2.1 캄보디아 소유권법 개술

캄보디아의 토지 소유권 기록은 1975년부터 1979년 사이에 모두 소실되었습니다. 그 결과 전쟁 이후 토지 소유권을 입증하는 것은 사실상 불가능했습니다. 1989년에는 토지의 사적 소유를 허용하는 일련의 새로운 법률과 규정이 제정되었습니다. 2001년 토지법은 토지 권원증서를 발급하는 토지등기 제도를 마련했으며, 이 제도는 현재까지 유지되고 있습니다.

2001년 이후 캄보디아 국민에게 200만 건이 넘는 토지 권원증서가 발급되었습니다. 부동산의 소유 또는 점유는 캄보디아의 세 가지 토지 권원 중 하나로 입증할 수 있습니다. 즉 점유확인서(흔히 소프트 타이틀로 불림), 권원증서(흔히 하드 타이틀로 불리며, “LMAP 타이틀”이라는 새로운 형태의 증서를 포함함), 그리고 공동소유 건물 내 개별 소유권(스트라타 타이틀이라고도 함)입니다.

본 내용은 캄보디아에서 이용 가능한 법적 제도에 대한 개괄적인 설명일 뿐임을 유의하시기 바랍니다. Realestate.com.kh는 아래의 방법 중 어떤 방식으로든 캄보디아에서 부동산을 매입하기 전에 독립적인 전문 법률 자문을 받으실 것을 권장합니다.

2.2 경산권

하드 타이틀은 국토관리도시계획건설부 토지국이 발급하는 소유권 증서로, 캄보디아에서 부동산 소유권을 공식적으로 인정하는 문서입니다.

이 권원증서에는 소유권에 관한 상세한 정보가 담겨 있으며 국토관리부에서 승인합니다. 외국인이 하드 타이틀로 부동산을 소유하는 것은 법적으로 허용되지 않습니다. 하드 타이틀은 캄보디아 국민만 취득할 수 있습니다.

하드 타이틀의 이전 절차에는 약 4~6주가 소요됩니다. 또한 이전 시에는 해당 토지·지적 사무소의 기준에 따라 4%의 이전세가 부과됩니다.

2.3 연산권

소프트 타이틀은 캄보디아의 관습적 소유권 형태로, 캄보디아인들 사이에서 가장 널리 사용되는 부동산 권원입니다. 대부분의 소프트 타이틀은 점차 하드 타이틀로 전환되고 있으며, 이 작업은 수년째 진행되고 있습니다.

소프트 타이틀은 국가 차원이 아닌 구(district)와 면(commune) 단위에서만 발급됩니다. 지방 당국은 보통 5~10 영업일 내에 소프트 타이틀을 발급할 수 있습니다.

소프트 타이틀은 국가 차원에서 등록되지는 않지만, 여전히 토지에 대한 점유권으로 인정됩니다. 소프트 타이틀 이전에도 동일하게 4%의 이전세가 부과됩니다.

2.4 토지관리행정프로젝트(LMAP) 권원증서

RMAP 소유권이란 무엇인가:

LMAP(토지경영관리프로그램) 소유권은 캄보디아의 또 다른 재산권 유형입니다. LMAP 소유권이 순수한 하드 드라이브와 다른 것은 LMAP이 GPS 좌표를 등록한다는 것입니다. 그래서 이런 패턴에서 부동산의 실제 경계를 명확히 표시하고 주변과의 경계를 서로 합의하면 모든 경계 분쟁을 해결할 수 있다.

LMAP 소유권의 배경:

토지관리행정프로젝트(LMAP)는 2002년 정부의 승인을 받아 세계은행이 캄보디아에 처음 도입했습니다. 이 프로젝트의 목표는 등기 및 권원증서 발급을 통해, 특히 취약한 부동산 소유자들의 토지 보유 안정성을 높이는 것이었습니다. 국토관리부가 이 절차를 주관하는 핵심 기관입니다.

LMAP 소유권의 장점:

LMAP 타이틀은 캄보디아에서 취득할 수 있는 토지 권원 가운데 가장 강력하고 안전하며 정확한 형태입니다.

LMAP 타이틀이 도입되기 전에는 경계가 명확하지 않아 발생하는 토지 분쟁을 해결하는 데 국토관리부가 많은 시간을 쏟아야 했습니다. 궁극적으로 국토관리부는 국가의 토지를 관리할 수 있는 신뢰성 있는 제도를 마련하고자 합니다.

