២.១ សេចក្តីណែនាំអំពីច្បាប់កម្មសិទ្ធិឯកជនរបស់កម្ពុជា

កំណត់ត្រាប្លង់ដីទាំងអស់នៅកម្ពុជាត្រូវបានបំផ្លាញចោលក្នុងចន្លោះឆ្នាំ ១៩៧៥ ដល់ ១៩៧៩។ ដូច្នេះ បន្ទាប់ពីសង្គ្រាម ការបញ្ជាក់កម្មសិទ្ធិដីធ្លីគឺជាការស្ទើរតែមិនអាចធ្វើទៅបាន។ នៅឆ្នាំ ១៩៨៩ ច្បាប់ និងបទបញ្ញត្តិថ្មីៗជាបន្តបន្ទាប់ត្រូវបានអនុម័ត ដែលអនុញ្ញាតឱ្យមានកម្មសិទ្ធិឯកជនលើដីធ្លី។ ច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ ២០០១ បានបង្កើតប្រព័ន្ធចុះបញ្ជីដីធ្លី ដែលធ្វើការចេញប្លង់ដី ហើយនៅតែដំណើរការរហូតមកដល់សព្វថ្ងៃ។

រាល់ប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិដីធ្លីទាំងអស់ត្រូវបានបំផ្លាញនៅចន្លោះឆ្នាំ ១៩៧៥ និង ១៩៧៩ ។ ដូច្នេះបន្ទាប់ពីសង្គ្រាម ការផ្តល់ជូនកម្មសិទ្ធិដីធ្លីស្ទើរតែមិនអាចទៅរួចទេ។ នៅឆ្នាំ ១៩៨៩ ច្បាប់ និងបទបញ្ជាថ្មីៗត្រូវបានអនុម័ត ដែលអនុញ្ញាតឲ្យមានកម្មសិទ្ធិឯកជនលើដីធ្លី។ ច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ ២០០១ បានបង្កើតប្រព័ន្ធចុះបញ្ជីដីធ្លីដែលបម្រើឲ្យការចេញប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិដីធ្លី ហើយនៅតែបន្តអនុវត្តនៅថ្ងៃនេះ។ ចាប់តាំងពីឆ្នាំ ២០០១ ប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិដីធ្លីជាង ២ លានត្រូវបានចេញឲ្យប្រជាជនកម្ពុជា។ កម្មសិទ្ធិ ឬសិទ្ធិកាន់កាប់អចលនវត្ថុអាចត្រូវបានបង្ហាញដោយទម្រង់មួយក្នុងចំណោមបីយ៉ាងនៃប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិដីធ្លីរបស់កម្ពុជា លិខិតកាន់កាប់ (ជាទូទៅគេហៅថាប្លង់ទន់) លិខិតបញ្ជាក់កម្មសិទ្ធិ (ដែលគេស្គាល់ជាទូទៅថាជាប្លង់រឹង ដែលរួមបញ្ចូលទម្រង់ថ្មីនៃ វិញ្ញាបនប័ត្រដែលគេហៅថា“ ប្លង់ LMAP”) និងទម្រង់នៃកម្មសិទ្ធិឯកជននៅក្នុងអគារសហកម្មសិទ្ធិ (ត្រូវបានគេស្គាល់ផងដែរថាជាប្លង់កម្មសិទ្ធិរួម)។

សូមកត់សម្គាល់ថា នេះគ្រាន់តែជាទិដ្ឋភាពទូទៅនៃយន្តការច្បាប់ដែលមាននៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជា។ Realestate.com.kh ណែនាំថាអ្នកទិញសក្តានុពលត្រូវស្វែងរកជំនួយផ្នែកច្បាប់ឯករាជ្យ និងវិជ្ជាជីវៈមុនពេលទិញអចលនទ្រព្យនៅក្នុងព្រះរាជាណាចក្រកម្ពុជាតាមរយៈវិធីសាស្ត្រខាងក្រោម។

២.២ ប្លង់រឹង

ប័ណ្ណសម្គាល់សិទ្ធិគឺជាវិញ្ញាបនប័ត្រកម្មសិទ្ធិដែលផ្តល់ជូនដោយមន្ទីរដែនដីនៃក្រសួងរៀបចំដែនដីនគរូបនីយកម្ម និងសំណង់ និងជាការទទួលស្គាល់ជាផ្លូវការនៃកម្មសិទ្ធិលើអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជា។

ប័ណ្ណទាំងនេះមានព័ត៌មានទូលំទូលាយទាក់ទងនឹងកម្មសិទ្ធិ ហើយត្រូវបានប្រគល់ជូនដោយក្រសួងរៀបចំដែនដី។ វាមិនស្របច្បាប់ទេ សម្រាប់ជនជាតិបរទេសក្នុងការកាន់កាប់អចលនទ្រព្យក្រោមកម្មសិទ្ធិប្លង់រឹង។ ប្លង់រឹងមានតែសម្រាប់ជនជាតិខ្មែរប៉ុណ្ណោះ។

