3.6 부동산 투자자 도우미

3.6.1 부동산 관리와 법규

캄보디아의 부동산 개발은 지난 10년 동안 지수적인 성장을 보이며 국가의 전반적인 경제 성장을 수반했습니다. 효과적인 물적 관리는 생활 방식의 최대화, 공공 구역, 자산과 건물의 전반적인 미학에 있어 중요한 역할을 한다.

공동 소유 건물이나 개발 단지의 청소, 보안, 보험, 회계를 다루는 부동산 관리는 빠르게 성장하는 캄보디아 부동산 부문, 특히 서비스드 아파트와 콘도 부문에서 점점 더 중요해지고 있습니다.

이 시장은 전통적으로 자격이나 특별한 전문성과 무관하게 소유자가 직접 관리해 왔으며, 그 결과 부동산 관리의 경험 수준이 매우 다양합니다. 한편 규제 체계는 여전히 모호하기 때문에, 구매자는 투자하기로 결정한 특정 개발사나 부동산 관리자를 더 많이 신뢰해야 합니다.

공동 소유 건물의 관리 및 사용에 관한 2009년 시행령은 “공동 소유 건물을 관리하기 위해 공동 소유자들은 정해진 내부 규정에 따라 상호 합의한 대로 관리위원회 또는 집행위원회를 설립해야 한다”고 명시하고 있습니다.

또한 “최소 5인 이상의 공동 소유자로 구성된 공동 소유 건물의 경우, 해당 공동 소유 건물을 담당하는 관리위원회 또는 집행위원회의 설립을 통해 공동 소유 건물 관리 조직이 있어야 한다”고 명시하고 있습니다. 각 세대 소유자는 관리 업무를 직접 수행하거나, 자신을 대신해 관리할 제3의 부동산 관리자를 선임할 수 있습니다. 그러나 이 시행령은 공동 소유 건물의 관리위원회를 어떻게 구성하는지, 또 이 관리위원회의 역할이 각각 무엇인지에 대해서는 자세히 다루지 않습니다.

어떤 경우든 투자자는 개발사의 평판, 부동산 관리 업체의 평판, 부동산 관리 예산, 건물 규정, 내부 규정, 관리비, 부동산 관리 조직의 등록 및 구조, 그리고 장기수선충당금을 확인함으로써 위험을 줄일 수 있습니다.

개발사의 재무 및 개발 계획을 요청해 보면 투자자는 부동산 관리에 대한 장기적인 고려 사항을 파악할 수 있습니다. 투자자는 개발사의 출구 계획과 부동산 관리 방안을 반드시 살펴봐야 하며, 요청했을 때 개발사가 이를 제시하지 못한다면 아직 그것을 고려하지 않았을 가능성이 큽니다.

이는 잠재 구매자에게 경고 신호가 되어야 합니다. 그럼에도 캄보디아의 많은 해외 개발사와 심지어 현지 개발사들도 프로젝트 초기 단계부터 부동산 관리 문제를 다루기 시작했으며, 완공 후에도 부동산 가치가 유지되도록 세계적 수준의 관리 체계를 도입하고 있습니다. 투자자는 지속 가능한 자산을 찾기 위해 이러한 유형의 사업자를 주목해야 합니다.

3.6.2 부동산 투자자의 세무 고려 요소

캄보디아 부동산의 매입, 매각 또는 임대를 계획할 때 투자자가 재산세를 고려하는 것이 중요하다. 투자자가 캄보디아 국민이든 외국인이든 간에 재산세는 요구 사항이다.

투자자가 이른바 “부동산”의 소유권을 취득하면 매년 9월 30일까지 세금을 납부해야 합니다. 부동산에는 콘도, 아파트 단지, 오피스 빌딩 등 모든 종류의 구조물이 포함되며 토지 자체도 포함됩니다. 이 세금은 건물 또는 토지의 가치가 25,000달러를 초과할 때만 적용됩니다.

동일한 투자자나 법인이 소유하고 있더라도 토지 소유권과 그 위에 있는 건물의 소유권에 대해서는 각각 별도의 세금이 부과됩니다. 세액은 건물 또는 토지 가치의 80퍼센트를 취한 뒤 그 금액에서 25,000달러를 차감하여 산정합니다 (가치가 25,000달러 미만인 부동산은 이 세금이 면제되기 때문입니다).

이렇게 산출된 금액에 0.1퍼센트를 곱하면 해당 건물이나 토지에 부과되는 연간 세액이 나옵니다. 모든 토지가 연간 부동산세의 대상이 되는 것은 아닙니다. 농지, 국유지, 일부 산업 지역은 면제됩니다. 또한 부동산의 취득 및 등기 이전에 대해서는 해당 부동산 가치를 기준으로 4퍼센트의 세금이 부과됩니다.

There are separate taxes for the ownership of the land and the property that it resides on, even if they are owned by the same investor or entity. Tax is determined by taking 80 percent of the value of the property or land and deducting $25,000 from this fgure (as properties valued below $25,000 are exempt from this tax). This new fgure, multiplied by 0.1 percent, will show the amount of annual tax that is due on the given property or land. Not all land is subject to annual property tax. Exemptions include agricultural land, state-owned land and some industrial zones.

