3.6 เครื่องมือนักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

3.6.1 การจัดการทรัพย์สินและข้อบังคับ

การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในกัมพูชาเติบโตอย่างก้าวกระโดดในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ควบคู่ไปกับการเติบโตทางเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ การบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสิทธิภาพมีบทบาทสำคัญอย่างยิ่ง ในการยกระดับคุณภาพชีวิต พื้นที่ส่วนกลาง ทรัพย์สิน และความสวยงามโดยรวมของอาคาร

การบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งดูแลเรื่องความสะอาด ความปลอดภัย การประกันภัย และการบัญชีของอาคารหรือโครงการที่มีเจ้าของร่วม กำลังมีความสำคัญมากขึ้นเรื่อย ๆ ต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ของกัมพูชาที่เติบโตอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะกลุ่มเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์และคอนโดมิเนียม

โดยทั่วไปตลาดนี้บริหารจัดการโดยเจ้าของเองมาโดยตลอด ไม่ว่าจะมีคุณสมบัติหรือความเชี่ยวชาญเฉพาะด้านหรือไม่ จึงทำให้ประสบการณ์ด้านการบริหารอสังหาริมทรัพย์แตกต่างกันไปมาก ในขณะเดียวกัน กรอบกฎระเบียบก็ยังไม่ชัดเจน ผู้ซื้อจึงจำเป็นต้องให้ความไว้วางใจกับผู้พัฒนาโครงการ หรือผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์รายที่ตนตัดสินใจลงทุนด้วยมากขึ้น

อนุกฤษฎีกาปี 2009 ว่าด้วยการบริหารและการใช้อาคารที่มีเจ้าของร่วม ระบุว่า “เพื่อบริหารจัดการอาคารที่มีเจ้าของร่วม เจ้าของร่วมจะต้องจัดตั้งคณะกรรมการบริหาร หรือคณะกรรมการดำเนินการตามที่ตกลงกันระหว่างกันเอง โดยเป็นไปตามระเบียบภายในที่กำหนดไว้

นอกจากนี้ยังระบุว่า “สำหรับอาคารที่มีเจ้าของร่วมตั้งแต่ห้ารายขึ้นไป ต้องมีองค์กรบริหารอาคารที่มีเจ้าของร่วม โดยการจัดตั้งคณะกรรมการบริหาร หรือคณะกรรมการดำเนินการที่รับผิดชอบอาคารที่มีเจ้าของร่วมนั้น” เจ้าของยูนิตสามารถเลือกที่จะรับหน้าที่บริหารจัดการด้วยตนเอง หรือแต่งตั้งผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์จากภายนอกให้บริหารแทนก็ได้ อย่างไรก็ตาม อนุกฤษฎีกาฉบับนี้ไม่ได้ให้รายละเอียดมากนัก เกี่ยวกับวิธีจัดตั้งคณะกรรมการบริหารสำหรับอาคารที่มีเจ้าของร่วม หรือบทบาทหน้าที่ของคณะกรรมการบริหารชุดนี้

ในทุกกรณี นักลงทุนสามารถลดความเสี่ยงได้ด้วยการตรวจสอบ ชื่อเสียงของผู้พัฒนาโครงการ ชื่อเสียงของบริษัทบริหารอสังหาริมทรัพย์ งบประมาณการบริหารอสังหาริมทรัพย์ ระเบียบอาคาร ระเบียบภายใน ค่าบริการส่วนกลาง การจดทะเบียนและโครงสร้าง ของการบริหารอสังหาริมทรัพย์ และกองทุนสำรองเพื่อการซ่อมบำรุง

การขอดูแผนทางการเงินและแผนการพัฒนาของผู้พัฒนาโครงการ จะช่วยให้นักลงทุนเห็นถึงการวางแผนระยะยาวด้านการบริหารอสังหาริมทรัพย์ นักลงทุนต้องพิจารณาแผนการถอนตัวของผู้พัฒนาโครงการ และแนวทางการบริหารอสังหาริมทรัพย์ และหากผู้พัฒนาโครงการ ไม่สามารถนำเสนอสิ่งเหล่านี้ได้เมื่อถูกขอ ก็มีความเป็นไปได้ว่าพวกเขายังไม่ได้พิจารณาเรื่องเหล่านั้นเลย

