3.6 BOÎTE À OUTILS DES INVESTISSEURS DE PROPRIÉTÉS

3.6.1 Gestion Immobilière et Réglementation

Le développement immobilier au Cambodge a connu une croissance exponentielle ces 10 dernières années, parallèlement à la croissance économique globale du pays. Une gestion immobilière efficace joue un rôle déterminant pour optimiser le cadre de vie, les parties communes, les actifs et l'esthétique générale d'un immeuble.

La gestion immobilière, qui couvre le nettoyage, la sécurité, l'assurance et la comptabilité des immeubles ou programmes en copropriété, prend une importance croissante pour le secteur immobilier cambodgien en pleine expansion, en particulier pour les appartements avec services et les condos.

Le marché a traditionnellement été géré par les propriétaires eux-mêmes, quelles que soient leurs qualifications ou leur expertise, ce qui rend les expériences de gestion immobilière très inégales. Par ailleurs, le cadre réglementaire reste flou, ce qui oblige les acheteurs à accorder davantage de confiance au promoteur ou au gestionnaire immobilier avec lequel ils choisissent d'investir.

Un sous-décret de 2009 sur la gestion et l'usage des immeubles en copropriété précise que « afin de gérer un immeuble en copropriété, les copropriétaires doivent constituer un conseil de gestion ou un comité exécutif, tel qu'ils en conviennent entre eux, conformément au règlement intérieur prescrit ».

Il précise également que « pour un immeuble en copropriété comptant au moins cinq copropriétaires, une organisation de gestion de l'immeuble doit être mise en place par la création d'un conseil de gestion ou d'une commission exécutive responsable de l'immeuble en copropriété ». Les propriétaires d'unités peuvent décider soit d'assumer eux-mêmes les fonctions de gestion, soit de désigner un gestionnaire immobilier tiers qui gérera pour leur compte. Le sous-décret n'entre toutefois pas dans le détail de la manière de constituer le conseil de gestion de l'immeuble en copropriété, ni des rôles respectifs de ce conseil de gestion.

Dans tous les cas, les investisseurs peuvent limiter le risque en se renseignant sur la réputation du promoteur, la réputation du gestionnaire immobilier, le budget de gestion, le règlement de l'immeuble, le règlement intérieur, les charges, l'enregistrement et la structure de la gestion immobilière ainsi que le fonds de réserve.

Demander les plans financiers et de développement du promoteur permettra à l'investisseur de connaître les orientations à long terme en matière de gestion immobilière. Les investisseurs doivent examiner le plan de sortie du promoteur et ses dispositions relatives à la gestion immobilière ; et si le promoteur ne peut pas les présenter sur demande, il y a de fortes chances qu'il n'y ait pas encore réfléchi.

Cela devrait constituer un signal d'alarme pour les acheteurs potentiels. Néanmoins, de nombreux promoteurs internationaux, et même locaux, au Cambodge commencent à aborder les questions de gestion immobilière dès le lancement de leurs projets et importent des mécanismes de classe mondiale afin de garantir le maintien de la valeur du bien après l'achèvement. Les investisseurs devraient se tourner vers ce type d'opérateurs afin de trouver un actif durable.

3.6.2 Considérations fiscales pour les investisseurs immobiliers

Il est essentiel que les investisseurs prennent en compte les taxes foncières lorsqu'ils envisagent d'acheter, de vendre ou de louer un bien au Cambodge. Ces taxes sont obligatoires, que l'investisseur soit de nationalité cambodgienne ou un investisseur étranger.

Dès qu'un investisseur devient propriétaire de ce qui est considéré comme un « bien immobilier », la taxe doit être acquittée chaque année avant le 30 septembre. Un bien immobilier désigne tout type de construction, qu'il s'agisse d'un condo, d'un immeuble d'appartements ou d'un immeuble de bureaux, et comprend le terrain lui-même. Cette taxe ne s'applique que lorsque la valeur du bien ou du terrain dépasse 25 000 $.

Des taxes distinctes s'appliquent à la propriété du terrain et à celle du bien qui s'y trouve, même s'ils appartiennent au même investisseur ou à la même entité. La taxe est calculée en retenant 80 pour cent de la valeur du bien ou du terrain et en déduisant 25 000 $ de ce montant (les biens d'une valeur inférieure à 25 000 $ étant exonérés de cette taxe).

Ce nouveau montant, multiplié par 0,1 pour cent, donne le montant de la taxe annuelle due sur le bien ou le terrain concerné. Tous les terrains ne sont pas soumis à la taxe foncière annuelle. Les exonérations concernent notamment les terres agricoles, les terrains appartenant à l'État et certaines zones industrielles. Il existe également une taxe de quatre pour cent sur l'acquisition et le transfert d'enregistrement d'un bien, calculée sur la valeur de celui-ci.

Des taxes distinctes s'appliquent à la propriété du terrain et à celle du bien qui s'y trouve, même s'ils appartiennent au même investisseur ou à la même entité. La taxe est calculée en retenant 80 pour cent de la valeur du bien ou du terrain et en déduisant 25 000 $ de ce montant (les biens d'une valeur inférieure à 25 000 $ étant exonérés de cette taxe). Ce nouveau montant, multiplié par 0,1 pour cent, donne le montant de la taxe annuelle due sur le bien ou le terrain concerné. Tous les terrains ne sont pas soumis à la taxe foncière annuelle. Les exonérations concernent notamment les terres agricoles, les terrains appartenant à l'État et certaines zones industrielles.

