Le secteur immobilier et de la construction au Cambodge a connu une croissance remarquable au cours de la dernière décennie grâce au développement économique national, à l’afflux d’investissements étrangers et à une nouvelle génération de classe moyenne locale à la recherche de logements proches des principaux centres urbains.

Par ailleurs, le renforcement continu des lois relatives à la propriété étrangère et la professionnalisation des sociétés et agences de promotion immobilière ont accru la confiance des consommateurs, des promoteurs et des investisseurs dans le marché immobilier dans son ensemble.

Les données de l’enquête montrent toutefois que de nombreux consommateurs perçoivent une série de faiblesses sur le marché, à savoir l’accessibilité financière des biens, le besoin de financement des achats immobiliers, et des lacunes du secteur concernant les politiques réglementaires encadrant les agents immobiliers et des méthodes institutionnalisées d’évaluation des biens.

Le gouvernement cambodgien a approuvé un total de 9,3 milliards de dollars d’investissements en capital dans le secteur de la construction à l’échelle nationale, dont la majeure partie est concentrée dans la ville de Sihanoukville, au sud. Cette croissance constante témoigne de la confiance des investisseurs, l’économie comme le marché immobilier ayant fait preuve d’une stabilité constante et de fluctuations minimes depuis 2013. La Chine mène le peloton des investissements étrangers au Cambodge.

D’autres pays comme le Japon, la Corée du Sud, le Vietnam et Singapour ont également commencé à investir dans des projets immobiliers du Royaume, ce qui entraîne une diversification croissante du vivier d’investisseurs. Ces investissements s’étendent aussi à de grands projets d’infrastructure nécessaires à la poursuite de l’essor du marché immobilier, en particulier en dehors des principaux centres de Phnom Penh, Sihanoukville et Siem Reap.

Le pays a également connu une augmentation significative du nombre de sociétés immobilières enregistrées, et plusieurs acteurs internationaux tels que Knight Frank, CBRE, Century 21 et ERA sont entrés sur le marché. Ces sociétés internationales et leur réputation établie jouent un rôle essentiel pour donner aux investisseurs actuels et potentiels davantage de confiance dans le secteur immobilier cambodgien.

Sur le marché des nouveaux programmes, l’arrivée de sociétés internationales telles que Hongkong Land, Oxley Holdings, Creed Group, HLH Group, Prince Real Estate, R&F Properties, Meridian International Holdings, Yue Tai Group, Graticity Real Estate Development (GRED), TA Corporation et bien d’autres témoigne d’une forte confiance dans le potentiel du Cambodge.

3.1 TYPES DE PROPRIÉTÉ EXPLIQUÉS

Il existe plusieurs grands types de biens disponibles dans tout le Royaume.

Condominium

Un condominium désigne un immeuble ou un ensemble d’immeubles comprenant plusieurs appartements détenus individuellement. Ce terme désigne généralement les programmes construits après l’entrée en vigueur de la loi de 2010 accordant aux étrangers des droits de propriété sur les unités privées d’immeubles en copropriété, première loi permettant aux étrangers de posséder un bien (à savoir des unités de condominium) sous un titre de copropriété (strata title), sous certaines conditions prévues par la loi. Les programmes de condominiums sont généralement des immeubles de grande hauteur récemment construits, dotés d’une grande variété d’équipements et de prestations modernes. De nombreux condos au Cambodge se trouvent dans des programmes à usage mixte, ce qui signifie que le complexe peut aussi abriter des espaces de commerce, des bureaux et, dans certains cas, des hôtels.

Au Cambodge, les appartements se distinguent généralement des condominiums par quelques facteurs. Les appartements se trouvent habituellement dans des immeubles construits avant 2010 et ne peuvent pas bénéficier d’un titre de copropriété (strata title). Les appartements sont en général moins élevés que les condos modernes et les programmes à usage mixte. De plus, les appartements ne sont, en général, pas proposés avec services. Les condos, en revanche, le sont le plus souvent et disposent d’équipements communs comme des piscines et des salles de sport. Néanmoins, les deux termes se recoupent souvent et sont utilisés indifféremment dans le Royaume.

Villa

Les maisons individuelles sont appelées villas et disposent généralement d’un jardin ou d’un espace extérieur. On trouve des villas partout dans le pays et elles abritent aussi bien des entreprises que des familles cambodgiennes et des locataires expatriés. Dans les quartiers plus centraux de Phnom Penh, les villas bien entretenues sont très demandées. Il existe à la fois des villas neuves et des villas restaurées de l’époque coloniale.

Traditionnellement, les villas du centre-ville servaient à tous les usages : commerce, bureau et habitation. Cependant, avec l'intense développement immobilier dans les quartiers clés de Phnom Penh, Siem Reap et Sihanoukville, nombre de ces villas sont démolies pour laisser place à de nouveaux immeubles, et l'offre de villas indépendantes (en dehors des programmes de Borey) a depuis considérablement diminué.

La villa est également le type de bien le plus prestigieux au sein des programmes de Borey. De nombreux promoteurs de Borey proposent des villas, des villas jumelées et d'autres variantes dans leurs projets. Ces biens affichent généralement les prix les plus élevés. La villa est un type de bien particulièrement recherché par les familles cambodgiennes aisées, car elle constitue un investissement en maison et Terrain offrant beaucoup d'espace pour la famille élargie, les animaux et les véhicules.