LMAP 타이틀을 보유하고 있다는 것은 해당 토지가 공무원에 의해 측량되고 경계가 합의되었음을 의미하며, 이 문서에는 해당 부동산의 정확한 GPS 좌표가 포함됩니다. LMAP 타이틀은 소유자에게 토지의 면적과 경계에 대한 확실성을 제공하므로 다른 토지 소유자와의 분쟁을 예방하는 수단이 될 수 있으며, 그 신뢰성 덕분에 가치가 더 높게 평가되는 경우가 많습니다.

LMAP 소유권을 획득하는 프로세스:

LMAP 타이틀 신청은 국토관리부 및 관련 공무원과 직접 소통하는 과정을 포함합니다. LMAP가 국가 차원에서 인정되는 권원이기 때문입니다.

이미 측량이 완료된 부동산의 경우, 실무상 LMAP 타이틀을 취득하는 데 통상 6개월에서 12개월이 소요됩니다.

No specifc service fee is charged for the LMAP title.

신청 절차에서 토지 소유자는 올바른 서류와 신청서를 국토관리부에 제출해야 합니다. 보충 서류에는 아직 권원증서가 없는 부동산의 소유권을 입증하는 영수증, 확인서 또는 계약서 등이 포함됩니다. 하드 타이틀이나 소프트 타이틀은 매매계약서와 함께 LMAP 타이틀로 격상할 수 있습니다.

신청 과정에서는 신분증, 가족부, 출생증명서, 혼인증명서 등 추가 서류도 필요합니다.

신청서가 제출되면 국토관리부가 이를 검토하고, 토지 담당 공무원이 모든 서류를 심사합니다. 신청 절차 중에 해당 부처는 그 토지가 적격한지 여부를 판단합니다. 절차 진행 중 토지 소유자들 사이에 분쟁이 발생하는 경우, 담당 공무원이 사건을 법원으로 넘기지 않고 직접 분쟁을 조정할 수 있습니다.

고려해야 할 또 다른 주요 요소는 LMAP의 로딩 과정이 아직 전국 각지에서 실시되지 않았다는 것입니다. 이 나라의 많은 곳에서는 아직 GPS를 사용해서 측정을 하지 않았습니다.

사업주가 LMAP 소유권을 획득할 수 있는 3가지 가능:

국토관리부가 해당 부동산이 위치한 마을이나 지역에서 LMAP 등기 절차를 진행하고 있는 경우, 지방 당국은 부동산 보유자들에게 LMAP 등기를 신청할 수 있다는 사실을 알릴 의무가 있습니다.

다음으로, 부동산이 위치한 지역의 LMAP 소유권이 이미 등록이 완료된 경우에는 소유주가 국토, 도시 계획과 건설부에 직접 신청할 수도 있다.

안타깝게도 해당 부동산이 LMAP 등기가 실시되지 않은 지역에 있는 경우, 소유자는 LMAP 등기를 신청할 수 없습니다. 다만 이러한 지역의 소유자도 우선 하드 타이틀(국가 등록 정식 권리증)을 신청한 뒤, 추후 LMAP 등기로 전환할 수 있습니다.

어떤 특정 지역에 LMAP 소유권이 설정되어 있는지 어떻게 알 수 있습니까? 업주는 현지 당국, 여향구 책임자와 확인을 할 수 있다. 또한 해당 지적 사무실에서도 가용성에 대한 조언을 제공할 수 있습니다.

2.5 분계식 재산권

2.5.1 분계식 재산권 개술

2009년에 스트라타 타이틀(구분소유권)이 도입되어, 외국인도 일정한 절차와 요건을 충족하면 캄보디아 내 공동소유 건물의 전용 세대를 온전히 소유할 수 있게 되었습니다. 이 제도는 현지 부동산 시장에 대한 외국인 투자를 촉진하고, 동시에 캄보디아에서 주거용 및 상업용 부동산의 소유를 원하는 외국인 거주자들의 수요를 수용하기 위해 시행되었습니다.

스트라타 타이틀은 공동소유 건물 내 개별 세대에 대한 소유권 증서를 말합니다. 스트라타 타이틀은 주거용 부동산과 상업용 부동산에 모두 적용됩니다. 예를 들어 상업용 또는 주거용 오피스 타워, 콘도 건물, 공동소유 고층 건물 내의 복합용도 공간 등이 스트라타 타이틀로 보유될 수 있습니다.

공동소유 건물이란 여러 명의 소유자가 거주하는 건물 또는 건축물을 의미합니다. 이 공간은 개별 소유자가 배타적으로 보유하는 전용 세대와, 공동으로 소유하는 그 밖의 공간(라운지, 수영장, 헬스장 등 부대시설)으로 구성됩니다.