វាត្រូវចំណាយពេលប្រហែល ៤ ទៅ ៦ សប្តាហ៍ ដើម្បីដំណើរការផ្ទេរប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិ។ ការផ្ទេរប្រាក់ត្រូវបង់ពន្ធបន្ថែម ៤ %។

២.៣ ប្លង់ទន់

ប័ណ្ណទន់គឺជាទម្រង់នៃភាពជាម្ចាស់តាមទំនៀមទំលាប់នៅប្រទេសកម្ពុជា។ ប្លង់ទន់ភាគច្រើនត្រូវបានប្តូរទៅជាប្លង់រឹង ដែលជាដំណើរការមួយដែលបានបន្តអស់រយៈពេលជាច្រើនឆ្នាំមកហើយ។

ប្លង់ទន់ត្រូវបានចេញនៅថ្នាក់ស្រុក និងឃុំប៉ុណ្ណោះ មិនមែនថ្នាក់ជាតិទេ។ ជារឿយៗអាជ្ញាធរមូលដ្ឋានអាចចេញប័ណ្ណទន់ក្នុងរយៈពេលពី ១០ ថ្ងៃនៃថ្ងៃធ្វើការ។ ថ្លៃសេវាសម្រាប់ប្លង់ទន់គឺទាបជាងថ្លៃសេវាសម្រាប់ប្លង់រឹង។

ទោះបីប្លង់ទន់មិនត្រូវបានចុះបញ្ជីនៅថ្នាក់ជាតិក៏ដោយពួកគេនៅតែត្រូវបានគេចាត់ទុកថាជាសិទ្ធិកាន់កាប់ដីធ្លី។ ទោះជាយ៉ាងណាការផ្ទេរប្លង់ទន់គឺក៏ត្រូវបង់ពន្ធប្រថាប់ត្រា ៤ %ដែរ។

២.៤ គម្រោងគ្រប់គ្រង និងរដ្ឋបាលដីធ្លី (ប្លង់រឹងប្រព័ន្ធ ឬប្លង់ LMAP)

ប្លងLMAP គឺជាមានទំរងបែបបទមានសុវត្ថិភាពបំផុត ហើយចុងក្រោយបង្អស់នៃប្លងរឹងក្នុងប្រទេសកម្ពុជា។

ប្លង់ LMAP បន្ថែមព័ត៌មាន GPS ដែលមិនមានដាក់បញ្ចូលទេលើប្លង់រឹងពីមុន។ ចំណុចសម្គាល់ភូមិសាស្ត្រទាំងនេះកំណត់ពីព្រំប្រទល់នៃដីធ្លីនីមួយៗ ជៀសវាងលទ្ធភាពនៃជំលោះណាមួយលើដី។

ប្រវត្តិប្លង់ LMAP៖

នេះ​ជា​គម្រោង​មួយ​ដែល​បានដាក់​ឱ្យប្រើ​ប្រាស់​ជា​លើកដំបូង​នៅក្នុង​ប្រទេស​កម្ពុជា​ក្នុង​ឆ្នាំ​២០០២​ដោយ​ធនាគារពិភពលោក បន្ទាប់ពី​ទទួលបាន​ការយល់ព្រម​ពី​រដ្ឋាភិបាល ហើយ​គម្រោង​នេះ​បង្កើតឡើង​ក្នុង​គោលបំណង​លើកកម្ពស់​សុវត្ថិភាព​លើ​កម្មសិទ្ធិ​កាន់កាប់​ដីធ្លី​តាមរយៈ​ការចុះបញ្ជី និង​ការចេញ​ប្លង់​កម្មសិទ្ធិ​ដល់​ម្ចាស់​អចលនទ្រព្យ​ជាពិសេស​សម្រាប់​ម្ចាស់​អចលនទ្រព្យ​ងាយ​រងគ្រោះ​។ ក្រសួង​រៀបចំ​ដែនដី​នគរូបនីយកម្ម និង​សំណង់​គឺជា​ភ្នាក់ងារ​ដែល ទទួលខុសត្រូវ​អនុវត្ត​ន៍​សម្រាប់​ដំណើរការ​នេះ​នៅក្នុង​ប្រទេស​ក្រ​កម្ពុជា​។​

អត្ថប្រយោជន៍របស់ប្លង់ LMAP:

ប្លងLMAP គឺជាមានទំរងបែបបទមានសុវត្ថិភាពបំផុត ហើយចុងក្រោយបង្អស់នៃប្លងរឹងក្នុងប្រទេសកម្ពុជា។

