3.4 พื้นที่การลงทุนที่สำคัญ: พระสีหนุ

สีหนุวิลล์เป็นเมืองชายฝั่งทะเลที่ตั้งอยู่ทางมุมตะวันตกเฉียงใต้ ของประเทศกัมพูชา และเป็นเมืองเอกของจังหวัดพระสีหนุ ห่างจากกรุงพนมเปญซึ่งเป็นเมืองหลวงประมาณ 230 กิโลเมตร จังหวัดนี้มีพื้นที่รวม 868 ตารางกิโลเมตร โดยสองในสามของพื้นที่ทั้งหมด เป็นเนินเขาและที่ราบสูง มีอาณาเขตติดกับจังหวัดเกาะกงทางทิศเหนือ ติดกับกัมปอตทางทิศตะวันออก และล้อมรอบด้วยอ่าวไทยทางทิศตะวันตกและทิศใต้

สีหนุวิลล์ได้กลายเป็นส่วนสำคัญของการเติบโตทางเศรษฐกิจของประเทศ เนื่องจากการไหลเข้าอย่างรวดเร็วของการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ โดยเฉพาะจากนักลงทุนชาวจีน การลงทุนเหล่านี้ส่วนใหญ่เกี่ยวข้องกับ อุตสาหกรรมการท่องเที่ยว การก่อสร้าง โครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่ง และจนกระทั่งเมื่อไม่นานมานี้ ธุรกิจการพนัน

การลงทุนจากต่างประเทศ ซึ่งส่วนใหญ่มาจากนักลงทุนชาวจีน นำไปสู่การเฟื่องฟูของการก่อสร้างในสีหนุวิลล์ที่เป็นที่กล่าวถึงอย่างกว้างขวาง มีอาคารหลายร้อยแห่งถูกสร้างขึ้นตลอดหลายปีที่ผ่านมา ตั้งแต่อาคารสำนักงาน โรงแรม ไปจนถึงโครงการที่อยู่อาศัย เพื่อรองรับการเติบโตของธุรกิจ นักท่องเที่ยว และแรงงานชาวต่างชาติในเมือง ตามข้อมูลของ กรมการจัดการที่ดิน ผังเมืองและการก่อสร้างประจำจังหวัด มีเงินลงทุนรวม 1 พันล้านดอลลาร์ในภาคการก่อสร้างของสีหนุวิลล์ ในปี 2018 โดยมีการออกใบอนุญาตให้แก่ 297 โครงการ

ตามข้อมูลของ Knight Frank อุปทานสะสมของคอนโดมีเพียง 537 ยูนิต ณ ครึ่งแรกของปี 2019 ซึ่งน้อยมากเมื่อเทียบกับ 17,000 ยูนิต ที่มีกำหนดสร้างเสร็จภายในสิ้นปี 2019 ถึง 2021 โดยยูนิตเหล่านี้ กระจายอยู่ใน 27 โครงการที่กำลังดำเนินการอยู่ นอกจากนี้ ใน 27 โครงการดังกล่าว มี 18 โครงการที่ถือว่าเป็นโครงการขนาดใหญ่ โดย 71% ของยูนิตทั้งหมด ในโครงการเหล่านี้จัดอยู่ในระดับไฮเอนด์ ส่วนอีก 29% ที่เหลือถูกจัดเป็นระดับกลางโดย Knight Frank

โครงการคอนโดทั้งหมดในสีหนุวิลล์ภายในปี 2021 กระจายตัวอยู่ใน สังกัตต่อไปนี้: สังกัตเบ็ย (77%), สังกัตบวน (20%) และสังกัตปีร์ (3%) หากโครงการคอนโดเหล่านี้สร้างเสร็จทั้งหมดภายในปี 2021 อัตราการเติบโตของคอนโดจะอยู่ที่ 245% ต่อปี ในด้านตลาดค้าปลีก สีหนุวิลล์กำลังจะมีศูนย์การค้าขนาดใหญ่แห่งแรก ในชื่อ ฟูริ ไทมส์ สแควร์

โครงการนี้เป็นการร่วมทุนมูลค่า 10 ล้านดอลลาร์ระหว่าง Furi Real Estate และนักลงทุนต่างชาติรายอื่น คาดว่าจะมีพื้นที่ให้เช่าสุทธิ (NLA) 12,000 ตารางเมตร และมีกำหนดแล้วเสร็จภายในสิ้นปี 2019