Maisons khmères en bois traditionnelles

Les maisons khmères traditionnelles étaient à l'origine construites en bois et sur pilotis afin de les protéger des inondations. L'espace sous la maison sert de lieu de vie familial ou permet de garder le bétail de la famille en sécurité pendant la nuit.

En raison de la croissance continue du secteur immobilier, la majorité des maisons en bois des zones centrales ont été rénovées et l'espace situé en dessous a été transformé en rez-de-chaussée en béton. Beaucoup ont également été converties en restaurants ou en activités touristiques.

En dehors du centre-ville, cependant, ces maisons traditionnelles restent très répandues, en particulier dans les districts exposés aux inondations.

Boutiques et Boutiques Rénovées

Les Maisons-boutiques de style khmer demeurent le type de bien le plus répandu dans le Royaume. Elles mesurent généralement 4 mètres sur 16 mètres (13 pieds sur 52 pieds). En règle générale, ces Maisons-boutiques comptent deux, trois ou quatre étages, avec une disposition longue et étroite. Les Maisons-boutiques sont alignées en rangée et partagent un mur mitoyen avec la maison voisine.

Les Maisons-boutiques offrent un accès direct à la rue au rez-de-chaussée, ce qui permet aux familles d'ouvrir de petits commerces depuis leur domicile. C'est pour cette raison que ce type de maison est populaire auprès des familles cambodgiennes : il procure un revenu complémentaire, dès lors que la maison est située dans un secteur passant de la ville. Dans certains quartiers des villes cambodgiennes et sur les principales artères commerciales, il est même prévu que les propriétaires de Maisons-boutiques exploitent l'espace de Commerce du rez-de-chaussée et y tiennent un commerce quelconque s'ils souhaitent y habiter. Les Maisons-boutiques se louent soit par unité pour chaque étage, soit en maison entière.

Pour ce qui est des équipements de la cuisine et de la salle de bains, les Maisons-boutiques sont souvent très rudimentaires. Les Maisons-boutiques rénovées connaissent toutefois un succès croissant. Ces versions rénovées conservent les mêmes dimensions que les Maisons-boutiques traditionnelles, mais y ajoutent une touche occidentale grâce à des équipements modernes et une décoration intérieure soignée. Les Maisons-boutiques disposent généralement d'une mezzanine, qui permet d'aménager une chambre supplémentaire.

Appartements avec services

Les Appartements avec services varient beaucoup en taille, en style et en prix, selon l'emplacement et la qualité de la résidence. Les prestations proposées dans les Appartements avec services de style occidental sont plus complètes que dans les autres types de biens et s'adressent, dans la plupart des cas, à des locataires plutôt qu'à des acheteurs. Elles comprennent des cuisines entièrement occidentales, la climatisation et des baignoires. Les Appartements avec services incluent souvent piscine, salle de sport, buanderie, ménage et sécurité 24 h/24.

Avec la nouvelle génération de Condos dans des centres comme Phnom Penh et Sihanoukville, l'offre d'Appartements avec services augmente, les promoteurs et les investisseurs cherchant à garantir des revenus locatifs pour les projets achevés. Cette hausse de l'offre fait baisser les loyers de ces logements.

Cependant, à mesure que davantage de travailleurs étrangers s'installent dans les villes du Royaume, la demande d'Appartements avec services continuera elle aussi de progresser. Parallèlement, le niveau de gestion immobilière professionnelle s'élève sur l'ensemble du marché, en particulier à Phnom Penh, offrant de meilleurs services aux locataires.

Borey

Un programme de Borey correspond à une résidence fermée et sécurisée. Il associe villas individuelles, villas jumelées, villas hybrides, Maisons de ville, Maisons-boutiques, Flat Houses et espaces de Commerce. Les programmes de Borey proposent plusieurs variantes de chaque type de bien et comprennent également des espaces collectifs tels que centres commerciaux, restaurants, aires de jeux et installations sportives. Ces programmes se concentrent généralement en périphérie des villes, les promoteurs se montrant prudents face au prix des terrains compte tenu du pouvoir d'achat limité de leur clientèle cible. On trouve un large éventail de Borey à travers le pays, avec des niveaux variables de qualité de construction et de gestion immobilière.

Les maisons en Borey constituent le choix privilégié de la majorité des familles khmères souhaitant investir dans un bien neuf, car elles offrent des infrastructures complètes au sein de l'enceinte et un cadre sûr pour élever une famille.

De plus en plus, les expatriés à la recherche d'un logement en dehors des centres-villes sont également attirés par la location de maisons en Borey, en particulier ceux qui ont des animaux ou une famille. Toutefois, un étranger ne peut techniquement pas acheter dans un programme de Borey, puisqu'il s'agit de biens bâtis sur un terrain.

3.2 TENDANCES ACTUELLES DU MARCHÉ IMMOBILIER

3.2.1 Logement Abordable

Condominiums

Les projets de condominiums au Cambodge se sont concentrés dans le centre de Phnom Penh. Selon les données du Market Outlook 2019 de CBRE, l'essor des programmes de condominiums a commencé en 2014, porté par une forte demande (principalement étrangère) venue de Chine, de Singapour, de Taïwan, de Malaisie, de Corée et du Japon. Le marché des condominiums attire les investisseurs étrangers car il offre des rendements locatifs relativement élevés, entre 5% et 8%, rendus possibles par l'économie dollarisée du Cambodge.