ប្លង់ LMAP គឺជា​ប្រភេទ​ប័ណ្ណ​កម្ម​សិទ្ធ​ដីធ្លី​ដែល​រឹងមាំ​បំផុត និងទំនើបបំផុតដែលមាននៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជា។ មុនពេលបង្កើតប្លង់កម្មសិទ្ធិដីធ្លីនេះ ក្រសួងរៀបចំដែនដីបានលះបង់ពេលវេលារបស់ខ្លួនក្នុងការដោះស្រាយវិវាទដីធ្លីដោយសារកង្វះភាពច្បាស់លាស់លើព្រំដែន។ នៅទីបំផុតក្រសួងព្យាយាមរៀបចំប្រព័ន្ធដែលអាចទុកចិត្តបាន សម្រាប់ការគ្រប់គ្រងដីរបស់ប្រទេស។

ប្លង់រឹង LMAP ផ្តល់ឲ្យម្ចាស់នូវភាពជាក់លាក់ទាក់ទងនឹងទំហំ និងព្រំដែននៃដីរបស់ពួកគេ។ វាអាចត្រូវបានប្រើជាឧបករណ៍សម្រាប់ការពារការភ័ន្តច្រឡំជាមួយម្ចាស់ដីផ្សេងទៀត ហើយជារឿយៗមានតម្លៃខ្ពស់ជាងនេះដោយសារតែភាពអាចជឿជាក់បានរបស់វា។

ដំណើរការដាក់ពាក្យស្នើសុំប្លង់ LMAP៖

ការដាក់ពាក្យសុំប្លង់ LMAP ពាក់ព័ន្ធនឹងដោយផ្ទាល់ជាមួយក្រសួងរៀបចំដែនដី នគរូបនីយកម្ម និងសំណង់ និងមន្ត្រីពាក់ព័ន្ធផ្សេងៗ។ នេះដោយសារតែការពិតដែលថាប្លង់ LMAP ត្រូវបានទទួលស្គាល់នៅថ្នាក់ជាតិ។

ការទទួលបានប្លង់ LMAP ត្រូវចំណាយពេលពី ៦ ទៅ ១២ ខែដែលនេះជាការអនុវត្តលើអចលនទ្រព្យ ដែលត្រូវបានធ្វើការស្ទង់មតិរួចហើយ។

មិនមានកម្រៃសេវាជាក់លាក់គិតប្រាក់សម្រាប់ប្លង LAMP ឡើយ។

ដំណើរការដាក់ពាក្យសុំពាក់ព័ន្ធនឹងម្ចាស់ដី ត្រូវបញ្ជូនឯកសារ និងទម្រង់ពាក្សស្នើសុំឲ្យបានត្រឹមត្រូវទៅក្រសួងរៀបចំដែនដី។ ឯកសារបន្ថែមរួមមានបង្កាន់ដៃលិខិត ឬកិច្ចព្រមព្រៀងដែលបញ្ជាក់ពីកម្មសិទ្ធិលើទ្រព្យ ដែលមិនទាន់មានប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិ។ ប្លង់រឹង ឬទន់ត្រូវបានទាមទារសម្រាប់ការធ្វើបច្ចុប្បន្នភាពទៅជាប្លង់ LMAP រួមជាមួយកិច្ចព្រមព្រៀងទិញ-លក់។

ឯកសារបន្ថែមដូចជាអត្តសញ្ញាណប័ណ្ណ សៀវភៅគ្រួសារ សំបុត្រកំណើត និងសំបុត្រអាពាហ៍ពិពាហ៍ក៏ចាំបាច់ផងដែរក្នុងដំណើរការដាក់ពាក្យសុំ។

នៅពេលដែលបានដាក់ស្នើពាក្យសុំ ពាក្យនោះនឹងត្រូវបានត្រួតពិនិត្យដោយក្រសួងរៀបចំដែនដីនគរូបនីយកម្ម និងមន្រ្តីដីធ្លីនឹងពិនិត្យរាល់ឯកសារទាំងអស់។ ក្នុងអំឡុងពេលនៃការដាក់ពាក្យសុំក្រសួងនឹងកំណត់ថាតើដីនេះអាចទទួលយកបានដែរឬទេ។ ប្រសិនបើមានជំលោះណាមួយក្នុងចំណោមម្ចាស់ដីក្នុងអំឡុងពេលដំណើរ មន្ត្រីជំនាញអាចដោះស្រាយវិវាទជាជាងការយករឿងក្តីទៅតុលាការ។

កត្តាសំខាន់មួយទៀត ដែលត្រូវពិចារណាគឺដំណើរការផ្តល់ប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិ LMAP មិនទាន់ត្រូវបានអនុវត្តនៅទូទាំងប្រទេសនៅឡើយ។ តំបន់ជាច្រើននៃប្រទេសមិនទាន់ត្រូវបានធ្វើការស្ទង់មតិជាមួយប្រព័ន្ធ GPS នៅឡើយទេ។