โครงการขนาดใหญ่อื่น ๆ รวมถึงพื้นที่ค้าปลีกแบบพอเดียมอีก 8 แห่ง ก็กำลังอยู่ระหว่างการพัฒนาในสีหนุวิลล์เช่นกัน หากโครงการเหล่านี้ แล้วเสร็จตามกำหนด สีหนุวิลล์จะมีพื้นที่ค้าปลีกรวม 98,711 ตารางเมตร NLA อย่างไรก็ตาม การประกาศห้ามการพนันออนไลน์เมื่อไม่นานมานี้ ทำให้ชาวจีนจำนวนมากเดินทางออกจากเมือง พื้นที่ค้าปลีกซึ่งพึ่งพา จำนวนผู้บริโภค อาจต้องพึ่งพานักท่องเที่ยวที่มาเยือนศูนย์การค้าเหล่านี้เป็นหลัก

ในปี 2018 มีนักท่องเที่ยวประมาณ 230,000 คนเดินทางเข้าสู่ ท่าอากาศยานนานาชาติสีหนุวิลล์ (KOS) และภายในไตรมาสที่ 3 ปี 2019 ตัวเลขนี้เพิ่มขึ้นเป็นเกือบ 550,000 คน ตามข้อมูลจากกระทรวงการท่องเที่ยว การเพิ่มขึ้นของเที่ยวบินตรงสู่ท่าอากาศยานนานาชาติสีหนุวิลล์ มีส่วนโดยตรงต่อการเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วของจำนวนนักท่องเที่ยวที่มาเยือนจังหวัดนี้ รวมถึงเที่ยวบินจากเวียดนาม ฟิลิปปินส์ มาเลเซีย และที่สำคัญที่สุดคือจีน ตัวเลขสุดท้ายยังไม่ได้รับการเผยแพร่ แต่สามารถคาดการณ์ได้ว่าตัวเลขนี้จะเพิ่มขึ้นภายในไตรมาสที่ 4 ปี 2019

ต้องระบุไว้ด้วยว่าในเดือนสิงหาคม 2019 รัฐบาลได้ประกาศว่า จะไม่ต่ออายุใบอนุญาตคาสิโนออนไลน์ในกัมพูชาอีกต่อไป โดยประกาศดังกล่าวระบุว่าผู้ประกอบการคาสิโนออนไลน์ที่จดทะเบียนอยู่ในปัจจุบัน จะได้รับอนุญาตให้ดำเนินกิจการต่อไปจนกว่าใบอนุญาตจะหมดอายุในปี 2020 การประกาศนี้ทำให้คาสิโนออนไลน์ส่วนใหญ่ย้ายการดำเนินงานไปที่อื่นแล้ว โดยมีแรงงานชาวจีนกว่า 400,000 คนเดินทางออกจากจังหวัดนี้ภายในเดือนธันวาคม 2019 ตามข้อมูลของกรมตรวจคนเข้าเมือง

รัฐบาลจะบังคับใช้คำสั่งห้ามนี้อย่างเข้มงวดทั่วประเทศ ผ่านการปฏิบัติงานร่วมกันของหลายหน่วยงาน ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2020 เป็นต้นไป

ราคาอสังหาริมทรัพย์และค่าเช่าในเมืองนี้พุ่งสูงขึ้นอย่างมาก ก่อนที่จะมีการประกาศดังกล่าว ในช่วงที่ราคาสูงสุด มีรายงานว่า ที่ดินเปล่ามีราคาสูงถึง 4,000 ดอลลาร์ต่อตารางเมตร ขณะที่ค่าเช่าพุ่งจาก 100 ดอลลาร์ต่อเดือนเป็น 350 ดอลลาร์ต่อเดือน หลังจากการประกาศห้าม ที่ดินแปลงเดียวกันมีราคาลดลงเหลือประมาณ 2,500 ดอลลาร์ต่อตารางเมตรในสัปดาห์ต่อมา

ผู้เช่าชาวจีนส่วนใหญ่ก็ย้ายออกไปเช่นกัน ทำให้เจ้าของทรัพย์สิน ต้องลดค่าเช่าลงอย่างมากเพื่อดึงดูดผู้เช่ารายใหม่ แม้จะมีการคาดการณ์กันอย่างกว้างขวางว่าราคาและจำนวนธุรกรรมที่ลดลงต่อไป จะทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของสีหนุวิลล์ชะลอตัว แต่ผู้เชี่ยวชาญในวงการ เห็นตรงกันว่าผลกระทบดังกล่าวจะไม่ลุกลามไปยังจังหวัดใกล้เคียง เมื่อพิจารณาจากสัดส่วนการลงทุนของชาวจีนในพื้นที่เหล่านั้น

