต่อไปด้วย ในขณะเดียวกัน ระดับการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์อย่างมืออาชีพก็สูงขึ้นทั่วทั้งตลาด โดยเฉพาะในพนมเปญ ซึ่งทำให้ผู้เช่าได้รับบริการที่ดีขึ้น

บอเรย์

โครงการบอเรย์ (Borey) เป็นที่รู้จักในฐานะชุมชนปิดที่มีรั้วรอบขอบชิด ประกอบด้วยวิลล่าเดี่ยว วิลล่าแฝด วิลล่าแบบผสม ลิงค์เฮาส์ อาคารพาณิชย์ แฟลตเฮาส์ และพื้นที่ค้าปลีกผสมผสานกัน โครงการบอเรย์มีอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภทให้เลือกหลากหลาย และยังมีพื้นที่ส่วนกลาง เช่น ศูนย์การค้า ร้านอาหาร สนามเด็กเล่น และสิ่งอำนวยความสะดวกด้านกีฬา โครงการเหล่านี้มักกระจุกตัวอยู่ บริเวณชานเมือง เพราะผู้พัฒนาต้องระวังเรื่องราคาที่ดิน เนื่องจาก กำลังซื้อของกลุ่มเป้าหมายมีจำกัด ทั่วประเทศมีบอเรย์ให้เลือกมากมาย ด้วยคุณภาพการก่อสร้างและการบริหารจัดการที่แตกต่างกันไป

บ้านในบอเรย์เป็นตัวเลือกที่อยู่อาศัยที่ครอบครัวชาวเขมรส่วนใหญ่ ซึ่งมองหาการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ใหม่นิยมเลือก เพราะมี สาธารณูปโภคครบครันภายในโครงการ และเป็นสถานที่ปลอดภัย สำหรับเลี้ยงดูครอบครัว

ชาวต่างชาติที่มองหาบ้านนอกย่านใจกลางเมืองก็สนใจเช่าบ้านในบอเรย์ เพิ่มมากขึ้นเรื่อย ๆ โดยเฉพาะผู้ที่เลี้ยงสัตว์หรือมาพร้อมครอบครัว อย่างไรก็ตาม ในทางเทคนิคชาวต่างชาติไม่สามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ ในโครงการบอเรย์ได้ เนื่องจากเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีที่ดินติดมาด้วย

3.2 แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน

3.2.1 ที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง

คอนโดมิเนียม

โครงการคอนโดมิเนียมในกัมพูชากระจุกตัวอยู่ในย่านใจกลางกรุงพนมเปญ ตามข้อมูลจากรายงาน Market Outlook 2019 ของ CBRE การเติบโตอย่างรวดเร็วของโครงการคอนโดมิเนียมเริ่มขึ้นในปี 2014 จากความต้องการที่สูง (ส่วนใหญ่จากต่างชาติ) ทั้งจากจีน สิงคโปร์ ไต้หวัน มาเลเซีย เกาหลี และญี่ปุ่น ตลาดคอนโดมิเนียมดึงดูด นักลงทุนต่างชาติ เพราะให้ผลตอบแทนค่าเช่าที่ค่อนข้างสูงระหว่าง 5% ถึง 8% ซึ่งเป็นไปได้ด้วยระบบเศรษฐกิจของกัมพูชาที่ใช้เงินดอลลาร์

ความต้องการคอนโดมิเนียมคาดว่าจะยังคงต่อเนื่องไปจนถึงปี 2020 โดยพิจารณาจากโครงการที่สร้างเสร็จและที่ประกาศเปิดตัวตั้งแต่ปี 2019 ตามรายงาน Real Estate Highlights ครึ่งปีแรก 2019 ของ Knight Frank มีโครงการคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จ 6 โครงการ และเปิดตัวใหม่อีก 16 โครงการ ในช่วงเวลาเดียวกัน คอนโดมิเนียมเกรด A (ระดับบน) ยังคงครองสัดส่วน มากที่สุดทั้งในโครงการที่สร้างเสร็จและที่ประกาศเปิดตัว เนื่องจาก มุ่งเจาะกลุ่มชาวกัมพูชาที่มีรายได้สูงและนักลงทุนต่างชาติที่สนใจ ผลตอบแทนค่าเช่าที่สูงของตลาดนี้

ในปัจจุบัน 61% ของคอนโดมิเนียมที่มีอยู่จัดอยู่ในระดับไฮเอนด์ อุปทานที่เพิ่มขึ้นของคอนโดมิเนียมกลุ่มนี้ส่วนใหญ่ถูกดูดซับโดย นักลงทุนต่างชาติ และในระยะหลังคือชาวจีนที่เข้ามาพำนักจำนวนมาก เพราะคอนโดมิเนียมเหล่านี้ส่วนใหญ่เกินกำลังซื้อของผู้ซื้อในประเทศ

อย่างไรก็ตาม คอนโดมิเนียมเกรด B (ระดับกลาง) ที่มุ่งเจาะกลุ่มผู้ซื้อ ในประเทศเป็นหลักกำลังเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง คาดว่าคอนโดมิเนียม ประเภทนี้จะเติบโต เพราะยูนิตเกรด A มีราคาสูงเกินไปสำหรับครอบครัว ชาวกัมพูชาส่วนใหญ่ คอนโดมิเนียมเกรด B จึงเข้ามาเติมช่องว่างในตลาด ที่เกิดจากชาวกัมพูชาชนชั้นกลางซึ่งมองหาที่อยู่อาศัยในเมือง หรือต้องการลงทุนในตลาดปล่อยเช่า

แนวคิดแรกดูมีน้ำหนักมากกว่า เพราะชาวกัมพูชาชนชั้นกลางกำลังพิจารณาที่อยู่อาศัย ใกล้หรืออยู่ในย่านธุรกิจของเมือง เนื่องจากการจราจรในกรุงพนมเปญที่หนาแน่นขึ้น เรื่องนี้เป็นประเด็นร้อนตั้งแต่ปี 2014 เมื่อผู้คนจากต่างจังหวัดเข้ามาทำงานที่มีรายได้ดีกว่ามากขึ้น ปัญหานี้ยิ่งรุนแรงขึ้นจากการขาดระบบขนส่งมวลชนที่ให้บริการย่านใจกลางภายในเมืองหลวง

โดยรวมแล้ว ภาคคอนโดมิเนียมในกรุงพนมเปญจำเป็นต้องได้รับการติดตามอย่างใกล้ชิด เพราะขณะที่อุปทานที่เพิ่มขึ้นสะท้อนการคาดการณ์ความต้องการ แต่ก็มีความเสี่ยงที่จะเกิดภาวะล้นตลาด ซึ่งอาจไม่ถูกดูดซับอย่างเพียงพอ โดยชาวกัมพูชาผู้มีรายได้สูง หรือแม้แต่นักลงทุนและชาวต่างชาติ ในระยะยาว ราคาคอนโดมิเนียม ทั้งการขายและการเช่า จะต้องแข่งขันได้ เพื่อทั้ง รักษาความสนใจของนักลงทุนต่างชาติในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของกัมพูชา และรองรับความต้องการที่เพิ่มขึ้นของกลุ่มระดับกลางที่ต้องการอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียม

เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์

เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์คือยูนิตอพาร์ทเม้นท์ที่ตกแต่งครบครัน พร้อมบริการทำความสะอาดสัปดาห์ละหลายครั้ง เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์บางแห่ง อาจเสนอความสะดวกเพิ่มเติมให้ผู้เช่า เพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขัน ในภาวะที่อุปทานของอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ในกรุงพนมเปญเพิ่มขึ้น ตามรายงาน H1 2019 Real Estate Highlights ของ Knight Frank มีการบันทึกอุปทานสะสมรวม 5,483 ยูนิตในครึ่งปีแรกของปี 2019 ซึ่งบ่งชี้ถึงการเพิ่มขึ้นของอุปทานประมาณ 9% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2018 Knight Frank รายงานอัตราการเข้าพักที่ 74% ของยูนิตที่มีอยู่ทั้งหมด ณ ครึ่งปีแรกของปี 2019

อัตราการเข้าพักที่ค่อนข้างสูงนี้บ่งชี้ถึงความสนใจอย่างมากในอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ เพราะมาพร้อมเฟอร์นิเจอร์ครบครันและบริการที่เพิ่มความน่าสนใจด้านคุณภาพชีวิต สำหรับการอยู่อาศัยของชาวต่างชาติ เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์เหล่านี้ส่วนใหญ่กระจุกตัว ในเขตบึงเกงกอง (BKK) ที่ 35% ตามด้วยจัมการมอน 20% ดวนเปญ 13% และตวลโกก 13% ส่วนที่เหลือกระจายอยู่ในเขตเจ็ดมกรา ครอยจังวา เสนสก และเมียนเจย

ต่างจากคอนโดมิเนียม เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ระดับกลางครองอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ ด้วยส่วนแบ่งตลาด 57% ตามรายงาน H1 Real Estate Highlights ของ Knight Frank การครองตลาดของเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ระดับกลางอาจดำเนินต่อไปอีกไม่กี่ปีข้างหน้า เพราะเป็นทางเลือกที่น่าสนใจแทนคอนโดมิเนียมที่มีราคาแพงขึ้นเรื่อย ๆ

เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ส่วนใหญ่เปิดให้เช่า และตั้งอยู่ในเขตธุรกิจ ซึ่งทำให้ยิ่งน่าสนใจสำหรับชาวต่างชาติในกรุงพนมเปญที่มีจำนวนเพิ่มขึ้น มีรายงานว่าอาคารเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์บางแห่งถูกบริษัทจีนเช่าทั้งอาคาร เพื่อใช้เป็นที่พักพนักงาน เนื่องจากความสะดวกที่ได้รับ

ตามรายงาน CBRE Real Estate Outlook 2019 การเติบโตของเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ ได้ดึงความสนใจจากแบรนด์ระดับนานาชาติ เช่น The Ascott และ Oakwood ผู้พัฒนาคอนโดมิเนียมบางรายที่ดำเนินกิจการในกัมพูชาอยู่แล้ว กำลังพิจารณาปรับตำแหน่งบางส่วนของโครงการให้เป็นเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ เพื่อชดเชยยอดขายก่อนสร้างเสร็จของยูนิตคอนโดมิเนียมที่ไม่สู้ดี

รายงานครึ่งปีแรกของปี 2019 ของ Knight Frank ชี้ให้เห็นแนวโน้มเชิงบวก ต่อการเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ คาดว่าการพัฒนาเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์จะดำเนินต่อไป เนื่องจากพบว่ามีมากกว่า 1,300 ยูนิตอยู่ในแผนการพัฒนาหลังปี 2020 แม้อุปทานจะเพิ่มขึ้นจากปี 2018 แต่ราคาก็ไม่ได้ลดลง เพราะการลดลงที่คาดไว้ถูกพยุงไว้ด้วยการหลั่งไหลเข้ามาของชาวต่างชาติจีนในเมือง

บอเรย์

การพัฒนาบอเรย์ในกัมพูชา โดยเฉพาะในกรุงพนมเปญ เริ่มได้รับความสนใจในช่วงทศวรรษ 2000 ตั้งแต่นั้นมา ผู้พัฒนาบอเรย์ได้อาศัยความสนใจที่เพิ่มขึ้นในชุมชนแบบมีรั้วรอบขอบชิด และมีระบบรักษาความปลอดภัย ซึ่งเสนออสังหาริมทรัพย์หลายรูปแบบ เช่น ชอปเฮาส์ ลิงค์เฮาส์ ทวินวิลล่า และวิลล่าแบบ Queen & King ตามข้อมูลของ Knight Frank Cambodia

เมื่อพิจารณาการเติบโตอย่างรวดเร็วของกรุงพนมเปญในฐานะเมือง โครงการบอเรย์ส่วนใหญ่ (96% ตามรายงานครึ่งปีแรกของปี 2019 ของ Knight Frank) ตั้งอยู่ในเขตชานเมืองของกรุงพนมเปญ ต่างจากคอนโดมิเนียมและเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ ที่กระจุกตัวอยู่ในใจกลางเมือง มีการบันทึกยูนิตมากกว่า 51,278 ยูนิต ในครึ่งปีแรกของปี 2019 กระจายอยู่ใน 131 โครงการบอเรย์

บอเรย์ระดับกลางคาดว่าจะครองอุปทานบอเรย์ในอนาคตที่ 59% ตามด้วยระดับราคาที่เข้าถึงได้ 33% และระดับไฮเอนด์ที่เหลืออีก 8% บอเรย์มุ่งเป้าไปที่ผู้ซื้อในประเทศเป็นหลัก ซึ่งส่วนใหญ่นิยมอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้เป็นที่พักอาศัยหลักของตน

ตามข้อมูลของ Knight Frank ผู้พัฒนาบอเรย์มียอดขายในโครงการของตนอยู่ระหว่าง 40% ถึง 70% ด้วยอุปสงค์ในประเทศที่สูงมาก ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จึงไม่มีสัญญาณชะลอการเปิดตัวโครงการบอเรย์ โดยในครึ่งปีแรกของปี 2019 เพียงช่วงเดียวมีการเปิดตัวโครงการบอเรย์ถึง 18 โครงการ