นี่ควรเป็นสัญญาณเตือนสำหรับผู้ที่สนใจจะซื้อ อย่างไรก็ดี ผู้พัฒนาโครงการจากต่างประเทศและแม้แต่ในท้องถิ่นหลายราย ในกัมพูชาเริ่มให้ความสำคัญกับประเด็นการบริหารอสังหาริมทรัพย์ ตั้งแต่เริ่มต้นโครงการ และนำกลไกระดับโลกเข้ามาใช้เพื่อให้มั่นใจว่า มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์นั้นจะคงอยู่หลังการก่อสร้างเสร็จสิ้น นักลงทุนควรมองหาผู้ประกอบการประเภทนี้ เพื่อให้ได้ทรัพย์สินที่ยั่งยืน

3.6.2 ข้อพิจารณาด้านภาษีสำหรับผู้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

เป็นเรื่องสำคัญยิ่งที่นักลงทุนต้องคำนึงถึงภาษีอสังหาริมทรัพย์ เมื่อวางแผนจะซื้อ ขาย หรือปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ในกัมพูชา ภาษีอสังหาริมทรัพย์เป็นสิ่งที่ต้องชำระ ไม่ว่านักลงทุนจะเป็น ชาวกัมพูชาหรือนักลงทุนต่างชาติก็ตาม

เมื่อนักลงทุนได้กรรมสิทธิ์ในสิ่งที่ถือว่าเป็น “อสังหาริมทรัพย์” จะต้องชำระภาษีเป็นรายปีภายในวันที่ 30 กันยายนของทุกปี อสังหาริมทรัพย์ครอบคลุมสิ่งปลูกสร้างทุกประเภท ไม่ว่าจะเป็นคอนโด อาคารอพาร์ทเม้นท์ หรืออาคารสำนักงาน และรวมถึงตัวที่ดินเองด้วย ภาษีนี้ใช้เฉพาะกรณีที่มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์หรือที่ดินสูงกว่า 25,000 ดอลลาร์

มีการเก็บภาษีแยกกันระหว่างกรรมสิทธิ์ในที่ดินและในอสังหาริมทรัพย์ ที่ตั้งอยู่บนที่ดินนั้น แม้จะเป็นของนักลงทุนหรือนิติบุคคลรายเดียวกันก็ตาม ภาษีคำนวณโดยนำ 80 เปอร์เซ็นต์ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์หรือที่ดิน แล้วหักออก 25,000 ดอลลาร์ (เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่า ต่ำกว่า 25,000 ดอลลาร์ได้รับการยกเว้นภาษีนี้)

ตัวเลขใหม่นี้คูณด้วย 0.1 เปอร์เซ็นต์ จะได้จำนวนภาษีรายปี ที่ต้องชำระสำหรับอสังหาริมทรัพย์หรือที่ดินนั้น ที่ดินบางประเภทไม่ต้องเสียภาษีอสังหาริมทรัพย์รายปี การยกเว้นครอบคลุมที่ดินเกษตรกรรม ที่ดินของรัฐ และเขตอุตสาหกรรมบางแห่ง นอกจากนี้ยังมีภาษี 4 เปอร์เซ็นต์สำหรับการได้มาและการโอนทะเบียน อสังหาริมทรัพย์ โดยคำนวณจากมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์

มีการเก็บภาษีแยกกันระหว่างกรรมสิทธิ์ในที่ดิน และในอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่ บนที่ดินนั้น แม้จะเป็นของนักลงทุนหรือนิติบุคคลรายเดียวกันก็ตาม ภาษีคำนวณโดย นำ 80 เปอร์เซ็นต์ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์หรือที่ดิน แล้วหักออก 25,000 ดอลลาร์ จากตัวเลขดังกล่าว (เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าต่ำกว่า 25,000 ดอลลาร์ ได้รับการยกเว้นภาษีนี้) ตัวเลขใหม่นี้คูณด้วย 0.1 เปอร์เซ็นต์ จะได้จำนวนภาษีรายปี ที่ต้องชำระ สำหรับอสังหาริมทรัพย์หรือที่ดินนั้น ที่ดินบางประเภทไม่ต้องเสีย ภาษีอสังหาริมทรัพย์รายปี การยกเว้นครอบคลุมที่ดินเกษตรกรรม ที่ดินของรัฐ และเขตอุตสาหกรรมบางแห่ง