La demande prévue de condominiums se prolongera largement en 2020, au vu des projets achevés et annoncés à partir de 2019. Selon le rapport Real Estate Highlights H1 2019 de Knight Frank, 6 projets de condominiums ont été achevés et 16 autres lancés au cours de la même période. Les condominiums de catégorie A (haut de gamme) dominent encore les projets achevés comme annoncés, car ils visent les Cambodgiens à hauts revenus et les investisseurs étrangers intéressés par les rendements locatifs élevés du marché.

À l'heure actuelle, 61% des condominiums disponibles sont considérés comme haut de gamme. L'offre croissante de ces condominiums est en grande partie absorbée par les investisseurs étrangers, et plus récemment par l'afflux d'expatriés chinois, car ces biens restent hors de portée de la plupart des acheteurs locaux.

On observe toutefois une progression régulière des condominiums de catégorie B (milieu de gamme), destinés principalement aux acheteurs locaux. Ce type de condominium devrait se développer, essentiellement parce que les logements de catégorie A sont trop chers pour la plupart des familles cambodgiennes. Les condominiums de catégorie B répondent au besoin créé sur le marché par les Cambodgiens de la classe moyenne qui cherchent un logement en ville ou se lancent sur le marché locatif.

La première hypothèse est la plus plausible, les Cambodgiens de la classe moyenne envisageant de se loger plus près des quartiers d'affaires de la ville, voire à l'intérieur de ceux-ci, en raison de la circulation croissante à Phnom Penh. Le sujet fait débat depuis 2014, à mesure que davantage de personnes quittent la campagne pour occuper des emplois mieux rémunérés. Le problème est encore aggravé par l'absence d'un réseau de transports en commun desservant les pôles urbains de la capitale.

Dans l'ensemble, le secteur des condominiums à Phnom Penh devra être suivi de près : si la hausse de l'offre traduit des anticipations de demande, elle présente un risque de saturation que les Cambodgiens à hauts revenus, et même les investisseurs et expatriés étrangers, pourraient ne pas absorber suffisamment à long terme. Les prix des condominiums — à la vente comme à la location — devront devenir compétitifs afin, d'une part, de maintenir l'intérêt des investisseurs étrangers pour le marché immobilier cambodgien et, d'autre part, de répondre à la demande croissante du milieu de gamme pour la vie en condominium.

Appartements avec services

Les Appartements avec services sont des appartements entièrement meublés, accompagnés d'un service de ménage plusieurs fois par semaine. Certains Appartements avec services proposent des prestations supplémentaires aux locataires afin de rester compétitifs face à l'offre croissante de ce type de bien à Phnom Penh. Selon le rapport Real Estate Highlights H1 2019 de Knight Frank, une offre cumulée totale de 5 483 Appartements avec services a été recensée au premier semestre 2019, soit une hausse d'environ 9% sur un an par rapport à la même période de 2018. Knight Frank fait état d'un taux d'occupation de 74% du total des logements disponibles au premier semestre 2019.

Ce taux d'occupation relativement élevé témoigne d'un fort intérêt pour ce type de bien, puisqu'il est livré entièrement meublé et assorti de services qui renforcent son attrait en matière de qualité de vie pour les expatriés. La plupart de ces Appartements avec services se concentrent dans le quartier de BKK, à hauteur de 35%, suivi de Chamkarmon avec 20%, Daun Penh avec 13% et Toul Kork avec 13%. Les autres appartements sont répartis entre 7 Makara, Chroy Changvar, Sen Sok et Mean Chey.

Contrairement aux condominiums, les Appartements avec services de milieu de gamme dominent ce type de bien avec 57% de part de marché, selon le rapport Real Estate Highlights du premier semestre de Knight Frank. Cette domination du milieu de gamme pourrait se poursuivre dans les prochaines années, ces logements constituant une alternative attrayante à des condominiums de plus en plus chers.

La majeure partie des Appartements avec services sont généralement proposés à louer et se situent dans des quartiers commerciaux, ce qui les rend encore plus attrayants pour la population expatriée croissante de Phnom Penh. Certains immeubles d'Appartements avec services auraient été loués par des entreprises chinoises pour héberger leur personnel, en raison du confort qu'ils offrent.

Selon le Real Estate Outlook 2019 de CBRE, la croissance des Appartements avec services a attiré l'attention d'enseignes internationales telles que The Ascott et Oakwood. Certains promoteurs de condominiums déjà présents au Cambodge envisagent de repositionner une partie de leurs projets en Appartements avec services afin de compenser des chiffres de préventes décevants pour les condominiums.

Le rapport H1 2019 de Knight Frank souligne des perspectives favorables pour la croissance de ce type de bien. Le développement d'Appartements avec services devrait se poursuivre, plus de 1 300 logements ayant été identifiés dans le pipeline de développement après 2020. Malgré la hausse de l'offre par rapport à 2018, les prix n'ont toutefois pas baissé, la baisse attendue ayant été soutenue par l'afflux d'expatriés chinois dans la ville.

Boreys

Le développement des Borey au Cambodge, en particulier à Phnom Penh, a suscité l'intérêt pour la première fois dans les années 2000. Depuis, les promoteurs de Borey ont tiré parti de l'engouement croissant pour ces résidences fermées et gardiennées, qui proposent une variété de biens tels que Maisons-boutiques, Maisons de ville, villas jumelées, Queen & King Villas, selon Knight Frank Cambodia.

