3.5 PRINCIPAUX DOMAINES D'INVESTISSEMENT: SIEM REAP

Siem Reap se situe à environ 314 kilomètres au nord-ouest de Phnom Penh, à laquelle elle est reliée par la route nationale 6. Siem Reap est divisée en 11 districts, avec une ville centrale et 13 sangkats, comprenant 87 communes et 921 villages. La population de la province s'élève à un peu plus de 1 000 000 d'habitants, selon le recensement général de la population de 2019.

La province abrite le lac Tonlé Sap, le plus grand lac d'Asie du Sud-Est. Cette vaste étendue d'eau a été désignée première réserve de biosphère par l'Unesco en 1997, en raison de sa riche biodiversité et afin de promouvoir la durabilité dans la région. Cette zone accueille également de nombreuses communautés vietnamiennes et cham vivant dans des villages flottants autour du lac.

Le parc national de Phnom Kulen se trouve également dans cette province, à environ 48 kilomètres du centre-ville. Il attire les visiteurs avec ses deux cascades et la « rivière aux 1 000 lingas », un lit de rivière sculpté qui offre un aperçu unique de la culture du IXe siècle av. J.-C. qui l'a créé. Compte tenu de son patrimoine culturel et de ses atouts écologiques, Siem Reap contribue de manière déterminante à l'industrie touristique du Cambodge dans son ensemble.

Le complexe de temples d'Angkor Wat a fait de Siem Reap une destination de voyage de renommée mondiale, avec plus d'un million de visiteurs internationaux par an. L'aéroport international de Siem Reap est le deuxième plus grand aéroport du Royaume et il a accueilli, au troisième trimestre 2019, plus de 1,2 million de visiteurs internationaux. À titre de comparaison, l'ensemble de l'année 2018 en avait accueilli 1,4 million. On peut prévoir que le nombre de visiteurs de cette année dépassera le total cumulé de 2018 avant la fin de 2019.

En octobre 2016, le gouvernement cambodgien a signé un accord avec Yunnan Investment Holdings, entreprise publique chinoise, pour construire un nouvel aéroport international de 880 millions de dollars desservant Siem Reap. Les travaux ont déjà commencé et environ 500 millions de dollars seront consacrés aux première et deuxième phases de l'aéroport, tandis que la phase finale coûtera 300 millions de dollars supplémentaires. Une fois achevé, l'aéroport aura une capacité maximale de traitement de 10 millions de passagers par an. On estime que la construction prendra jusqu'à cinq ans.

En matière de logement, Siem Reap ne compte aucun grand projet de condominiums en préparation. Le développement s'est plutôt concentré sur le tourisme et l'hôtellerie. Suivre le développement hôtelier de la ville est un défi en soi, car les hôtels ouvrent et ferment presque tous les mois, surtout parmi les établissements de type hôtel-boutique. Selon Knight Frank, 4 hôtels de plus de 50 chambres sont actuellement en préparation, pour un total de 740 chambres. Ce chiffre n'inclut toutefois pas les hôtels-boutiques en construction.

Les recherches de Knight Frank recensent un total de 11 848 chambres réparties dans 85 hôtels à Siem Reap — soit environ 139 chambres en moyenne par hôtel au premier semestre 2019. Le futur parc hôtelier total de Siem Reap se classe et se compose comme suit : luxe et haut de gamme supérieur (58%) et haut de gamme et milieu de gamme supérieur (42%). Knight Frank n'a recensé aucun hôtel de milieu de gamme ou économique dans son rapport.

La fréquentation touristique de Siem Reap commence toutefois à connaître une certaine modération. La croissance du tourisme s'est stabilisée à 5,4% en glissement annuel. Selon les données du ministère du Tourisme, près de 40% des arrivées de touristes au Cambodge proviennent de Chine, tandis que les touristes des pays occidentaux sont en baisse constante.

Le rapport Real Estate Highlights du premier semestre 2019 de Knight Frank confirme cette évolution de la clientèle touristique. Les investisseurs intéressés par le secteur hôtelier de Siem Reap sont invités à examiner le profil actuel des touristes et leurs préférences avant de se lancer sur le marché très concurrentiel de l'hôtellerie dans la ville.

Alors que la concurrence dans le secteur hôtelier s'adresse surtout aux touristes de la région, un nouveau marché se développe pour répondre aux besoins de ceux qui souhaitent vivre à Siem Reap. Le bilan de la ville en matière de développement résidentiel de masse a été au mieux lent au cours des décennies passées. Ce n'est qu'au cours des dernières années que les promoteurs se sont intéressés au potentiel résidentiel de Siem Reap.

Le marché résidentiel de Siem Reap est nettement moins dense que celui de Phnom Penh. Les villas, les maisons-boutiques et les petits immeubles d'appartements restent la norme. La construction de grands ensembles d'appartements ou de condos est limitée à Siem Reap en raison des restrictions de hauteur protégeant l'espace aérien aux alentours des complexes de temples. Cette tendance commence toutefois à évoluer, avec davantage de lancements sur le marché cette année. Le développement de Borey en périphérie de la ville est également un phénomène émergent, à mesure que davantage de Cambodgiens viennent vivre et travailler dans la province et que les habitants de Siem Reap quittent leur logement du centre-ville pour tirer parti de la hausse des prix des terrains.

Selon Knight Frank, Borey Tourism City, un borey développé par OCIC, est le plus grand projet existant, avec plus de 60 hectares de terrain. Le projet propose des villas individuelles, des villas jumelées et des flat houses, ainsi que des équipements de loisirs. OCIC semble avoir trouvé la bonne formule, puisque toutes les unités de ses première et deuxième phases ont été vendues.

D'autres projets majeurs, tels que Les Bijoux d'Angkor, Borey Angkor Palace, Bakong Village, Angkor Grace et Vnom Empire, sont encore en cours de développement à Siem Reap. Les prix des terrains à Siem Reap sont principalement déterminés par leur valeur commerciale, liée à la fréquentation touristique de la ville. Ils sont également influencés par l'application stricte des restrictions de zonage dans la zone d'Apsara (les terrains autour des temples), qui pousse les projets immobiliers vers la périphérie de la ville.

L'augmentation du nombre de touristes et de résidents permanents offre une occasion idéale aux commerçants qui envisagent de s'implanter à Siem Reap. Les maisons-boutiques et les petits marchés continuent de border les principaux axes de Siem Reap pour accompagner les activités touristiques. Mais ces formes de commerce traditionnelles font peu à peu face à la concurrence des centres commerciaux construits à cet effet – signe d'un intérêt du marché local pour quelque chose de nouveau.

Selon Knight Frank, Siem Reap compte actuellement 22 000 m² de surface locative nette de commerces, provenant principalement de T Galleria, Angkor Duty Free et The Heritage Walk. L'achèvement d'autres projets à Siem Reap devrait porter la surface commerciale cumulée à 70 500 m² de surface locative nette.

Siem Reap est depuis longtemps reconnue comme une destination touristique internationale. Mais les données montrent que Phnom Penh commence à devancer Siem Reap en matière d'arrivées de touristes internationaux, ce que l'on peut interpréter comme un besoin de diversifier l'offre de la ville.

La volonté de faire de Siem Reap plus qu'une destination touristique se concrétise à travers l'engouement des acheteurs locaux pour les programmes de type borey et la curiosité du marché local pour les centres commerciaux construits à cet effet. Sans oublier que Siem Reap est la 2e ville la plus peuplée du Cambodge, et que cette population s'accompagne de plus d'un million de touristes chaque année qui souhaitent rapporter avec eux un peu du Cambodge.