นอกจากนี้ยังมีภาษี 4 เปอร์เซ็นต์สำหรับการได้มา และการโอนทะเบียน อสังหาริมทรัพย์ โดยคำนวณจากมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์

สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ปล่อยเช่า จะมีภาษีค่าเช่า 10 เปอร์เซ็นต์ต่อปี สำหรับชาวกัมพูชา และ 14 เปอร์เซ็นต์สำหรับชาวต่างชาติ การชำระภาษีเหล่านี้เป็นเรื่องสำคัญมาก เพื่อหลีกเลี่ยงค่าปรับ จากการไม่ปฏิบัติตามกฎหมายภาษี

มีการร่างกฎระเบียบกำหนดภาษีกำไรจากการขายทรัพย์สิน (capital gains tax) ในอัตรา 20 เปอร์เซ็นต์ แต่ยังไม่มีการบังคับใช้ ในระหว่างนี้ กำไรทั้งหมดที่บริษัทได้รับ (รวมถึงกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์) จะถูกเก็บภาษีตามอัตราภาษีเงินได้นิติบุคคลที่ใช้อยู่ในปัจจุบัน

3.6.3 ระบบธนาคารและการให้กู้ยืมเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์

การเปิดบัญชีธนาคารในกัมพูชาเป็นเรื่องง่ายมากสำหรับชาวต่างชาติ และมักไม่มีค่าใช้จ่าย สามารถฝากและถอนเงินได้ทั้งสกุลดอลลาร์สหรัฐ และเรียลกัมพูชา เครือข่ายตู้เอทีเอ็มครอบคลุมทั่วประเทศ

ธนาคารใหญ่ทุกแห่งมีสินเชื่อบ้านให้แก่พลเมืองกัมพูชา ภายใต้เงื่อนไขคุณสมบัติที่กำหนด แม้ว่านักลงทุนต่างชาติ จะสามารถขอสินเชื่อเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ แต่ก็ไม่ใช่บริการที่สถาบันการเงินทุกแห่งเสนอให้ และเงื่อนไขคุณสมบัติอาจทำให้ชาวต่างชาติขอสินเชื่อ เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ยากขึ้นมาก

สำหรับธนาคารใหญ่ที่ให้สินเชื่อบ้านแก่ชาวต่างชาติ เงื่อนไขเริ่มต้นและอัตราดอกเบี้ยโดยทั่วไปแข่งขันกันอยู่ในระดับใกล้เคียงกัน ความยากอยู่ที่ธนาคารหลายแห่งกำหนดให้ต้องมี "หลักประกันที่เป็นโฉนดแบบ Hard Title" จึงจะผ่านเกณฑ์ หลักประกันดังกล่าวคืออสังหาริมทรัพย์ที่มีโฉนด Hard Title อยู่แล้ว ซึ่งผู้กู้นำมาวางเป็นหลักประกันให้ผู้ให้กู้เพื่อค้ำประกันสินเชื่อ นอกจากนี้ การขอสินเชื่อสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ยังสร้างไม่เสร็จในกัมพูชา ก็ยังเป็นเรื่องยากเป็นพิเศษ เนื่องจากธนาคารยังไม่ค่อยเชื่อมั่น ในการปล่อยกู้ให้กับอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่แล้วเสร็จ

นี่เป็นส่วนหนึ่งของตลาดการเงินที่กำลังพัฒนาอย่างรวดเร็ว และคาดว่าชาวต่างชาติจะสามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุน สำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้มากขึ้นในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า ในปัจจุบัน นักลงทุนต่างชาติจำนวนมากใช้สินเชื่อจากประเทศบ้านเกิดของตน เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในกัมพูชา หรืออีกทางเลือกหนึ่งคือ การระดมทุนผ่านธนาคารข้ามชาติที่มีสาขาอยู่ทั้งใน กัมพูชาและประเทศต้นทางของตน อีกกลไกหนึ่ง ที่มีให้เลือกคือการขอสินเชื่อโดยตรง ผ่านบริษัทผู้พัฒนาโครงการ ซึ่งเป็นเครื่องมือที่ผู้พัฒนาโครงการที่มีชื่อเสียงหลายรายในกัมพูชานำเสนออยู่