Compte tenu de la croissance rapide de Phnom Penh, la plupart des programmes de Borey (96%, selon le rapport H1 2019 de Knight Frank) se situent dans les districts périphériques de Phnom Penh, à l'inverse de la concentration des condominiums et des Appartements avec services dans le centre-ville. Plus de 51 278 logements ont été recensés au premier semestre 2019, répartis sur 131 programmes de Borey.

La catégorie milieu de gamme devrait dominer la future offre de Borey avec 59%, suivie de la catégorie abordable avec 33% et du haut de gamme pour les 8% restants. Les Borey visent principalement les acheteurs locaux, qui privilégient largement ce type de bien comme résidence principale.

Selon Knight Frank, les promoteurs de Borey enregistrent entre 40% et 70% de ventes dans leurs programmes. Face à l'énorme demande intérieure, les promoteurs n'ont montré aucun signe de ralentissement dans le lancement de programmes de Borey : 18 programmes de Borey ont été lancés au seul premier semestre 2019.

Le rythme de croissance de Phnom Penh a rendu quasiment impossible la construction de logements abordables dans le centre-ville. Le développement de projets de Borey en périphérie de Phnom Penh se répercutera probablement sur l'ensemble du marché immobilier. Selon Knight Frank, des villes satellites, dotées de leurs propres quartiers commerciaux et d'affaires, pourraient commencer à émerger, les habitants des Borey situés hors de la ville préférant des commodités plus proches de chez eux plutôt que de se déplacer vers le centre encombré de la capitale.

L'offre totale de logements, tous types de biens résidentiels confondus, s'est élevée à 74 307 unités au seul premier semestre 2019. À titre de comparaison, le nombre total de logements disponibles en 2018 était de 76 560. Les logements résidentiels achevés au seul premier semestre 2019 représentent déjà 97% du total des biens résidentiels produits en 2018. On peut donc s'attendre à ce que 2019 soit la meilleure année jamais enregistrée par les promoteurs résidentiels cambodgiens, en particulier pour le développement des Borey.

La demande de logements abordables a également été reconnue par le gouvernement. Le MLMUPC a déclaré que le gouvernement continuerait de mettre en œuvre la Politique nationale du logement, dont les objectifs comprennent la mise à disposition de logements abordables pour les Cambodgiens de la tranche de revenus moyenne inférieure. Parmi les mécanismes envisagés, le MLMUPC collabore avec le ministère de l'Économie et des Finances afin de favoriser le logement abordable grâce à des incitations fiscales, tant pour les promoteurs que pour les acquéreurs finaux.

Le gouvernement estime que 55 000 logements neufs sont nécessaires chaque année en zone urbaine pour répondre à la demande croissante. On prévoit que, d'ici 2030, le Cambodge aura besoin de 800 000 logements supplémentaires à l'échelle nationale, la population devant dépasser 19 millions d'habitants.

3.2.2 Espaces commerciaux et de Commerce

Le rapport des Cambodgiens au shopping a beaucoup évolué depuis l'époque des étals ambulants traditionnels, des marchés humides et des maisons-boutiques. La classe moyenne en expansion a adopté le concept du centre commercial et des podiums commerciaux, portée principalement par la croissance de son revenu disponible. La demande d'une offre commerciale plus large a attiré l'attention des enseignes internationales, les promoteurs locaux leur ouvrant la voie.

La surface commerciale totale disponible à Phnom Penh en 2019 s'élève à 338 505 m² de surface locative nette (NLA) selon le rapport Real Estate Highlights H1 2019 de Knight Frank. L'ouverture de l'Olympia Mall (60 000 m²), du Midtown Mall (5 000 m²) et du WB Arena (6 500 m²) a fortement contribué à cette croissance massive d'une année sur l'autre. Le même rapport estime que 109 947 m² de NLA supplémentaires dédiés au commerce devraient s'ajouter d'ici la fin 2019, à condition que les projets soient achevés dans les délais prévus.

Des promoteurs locaux tels que Chip Mong Group et Peng Houth ont, selon le Real Estate Market Outlook 2019 de CBRE, lancé plusieurs projets visant à répondre à la demande des consommateurs pour une offre commerciale plus large. Chip Mong Group, en particulier, a récemment annoncé son intention de développer 6 projets commerciaux devant ouvrir au cours des 3 prochaines années.

AEON Co. Ltd., le promoteur japonais de centres commerciaux qui exploite deux des plus grands centres de Phnom Penh, a annoncé l'ouverture d'un troisième centre AEON situé au sud de Phnom Penh, le long du boulevard Samdech Techo Hun Sen. Le 3e centre AEON devrait atteindre 174 000 m², soit la taille des AEON Mall 1 et 2 réunis.

Les podiums commerciaux prennent également leur place dans l'appétit croissant du Cambodge pour l'offre commerciale. The Peak est en tête sur ce segment, avec son complexe mixte commerces et logements dont l'ouverture est prévue courant 2020. Les podiums commerciaux sont un concept relativement nouveau sur le marché cambodgien du commerce ; leur acceptation par le marché au sens large reste donc à démontrer.

Selon le Real Estate Highlights H1 2019 de Knight Frank, le taux d'occupation moyen au 1er semestre 2019 est descendu à 80,8% , en baisse de 8,1 points par rapport au 2e semestre 2018. Le rapport attribue ce recul à l'ouverture de l'Olympia Mall et du WB Arena, car il faudra du temps avant que les enseignes n'aménagent leurs locaux et n'occupent physiquement leur surface.

