2.1カンボジア所有法の概要

カンボジアの土地権利証の記録は、1975年から1979年の間にすべて破棄されました。そのため戦後は、土地の所有権を証明することはほぼ不可能でした。1989年には、土地の私的所有を認める一連の新しい法律と規則が制定されました。2001年土地法により、土地権利証を発行する土地登記制度が創設され、現在も続いています。

2001年の土地法は、現在まで適用される土地登録システムを作成しました。 それ以来、200万件以上のカンボジアの土地所有権が国民に発行されました。↵現在、カンボジアには3つの形式の土地所有権があります。ハード所有権、ソフト所有権、および譲渡所有権です（つまり、所有者は土地を所有していませんが、土地上の空間を購入します）。 さらに、安全度が高いLMAP財産権があります。

注：これらは、既存の法的メカニズムの概要です。 カンボジアの不動産ウェブサイトであるRealestate.com.khは、以下のいずれかの方法でカンボジアの不動産を購入する前に、読者が他の専門的な法律機関の意見を検討することを推奨しています。

2.2ハードタイトル

ハードタイトルは、カンボジアで最も強く最も有利な形式の所有権であり、最高の土地所有権です。

ハードタイトルは、土地庁によって認定された土地の詳細です。 獲得できるのはカンボジア国民のみです。

ハードタイトルの譲渡には4%の譲渡税が課され、処理には約4〜6週間かかります。

2.3 ソフトタイトル

ソフトタイトルは、カンボジアで最も一般的な所有形態です。 そして、それはカンボジアの間で不動産タイトルの最も多作の形です。 ソフトタイトルからハードタイトルへの置き換えプロセスには数年かかり、現在も進行中です。

ソフトタイトルは、地元の地区/県事務所から取得し、国家級ではありませんが、一種の所有権形態とみなされます。 ソフトタイトルの申請は非常に迅速で、通常はわずか10稼働日です。 そして、ハードタイトルと比較して、ソフトタイトルを処理するコストは低いです。 譲渡税の支払いを避けるため、ほとんどの不動産取引は依然としてソフトタイトルの形で行われています。

また、ハードプロパティの権利と比較して、ソフトプロパティの権利を処理するコストは低くなります。譲渡税を回避するために、ほとんどの不動産取引は依然としてソフト財産権の形で行われます。

2.4 LMAP財産権

LMAP財産権とは：カンボジアのハードタイトルの最新かつ最も安全なフォームです。

LMAP（土地経営管理プロジェクト）財産権は、カンボジアのもう1種類の財産権です。 LMAP財産権は、LMAPがGPS座標を登録するという点で純粋なハードタイトルとは異なります。 したがって、このモデルでは、不動産の実際の境界が明確に特定され、周囲の当事者と境界合意に達した後、すべての境界紛争を解決できます。

LMAP財産権の背景：

土地経営管理プロジェクトは、政府の承認を受けて2002年に世界銀行によってカンボジアに導入されました。 目的は、土地所有権の安全性を向上させ、所有権の明確な登録と発行を通じて所有者の利益を保護することです。 カンボジア国土計画省（MLMUPC）は、プロジェクトの主要な実施機関です。

LMAP財産権の良いところ：

LMAP財産権とは：カンボジアで利用可能な土地の財産権、最も安全な、最も正確なタイプです。

LMAPは、カンボジアで最も強く、安全で、最新の土地所有権です。 LMAP財産権を設立前、カンボジア国土計画庁は主に土地所有権紛争を解決し、土地所有権の境界を明確にしました。 そして、これらは主に効率的で誠実な土地管理システムを確立することです。

LMAP財産権は、所有者が財産のあらゆる側面を特定するのに役立ち、将来の土地紛争を防ぐための強力な手段です。 LMAP財産権は、より信頼性の高い財産権であると見なされており、潜在的な購入者にはプレミアム評価があります。

LMAP財産権を獲得するルート：

LMAP財産権は国で認定された土地の財産権であるため、LMAP財産権の申請には、カンボジア国土計画庁（MLMUPC）と関連する地籍当局との連絡が必要です。

地籍図上でインデックスが作成された土地またはその他の物件の場合、LMAP財産権の処理には約12週間かかります。

LMAP財産権は、特定のサービス料金を請求しません。 LMAP財産権はハードタイトルに似ており、同じ譲渡料は4％です。 ただし、所有者は、LMAP財産権が発行される前にすべての固定資産税を支払う必要があります。 ・

さらに、申請プロセス中に、土地所有者は、カンボジアの土地庁都市計画建設局に正しい書類と申請書を提出する必要があります。 必要な文書には、所有権を証明する領収書、手紙、または契約（所有権をまだ持っていない不動産の場合）、所有権証明書、ソフトタイトルまたはハードタイトル、および売買契約が含まれます。