스트라타 타이틀에 따라 외국인은 공동소유 건물의 최대 70%까지 소유할 수 있으며, 단 2층 이상의 부동산을 매입하는 경우에 한합니다. 외국인은 공동소유 건물의 1층 세대를 소유할 수 없습니다. 공동소유 건물의 최소 30%는 캄보디아 국민이 소유해야 합니다. 이러한 조건은 2009년 이후 스트라타 타이틀이 등록된 건물에 적용됩니다.

2.5.2 분계식 재산권을 구매하는 항목

제목 창조:

1단계에서는 개발업자가 개발회사의 이름으로 프로젝트가 개발한 랜드의 하드카피를 획득한다.

개발사는 최초의 하드 타이틀을 기반으로 해당 부동산을 개별 매수인별 하드 타이틀로 분할해야 합니다. 이렇게 분할된 각 권리증은 프로젝트 내에서의 지분 소유를 나타냅니다.

이 단계에서 개발업자는 전체 프로젝트의 마스터플랜도 제출해야 합니다. 토지 부문이 이 마스터플랜에 만족하고 공유구역도 제대로 관리되면 분계식 재산권이 개발업자에게 주어진다.

권리증이 개발 회사에 발급되면 이후 매수인들에게 배분될 수 있습니다. 최종 스트라타 타이틀은 공사가 최소 80% 완료되고 준공 허가를 취득한 뒤에 공식적으로 신청합니다.

프로젝트가 합법적인 분계식 소유권을 어떻게 확보할 수 있는지:

스트라타 타이틀은 권리증 등록을 담당하는 정부 부처인 국토관리부에 등록됩니다. 매입 전에 권리증의 적법성을 확인하려면 매수인은 개발사의 하드 타이틀과 마스터 개발 계획을 확인하고, 이 서류들을 관련 부처와 대조해 검증해야 합니다. 이러한 서류를 통해 매수인은 소유자, 부동산, 권리증 분류에 관한 핵심 정보를 확인할 수 있습니다.

매매 계약서에도 스트라타 타이틀과 공동소유에 관한 사항이 명시되어야 합니다. 계약서에 이러한 서류에 대한 언급이 없다면 투자자에게 심각한 위험 신호로 보아야 합니다.

Realestate.com.kh( 캄보디아 부동산 사이트)는 캄보디아에서 부동산을 구입하기 전에 전문적인 법률 기관의 의견과 법적 지원을 구하는 것을 고려해 볼 것을 권장합니다.

2.5.3 분계식 재산권이 지불해야 하는 비용과 세금

하드 타이틀을 스트라타 타이틀로 전환할 때에는 공공 수수료가 발생합니다. 또한 매수인에게 이전되는 개별 스트라타 타이틀마다 공공 수수료가 부과됩니다. 스트라타 타이틀을 이전할 때에는 이전세도 적용됩니다. 인증된 서류 일체가 국토관리부의 검토를 거쳐 수리되면, 동일한 서류와 몇 가지 추가 양식을 조세총국에 제출합니다.

이후 세무 당국이 납부해야 할 이전세 금액에 대한 과세 통지를 발부합니다. 이전세는 콘도 가치의 4% 세율로 산정됩니다. 4%를 적용할 때 기준이 되는 가치는 해당 매매 계약서상 콘도에 지급된 대금과, 경제재정부가 고시한 기준 가격에 따른 콘도 가치 중 더 높은 금액입니다.

조세총국이 세금 납부를 승인하면 국토관리부가 권리증 이전 절차를 최종적으로 마무리합니다.

최종 이전이 승인되려면 매수인과 개발사가 모두 국토관리부에 출석해야 합니다. 즉, 선분양(오프플랜) 매수인은 스트라타 타이틀 배분 요건이 충족된 후 최종 절차 처리와 권리증 인수를 위해 캄보디아에 다시 방문해야 합니다.

2.6 캄보디아인과 합작하여 회사를 설립하고 투자

외국인이 토지를 매입할 수 있는 또 다른 방법은 현지에 법인을 설립하는 것입니다. 지속적으로 발생하는 세무 및 관리 비용을 고려하면 토지 보유 법인의 설립 비용은 다른 유형의 법인보다 높을 수 있습니다. 그러나 대규모 투자자나 부동산 개발업자에게는 캄보디아에서 토지를 매입할 수 있다는 이점에 비해 이러한 비용이 크지 않을 수 있습니다. 또한 이 방법을 통해 법인은 어떤 권리증 유형의 부동산도 보유할 수 있습니다.