La croissance des surfaces commerciales est un excellent indicateur d'une économie qui arrive à maturité. CBRE et Knight Frank font tous deux état de perspectives positives pour le segment commercial du marché immobilier cambodgien. Selon Knight Frank, ce segment devrait s'étendre de 505 521 m² de NLA supplémentaires, ce qui portera le stock total à 844 026 m², soit une hausse de 216% d'ici 2021. Cela suppose que tous les projets annoncés respectent leur date de mise en service. Si les surfaces commerciales continueront de croître, le Real Estate Outlook 2019 de CBRE met en garde les marques haut de gamme, qui pourraient avoir du mal à atteindre leurs objectifs commerciaux si leurs prix sont fixés en fonction des marchés développés.

La croissance du secteur commercial offre un point de vue alternatif intéressant sur l'économie cambodgienne, car elle prend en compte la propension à dépenser du Cambodgien moyen au quotidien, par opposition aux achats « uniques et de grande ampleur » comme les maisons et les condominiums.

3.2.3 Espaces de bureaux

Le stock d'espaces de bureaux au Cambodge s'est étoffé depuis le lancement des premiers projets en 2012. Selon le Real Estate Highlights H1 2019 de Knight Frank, le stock le plus récent d'espaces de bureaux à Phnom Penh a augmenté de 23% par rapport à 2018 et atteint désormais 463 701 m². Il s'agit du total des bureaux classés disponibles à Phnom Penh, à savoir les catégories A, B et C.

Au 1er semestre 2019, Knight Frank indique que 45% des espaces de bureaux actuellement disponibles sont classés en catégorie C, suivis des bureaux de catégorie B à 43%, les bureaux de catégorie A occupant les 12% restants. Le rapport prévoit une augmentation de 130% (595 469 m² de NLA) des espaces de bureaux, pour atteindre 1 059 170 m² de NLA d'ici 2021, dont 75% du nouveau stock attendu sera de catégorie A, 24% de catégorie B et 1% de catégorie C. La tendance montre clairement une forte hausse de la demande projetée pour des bureaux haut de gamme au Cambodge et une réduction à venir de l'offre de bureaux de moyenne et basse gamme.

Des bureaux en copropriété (strata title) ont récemment été introduits sur le marché, notamment dans les immeubles de bureaux les plus récents. Ces bureaux fonctionnent pratiquement de la même manière que les condominiums en copropriété, à l'exception du type d'occupants qu'ils accueillent. Les entreprises installées dans des immeubles de bureaux classiques détenus par un propriétaire unique traitent normalement avec une seule gestion centrale pour l'immeuble. En revanche, les entreprises qui occupent plusieurs lots en copropriété peuvent avoir à traiter avec les différents propriétaires des espaces qu'elles utilisent.

La copropriété (strata title) s'impose comme une nouvelle forme d'investissement immobilier, à mesure que le marché des condominiums en copropriété atteint son équilibre. Les bureaux en copropriété étant nouveaux dans le secteur de l'immobilier de bureau, leur valeur sur le marché au sens large reste à déterminer.

Les espaces de bureaux de Phnom Penh se situent toujours principalement à Daun Penh, avec 32%. Viennent ensuite Chamkarmon avec 25%, 7 Makara avec 17% et Boeng Keng Kong avec 15%. Les espaces de bureaux restants, essentiellement des immeubles de catégorie C, se répartissent entre Toul Kork, Sen Sok, Meanchey et Chroy Changvar.

3.2.4 Enquête sur le sentiment des consommateurs 2019

Compte tenu de la croissance que connaît le Cambodge au niveau macroéconomique, Realestate.com.kh a sondé la perception du marché immobilier par les consommateurs à travers son enquête sur le sentiment des consommateurs 2019, menée auprès de plus de 2 000 répondants. Le profil de ces répondants varie, mais la plupart sont cambodgiens, à hauteur de 73,4%.

Les 26,6% restants sont des étrangers : Chinois, Australiens, Américains, Français et bien d'autres expatriés occidentaux et asiatiques. Si l'échantillon est relativement restreint, les répondants étaient avant tout des personnes ayant manifesté un intérêt pour l'immobilier en consultant Realestate.com.kh.

Les répondants ont été interrogés sur leur âge. L'enquête révèle que 37,5% d'entre eux avaient entre 21 et 30 ans, ce qui suggère un intérêt des jeunes pour l'immobilier cambodgien. Juste derrière, avec 35,3%, se trouvaient les répondants âgés de 31 à 40 ans, généralement considérés comme des personnes ayant une carrière et une certaine épargne. Loin derrière, avec 7,2%, figurent les répondants de 51 à 60 ans. Les répondants plus âgés, de 60 ans et plus, représentaient 5,6% de l'enquête. Enfin, 2,8% provenaient de répondants de 20 ans et moins.

Sur les 2 000 répondants interrogés, 46% ont indiqué vivre avec leur partenaire ou leur conjoint. Viennent ensuite les répondants vivant avec leur famille, à 22,6%, et ceux vivant seuls, également à 22,6%. Les autres partagent un logement avec des amis ou préfèrent ne pas se prononcer. Par ailleurs, 51% des répondants déclarent être propriétaires de leur logement au Cambodge, contre 48% en 2018.