មាន៣ដំណាក់ដែលម្ចាស់អាចស្វែងរកប្លង LMAP:

ប្រសិនបើក្រសួងរៀបចំដែនដីកំពុងអនុវត្តដំណើរការផ្តល់ប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិដីធ្លី (LMAP) នៅក្នុងភូមិ ឬតំបន់ដែលមានទីតាំងស្ថិតនៅជាប់នឹងនោះ អាជ្ញាធរមូលដ្ឋានមានកាតព្វកិច្ចជូនដំណឹងដល់អ្នកកាន់កាប់អចលនទ្រព្យទាំងអស់ថាពួកគេអាចចុះឈ្មោះសម្រាប់ការផ្តល់ប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិLMAP។

ប្រសិនបើការចេញប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិ LMAP បានបញ្ចប់រួចហើយនៅតំបន់ដែលដីតាំងនៅ នោះម្ចាស់អាចដាក់ពាក្យស្នើសុំដោយផ្ទាល់ទៅក្រសួងរៀបចំដែនដី។

ផ្ទុយពីនេះប្រសិនបើអចលនទ្រព្យរបស់អ្នកស្ថិតនៅក្នុងតំបន់ដែលមិនបានត្រូវចុះបញ្ជីកម្មសិទ្ធិប្លង់ LMAP នោះម្ចាស់ដីមិនអាចដាក់ពាក្យសុំប្លង់រឹង LMAP បានទេ។ ទោះយ៉ាងណាម្ចាស់កម្មសិទ្ធិក្នុងតំបន់ទាំងនេះនៅតែអាចដាក់ពាក្យសុំប្លង់រឹងសិន មុនពេលផ្ទេរទៅជាប្លង់ LMAP ។

ដើម្បីដឹងថាតើប្លង់ LMAP អាចត្រូវបានអនុវត្តនៅក្នុងតំបន់ជាក់លាក់ណាមួយ ម្ចាស់ដីត្រូវពិនិត្យមើលជាមួយអាជ្ញាធរមូលដ្ឋានដូចជា មេភូមិ ឬមេឃុំ និងទីស្នាក់ការសុរិយោដី។

២.៥ ប្លង់កម្មសិទ្ធិរួម (កម្មសិទ្ធិរបស់ជនបរទេសនៃអគារសហកម្មសិទ្ធិ)

២.៥.១ ទិដ្ឋភាពទូទៅនៃប្លង់កម្មសិទ្ធិរួម

ក្នុងឆ្នាំ២០០៩ ប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិត្រូវបានណែនាំ និងអនុញ្ញាតឱ្យជនជាតិបរទេសកាន់កាប់អគារឯកជនដែលមានកម្មសិទ្ធិរួមគ្នានៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជាដោយអនុលោមតាមនីតិវិធី និងលក្ខណៈវិនិច្ឆ័យជាក់លាក់។ ប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិត្រូវបានអនុវត្តដើម្បីជំរុញការវិនិយោគបរទេសនៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យក្នុងស្រុក និងព្រមទាំងទទួលយកជនបរទេសដែលកំពុងស្វែងរកកម្មសិទ្ធិលើអចលនទ្រព្យលំនៅដ្ឋាន និងពាណិជ្ជកម្មនៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជា។

ប័ណ្ណសម្គាល់សិទ្ធិ (strata title) គឺសំដៅលើវិញ្ញាបនប័ត្របញ្ជាក់ពីកម្មសិទ្ធិរបស់បុគ្គលនីមួយៗក្នុងអគារសហកម្មសិទ្ធិ។ ប្លង់កម្មសិទ្ធិរួមអាចអនុវត្តបានទាំងអចលនទ្រព្យលំនៅដ្ឋាន និងពាណិជ្ជកម្ម។ ឧទាហរណ៍អគារការិយាល័យសម្រាប់គោលបំណងពាណិជ្ជកម្ម ឬអគារលំនៅដ្ឋាន អគារខុនដូ ឬកន្លែងប្រើប្រាស់ចម្រុះនៅក្នុងអគារខ្ពស់សហកម្មសិទ្ធិ ដែលអាចត្រូវបានកាន់កាប់ដោយប្លង់កម្មសិទ្ធិរួម។

អគារសហកម្មសិទ្ធិគឺជាសំណង់អគារ ឬសំណង់ដែលម្ចាស់ជាច្រើនរស់នៅរួមគ្នា។ ក្នុងអគារមានតំបន់ឯកជន ដែលកាន់កាប់ផ្តាច់មុខដោយសហម្ចាស់ និងកន្លែងផ្សេងទៀតដែលជាកម្មសិទ្ធិទូទៅ។