อัตราการเติบโตของกรุงพนมเปญทำให้แทบเป็นไปไม่ได้ที่จะสร้างที่อยู่อาศัยราคาเข้าถึงได้ภายในใจกลางเมือง การพัฒนาโครงการบอเรย์บริเวณชานเมืองพนมเปญน่าจะสะท้อนไปถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาพรวม ตามข้อมูลของ Knight Frank เมืองบริวารที่มีย่านการค้าและย่านธุรกิจของตนเองอาจเริ่มเกิดขึ้น เนื่องจากผู้อยู่อาศัยในบอเรย์นอกเมืองต้องการความสะดวกที่อยู่ใกล้ตัวมากกว่าการเดินทางเข้าสู่ใจกลางเมืองหลวงที่คับคั่ง

อุปทานที่อยู่อาศัยรวมทุกประเภทมีจำนวนถึง 74,307 ยูนิตในครึ่งปีแรกของปี 2019 เพียงช่วงเดียว เทียบกับจำนวนที่อยู่อาศัยทั้งหมดในปี 2018 ที่ 76,560 ยูนิต ยูนิตที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จในครึ่งปีแรกของปี 2019 เพียงช่วงเดียวคิดเป็น 97% ของจำนวนยูนิตที่อยู่อาศัยทั้งหมดที่สร้างในปี 2018 แล้ว จึงคาดได้ว่าปี 2019 อาจเป็นปีที่ยิ่งใหญ่ที่สุดของผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยในกัมพูชา โดยเฉพาะในด้านการพัฒนาบอเรย์

อุปสงค์ที่อยู่อาศัยราคาเข้าถึงได้ยังได้รับการยอมรับจากรัฐบาลด้วย MLMUPC ระบุว่ารัฐบาลจะเดินหน้าดำเนินนโยบายที่อยู่อาศัยแห่งชาติต่อไป ซึ่งมีเป้าหมายรวมถึงการจัดหาที่อยู่อาศัยราคาเข้าถึงได้ให้แก่ชาวกัมพูชาในกลุ่มรายได้ปานกลางระดับล่าง หนึ่งในกลไกดังกล่าวคือ MLMUPC กำลังร่วมมือกับกระทรวงเศรษฐกิจและการคลังเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยราคาเข้าถึงได้ผ่านแรงจูงใจทางภาษีทั้งสำหรับผู้พัฒนาและผู้ซื้อปลายทาง

รัฐบาลเชื่อว่าจำเป็นต้องมีบ้านใหม่ 55,000 หลังในเขตเมืองทุกปีเพื่อรองรับอุปสงค์ที่เพิ่มขึ้น คาดว่าภายในปี 2030 กัมพูชาจะต้องการบ้านเพิ่มอีก 800,000 หลังทั่วประเทศ เนื่องจากคาดว่าประชากรจะเพิ่มขึ้นเป็นกว่า 19 ล้านคน

3.2.2 พื้นที่พาณิชย์/ค้าปลีก

รสนิยมการจับจ่ายของชาวกัมพูชาก้าวไกลจากแผงหาบเร่ ตลาดสด และช็อปเฮ้าส์แบบดั้งเดิม ชนชั้นกลางที่ขยายตัวได้ยอมรับแนวคิดของห้างค้าปลีกและพื้นที่ค้าปลีกในอาคาร ซึ่งขับเคลื่อนหลักจากการเติบโตของรายได้ที่ใช้จ่ายได้ อุปสงค์ต่อทางเลือกค้าปลีกที่มากขึ้นได้ดึงความสนใจของผู้ค้าปลีกระดับนานาชาติ โดยผู้พัฒนาท้องถิ่นเป็นผู้ปูทางให้พวกเขาเข้ามา

พื้นที่ค้าปลีกทั้งหมดที่มีในกรุงพนมเปญ ณ ปี 2019 อยู่ที่ 338,505 ตารางเมตรของพื้นที่ให้เช่าสุทธิ (NLA) ตามรายงาน Real Estate Highlights ครึ่งปีแรก 2019 ของ Knight Frank การเปิดตัวโอลิมเปียมอลล์ (60,000 ตร.ม.) มิดทาวน์มอลล์ (5,000 ตร.ม.) และ WB Arena (6,500 ตร.ม.) เป็นปัจจัยสำคัญของการเติบโตอย่างมหาศาลเมื่อเทียบปีต่อปี รายงานฉบับเดียวกันประมาณว่าจะมีพื้นที่ค้าปลีกเพิ่มอีก 109,947 ตร.ม. NLA ภายในสิ้นปี 2019 หากโครงการต่าง ๆ แล้วเสร็จตามกำหนด

ตามรายงาน Real Estate Market Outlook 2019 ของ CBRE ผู้พัฒนาท้องถิ่นอย่าง Chip Mong Group และ Peng Houth ได้เปิดตัวหลายโครงการเพื่อตอบสนองอุปสงค์ของผู้บริโภคที่ต้องการทางเลือกค้าปลีกมากขึ้น โดยเฉพาะ Chip Mong Group ที่เพิ่งประกาศแผนพัฒนาโครงการค้าปลีก 6 โครงการเพื่อเปิดให้บริการในอีก 3 ปีข้างหน้า

AEON Co. Ltd. ผู้พัฒนาห้างสรรพสินค้าจากญี่ปุ่นซึ่งดำเนินกิจการ ห้างที่ใหญ่ที่สุดสองแห่งในพนมเปญ ได้ประกาศเปิดตัว AEON Mall แห่งที่สาม ตั้งอยู่ทางตอนใต้ของพนมเปญ บนถนน สมเด็จเตโช ฮุน เซน โดยมีรายงานว่า AEON Mall แห่งที่ 3 นี้ มีพื้นที่ 174,000 ตร.ม. ซึ่งเท่ากับ AEON Mall 1 และ 2 รวมกัน

พื้นที่ค้าปลีกแบบ retail podium ก็เข้ามามีบทบาทตามความต้องการ ด้านตัวเลือกค้าปลีกที่เติบโตขึ้นของกัมพูชา โดย The Peak เป็นผู้นำในตลาด retail podium ด้วยโครงการที่ผสมผสานพื้นที่ค้าปลีก และที่พักอาศัย ซึ่งมีกำหนดเปิดในช่วงปี 2020 retail podium ยังถือเป็น แนวคิดที่ค่อนข้างใหม่สำหรับตลาดค้าปลีกกัมพูชา ดังนั้นการยอมรับ ในตลาดวงกว้างจึงยังต้องรอดูกันต่อไป

ตามรายงาน H1 2019 Real Estate Highlights ของ Knight Frank อัตราการเข้าใช้พื้นที่โดยเฉลี่ยในครึ่งปีแรกของ 2019 ลดลงมาอยู่ที่ 80.8% ลดลง 8.1 จุดจากครึ่งปีหลังของ 2018 รายงานระบุว่าการลดลงนี้ มาจากการเปิดตัวของ Olympia Mall และ WB Arena เนื่องจากต้องใช้ เวลาสักระยะก่อนที่ผู้ค้าปลีกจะตกแต่งยูนิตและเข้าใช้พื้นที่จริง