Une part de 20% indique rembourser actuellement un prêt, tandis que 19% déclarent être locataires mais avoir l'intention d'acheter leur propre bien. Les 12% restants déclarent être locataires sans projet d'acheter leur propre bien.

Pouvoir d' Achat

L'enquête a également interrogé les répondants sur leur revenu mensuel afin d'obtenir une estimation approximative de leur pouvoir d'achat. Notre enquête 2019 montre une hausse notable de la participation des répondants gagnant moins de 500 $ par mois, ce segment passant de 16% à 21% cette année. Cela pourrait s'expliquer par des jeunes travaillant à temps partiel ou occupant des postes de début de carrière et manifestant un intérêt pour l'immobilier en consultant Realestate.com.kh.

Les données montrent également une participation accrue de ceux dont le revenu mensuel se situe entre 500 $ et 1 000 $ : ce groupe gagne 5 points et représente 21,5% des répondants en 2019. Cette tranche de revenus correspond probablement à ceux qui peuvent se permettre de louer et/ou qui sont les plus susceptibles d'obtenir un prêt bancaire pour leur tout premier achat immobilier.

Les participants gagnant de 1 001 $ à 2 000 $ par mois sont restés stables à 19% du total des répondants. Les répondants gagnant de 2 001 $ à 3 000 $ par mois ont légèrement progressé, à 13,5% cette année.

Dans le haut de l'échelle des revenus, les répondants gagnant de 3 001 $ à 4 000 $ reculent légèrement à 5,5%. Cela s'explique simplement par la participation accrue des tranches de revenus inférieures, qui occupent une part plus importante du total des répondants.

Il en va de même pour ceux gagnant de 4 001 $ à 5 000 $, qui redescendent à tout juste 5%. Les participants gagnant de 5 001 $ à 10 000 $ passent de 9% à 7% dans cette enquête 2019. Quant aux très hauts revenus, à 10 000 $ ou plus par mois, ils reculent de 9% à 7,5%.

L'enquête sur le sentiment des consommateurs utilise ces données pour mesurer chaque tranche de revenus au regard des données recueillies sur la propension à dépenser pour un bien immobilier au Cambodge.

Parmi ceux gagnant moins de 500 $ par mois, 76% des répondants déclarent être prêts à dépenser moins de 50 000 $ pour un bien immobilier. 13%, en revanche, sont prêts à dépenser un peu plus, entre 50 001 $ et 75 000 $. Environ 5% sont prêts à dépenser de 75 001 $ à 100 000 $. Moins de 5% des répondants restants de cette tranche de revenus sont prêts à dépenser plus de 100 000 $.

Parmi ceux gagnant de 501 $ à 1 000 $ par mois, 51% des répondants sont prêts à dépenser moins de 50 000 $ pour un bien immobilier. 32% supplémentaires sont prêts à dépenser davantage, entre 50 001 $ et 75 000 $. Environ 9% des répondants seraient prêts à dépenser de 75 001 $ à 100 000 $. Et moins de 10% seulement sont prêts à dépenser plus de 100 000 $.

Parmi ceux gagnant de 1 001 $ à 2 000 $ par mois, 40% des répondants sont prêts à dépenser moins de 50 000 $ pour un bien immobilier. 36% de cette tranche sont prêts à dépenser de 50 001 $ à 75 000 $. Environ 11% sont prêts à consacrer de 75 001 $ à 100 000 $ à un bien. Seuls 10% ont indiqué une propension à dépenser de 100 001 $ à 200 000 $. Moins de 3% de cette tranche de revenus sont prêts à dépenser plus de 200 000 $.

Parmi ceux gagnant de 2 001 $ à 3 000 $ par mois, seuls 22% sont prêts à consacrer moins de 50 000 $ à un bien immobilier. La majorité de cette tranche de revenus, soit 31%, est prête à dépenser de 50 001 $ à 75 000 $. 24% supplémentaires sont prêts à dépenser davantage, de 75 001 $ à 100 000 $. Environ 17% des répondants sont prêts à consacrer de 100 001 $ à 200 000 $ à un bien. Et seuls 5% environ sont prêts à dépenser plus de 200 000 $.

Parmi ceux gagnant de 3 001 $ à 4 000 $ par mois, seuls 11% envisageraient d'acheter un bien coûtant moins de 50 000 $. Une part de 24,5% des répondants dépenserait de 50 001 $ à 75 000 $. 24% des répondants consacreraient de 75 001 $ à 100 000 $ à un bien. Et 24,5% seraient prêts à acheter un bien coûtant de 100 001 $ à 200 000 $. Seuls 11% des répondants de cette tranche déclarent être prêts à acheter un bien coûtant de 200 001 $ à 300 000 $. Moins de 1% ont indiqué qu'ils dépenseraient plus de 300 000 $.

Parmi ceux gagnant de 4 001 $ à 5 000 $, seuls 11% consacreraient moins de 50 000 $ à un bien immobilier. Environ 22% ont indiqué qu'ils dépenseraient entre 50 001 $ et 75 000 $. 20% ont déclaré qu'ils consacreraient de 75 001 $ à 100 000 $ à un bien. La majorité des répondants de cette tranche de revenus, soit 35%, ont déclaré qu'ils dépenseraient de 100 001 $ à 200 000 $. Tandis que 9% dépenseraient de 200 001 $ à 300 000 $. Seuls 2% environ ont déclaré qu'ils dépenseraient plus de 300 000 $.