There is also a four percent tax on the acquisition and transfer of registration of property, based on the value of the property.

For rental properties, there is a rental tax of 10 percent for Cambodian locals and 14 percent for foreigners, per year. It is critical that these taxes are paid to avoid penalties for lack of tax compliance.

20퍼센트의 양도소득세를 부과하는 규정이 입안되었으나 아직 시행되지는 않았습니다. 현재로서는 회사가 실현한 모든 이익(부동산 매각에 따른 양도차익 포함)에 대해 현행 법인소득세율이 적용됩니다.

3.6.3 은행 시스템과 부동산 대출

캄보디아에서 외국인이 은행 계좌를 개설하는 것은 매우 쉬우며 대부분 무료입니다. 입출금은 미국 달러(USD) 또는 리엘(KHR)로 할 수 있습니다. ATM 망은 전국에 폭넓게 갖춰져 있습니다.

모든 주요 은행은 자격 요건에 따라 캄보디아 국민에게 주택담보대출 상품을 제공합니다. 외국인 투자자로서 부동산 구입 자금을 대출받는 것도 가능하지만, 모든 금융기관이 일률적으로 제공하는 서비스는 아니며 자격 요건 때문에 외국인이 부동산 구입 자금을 마련하는 것은 훨씬 더 어려울 수 있습니다.

외국인에게 주택담보대출을 제공하는 주요 은행들의 경우, 초기 요건과 금리는 대체로 서로 비슷한 수준입니다. 문제는 많은 은행이 대출 자격 요건으로 “하드 타이틀 담보”를 요구한다는 점입니다. 하드 타이틀 담보란 대출자가 대출을 보증하기 위해 담보로 제공하는, 이미 하드 타이틀을 보유한 부동산을 말합니다. 또한 은행이 미완성 부동산에 대한 대출을 신뢰하지 않기 때문에 캄보디아에서 선분양(off-plan) 부동산에 대한 자금 조달은 여전히 특히 어렵습니다.

이 부분은 금융시장에서 빠르게 변화하고 있는 영역이며, 향후 몇 년 안에 외국인이 부동산 구입 자금을 조달할 기회가 더 넓어질 것으로 예상됩니다. 현재로서는 많은 외국인 투자자가 캄보디아 부동산을 구입하기 위해 본국에서 자금을 조달합니다. 또는 캄보디아와 본국에 모두 진출한 다국적 은행을 통해 자금을 마련하기도 합니다. 마지막으로 이용할 수 있는 방법은 개발사를 통한 직접 금융으로, 캄보디아의 여러 유력 개발사가 제공하고 있는 수단입니다.

3.6.4 개발업자의 직무수행 조사

캄보디아 부동산 개발의 입법과 법 집행의 허점 때문에 일부 개발업자(로컬과 인터내셔널)의 운영은 바이어에 대한 투명성과 문책제가 적다.

요컨대, 향후 문제를 피하고자 한다면 매입을 고려 중인 해당 개발 회사에 대해 충분한 실사(due diligence)를 수행하는 것이 매우 중요합니다.

어떤 판매와 구매에 대한 합의에 동의하기 전에 구매자는 개발업자와 네 가지 중요한 법률 문서를 확인해야 한다. 이러한 파일에는 다음이 포함됩니다:

프로젝트 전체 토지의 경산권, 및 세분 경산권(여기서 분계식 재산권을 지칭함)

개발회사등록

승인된 마스터 플랜

건설 면허증

이들 문서는 토지 관리, 도시 계획과 건설부(MLMUPC)에 등록된 동일한 문서와 교차 대조할 수 있다. 분양권 분양 및 매입 합의는 분양권 및 공동소유권 세부 사항도 명확히 해야 한다.

매수자는 개발사의 재무 건전성도 반드시 살펴봐야 합니다. 일부 개발사는 프로젝트를 뒷받침할 만한 튼튼한 자금력을 갖추지 못했으며, 심지어 개발 부지를 매입하기 위해 자금을 차입하는 경우도 있습니다. 또 어떤 개발사는 전체 분양 수입에 따라 공사 일정을 유동적으로 조정합니다. 이런 개발사에서 매입할 경우, 개발사가 프로젝트를 완료할 자금이 부족해 계약금을 안고 시장에서 철수하거나, 자본이 부족해 프로젝트를 연기할 위험이 있습니다.

현재 캄보디아에는 본국 증권거래소에 상장된 모회사를 둔 개발사들이 다수 진출해 있습니다. 이러한 개발사는 상장 기업으로서의 의무에 따라 재무 기록과 업무 기준이 공개되고 예측 가능하므로 최종 매수자에게 안전한 선택입니다. 한편 여러 현지 개발사들도 프로젝트에서 재무적 예측 가능성과 품질 기준 면에서 탄탄한 실적을 보여주었습니다. 예측 가능한 결과를 원한다면 이러한 유형의 개발사를 찾아보십시오.