การเติบโตของพื้นที่เชิงพาณิชย์/ค้าปลีกเป็นตัวชี้วัดที่ดีของ เศรษฐกิจที่กำลังเติบโตเต็มที่ ทั้ง CBRE และ Knight Frank รายงาน แนวโน้มเชิงบวกสำหรับภาคค้าปลีกของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในกัมพูชา ตาม Knight Frank ภาคค้าปลีกจะขยายตัวเพิ่มขึ้นอีก 505,521 ตร.ม. ของพื้นที่ให้เช่าสุทธิ (NLA) ซึ่งจะทำให้อุปทานรวม อยู่ที่ 844,026 ตร.ม. หรือเพิ่มขึ้น 216% ภายในปี 2021 ทั้งนี้อยู่บนสมมติฐานว่าโครงการที่ประกาศไว้ทั้งหมดจะเปิดดำเนินการ ได้ตามกำหนด ขณะที่พื้นที่ค้าปลีกจะยังขยายตัวต่อเนื่อง รายงาน Real Estate Outlook 2019 ของ CBRE เตือนแบรนด์ระดับไฮเอนด์ว่า อาจทำยอดค้าปลีกได้ยาก หากตั้งราคาโดยอ้างอิงจากตลาดที่พัฒนาแล้ว

การเติบโตของภาคค้าปลีกให้มุมมองทางเลือกที่น่าสนใจต่อ เศรษฐกิจกัมพูชา เพราะสะท้อนความเต็มใจที่จะใช้จ่ายของ คนกัมพูชาทั่วไปในชีวิตประจำวัน ต่างจากการซื้อแบบ “ครั้งเดียวจำนวนมาก” อย่างบ้านและคอนโดมิเนียม

3.2.3 พื้นที่สำนักงาน

พื้นที่สำนักงานในกัมพูชามีปริมาณเพิ่มขึ้นตั้งแต่โครงการต่าง ๆ เริ่มขึ้นในปี 2012 ตามรายงาน H1 Real Estate Highlights 2019 ของ Knight Frank อุปทานพื้นที่สำนักงานล่าสุดในพนมเปญเพิ่มขึ้น 23% จากปี 2018 และปัจจุบันอยู่ที่ 463,701 ตร.ม. ซึ่งเป็น ยอดรวมของสำนักงานทุกเกรดที่มีอยู่ในพนมเปญ โดยเฉพาะเกรด A, B และ C

ณ ครึ่งปีแรกของ 2019 Knight Frank รายงานว่า 45% ของพื้นที่ สำนักงานที่มีอยู่จัดอยู่ในเกรด C ตามด้วยสำนักงานเกรด B ที่ 43% และสำนักงานเกรด A อีก 12% ที่เหลือ รายงานคาดการณ์ว่าพื้นที่สำนักงานจะเพิ่มขึ้น 130% (595,469 ตร.ม. NLA) รวมเป็น 1,059,170 ตร.ม. NLA ภายในปี 2021 โดย 75% ของอุปทาน สำนักงานใหม่ที่คาดไว้จะเป็นเกรด A ขณะที่ 24% จะเป็นเกรด B และ 1% จะเป็นเกรด C แนวโน้มนี้แสดงชัดเจนถึงความต้องการสำนักงาน ระดับไฮเอนด์ในกัมพูชาที่เพิ่มขึ้นอย่างมาก และอุปทานสำนักงาน ระดับกลางและระดับล่างที่จะลดลงในอนาคต

สำนักงานแบบ Strata Title เพิ่งถูกนำเข้าสู่ตลาดเมื่อไม่นานมานี้ โดยเฉพาะจากอาคารสำนักงานรุ่นใหม่ สำนักงาน Strata Title เหล่านี้ ทำงานเหมือนคอนโดมิเนียมที่ถือครองแบบ Strata Title แทบทุกอย่าง ยกเว้นประเภทของผู้เช่าที่เข้าใช้พื้นที่ บริษัทที่เช่าอาคารสำนักงาน แบบเดิมซึ่งมีเจ้าของรายเดียว มักติดต่อกับฝ่ายบริหารส่วนกลาง เพียงรายเดียวของอาคาร ในทางกลับกัน บริษัทที่เข้าใช้หลายยูนิต แบบ Strata Title อาจต้องติดต่อกับเจ้าของพื้นที่หลายราย

Strata Title กำลังกลายเป็นรูปแบบใหม่ของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมแบบ Strata Title เข้าสู่จุดสมดุล เนื่องจากสำนักงานแบบ Strata Title ยังใหม่สำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ สำนักงาน มูลค่าในตลาดวงกว้างจึงยังต้องรอการประเมิน

พื้นที่สำนักงานในพนมเปญยังกระจุกตัวอยู่ในเขตดวนเปญ เป็นหลักที่ 32% ตามด้วยจามการมน 25% เขต 7 มกรา 17% และบึงเกงกอง 15% ส่วนพื้นที่สำนักงานที่เหลือซึ่งส่วนใหญ่เป็น อาคารเกรด C กระจายอยู่ในตวลโกก เซนสก มีนเจย และจรอยจังวา

3.2.4 ผลสำรวจความคิดเห็นผู้บริโภค 2019

เมื่อพิจารณาการเติบโตของกัมพูชาในระดับเศรษฐกิจมหภาค Realestate. com.kh ได้สำรวจการรับรู้ของผู้บริโภคต่อตลาด อสังหาริมทรัพย์ผ่าน Consumer Sentiment Survey 2019 ซึ่งสำรวจ ผู้ตอบแบบสอบถามกว่า 2,000 คน ผู้ตอบแบบสอบถามมีภูมิหลัง หลากหลาย แต่ส่วนใหญ่เป็นคนกัมพูชาที่ 73.4%

อีก 26.6% ที่เหลือเป็นชาวต่างชาติ ทั้งชาวจีน ออสเตรเลีย อเมริกัน ฝรั่งเศส และชาวต่างชาติจากตะวันตกและเอเชียอีกมาก แม้ขนาดกลุ่มตัวอย่างจะค่อนข้างเล็ก แต่ผู้ตอบแบบสอบถาม ส่วนใหญ่เป็นผู้ที่แสดงความสนใจในอสังหาริมทรัพย์จากการ เข้าชม Realestate.com.kh