Parmi ceux gagnant de 5 001 $ à 10 000 $, environ 12% ont déclaré qu'ils consacreraient moins de 50 000 $ à un bien immobilier. 11% ont déclaré qu'ils dépenseraient de 50 001 $ à 75 000 $. La majorité des répondants de cette tranche, soit 31%, se disent prêts à dépenser de 75 001 $ à 100 000 $. Environ 24% des répondants ont indiqué qu'ils consacreraient de 100 001 $ à 200 000 $ à un bien — un infléchissement à la baisse intéressant de la propension à dépenser, puisque la tranche précédente (aux revenus comparativement plus faibles) serait prête à dépenser davantage pour un bien immobilier.

12% supplémentaires des répondants ont déclaré qu'ils consacreraient de 200 001 $ à 300 000 $ à un bien immobilier. Tandis que 9% ont déclaré qu'ils dépenseraient plus de 300 000 $.

Pour les très hauts revenus, à plus de 10 000 $ par mois, environ 9% ont déclaré qu'ils consacreraient moins de 50 000 $ à un bien immobilier. 9% ont déclaré qu'ils dépenseraient entre 50 001 $ et 75 000 $. 3% des répondants de cette tranche de revenus ont déclaré qu'ils dépenseraient entre 75 001 $ et 100 000 $.

La majorité des répondants, soit 30%, a déclaré qu'elle consacrerait de 100 001 $ à 200 000 $ à un bien immobilier. 16% des répondants ont déclaré être prêts à dépenser de 200 001 $ à 300 000 $ pour un achat immobilier. Tandis que 23% des répondants de cette tranche à hauts revenus ont déclaré être prêts à dépenser plus de 300 000 $.

La propension à dépenser des répondants ne s'écarte pas beaucoup de l'hypothèse selon laquelle des revenus plus élevés entraînent des préférences plus onéreuses. La tendance suggère également que les biens situés autour de la barre des 100 000 $ couvrent la majeure partie du marché, segmenté par tranches de revenus.

Abordabilité

Afin d'évaluer l'accessibilité perçue, l'Enquête sur le Sentiment des Consommateurs 2019 a proposé aux répondants plusieurs options quant à leur perception de l'accessibilité des prix du logement au Cambodge. Il leur était demandé s'ils trouvaient les prix : Très abordables, Modérément abordables, Abordables, Modérément inabordables ou Très inabordables.

L'enquête a révélé que 42% de l'ensemble des répondants estiment que les prix du logement au Cambodge sont Modérément inabordables. Tandis que ceux qui perçoivent les prix du logement comme abordables représentent 29% de l'ensemble des répondants.

Ceux qui trouvaient le logement Modérément abordable représentaient 14% des répondants. Aux extrêmes, 9% de l'ensemble des répondants trouvaient le logement Très abordable, alors qu'à l'opposé, 6% des répondants le trouvaient Très inabordable.

L'Enquête sur le Sentiment des Consommateurs détaille davantage ce résultat en analysant l'accessibilité perçue selon la perspective de chaque tranche de revenus.

L'enquête a révélé que 43% des répondants gagnant moins de 500 $ par mois trouvaient le logement modérément inabordable au Cambodge. Tandis que 24% des répondants de cette tranche de revenus trouvaient le logement Abordable. 27% des répondants de cette tranche de revenus trouvaient le logement Modérément à Très abordable. Seuls 5% des répondants trouvaient le logement Très inabordable.

Pour la tranche de revenus de 501 à 1 000 $, 49,5% des répondants trouvent le logement Modérément inabordable. 25% des répondants de cette tranche de revenus trouvaient le logement Abordable. Environ 19% des répondants trouvent le logement Modérément à Très abordable. Environ 6,5% des répondants trouvaient le logement Très inabordable.

Pour la tranche de revenus de 1 001 à 2 000 $, 50% des répondants trouvent le logement Modérément inabordable. 25% autres répondants perçoivent le logement comme Abordable. Environ 14% des répondants trouvent le logement Modérément abordable. 5% des répondants considèrent le logement Très abordable. Tandis que 6% des répondants de cette tranche de revenus estiment que les prix du logement sont Très inabordables.

Pour la tranche de revenus de 2 001 à 3 000 $, 46% des répondants trouvent le logement Modérément inabordable. 25% autres répondants trouvent le logement Abordable. Environ 19% des répondants de cette tranche de revenus trouvent le logement Modérément abordable. Aux extrêmes, 5% considèrent le logement Très abordable, tandis que 4% estiment le logement Très inabordable.

Pour la tranche de revenus de 3 001 à 4 000 $, on observe un changement de perception, puisque 44% des répondants trouvent le logement Abordable. Tandis que 28% des répondants de cette tranche le trouvent Modérément inabordable. 15% des répondants de cette tranche de revenus trouvent le logement Modérément abordable. Assez curieusement, 9% des répondants de cette tranche de revenus trouvent le logement Très inabordable. Cela contraste avec les 3% qui trouvent le logement Très abordable.

Pour la tranche de revenus de 4 001 à 5 000 $, 44% des répondants trouvent le logement Abordable. Viennent ensuite 22% des répondants qui trouvent le logement Modérément abordable. Tandis que 22% autres considèrent le logement Modérément inabordable. Aux extrêmes, 6% trouvent le logement Très inabordable, tandis que 5% le trouvent Très abordable. La répartition semble s'étaler de façon égale du centre vers les extrêmes dans cette tranche de revenus.