หน่วยงานภาครัฐและผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ได้กล่าวถึง ความสนใจของนักลงทุนต่างชาติรายอื่น ๆ ในจังหวัดนี้แล้ว จึงสามารถสันนิษฐานได้ว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ลดลงในเมืองที่กำลังเติบโต กำลังช่วยดึงดูดการลงทุนที่หลากหลายมากยิ่งขึ้น

นอกเหนือจากความเชื่อมั่นที่ค่อย ๆ ฟื้นตัวขึ้นอย่างมั่นคงในสีหนุวิลล์ รัฐบาลยังได้เริ่มโครงการปรับปรุงถนนมูลค่า 294 ล้านดอลลาร์ในเมืองนี้ ถนนในสีหนุวิลล์อยู่ในสภาพทรุดโทรม เต็มไปด้วยรอยแตกร้าว และเกลื่อนไปด้วยขยะ เนื่องจากโครงสร้างพื้นฐานของเมืองไม่สามารถ รองรับความเร็วอันรวดเร็วของการก่อสร้างใหม่ได้ นอกจากนี้ยังมีการว่าจ้าง บริษัทออกแบบจากจีนให้ออกแบบผังเมืองสีหนุวิลล์ใหม่ เพื่อรองรับและสนับสนุนการพัฒนาของเมืองอย่างเหมาะสม

ทางด่วนสี่ช่องจราจรมูลค่า 2 พันล้านดอลลาร์ที่เชื่อมกรุงพนมเปญกับ สีหนุวิลล์ กำลังอยู่ระหว่างการก่อสร้างใกล้กับถนนหมายเลข 4 โดยได้รับการสนับสนุนจากเงินกู้ของรัฐบาลจีน ตามที่ระบุไว้ในบันทึกความเข้าใจ (MoU) ที่ลงนามเมื่อเดือนมกราคม 2019

สีหนุวิลล์ยังเป็นศูนย์กลางการค้าที่สำคัญ ซึ่งเชื่อมโยงผู้ผลิต ที่ตั้งอยู่ในกัมพูชาเข้ากับตลาดโลก ท่าเรือปกครองตนเองสีหนุวิลล์ (PAS) เตรียมสร้างท่าเทียบเรือตู้สินค้าแห่งใหม่มูลค่า 200 ล้านดอลลาร์ ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของโครงการขยายท่าเรือที่มีกำหนดแล้วเสร็จภายในปี 2022

ท่าเรืออเนกประสงค์แห่งนี้จะรองรับการนำเข้าและส่งออกเสื้อผ้าสำเร็จรูป ถ่านหิน เหล็ก ปุ๋ย ข้าว และน้ำมัน และจะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการขนส่งสินค้าและการเข้าออกของเรือโดยสารขนาดใหญ่ที่สีหนุวิลล์ ซึ่งจะช่วยลดต้นทุนด้านโลจิสติกส์ให้แก่ผู้ประกอบการค้าในกัมพูชา และดังที่ได้กล่าวไว้ในส่วนก่อนหน้าของคู่มือนี้ ท่าเรืออิสระสีหนุวิลล์ (PAS) จะมีบทบาทสำคัญในการขยายการเข้าถึงช่องแคบมะละกาที่มีการจราจรคับคั่งมากขึ้นเรื่อย ๆ ของจีน

ตลาดอสังหาริมทรัพย์สีหนุวิลล์ได้เติบโตขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยมีการลงทุนทั้งในภาคการผลิตและอสังหาริมทรัพย์ อันเป็นผลจากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานเหล่านี้ และจำนวนนักท่องเที่ยวที่เพิ่มขึ้น มูลค่าการลงทุนรวมในจังหวัดชายฝั่งของราชอาณาจักรแห่งนี้สูงกว่า 2 พันล้านดอลลาร์ในปี 2019 เพียงปีเดียว การมีเขตเศรษฐกิจพิเศษสีหนุวิลล์ (SSEZ) ที่ดำเนินการโดยจีน ร่วมกับท่าเรืออิสระสีหนุวิลล์ ทำให้สีหนุวิลล์ไม่เพียงเป็นจุดหมายด้านการท่องเที่ยว แต่ยังเป็นศูนย์กลางทางเศรษฐกิจสำหรับธุรกิจระหว่างประเทศด้วย