A foreign entity may own land through a company, provided that 51 percent of the company is owned by a Cambodian entity. Foreigners can also protect their investments by forming two companies. The Law of Investment allows for investors to use land and take out long-term leases of up to 50 years, which can also be renewed. The property acquired by one company can then be leased to a second one created by an investor. This method can be useful to separate the land and business aspects of a firm.

법인을 통해 취득한 부동산에 대한 임차권을 확보하면, 외국인은 해당 토지에 대해 장기적인 지배권을 행사할 수 있습니다. 이 경우 임차인과 임대인 양측의 동의 없이는 토지를 매각할 수 없습니다. 결국 해당 토지와 관련된 모든 거래에는 외국인 투자자의 승인이 필요하다는 의미입니다.

많은 이들이 이미 설립된 법인을 통해 부동산을 취득하는 것이 더 안전하고 효율적이라고 봅니다. 이를 통해 외국인 투자자는 적법하게, 그리고 적절한 서류를 갖추어 해당 법인에 대한 경영 지배권을 확보할 수 있습니다.

2.7 현지인을 통한 대체 구매

명의대여(노미니) 구조는 캄보디아 법에서 인정되지 않으며 법적으로 유효한 구조가 아닙니다. Realestate.com.kh는 이러한 경우 독립적이고 전문적인 법률 자문을 받을 것을 강력히 권장합니다.

2.8 현지국적 취득을 통한 구매

1996년 국적법에 따라 외국인은 캄보디아 내 투자 금액을 근거로 캄보디아 국적을 신청할 수 있게 되었습니다.

투자자로서 시민권을 신청하면 일반적인 시민권 자격 취득 절차가 면제됩니다. 일반 절차에서는 외국인이 7년간(캄보디아에서 태어난 경우 3년) 거주해야 하고, 크메르의 역사와 언어, 전통을 알아야 합니다. 또한 시민권 신청자는 본인이 국가와 국민의 안전에 위협이 되지 않는다는 점을 증명해야 합니다.

외국인이 국고에 33만 달러를 기부하면 7년 거주 요건이 면제될 수 있습니다. 그러나 그 밖의 모든 요건은 면제되지 않으며 반드시 충족해야 합니다. 시민권이 부여되면 외국인은 자신의 이름으로 토지와 부동산을 소유할 수 있습니다. 또한 캄보디아 국민에게만 허용되는 일부 양허를 신청할 수도 있습니다.

시민권의 이점 때문에, 국제 기업이 회사를 대신해 토지나 부동산을 취득하기 위해 대표자를 보내 시민권을 신청하게 하는 것이 흔한 관행이 되었습니다. 캄보디아 시민권법에 관한 법률은 현재 당국에서 개정 작업이 진행되고 있습니다.

2.9 장기임대를 통한 토지투자

토지 임차는 외국인이 선택할 수 있는 다른 소유 방식보다 훨씬 간편하고 비용도 적게 듭니다. 다만 이 방식에서는 토지가 계속 캄보디아 국민의 소유로 남으며, 외국인은 시세 차익을 위해 해당 부동산을 다시 매각할 수 없습니다.

임대 기간이 매우 유동적입니다. 임대는 일반적으로 50년, 70년, 또는 99년 동안 지속됩니다. 그러나 15년 이상 된 임대는 토지 사무소에 등록해야 효력이 발생한다는 점을 명심하십시오. 장기 임대에는 토지 개발 및 시공에 필요한 권리와 관련 건설 허가가 포함된다.

2.10 프랜차이즈 사업권 획득을 통한 토지 투자

"토지특허권"은 주관기관이 스스로 결정하여 배포하는 법률문서에 규정된 권리로, 어떤 자연인이나 법인 또는 투자기관이 토지를 점유하고 본 법의 규정을 수행할 권리를 부여한다.

경제적 토지 양허(ELC)는 가장 수요가 많은 양허로, 일반적으로 농업 프로젝트에 배정됩니다. 또한 ELC를 통해 투자자는 산업 목적으로 토지를 개간할 수 있습니다. 양허 기간은 50년이며 갱신이 가능합니다. 양허는 10,000헥타르 이하의 토지에만 신청할 수 있습니다.

투자자는 농림부를 통해 해당 토지에 대한 권리를 신청해야 합니다. 농림부, 캄보디아개발위원회 및 관련 주 정부 당국의 대표자들도 신청을 승인해야 합니다. 여기에는 양허가 초래할 수 있는 사회적·환경적 영향에 대한 검토가 포함됩니다.

이들 부처가 양허를 승인한 후에는 총리실이 서명하여 농림부가 양허 계약을 정식으로 체결할 수 있도록 권한을 부여해야 합니다. 절차를 완료하고 양허를 받기까지 걸리는 기간은 보통 6개월에서 9개월입니다.