Il existe également une taxe de quatre pour cent sur l'acquisition et le transfert d'enregistrement d'un bien, calculée sur la valeur de celui-ci.

Pour les biens locatifs, une taxe sur les loyers de 10 pour cent s'applique aux Cambodgiens et de 14 pour cent aux étrangers, par an. Il est essentiel d'acquitter ces taxes afin d'éviter des pénalités pour non-conformité fiscale.

Une réglementation instaurant un impôt de 20 pour cent sur les plus-values a été rédigée, mais n'est pas encore appliquée. Pour l'instant, tous les bénéfices réalisés par une société (y compris les plus-values sur la vente de biens immobiliers) sont imposés aux taux d'imposition des bénéfices en vigueur.

3.6.3 Système Bancaire et Prêts pour les Achats Immobiliers

Ouvrir un compte bancaire au Cambodge est extrêmement simple pour les étrangers, et souvent gratuit. Les dépôts et les retraits peuvent se faire en USD ou en KHR. Les réseaux de distributeurs automatiques sont très étendus dans tout le pays.

Toutes les grandes banques proposent des prêts immobiliers aux citoyens cambodgiens, sous réserve des critères d'éligibilité. Bien qu'il soit possible d'obtenir un prêt pour l'achat d'un bien en tant qu'investisseur étranger, ce service n'est pas proposé systématiquement par les établissements de crédit, et les conditions d'éligibilité peuvent rendre beaucoup plus difficile pour les étrangers l'obtention d'un financement pour acheter un bien.

Parmi les grandes banques qui proposent des prêts immobiliers aux étrangers, les conditions initiales et les taux d'intérêt sont généralement comparables. La difficulté survient lorsque, pour être éligible, de nombreuses banques exigent une « garantie sur titre fort ». Il s'agit d'un bien existant détenu en titre fort (hard title) que l'emprunteur offre en garantie au prêteur pour sécuriser le prêt. Il reste également particulièrement difficile d'obtenir un financement pour des biens sur plan au Cambodge, en raison du manque de confiance des banques à prêter sur des biens inachevés.

Il s'agit d'un domaine du marché financier qui évolue rapidement, et l'on s'attend à ce que les étrangers aient un meilleur accès aux capitaux pour l'achat de biens immobiliers dans les années à venir. Pour l'instant, de nombreux investisseurs étrangers mobilisent un financement dans leur pays d'origine pour acheter un bien au Cambodge. Ou bien ils lèvent des fonds auprès de banques multinationales présentes à la fois au Cambodge et dans leur pays d'origine. Un dernier mécanisme disponible est le financement directement auprès de la société de promotion, un outil que proposent de nombreux promoteurs établis au Cambodge.

3.6.4 Vérifications nécessaires du développeur

En raison des faiblesses de la législation et de son application dans le domaine de la promotion immobilière au Cambodge, certains promoteurs (locaux et internationaux) opèrent avec peu de transparence et de responsabilité envers les acheteurs finaux.

En bref, il est extrêmement important de faire preuve de diligence raisonnable à l'égard de la société de promotion auprès de laquelle vous envisagez d'acheter si vous voulez éviter des problèmes par la suite.

Il existe quatre documents juridiques essentiels que les acheteurs doivent vérifier auprès des promoteurs avant de signer tout contrat de vente et d'achat. Ces documents sont les suivants :

• Un titre fort (hard title) pour le terrain du projet dans son ensemble, ainsi que les titres forts subdivisés (pour les biens en strata title)

• Enregistrement de la société de développement

• Un plan directeur approuvé

• Permis de construction.

Ces documents peuvent être recoupés avec les mêmes documents enregistrés auprès du MLMUPC. En ce qui concerne les biens en strata title, les contrats de vente et d'achat doivent également mentionner clairement les strata titles et les modalités de copropriété.

Les acheteurs devraient aussi examiner la solidité financière du promoteur. Certains promoteurs ne disposent pas d'un financement solide pour soutenir leur projet, et certains empruntent même pour acheter le terrain sur lequel le programme sera édifié. D'autres ont un calendrier de construction qui dépend des revenus globaux des ventes. Acheter auprès d'un tel promoteur crée le risque qu'il quitte le marché avec vos acomptes, faute de financement pour achever le projet, ou qu'il reporte son projet par manque de capitaux.

Le Cambodge compte désormais de nombreux promoteurs dont les sociétés mères sont cotées en bourse sur leur marché d'origine. Ce type de promoteurs constitue une valeur sûre pour les acheteurs finaux, car leurs comptes et leurs pratiques sont transparents et prévisibles, conformément à leurs obligations de société cotée. Par ailleurs, plusieurs sociétés de promotion locales ont fait la preuve d'une grande prévisibilité financière et de standards de qualité élevés dans leurs projets. Recherchez ce type de promoteurs pour un résultat prévisible.