その他の文書：IDカード、家族手帳、出生証明書、結婚証明書（該当する場合）などの補足文書も、財産権を申請するために必要な文書です。

申請書が提出されると、カンボジア国土計画庁によって指定された職員がすべての文書の合法性を審査します。 申請期間中、国土計画庁は土地が私有財産であるかどうかを判定します。 土地をめぐる論争がある場合、関連する土地管理者は、その事件を裁判所に照会することなく、関連する地方議会に照会して紛争を解決することができます。

考慮すべきもう1つの要素は、LMAPキャリブレーションプロセスが全国でまだ実施されていないことです。 この国の多くの地域では、測定にGPSを使用していません。

所有者がLMAP財産権を取得する3つの可能性：

最初に、国土計画庁が、財産権の問題がある村または地域で必要なLMAP財産権処理作業を実施します。 この場合、地方当局は、LMAPで財産権を登録できることをエリアの所有者に通知する義務があります。

次に、LMAPプ財産権のプロパティ登録が完了した場合、所有者は国土計画庁に直接申請することもできます。↵

最後に、財産権が位置する地域がLMAP財産権を発行する政府の管理下にない場合、所有者は財産権を申請できません。 ただし、これらのエリアの所有者は、引き続きハードタイトルを申請できます。↵

特定の地域にLMAP財産権があるかどうかを知るにはどうすればよいですか？ 所有者は、地方当局に確認することができます。 さらに、関連する地籍事務所が可用性について助言することができます。

2.5 ストラタ・タイトル

2.5.1ストラタ・タイトルの概要

2009年、カンボジアは所有権に関する法律を発行し、カンボジアに拠点を置く外国人が特定の財産権を享受できるようにしました。 これらの所有権は、ストラタタイトルを獲得したビルに限定されています。この財産権はカンボジアの不動産市場への外国投資を刺激するために実施されています。カンボジアの住宅および商業用不動産の所有権を取得する必要がある外国人へ便利を提供します。

ストラタタイトルは、共有建物内の個々のユニットの所有権です。ストラタタイトルは、住宅用と商業用の不動産に適用されます。 たとえば、オフィスビル、住宅、アパート、または共用ビルなど。

共有建物とは、複数の所有者がいるビルまたは建物であり、建物の一部は特定の所有者（プライベートユニット）専用であり、一部はすべての所有者（公共エリア）が共同所有しています。↵

ストラタタイトルの規制によれば、外国人は「低いフロアの不動産」を合法的に取得することはできません（2階以上の住宅のみを購入できます）。 すべての外国投資家投資割合は、マンションの最大70%にすぎず、残りの30%のユニットはカンボジア国民が所有する必要があります。 ただし、これは2009年の投資法が可決された後に登録されたストラタタイトルの建物のみに適用されます。 したがって、法律発効前に建設された建物はストラタタイトルの対象にはなりません。↵

2.5.2 ストラタタイトル　プロジェクトを購入

タイトルを新規：

最初の段階で、ベンダは、開発会社の名義で対象土地のハードタイトルを獲得する。

最初に、ベンダはこのハードタイトルをいくつかのハードタイトルに分ける必要があります。 これらの分割されたハードタイトルは、最終的に購入者へ提供する共同所有権の割合を表しています。

この段階で、ベンダはプロジェクト全体の総プランも提出する必要があります。 土地部門がこの総プランを理解し、共有エリアが適切に管理されている場合、ストラタタイトルがベンダに発行されます。

一旦タイトルが開発会社に与えられるならば、彼らは買い手に分配されることができます。最終的な地層タイトルは、工事終了許可が得られるように、工事の少なくとも80%

如何にプロジェクトが法的ストラタタイトルの所有を確保する：

ストラタタイトルは、所有権登録の最高レベルの政府部門：国土・都市企画と建設部で登録する必要があります。 住宅を購入する前に財産権の合法性を確認するために、買い手はベンダのハードタイトルとプロジェクトの全体計画をチェックし、国土・都市企画と建設部と確認する必要があります。 これらのドキュメントは、所有者の詳細、プロジェクト情報、財産権分類など重要な情報を購入者に提供し、これがベンダの名義の原始ハードタイトルであることを保証します。

売買契約書には、共有所有権の詳細を明記する必要があります。上述の内容が契約で言及されていない場合、投資家にとって危険な前兆です。↵

Realestate.com.kh（カンボジア不動産サイト）からのアドバイトして、カンボジアで不動産を購入する前に、専門な法的機関の意見を考慮し、法的支援を求めることを推奨しています。

2.5.3ストラタタイトルの費用と税金

所有者は、ハードタイトルをストラタタイトルマンションに変換するためのサービス料を支払う必要があります。 また、各ユニットを購入者の名義で発行するには、サービス料金を支払う必要があり、また譲渡税を支払う必要があります。 譲渡税については、認証文書が陸土地関係部署によって審査された後、同じ文書およびその他のフォームを税務総局に提出する必要があります。