ប្លង់កម្មសិទ្ធិរួមអនុញ្ញាតឱ្យជនបរទេសមានសិទ្ធិកាន់កាប់រហូតដល់ ៧០ % នៃអគារសហកម្មសិទ្ធិ ដែលផ្តល់ជូនថាជនបរទេសអាចទិញអចលនទ្រព្យនៅជាន់ខាងលើជាន់ទី១ ឬខ្ពស់ជាងនេះ។ ជនបរទេសមិនត្រូវបានអនុញ្ញាតិឲ្យធ្វើជាម្ចាស់យូនីតជាន់ផ្ទាល់ដីនៅក្នុងអគារសហកម្មសិទ្ធិទេ។ យ៉ាងហោចណាស់ ៣០ % នៃអគារសហកម្មសិទ្ធិត្រូវតែជាកម្មសិទ្ធិរបស់ជនជាតិខ្មែរ។ ល័ក្ខខ័ណ្ឌទាំងនេះត្រូវបានអនុវត្តចំពោះអាគារដែលមានប្លង់កម្មសិទ្ធិរួម ដែលបានចុះឈ្មោះក្រោយឆ្នាំ២០០៩ ។

២.៥.២ ការទិញលំនៅដ្ឋាននៃគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍មានប្លង់កម្មសិទ្ធិរួម

ការបង្កើតប្លង់កម្មសិទ្ធិរួម៖

ដំបូងអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ទទួលបានដីដែលមានប្លងរឹងក្នុងនាមក្រុមហ៊ុនអភិវឌ្ឍន៍។

ពីប្លង់រឹងដើម បន្ទាប់មកអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ត្រូវបំបែកអចលនទ្រព្យទៅជាប្លង់រឹងដាច់ដោយឡែកពីគ្នាសម្រាប់អ្នកទិញម្នាក់ៗ។ ប្លង់រឹងទាំងនេះតំណាងឱ្យចំណែកនៃកម្មសិទ្ធិនៅក្នុងគម្រោង។

នៅដំណាក់កាលនេះ ក្រសួងរៀបចំដែនដីនគរូបនីយកម្មនឹងពិនិត្យមើលស្ថានភាពទូទៅផងដែរ។ អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ត្រូវដាក់លិខិតអនុញ្ញាតសាងសង់រួមជាមួយផែនការរចនាសម្ព័ន្ធលម្អិតទៅក្រសួងរៀបចំដែនដីនគរូបនីយកម្ម និងសំណង់ ហើយបន្ទាប់មកប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិរួមនឹងត្រូវបានចេញជូន។

នៅពេលដែលប្លង់កម្មសិទ្ធិត្រូវបានផ្តល់ទៅឱ្យក្រុមហ៊ុនអភិវឌ្ឍន៍ បន្ទាប់មកពួកគេអាចចែកចាយដល់អ្នកទិញ។ ប្លង់កម្មសិទ្ធិរួមចុងក្រោយត្រូវបានដាក់ស្នើបន្ទាប់ការសាងសង់ត្រូវបានបញ្ចប់យ៉ាងហោចណាស់ ៨០ % ដោយទទួលបានលិខិតអនុញ្ញាតឱ្យបញ្ចប់ការសាងសង់។

ធ្វើដូចម្តេចដើម្បីធានាថាគម្រោងមានប្លង់កម្មសិទ្ធិរួមត្រឹមត្រូវតាមច្បាប់៖

ប្លង់កម្មសិទ្ធិរួមទាំងនេះត្រូវបានចុះបញ្ជីនៅក្រសួងរៀបចំដែនដី ដែលជាស្ថាប័ន្ធជាតិកម្រិតខ្ពស់បំផុត សម្រាប់ការចុះបញ្ជីប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិ។ ដើម្បីផ្ទៀងផ្ទាត់ភាពស្របច្បាប់នៃប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិមុនពេល ទិញអ្នកទិញគួរតែពិនិត្យលើប្លង់រឹងរបស់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ និងផែនការអភិវឌ្ឍមេ ហើយត្រូវពិនិត្យឯកសារទាំងនេះជាមួយក្រសួង។ ឯកសារទាំងនេះអនុញ្ញាតឱ្យអ្នកទិញអាចទទួលបានព័ត៌មានសំខាន់ៗអំពីម្ចាស់កម្មសិទ្ធិ អចលនទ្រព្យ និងប្រភេទប្លង់កម្មសិទ្ធិ។

កិច្ចព្រមព្រៀងការទិញ-លក់ គួរតែយោងទៅលើប្លង់កម្មសិទ្ធិរួម និងព័ត៌មានលម្អិតនៃសហកម្មសិទ្ធិ។ បើគ្មានការលើកឡើងអំពីឯកសារទាំងនេះនៅក្នុងកិច្ចព្រមព្រៀងមួយទេ វាគួរតែជាការសញ្ញាគួរឲ្យប្រុងប្រយ័ត្នសម្រាប់វិនិយោគិន។