Pour la tranche de revenus la plus élevée, de 5 001 à 10 000 $, 39% des répondants trouvent le logement Abordable. Viennent ensuite 31% des répondants qui estiment que le logement est Modérément inabordable. 12% des répondants déclarent trouver le logement Modérément abordable et 10% autres le trouvent Très abordable. 7% des répondants de cette tranche de revenus élevés estiment que le logement est Très inabordable.

Demande

La demande de biens immobiliers reste forte au Royaume du Cambodge. L'expansion de la classe moyenne, son revenu disponible et la hausse des prix immobiliers ont assurément suscité l'intérêt des investisseurs, locaux comme étrangers. Les promoteurs immobiliers ont donc cherché à répondre aux demandes variées des marchés immobiliers cambodgiens en expansion continue. L'Enquête sur le Sentiment des Consommateurs 2019 a obtenu une mesure estimative de la demande en demandant aux répondants quel type de bien ils prévoyaient d'acheter.

Sur plus de 2 000 répondants, 35,5% ont indiqué qu'ils préféreraient acheter des terrains nus. Ce segment est suivi par ceux qui s'intéressent aux maisons-boutiques, soit 26,5% des répondants. 18% autres répondants déclarent s'intéresser à l'achat d'un appartement. Viennent ensuite 15,5% des répondants qui souhaitent acheter des villas. Les 5% restants cherchent à investir dans des espaces de commerce ou de bureau.

L'Enquête sur le Sentiment des Consommateurs 2019 a cherché à estimer la demande en demandant aux répondants s'ils prévoyaient d'acheter un bien immobilier au cours des 12 prochains mois. Environ 78% des répondants ont indiqué qu'ils achèteraient un bien immobilier dans l'année suivante, tandis que seuls 22% ont déclaré ne pas être intéressés par un achat immobilier.

La hausse des prix immobiliers n'échappe pas non plus au marché dans son ensemble. L'Enquête sur le Sentiment des Consommateurs 2019 a donc également demandé aux répondants dans quel but ils achetaient un bien. Seuls 35% des répondants ont déclaré qu'ils achèteraient un bien pour y vivre, contre 65% qui prévoyaient de le considérer comme un investissement.

Lieu et Type de Propriété

En examinant les trois principaux centres urbains cambodgiens, Phnom Penh, Siem Reap et Sihanoukville, la majorité des répondants ont indiqué qu'ils cherchaient à acheter un bien dans la capitale. 76% des répondants préféraient Phnom Penh, suivis de 8% des répondants intéressés par un bien à Siem Reap et un peu plus de 3% qui cherchaient un bien à Sihanoukville. L'intérêt pour Kampot a dépassé celui pour Sihanoukville, avec un peu plus de 5%.

L'interdiction nationale des jeux d'argent en ligne, en août 2019, a fortement fait chuter les prix immobiliers à Sihanoukville. Étant donné que la plupart des répondants envisagent d'acheter un bien à des fins d'investissement, l'attrait de cette ville côtière pour les investisseurs a logiquement plongé. Les professionnels du secteur s'accordent à dire qu'il faudra un certain temps pour que le marché immobilier de la ville reprenne.

Puisque la majorité des chercheurs de biens ont exprimé un intérêt pour la capitale, l'Enquête sur le Sentiment des Consommateurs 2019 a demandé aux répondants dans quel district de Phnom Penh ils étaient le plus susceptibles d'acheter un bien.

15% des répondants à l'enquête ont indiqué un intérêt pour l'achat d'un bien à Sen Sok. Cette zone est peuplée de Boreys et compte encore davantage de projets de Boreys, ce qui en fait un choix somme toute peu surprenant pour la plupart des acheteurs. C'est là que se trouve le centre commercial AEON 2, sans doute le plus grand centre commercial de Phnom Penh à ce jour.

Vient ensuite Chroy Changvar avec 12%, une ville satellite en développement remplie de condos, d'appartements et de quelques grands projets de Boreys également. Toul Kork arrive en 3e position avec 8% des répondants exprimant un intérêt pour l'achat d'un bien dans ce district.

Cette zone est également un centre de projets de Boreys à Phnom Penh. Vient ensuite le district de Chamkarmon avec 8% - une autre zone peuplée de condos, d'appartements, de restaurants, de cafés, de centres commerciaux et de marchés.

Seuls 5% des répondants sont intéressés par la recherche d'un bien à Daun Penh, ce qui n'est pas surprenant car il s'agit du principal quartier des affaires de Phnom Penh et, par conséquent, d'une zone où l'achat immobilier est coûteux.

L'intérêt de la plupart des répondants semble s'étendre vers la périphérie de la ville et paraît s'orienter vers une préférence pour les programmes qui y sont construits. L'Enquête sur le Sentiment des Consommateurs 2019 a également demandé aux répondants quel type de bien les intéressait.

Les données de l'enquête montrent un intérêt presque équivalent pour un bien en Borey, avec 29%, et pour une maison indépendante ou une villa, avec 28% - la différence ne portant que sur quelques dizaines de répondants. Derrière ces deux catégories viennent ceux qui souhaitent acheter un condo dans un nouveau programme, avec 22%, et ceux qui cherchent à acheter des terrains nus, avec 21% des répondants.