ผู้ตอบแบบสอบถามถูกถามเกี่ยวกับอายุ ผลสำรวจ พบว่า 37.5% ของผู้ตอบมีอายุ 21 ถึง 30 ปี ซึ่งสะท้อนถึง ความสนใจของคนรุ่นใหม่ในอสังหาริมทรัพย์กัมพูชา ตามมาติด ๆ ที่ 35.3% คือผู้ตอบที่มีอายุระหว่าง 31 ถึง 40 ปี ซึ่งโดยทั่วไปถือเป็นกลุ่มที่มีอาชีพการงานและมีเงินออมอยู่บ้าง ห่างออกไปมากที่ 7.2% คือผู้ตอบที่มีอายุ 51-60 ปี ผู้ตอบที่อายุมากกว่านั้น คือ 60 ปีขึ้นไป คิดเป็น 5.6% ของผลสำรวจ ส่วนอีก 2.8% สุดท้ายมาจากผู้ตอบที่อายุ 20 ปีหรือน้อยกว่า

จากผู้ตอบแบบสอบถาม 2,000 คน 46% ระบุว่าอาศัยอยู่ กับคู่รักหรือคู่สมรส ตามด้วยผู้ตอบที่อาศัย อยู่กับครอบครัวที่ 22.6% และผู้ที่อาศัยอยู่คนเดียว ที่ 22.6% เท่ากัน ส่วนที่เหลืออาศัยอยู่ร่วมกับ เพื่อนหรือไม่ต้องการระบุ นอกจากนี้ 51% ของผู้ตอบ ระบุว่าตนเป็นเจ้าของบ้านในกัมพูชา เพิ่มขึ้นจาก 48% ในปี 2018

ผู้ตอบ 20% ระบุว่าปัจจุบันกำลังผ่อนชำระ สินเชื่ออยู่ ขณะที่ 19% ระบุว่าเช่าอยู่แต่มีแผน จะซื้อ/เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ของตนเอง ส่วนอีก 12% ที่เหลือ ระบุว่าเช่าอยู่โดยไม่มีแผนจะซื้อของตนเอง

กำลังซื้อ

ผลสำรวจยังถามผู้ตอบเกี่ยวกับรายได้ต่อเดือน เพื่อประเมินกำลังซื้อโดยคร่าว ผลสำรวจปี 2019 ของเราแสดงให้เห็นการเพิ่มขึ้นอย่างน่าสังเกต ของผู้ตอบที่มีรายได้น้อยกว่า 500 ดอลลาร์ต่อเดือน โดยกลุ่มนี้ เพิ่มขึ้นจาก 16% เป็น 21% ในปีนี้ ซึ่งอาจเป็นเพราะ คนรุ่นใหม่ที่ทำงานพาร์ทไทม์หรือผู้ที่ทำงานในตำแหน่ง ระดับเริ่มต้นเริ่มสนใจอสังหาริมทรัพย์จากการเข้าชม Realestate.com.kh

ข้อมูลยังแสดงถึงการเข้าร่วมที่เพิ่มขึ้นของผู้ที่มีรายได้ ต่อเดือน 500 ถึง 1,000 ดอลลาร์ โดยเพิ่มขึ้น 5 จุด คิดเป็น 21.5% ของผู้ตอบในปี 2019 นี้ กลุ่มรายได้นี้ น่าจะเป็นผู้ที่มีกำลังจ่ายค่าเช่า และ/หรือมีคุณสมบัติมากกว่า ในการขอสินเชื่อจากธนาคารเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์หลังแรก

ผู้ตอบแบบสอบถามที่มีรายได้ 1,001–2,000 ดอลลาร์ต่อเดือนยังคงอยู่ที่ระดับเดิม คือ 19% ของผู้ตอบแบบสอบถามทั้งหมด ส่วนผู้ที่มีรายได้ 2,001–3,000 ดอลลาร์ต่อเดือนเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเป็น 13.5% ในปีนี้

ในกลุ่มรายได้ที่สูงขึ้น ผู้ตอบแบบสอบถามที่มีรายได้ 3,001–4,000 ดอลลาร์ ลดลงเล็กน้อยมาอยู่ที่ 5.5% ซึ่งอธิบายได้ง่าย ๆ ว่าเป็นผลจากการที่กลุ่มรายได้ ต่ำกว่าเข้าร่วมตอบแบบสอบถามมากขึ้น ทำให้มีสัดส่วนต่อผู้ตอบทั้งหมดสูงขึ้น

เช่นเดียวกับกลุ่มที่มีรายได้ 4,001–5,000 ดอลลาร์ ซึ่งลดลงมาอยู่ที่ 5% พอดี ผู้ตอบแบบสอบถามที่มีรายได้ 5,001–10,000 ดอลลาร์ลดลงจาก 9% เหลือ 7% ในการสำรวจปี 2019 นี้ ขณะที่กลุ่มรายได้สูงมากตั้งแต่ 10,000 ดอลลาร์ ต่อเดือนขึ้นไปลดลงจาก 9% เหลือ 7.5%

การสำรวจความเชื่อมั่นผู้บริโภคใช้ข้อมูลนี้เพื่อประเมินว่าแต่ละกลุ่มรายได้ มีความสัมพันธ์อย่างไรกับข้อมูลที่เก็บได้เกี่ยวกับความเต็มใจในการใช้จ่าย เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในกัมพูชา

ในกลุ่มที่มีรายได้น้อยกว่า 500 ดอลลาร์ต่อเดือน ผู้ตอบแบบสอบถาม 76% ระบุว่ายินดีใช้จ่ายซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาต่ำกว่า 50,000 ดอลลาร์ ขณะที่ 13% ยินดีจ่ายสูงขึ้นเล็กน้อยในช่วง 50,001–75,000 ดอลลาร์ ประมาณ 5% ยินดีจ่าย 75,001–100,000 ดอลลาร์ และผู้ตอบที่เหลือไม่ถึง 5% ในกลุ่มรายได้นี้ ยินดีจ่ายมากกว่า 100,000 ดอลลาร์

ในกลุ่มที่มีรายได้ 501–1,000 ดอลลาร์ต่อเดือน ผู้ตอบแบบสอบถาม 51% ยินดีใช้จ่ายซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาต่ำกว่า 50,000 ดอลลาร์ อีก 32% ยินดีจ่ายมากกว่านั้นในช่วง 50,001–75,000 ดอลลาร์ ประมาณ 9% ของผู้ตอบ ยินดีจ่าย 75,001–100,000 ดอลลาร์ ขณะที่มีไม่ถึง 10% ที่ยินดีจ่าย มากกว่า 100,000 ดอลลาร์

ในกลุ่มที่มีรายได้ 1,001–2,000 ดอลลาร์ต่อเดือน ผู้ตอบแบบสอบถาม 40% ยินดีใช้จ่ายซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาต่ำกว่า 50,000 ดอลลาร์ อีก 36% ของกลุ่มนี้ยินดีจ่าย 50,001–75,000 ดอลลาร์ ประมาณ 11% ยินดีจ่าย 75,001–100,000 ดอลลาร์ ขณะที่เพียง 10% ระบุว่ายินดีจ่าย 100,001–200,000 ดอลลาร์ และมีไม่ถึง 3% ของกลุ่มรายได้นี้ที่ยินดีจ่ายมากกว่า 200,000 ดอลลาร์