ក្នុងករណីណាក៏ដោយ Realestate.com.kh សូមណែនាំឱ្យស្វែងរកជំនួយផ្នែកច្បាប់ ដែលមានឯករាជ្យ និងវិជ្ជាជីវៈមុនពេលទិញអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជាដែលមានប្លង់កម្មសិទ្ធិរួម។

២.៥.៣ ថ្លៃសេវា និងពន្ធ សម្រាប់ការស្នើសុំប្លង់កម្មសិទ្ធិរួម

មានថ្លៃសេវាសាធារណៈសម្រាប់ការប្តូរប្លង់រឹងទៅជាប្លង់កម្មសិទ្ធិរួម​ និងមានតម្លៃសេវាសាធារណៈសម្រាប់ផ្ទេរប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិនីមួយៗទៅឱ្យអ្នកទិញផងដែរ។ ពន្ធលើការផ្ទេរសិទ្ធិក៏អាចអនុវត្តបានដែរនៅពេលផ្ទេរប្លង់។ នៅពេលសំណុំឯកសារបញ្ជាក់ត្រូវបានពិនិត្យ និងទទួលយកដោយក្រសួងរៀបចំដែនដី ហើយឯកសារដដែលដែលមានទម្រង់បំពេញបន្ថែមមួយចំនួនត្រូវបានបញ្ជូនទៅអគ្គនាយកដ្ឋានពន្ធដារ។

នៅទីនេះ មន្ត្រីពន្ធដារនឹងចេញចំនួនតម្លៃពន្ធដែលត្រូវបង់លើការផ្ទេរសិទ្ធិ។ ពន្ធលើការផ្ទេរត្រូវបានគណនាតាមអត្រា ៤ % នៃតម្លៃខុនដូ។ តម្លៃដែលត្រូវអនុវត្តនៅបង់ពន្ធ ៤%គឺខ្ពស់ជាងរវាងពន្ធដែលបានបង់សម្រាប់ខុនដូក្នុងកិច្ចព្រមព្រៀងលក់ និងកិច្ចសន្យាទិញលក់ ឬតម្លៃខុនដូដោយប្រើអត្រា ដែលបានចេញដោយក្រសួងសេដ្ឋកិច្ ចនិងហិរញ្ញវត្ថុ។

បន្ទាប់ពីការបង់ពន្ធត្រូវបានអនុម័តដោយអគ្គនាយកដ្ឋានពន្ធដារក្រសួងរៀបចំដែនដីនឹងបញ្ចប់ការផ្ទេរសិទ្ធិលើប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិ។

ទាំងអ្នកទិញ និងអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ត្រូវតែមានវត្តមាននៅក្រសួងរៀបចំដែនដី នៅពេលផ្ទេរកម្មសិទ្ធិ។ ១៤ នេះមានន័យថាអ្នកទិញមុនគម្រោង ការចាំបាច់ត្រូវត្រឡប់មកប្រទេសកម្ពុជាវិញសម្រាប់ដំណើរការប្រគល់ផ្ទះ និងប្រគល់ប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិរួមក្រោយពីសាងសង់រួច។

២.៦ កម្មសិទ្ធិរបស់ជនបរទេសតាមរយៈការបង្កើតក្រុមហ៊ុន

យន្តការមួយទៀតដែលអនុញ្ញាតឲ្យជនបរទេសអាចទិញដីនៅកម្ពុជាបានគឺតាមរយៈក្រុមហ៊ុនសាជីវកម្មក្នុងស្រុក។ ថ្លៃដើមនៃការបង្កើតក្រុមហ៊ុនកាន់កាប់ដីធ្លី ( landholding company) អាចខ្ពស់ជាងក្រុមហ៊ុនដទៃទៀតនៅពេលគិតពីថ្លៃពន្ធ និងសេវារដ្ឋបាល។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយសម្រាប់វិនិយោគិនខ្នាតធំ ឬអ្នកអភិវឌ្ឍន៍អចលនទ្រព្យ ការចំណាយទាំងនេះអាចនឹងមិនមានបញ្ហានោះទេ បើប្រៀបធៀបទៅនឹងផលចំណេញដែលអាចទិញដីនៅក្នុង ប្រទេសកម្ពុជា។ នេះក៏អនុញ្ញាតឱ្យក្រុមហ៊ុនអាចកាន់កាប់អចលនទ្រព្យជាមួយប្លង់កម្មសិទ្ធិច្បាស់លាស់ណាមួយបានផងដែរ។