3.6.4 การตรวจสอบวิเคราะห์สถานะนักพัฒนาโครงการ

เนื่องจากความอ่อนแอของกฎหมายและการบังคับใช้ที่เกี่ยวข้องกับ การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในกัมพูชา ผู้พัฒนาโครงการบางราย (ทั้งในประเทศและต่างประเทศ) จึงดำเนินงานโดยมีความโปร่งใส และความรับผิดชอบต่อผู้ซื้อปลายทางค่อนข้างน้อย

กล่าวโดยสรุป การตรวจสอบข้อมูลอย่างรอบคอบเกี่ยวกับ บริษัทผู้พัฒนาโครงการที่คุณตั้งใจจะซื้อจากนั้น เป็นเรื่องสำคัญอย่างยิ่ง หากคุณต้องการ หลีกเลี่ยงปัญหาที่อาจตามมาในภายหลัง

มีเอกสารทางกฎหมายที่สำคัญสี่ฉบับที่ผู้ซื้อควรตรวจสอบ กับผู้พัฒนาโครงการก่อนตกลงทำสัญญาซื้อขายใด ๆ เอกสารเหล่านี้ได้แก่:

• โฉนดแข็ง (Hard Title) ของที่ดินทั้งโครงการ และโฉนดแข็งที่แบ่งแยกแล้ว (ในกรณีของอสังหาริมทรัพย์ที่ถือกรรมสิทธิ์แบบ Strata Title)

การลงทะเบียน บริษัทนักพัฒนาโครงการ↵

แผนพัฒนาเป็นโครงการขนาดใหญ่ที่ได้รับการอนุมัตแล้ว

• ใบอนุญาตก่อสร้าง

เอกสารเหล่านี้สามารถนำไปตรวจสอบเทียบกับเอกสารชุดเดียวกัน ที่จดทะเบียนไว้กับกระทรวงที่ดินฯ (MLMUPC) ได้ สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ถือกรรมสิทธิ์แบบ Strata Title สัญญาซื้อขายควรระบุถึงกรรมสิทธิ์แบบ Strata Title และรายละเอียดการถือกรรมสิทธิ์ร่วมไว้อย่างชัดเจนด้วย

ผู้ซื้อควรพิจารณาความแข็งแกร่งทางการเงินของผู้พัฒนาโครงการด้วย ผู้พัฒนาบางรายไม่มีเงินทุนที่แข็งแกร่งพอที่จะสนับสนุนโครงการของตน และบางรายถึงกับกู้ยืมเงินเพื่อซื้อที่ดินที่จะใช้ ก่อสร้างโครงการ บางรายมีแผนการก่อสร้าง ที่ยืดหยุ่นไปตามรายได้จากการขายโดยรวม การซื้อจากผู้พัฒนาลักษณะนี้มีความเสี่ยงที่ พวกเขาจะถอนตัวออกจากตลาดพร้อมกับเงินดาวน์ของคุณ เพราะเงินทุนหมดจนไม่สามารถสร้างโครงการให้เสร็จได้ หรือเลื่อนโครงการออกไปเนื่องจากเงินทุนไม่เพียงพอ

ปัจจุบันกัมพูชามีผู้พัฒนาโครงการจำนวนมากที่บริษัทแม่ จดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์ของประเทศตนเอง ผู้พัฒนาประเภทนี้ถือเป็นตัวเลือกที่ปลอดภัยสำหรับผู้ซื้อปลายทาง เนื่องจากบันทึกทางการเงินและมาตรฐานการดำเนินงานของพวกเขา เปิดเผยและคาดการณ์ได้ตามภาระหน้าที่ในฐานะ บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ขณะเดียวกัน บริษัทพัฒนา อสังหาริมทรัพย์ท้องถิ่นหลายแห่งก็มีผลงานที่โดดเด่น ทั้งในด้านความมั่นคงทางการเงินและมาตรฐาน คุณภาพของโครงการ ควรมองหาผู้พัฒนา ประเภทนี้เพื่อผลลัพธ์ที่คาดการณ์ได้