ในกลุ่มที่มีรายได้ 2,001–3,000 ดอลลาร์ต่อเดือน มีเพียง 22% ที่ยินดี ใช้จ่ายซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาต่ำกว่า 50,000 ดอลลาร์ ส่วนใหญ่ของกลุ่มรายได้นี้ คือ 31% ยินดีจ่าย 50,001–75,000 ดอลลาร์ อีก 24% ยินดีจ่ายสูงขึ้นที่ 75,001–100,000 ดอลลาร์ ราว 17% ของผู้ตอบยินดีจ่าย 100,001–200,000 ดอลลาร์ ขณะที่มีเพียงประมาณ 5% ที่ยินดีจ่ายมากกว่า 200,000 ดอลลาร์

ในกลุ่มที่มีรายได้ 3,001–4,000 ดอลลาร์ต่อเดือน มีเพียง 11% ที่จะพิจารณา ซื้ออสังหาริมทรัพย์ราคาต่ำกว่า 50,000 ดอลลาร์ ผู้ตอบ 24.5% จะจ่าย 50,001–75,000 ดอลลาร์ อีก 24% จะจ่าย 75,001–100,000 ดอลลาร์ ขณะที่อีก 24.5% ยินดีจ่ายสำหรับอสังหาริมทรัพย์ราคา 100,001–200,000 ดอลลาร์ มีเพียง 11% ของผู้ตอบในกลุ่มนี้ที่ระบุว่ายินดีจ่ายสำหรับอสังหาริมทรัพย์ราคา 200,001–300,000 ดอลลาร์ และไม่ถึง 1% ที่ระบุว่าจะจ่ายมากกว่า 300,000 ดอลลาร์

ในกลุ่มที่มีรายได้ 4,001–5,000 ดอลลาร์ มีเพียง 11% ที่จะจ่ายต่ำกว่า 50,000 ดอลลาร์เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ ประมาณ 22% ระบุว่าจะจ่ายในช่วง 50,001–75,000 ดอลลาร์ อีก 20% ระบุว่าจะจ่าย 75,001–100,000 ดอลลาร์ ผู้ตอบส่วนใหญ่ในกลุ่มรายได้นี้ คือ 35% ระบุว่าจะจ่าย 100,001–200,000 ดอลลาร์ ขณะที่ 9% จะจ่าย 200,001–300,000 ดอลลาร์ และมีเพียงราว 2% ที่ระบุว่าจะจ่ายมากกว่า 300,000 ดอลลาร์

ในกลุ่มที่มีรายได้ 5,001–10,000 ดอลลาร์ ประมาณ 12% ระบุว่าจะจ่าย ต่ำกว่า 50,000 ดอลลาร์เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ อีก 11% ระบุว่าจะจ่าย 50,001–75,000 ดอลลาร์ ผู้ตอบส่วนใหญ่ในกลุ่มนี้ คือ 31% ระบุว่ายินดีจ่าย 75,001–100,000 ดอลลาร์ และราว 24% ระบุว่าจะจ่าย 100,001–200,000 ดอลลาร์ ซึ่งเป็นการลดลงที่น่าสนใจของความเต็มใจในการใช้จ่าย เพราะกลุ่มก่อนหน้า (ที่มีรายได้ต่ำกว่าโดยเปรียบเทียบ) กลับยินดีจ่ายเพื่ออสังหาริมทรัพย์มากกว่า

ผู้ตอบแบบสอบถามอีก 12% ระบุว่าจะจ่าย 200,001–300,000 ดอลลาร์ เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ ขณะที่ 9% ระบุว่าจะจ่ายมากกว่า 300,000 ดอลลาร์

ในกลุ่มรายได้สูงมากกว่า 10,000 ดอลลาร์ต่อเดือน ประมาณ 9% ระบุว่าจะจ่ายเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาต่ำกว่า 50,000 ดอลลาร์ อีก 9% ระบุว่าจะจ่ายในช่วง 50,001–75,000 ดอลลาร์ และ 3% ของผู้ตอบในกลุ่มรายได้นี้ระบุว่าจะจ่ายระหว่าง 75,001–100,000 ดอลลาร์

ผู้ตอบแบบสอบถามส่วนใหญ่ คือ 30% ระบุว่าจะจ่าย 100,001–200,000 ดอลลาร์ เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ ผู้ตอบ 16% ระบุว่ายินดีจ่าย 200,001–300,000 ดอลลาร์ ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ขณะที่ 23% ของผู้ตอบในกลุ่มรายได้สูงนี้ระบุว่า ยินดีจ่ายมากกว่า 300,000 ดอลลาร์

ความเต็มใจในการใช้จ่ายของผู้ตอบแบบสอบถามไม่ต่างไปจากสมมติฐานมากนัก ที่ว่ารายได้สูงขึ้นย่อมนำไปสู่ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ที่ราคาสูงขึ้น แนวโน้มนี้ยังชี้ว่าอสังหาริมทรัพย์ที่ราคาราว ๆ 100,000 ดอลลาร์ ครอบคลุมตลาดส่วนใหญ่เมื่อแบ่งตามกลุ่มรายได้

สามารถซื้อได้

เพื่อประเมินมุมมองต่อความสามารถในการซื้อ การสำรวจความเชื่อมั่นผู้บริโภค ปี 2019 ได้ให้ผู้ตอบแบบสอบถามเลือกระดับความรู้สึกต่อราคาที่อยู่อาศัย ในกัมพูชา โดยถามว่าพวกเขาเห็นว่าราคานั้นเป็นอย่างไร: ซื้อหาได้ง่ายมาก ซื้อหาได้ค่อนข้างง่าย ซื้อหาได้ ซื้อหาได้ค่อนข้างยาก และซื้อหาได้ยากมาก

การสำรวจพบว่า 42% ของผู้ตอบแบบสอบถามทั้งหมดเห็นว่าราคาที่อยู่อาศัย ในกัมพูชาซื้อหาได้ค่อนข้างยาก ขณะที่ผู้ที่เห็นว่าราคาที่อยู่อาศัยซื้อหาได้ มีจำนวน 29% ของผู้ตอบแบบสอบถามทั้งหมด

ผู้ที่เห็นว่าที่อยู่อาศัยซื้อหาได้ค่อนข้างง่ายมีอยู่ 14% ของผู้ตอบแบบสอบถาม ส่วนในด้านสุดขั้ว 9% ของผู้ตอบทั้งหมดเห็นว่าที่อยู่อาศัยซื้อหาได้ง่ายมาก ขณะที่ในทางตรงกันข้าม 6% ของผู้ตอบเห็นว่าที่อยู่อาศัยซื้อหาได้ยากมาก