នីតិបុគ្គលជាបរទេសអាចកាន់កាប់ដីតាមរយៈក្រុមហ៊ុនមួយបាន ដោយផ្តល់ ៥១ ភាគរយនៃក្រុមហ៊ុននេះជាកម្មសិទ្ធិរបស់ភាគហ៊ុនក្រុមហ៊ុនកម្ពុជា។ ជនបរទេសក៏អាចការពារការវិនិយោគរបស់ពួកគេតាមរយៈការបង្កើតក្រុមហ៊ុនពីរ។ ច្បាប់នៃការវិនិយោគអនុញ្ញាតឱ្យវិនិយោគិនប្រើប្រាស់ដី និងជួលរយៈពេលវែងរហូតដល់ ៥០ ឆ្នាំ ជាមួយការបន្តកិច្ចសន្យាឡើងវិញបានផងដែរ។ អចលនទ្រព្យដែលទទួលបានដោយក្រុមហ៊ុនទីមួយ បន្ទាប់មកអាចត្រូវបានជួលឱ្យទៅក្រុមហ៊ុនទីពីរ ដែលបង្កើតឡើងដោយវិនិយោគិន។ វិធីសាស្រ្តនេះអាចមានប្រយោជន៍ក្នុងការបែងចែកភាពជាម្ចាស់ដីរបស់ក្រុមហ៊ុន និងអាជីវកម្មរបស់ក្រុមហ៊ុន។

ជាមួយនឹងការជួលអចលនទ្រព្យដែលទទួលបានតាមរយៈក្រុមហ៊ុន ភាគីបរទេសអាចគ្រប់គ្រងក្នុងរយៈពេលវែងលើដីនេះបាន។ ក្នុងស្ថានភាពនេះដីមិនអាចលក់បានទេ បើគ្មានការយល់ព្រមពីអ្នកជួល និងអ្នកដាក់ជួល(ម្ចាស់ដី)។ ទីបំផុតនេះមានន័យថារាល់ប្រតិបត្តិការទិញលក់ទាក់ទងនឹងដីត្រូវផ្តល់ការយល់ព្រមដោយវិនិយោគិនបរទេសជាមុនសិន។

មនុស្សជាច្រើនគិតថាវាមានសុវត្ថិភាព និងមានប្រសិទ្ធិភាព ដើម្បីទទួលបានអចលនទ្រព្យតាមរយៈក្រុមហ៊ុនដែលបានបង្កើតឡើង។ វាអាចឱ្យវិនិយោគិនបរទេសទទួលបានសិទ្ធិគ្រប់គ្រងគ្រប់គ្រងលើក្រុមហ៊ុនដោយស្របច្បាប់ ជាមួយឯកសារត្រឹមត្រូវ។

២.៧ កម្មសិទ្ធិរបស់ជនបរទេសតាមរយៈភាគីតំណាង

ទម្រង់ភាគីតំណាងមិនត្រូវបានទទួលស្គាល់ដោយច្បាប់កម្ពុជាឡើយ និងក៏មិនមានរចនាសម្ព័ន្ធច្បាប់ត្រឹមត្រូវដែរ។ Realestate.com.kh សូមណែនាំឱ្យស្វែងរកជំនួយផ្នែកច្បាប់ដែលមានភាពឯករាជ្យ និងវិជ្ជាជីវៈត្រឹមត្រូវ សម្រាប់សេណារីយ៉ូមួយនេះ។

២.៨ កម្មសិទ្ធិជនបរទេស​តាមរយៈសញ្ជាតិកម្ពុជា

នៅឆ្នាំ ១៩៩៦ ច្បាប់សញ្ជាតិបានធ្វើឱ្យជនបរទេសអាចដាក់ពាក្យសុំសញ្ជាតិខ្មែរ ដោយផ្អែកលើចំនួនទឹកប្រាក់ ដែលបានវិនិយោគនៅក្នុងប្រទេស។

ការដាក់ពាក្យសុំសញ្ជាតិក្នុងនាមជាវិនិយោគិន នឹងលើកលែងនីតិវិធីលក្ខខណ្ឌសញ្ជាតិធម្មតា ដែលតម្រូវឱ្យជនបរទេសរស់នៅជាអចិន្ត្រៃយ៍រយៈពេល ៧ ឆ្នាំ (៣ ឆ្នាំ បើបុគ្គលនោះកើតនៅកម្ពុជា) ព្រមទាំងត្រូវចេះប្រវត្តិសាស្ត្រ ភាសា និងទំនៀមទម្លាប់ខ្មែរផងដែរ។ អ្នកដាក់ពាក្យសុំសញ្ជាតិក៏ត្រូវបញ្ជាក់ផងដែរថា ខ្លួនមិនបង្កការគំរាមកំហែងដល់សុវត្ថិភាពរបស់ជាតិ និងប្រជាជនឡើយ។

នៅពេលទទួលបានសញ្ជាតិរួចរាល់ ជនបរទេសនឹងអាចមានកម្មសិទ្ធិដីធ្លី និងអចលនទ្រព្យ ដែលដាក់ពួកគេ។ លើសពីនេះជនបរទេសអាចដាក់ពាក្យសុំសម្បទានមួយចំនួន ដែលមានសម្រាប់តែជនជាតិខ្មែរប៉ុណ្ណោះ។