แบบสำรวจความเชื่อมั่นผู้บริโภคได้เจาะลึกผลลัพธ์นี้ต่อไป โดยพิจารณามุมมองเรื่องความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย แยกตามแต่ละกลุ่มระดับรายได้

ผลสำรวจพบว่า 43% ของผู้ตอบแบบสอบถามที่มีรายได้น้อยกว่า 500 ดอลลาร์ต่อเดือน เห็นว่าที่อยู่อาศัยในกัมพูชามีราคาสูงเกินจะซื้อได้ในระดับปานกลาง ขณะที่ 24% ของผู้ตอบในกลุ่มรายได้นี้เห็นว่าที่อยู่อาศัยมีราคาที่ซื้อได้ และ 27% ของผู้ตอบในกลุ่มรายได้นี้เห็นว่าที่อยู่อาศัยมีราคาที่ซื้อได้ในระดับปานกลางถึงซื้อได้มาก มีเพียง 5% ที่เห็นว่าที่อยู่อาศัยมีราคาสูงเกินจะซื้อได้อย่างมาก

ในกลุ่มรายได้ 501 ถึง 1,000 ดอลลาร์ 49.5% ของผู้ตอบแบบสอบถามเห็นว่า ที่อยู่อาศัยมีราคาสูงเกินจะซื้อได้ในระดับปานกลาง 25% ของผู้ตอบในกลุ่มรายได้นี้ เห็นว่าที่อยู่อาศัยมีราคาที่ซื้อได้ ประมาณ 19% เห็นว่าที่อยู่อาศัยมีราคาที่ซื้อได้ ในระดับปานกลางถึงซื้อได้มาก และประมาณ 6.5% เห็นว่าที่อยู่อาศัยมีราคาสูงเกินจะซื้อได้อย่างมาก

ในกลุ่มรายได้ 1,001 ถึง 2,000 ดอลลาร์ 50% ของผู้ตอบแบบสอบถามเห็นว่า ที่อยู่อาศัยมีราคาสูงเกินจะซื้อได้ในระดับปานกลาง อีก 25% ของผู้ตอบ มองว่าที่อยู่อาศัยมีราคาที่ซื้อได้ ประมาณ 14% ของผู้ตอบเห็นว่าที่อยู่อาศัย มีราคาที่ซื้อได้ในระดับปานกลาง 5% ของผู้ตอบเห็นว่าที่อยู่อาศัยมีราคาที่ซื้อได้อย่างมาก ขณะที่ 6% ของผู้ตอบในกลุ่มรายได้นี้เห็นว่าราคาที่อยู่อาศัยสูงเกินจะซื้อได้อย่างมาก

ในกลุ่มรายได้ 2,001 ถึง 3,000 ดอลลาร์ 46% ของผู้ตอบแบบสอบถามเห็นว่า ที่อยู่อาศัยมีราคาสูงเกินจะซื้อได้ในระดับปานกลาง อีก 25% ของผู้ตอบเห็นว่าที่อยู่อาศัยมีราคาที่ซื้อได้ ราว 19% ของผู้ตอบในกลุ่มรายได้นี้เห็นว่าที่อยู่อาศัยมีราคาที่ซื้อได้ในระดับปานกลาง ส่วนที่ปลายทั้งสองด้าน 5% เห็นว่าที่อยู่อาศัยมีราคาที่ซื้อได้อย่างมาก ขณะที่ 4% เห็นว่าที่อยู่อาศัยมีราคาสูงเกินจะซื้อได้อย่างมาก

ในกลุ่มรายได้ 3,001 ถึง 4,000 ดอลลาร์ เราเห็นการเปลี่ยนแปลงของมุมมอง โดย 44% ของผู้ตอบแบบสอบถามเห็นว่าที่อยู่อาศัยมีราคาที่ซื้อได้ ขณะที่ 28% ของผู้ตอบในกลุ่มนี้เห็นว่าที่อยู่อาศัยมีราคาสูงเกินจะซื้อได้ในระดับปานกลาง 15% ของผู้ตอบในกลุ่มรายได้นี้เห็นว่าที่อยู่อาศัยมีราคาที่ซื้อได้ในระดับปานกลาง น่าแปลกที่ 9% ของผู้ตอบในกลุ่มรายได้นี้เห็นว่าที่อยู่อาศัยมีราคาสูงเกินจะซื้อได้อย่างมาก ซึ่งตรงกันข้ามกับ 3% ที่เห็นว่าที่อยู่อาศัยมีราคาที่ซื้อได้อย่างมาก

ในกลุ่มรายได้ 4,001 ถึง 5,000 ดอลลาร์ 44% ของผู้ตอบแบบสอบถาม เห็นว่าที่อยู่อาศัยมีราคาที่ซื้อได้ ตามมาด้วย 22% ของผู้ตอบ ที่เห็นว่าที่อยู่อาศัยมีราคาที่ซื้อได้ในระดับปานกลาง ขณะที่อีก 22% เห็นว่าที่อยู่อาศัยมีราคาสูงเกินจะซื้อได้ในระดับปานกลาง ส่วนที่ปลายทั้งสองด้าน 6% เห็นว่าราคาสูงเกินจะซื้อได้อย่างมาก ขณะที่ 5% เห็นว่ามีราคาที่ซื้อได้อย่างมาก ดูเหมือนว่าในกลุ่มรายได้นี้ ความเห็นกระจายอย่างสมดุลจากตรงกลางออกไปทั้งสองด้าน

ในกลุ่มรายได้สูงสุด 5,001 ถึง 10,000 ดอลลาร์ 39% ของผู้ตอบแบบสอบถามเห็นว่าที่อยู่อาศัยมีราคาที่ซื้อได้ ตามมาด้วย 31% ของผู้ตอบที่บอกว่าที่อยู่อาศัยมีราคาสูงเกินจะซื้อได้ในระดับปานกลาง 12% ของผู้ตอบบอกว่าที่อยู่อาศัยมีราคาที่ซื้อได้ในระดับปานกลาง และอีก 10% เห็นว่ามีราคาที่ซื้อได้อย่างมาก ส่วน 7% ของผู้ตอบ ในกลุ่มรายได้สูงนี้บอกว่าที่อยู่อาศัยมีราคาสูงเกินจะซื้อได้อย่างมาก

ความต้องการ

ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในราชอาณาจักรกัมพูชายังคงอยู่ในระดับสูง การขยายตัวของชนชั้นกลาง รายได้ที่ใช้จ่ายได้ของพวกเขา และการเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ ได้จุดความสนใจ ของนักลงทุนทั้งชาวกัมพูชาและชาวต่างชาติอย่างชัดเจน ด้วยเหตุนี้ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จึงพยายามตอบสนองความต้องการที่หลากหลาย ของตลาดอสังหาริมทรัพย์กัมพูชาที่ขยายตัวอย่างต่อเนื่อง แบบสำรวจความเชื่อมั่นผู้บริโภค ปี 2019 ได้ประเมินระดับความต้องการ โดยถามผู้ตอบแบบสอบถามว่าพวกเขาวางแผนจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทใด

จากผู้ตอบแบบสอบถามกว่า 2,000 คน 35.5% ระบุว่าพวกเขาต้องการซื้อที่ดินเปล่า ถัดมาคือกลุ่มที่สนใจชอปเฮาส์ที่ 26.5% ของผู้ตอบแบบสอบถาม อีก 18% ของผู้ตอบบอกว่าสนใจซื้ออพาร์ทเม้นท์ ตามมาด้วย 15.5% ของผู้ตอบที่มองหาวิลล่า ส่วนที่เหลืออีก 5% ต้องการลงทุนในพื้นที่ค้าปลีก/สำนักงาน

แบบสำรวจความเชื่อมั่นผู้บริโภค ปี 2019 ต้องการประเมินระดับความต้องการ โดยถามผู้ตอบแบบสอบถามว่าพวกเขาวางแผนจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ ในอีก 12 เดือนข้างหน้าหรือไม่ ประมาณ 78% ของผู้ตอบระบุว่าจะซื้อ อสังหาริมทรัพย์ในปีต่อไป ขณะที่มีเพียง 22% ที่บอกว่าไม่สนใจซื้ออสังหาริมทรัพย์

การเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ก็เป็นที่รับรู้ในตลาดวงกว้างเช่นกัน ดังนั้น แบบสำรวจความเชื่อมั่นผู้บริโภค ปี 2019 จึงถามผู้ตอบแบบสอบถามด้วยว่า พวกเขาซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อวัตถุประสงค์ใด มีเพียง 35% ของผู้ตอบ ที่บอกว่าจะซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง ขณะที่ 65% วางแผนจะถือไว้ เป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน

ที่ตั้งและประเภทของอสังหาริมทรัพย์

เมื่อพิจารณาเมืองใหญ่สามแห่งของกัมพูชา ได้แก่ พนมเปญ เสียมราฐ และสีหนุวิลล์ ผู้ตอบแบบสอบถามส่วนใหญ่ระบุว่า พวกเขาต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเมืองหลวง โดย 76% ของ ผู้ตอบเลือกพนมเปญ ตามมาด้วย 8% ที่สนใจอสังหาริมทรัพย์ในเสียมราฐ และเพียงกว่า 3% เล็กน้อยที่มองหาอสังหาริมทรัพย์ในสีหนุวิลล์ ความสนใจในกัมปอตแซงหน้าสีหนุวิลล์ที่ระดับกว่า 5% เล็กน้อย

การห้ามการพนันออนไลน์ทั่วประเทศในเดือนสิงหาคม 2019 ทำให้ราคา อสังหาริมทรัพย์ในสีหนุวิลล์ลดลงอย่างรุนแรง เมื่อพิจารณาว่าผู้ตอบ แบบสอบถามส่วนใหญ่ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ความน่าสนใจด้านการลงทุนของเมืองชายทะเลแห่งนี้จึงตกลงอย่างที่คาดได้ คนในวงการเห็นพ้องกันว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเมืองนี้ จะต้องใช้เวลาอีกระยะหนึ่งจึงจะฟื้นตัว

เนื่องจากผู้มองหาอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่แสดงความสนใจในอสังหาริมทรัพย์ ในเมืองหลวง แบบสำรวจความเชื่อมั่นผู้บริโภค ปี 2019 จึงถามผู้ตอบแบบสอบถามว่า เขตใดในพนมเปญที่พวกเขามีแนวโน้มจะซื้ออสังหาริมทรัพย์มากที่สุด

15% ของผู้ตอบแบบสอบถามระบุว่าสนใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเซนสก พื้นที่นี้เต็มไปด้วยบอเรย์และโครงการบอเรย์ใหม่ ๆ อีกมาก ทำให้เป็นตัวเลือกที่ไม่น่าแปลกใจสำหรับผู้ซื้อบ้านส่วนใหญ่ ที่นี่ยังเป็นที่ตั้งของห้าง AEON 2 ซึ่งถือได้ว่าเป็น ศูนย์การค้าที่ใหญ่ที่สุดในพนมเปญในปัจจุบัน

รองลงมาคือจรอยจังวาที่ 12% เมืองบริวารที่กำลังพัฒนา ซึ่งเต็มไปด้วยคอนโด อพาร์ทเม้นท์ และโครงการบอเรย์ขนาดใหญ่บางแห่ง ตวลกอร์กมาเป็นอันดับ 3 ที่ 8% ของผู้ตอบแบบสอบถาม ที่แสดงความสนใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเขตนี้

พื้นที่นี้ยังเป็นศูนย์กลางของโครงการบอเรย์ในพนมเปญด้วย ถัดมาคือเขตจามการมอนที่ 8% – อีกพื้นที่หนึ่งที่เต็มไปด้วยคอนโด อพาร์ทเม้นท์ ร้านอาหาร ร้านกาแฟ ศูนย์การค้า และตลาด

มีเพียง 5% ของผู้ตอบแบบสอบถามที่สนใจมองหาอสังหาริมทรัพย์ ในดูนเปญ ซึ่งไม่น่าแปลกใจ เพราะเป็นย่านธุรกิจหลัก ของพนมเปญ และด้วยเหตุนั้นจึงเป็นพื้นที่ที่ราคาอสังหาริมทรัพย์สูง

ความสนใจของผู้ตอบแบบสอบถามส่วนใหญ่ดูจะขยายออกไปทาง ชานเมือง และดูเหมือนจะโน้มไปสู่ความชื่นชอบโครงการ ที่พัฒนาในพื้นที่เหล่านั้น แบบสำรวจความเชื่อมั่นผู้บริโภค ปี 2019 ยังถามผู้ตอบแบบสอบถามด้วยว่าพวกเขาสนใจอสังหาริมทรัพย์ประเภทใด

ข้อมูลการสำรวจแสดงให้เห็นว่าความสนใจในทรัพย์สินประเภทบอเรย์ที่ 29% และบ้านเดี่ยว/วิลล่าที่ 28% เกือบเท่ากัน โดยต่างกันเพียงไม่กี่สิบคนของผู้ตอบแบบสำรวจ ตามมาด้วยผู้ที่ต้องการซื้อคอนโดในโครงการใหม่ที่ 22% และผู้ที่ต้องการซื้อที่ดินเปล่าที่ 21% ของผู้ตอบแบบสำรวจ