ដោយសារតែមានផលប្រយោជន៍ច្រើននៅពេលបានទទួលបានសញ្ជាតិខ្មែរ ដូចនេះវាបានក្លាយជាទម្លាប់ធម្មតាសម្រាប់ក្រុមហ៊ុនអន្តរជាតិក្នុងការបញ្ជូនតំណាងឱ្យដាក់ពាក្យសុំសញ្ជាតិ ដើម្បីអាចទិញដី ឬអចលនទ្រព្យក្នុងនាមក្រុមហ៊ុន។ ច្បាប់ស្តីពីច្បាប់ស្តីពីសញ្ជាតិកម្ពុជាកំពុងត្រូវបានកែសម្រួលដោយមន្ត្រីជំនាញ។

២.៩ ការវិនិយោគដីតាមរយៈការជួលរយៈពេលវែង

ការជួលដីមានភាពងាយស្រួល និងចំណាយតិចជាងជម្រើសនៃភាពជាម្ចាស់ផ្សេងទៀត ដែលមានសម្រាប់ជនបរទេស។ ទោះយ៉ាងណាជម្រើសនេះពាក់ព័ន្ធនឹងដីដែលជាកម្មសិទ្ធិរបស់ពលរដ្ឋកម្ពុជា ហើយមិនអនុញ្ញាតឱ្យជនបរទេសអាចលក់អចលនទ្រព្យសម្រាប់យកផលចំណេញបានឡើយ។

រាល់ការជួលរយៈពេលយូរជាង ១៥ ឆ្នាំត្រូវចុះបញ្ជីនៅការិយាល័យដីធ្លីពាក់ព័ន្ធ។ កិច្ចព្រមព្រៀងជួលរយៈពេលវែងមានរយៈពេលរហូតដល់ ៥០ ឆ្នាំ។ ការជួលរយៈពេលវែងអាចរួមបញ្ចូលទាំងសិទ្ធិក្នុងការអភិវឌ្ឍដី។

២.១០ ការវិនិយោគនៅក្នុងប្រទេសតាមរយៈការគិតអំពីដី

ដីសម្បទានអនុញ្ញាតឱ្យបុគ្គល ឬនីតិបុគ្គលកាន់កាប់សិទ្ធិប្រើប្រាស់ និងអភិវឌ្ឍលើដី។ សម្បទានត្រូវបានបង្កើតឡើងក្រោមកិច្ចសន្យា ឬចេញដោយអាជ្ញាធររដ្ឋាភិបាល។

ដីសម្បទានដីសេដ្ឋកិច្ច (ELCs) គឺជាសម្បទានដែលត្រូវបានធ្វើច្រើនបំផុត ហើយជាទូទៅត្រូវបានផ្តល់ទៅឱ្យវិស័យកសិកម្ម។ ដីសម្បទានសេដ្ឋកិច្ចអនុញ្ញាតឱ្យវិនិយោគិនបោសសំអាតដីសម្រាប់គោលបំណងឧស្សាហកម្ម។ ដីសម្បទានត្រូវបានធ្វើឡើងក្នុងរយៈពេល ៥០ ឆ្នាំ ហើយអាចទទួលបានការបន្តកិច្ចសន្យាបន្ថែមទៀត។ ដីសម្បទានអាចផ្តល់ជូនបានត្រឹមតែដី ១០,០០០ ហិកតា ឬតិចជាងនេះប៉ុណ្ណោះ។

វិនិយោគិនត្រូវដាក់ពាក្យសុំតាមរយៈក្រសួងកសិកម្ម ដើម្បីទទួលបានសិទ្ធិលើគម្រោងដីជាក់លាក់របស់ពួកគេ។ តំណាងមកពីក្រសួងកសិកម្ម ក្រុមប្រឹក្សាអភិវឌ្ឍន៍កម្ពុជា និងអាជ្ញាធរខេត្តពាក់ព័ន្ធក៏នឹងត្រូវពិនិត្យ និងយល់ព្រមលើពាក្យសុំនេះដែរ។ នេះរួមបញ្ចូលទាំងការពិចារណាលើសក្តានុពលសង្គម និងការប៉ះពាល់បរិស្ថាននៃលការសម្បទាន។

បន្ទាប់ពីនាយកដ្ឋានទាំងនេះបានយល់ព្រមលើសំណើសម្បទានរួចរាល់ ការិយាល័យរបស់នាយករដ្ឋមន្រ្តីត្រូវតែចុះហត្ថលេខា និងផ្តល់សិទ្ធិដល់ក្រសួងកសិកម្មដើម្បីបញ្ចប់កិច្ចព្រមព្រៀងសម្បទានជាផ្លូវការ។ ដើម្បីបញ្ចប់ដំណើរការ និងផ្តល់សម្បទាន ជាធម្មតាមានរយៈពេលបហែលពី ៦ ទៅ ៩ ខែ។