地方税務スタッフは、既定範囲と計算方法に従って家の価値を鑑定し、具体的な支払額を示す納税表を発行します。 地方税務局では、財産権を移転するには6から8週間を必要とし、移転税は物件価値の約4 %です。↵

税務当局が購入者の納税証明書を発行した後、土部署門は財産権の譲渡を完了することができます。

土地部署が財産権最終的な譲渡を完了するまで、買い手とベンダを含むすべての関係者は地元に留滞在するべきです。 これは、未完成物件の購入者は、建設が完了した後、最終交付のためにカンボジアに戻る必要があることを意味します。↵

2.6カンボジア人とパートナー結成よる投資

土地の所有権を取得する1つの方法は、会社をローカルに創立することです。 土地保有会社を創立する費用は、他種類の会社を創立するより高くかもしれませんし、税金や管理費用もがかかる場合があります。 ただし、大規模な投資家や不動産ベンダにとって、この程度のコストで、カンボジアで自由に土地や不動産の購入が実現出来て、コストパフォーマンスが高いです。そのような会社は可用な土地の所有権を購入する権利があるためです。

現地で会社を創立した後、会社の名義で不動産を買収及び投資が出来ます。ただし、会社の株式の51％がカンボジアのパートナーに所有することを確保する必要があります。

現地のパートナーは会社の過半数の株式を所有していますが、外国人は権利を保護するために会社内で制限的な契約を確立することを選択できます。 例：委任状、代理人、株主間契約。 これらの契約は、外国人が会社と財産の所有権を有効的に管理するに役立ちます。 草案に内容を極力細かくご記入するようご注意してください。

多くの人は確立された会社を通して財産を獲得するのがより安全で効率的であると考えます。それは、外国人投資家が法的に、そして、適切なドキュメンテーションで会社の上で管理支配を得るのを可能にします。

2.7地元人に購入を代行してもらう

ノミネート構造は、カンボジアの法律の下で認められていなくて、有効な法的構造でありません。Realestate.com.kh（カンボジア不動産サイト）からのアドバイトして、カンボジアで不動産を購入する前に、専門な法的機関の意見を考慮し、法的支援を求めることを推奨しています。

2.8現地国籍取得による購入

カンボジア国籍を取得すれば、カンボジアの土地を合法的に購入する権利があります。 1996年、カンボジアはカンボジア市民権を取得するための投資を実行しました。

投資家として市民権を申請する場合、通常の市民権取得の手続きが免除されます。通常の手続きでは、外国人が7年間（カンボジア生まれの場合は3年間）居住を継続することに加え、クメールの歴史・言語・伝統に関する知識が求められます。また、市民権の申請者は、自身が国家と国民の安全に脅威を及ぼさないことを証明しなければなりません。

外国人が州財務省に33万ドルを寄付するならば、7年の居住条件は放棄されることができます。しかしながら、他のすべての要件は放棄されることができず、まだ満たされなければならない。市民権が認められると、外国人は自分の名前で不動産を所有できます。 また、外国人はカンボジア国民のみが享受できる優遇を政府に申請できます。↵

市民権の利点により、一部の国際企業は通常、カンボジアに代表者を派遣して寄付と投資を行っています。 代表としてカンボジア国籍を申請し、会社に代わって不動産を購入します。

2.9長期リースによる土地への投資

土地の長期リースは、外国人が一般的に使用する方法です。 長期リースは、カンボジアの土地を管理および使用できます。 長期リースには、土地および建設を開発する権利が与えられます。 ただし、財産権の登録はカンボジア国民名義で行われ、もちろん外国人は不動産を転売することはできません。

リース期間は非常に柔軟です。 リースは通常、50年、70年、または99年続けます。 ただし、15年を超えるリースを有効にするには、土地事務所に登録する必要があることに注意してください。 長期リースには、土地開発と建設および関連する建設許可に必要な権利が含まれます。

2.10 フランチャイズを取得して土地に投資する

「フランチャイズ」とは、権限のある当局が独自に決定および発行する法的文書に規定された権利であり、自然人、法人、または投資機関に土地を占有し、この法律で定められた権利を行使する権利を付与します。

フランチャイズの受益者は、産業または農業開発のために土地を手配できます。 土地のコンセッションは、コンセッション契約で定められた期間内にのみ権利を設定します。コンセッションエリアは10,000ヘクタールを超えず、コンセッション期間は50年を超えません。コンプライアンスに問題がある場合、政府の許可は取り消されます。↵

投資家は、農業省を通じてフランチャイズを申請しなければなりません。 農業省、環境省、カンボジア開発委員会、関連する州政府当局、および商務省の代表より申請を承認する必要があります。↵

これらの部門がコンセッションを承認した後、首相府は農業省に署名し、コンセッション契約を正式に締結する権限を与えなければなりません。 コンセッション申請の期間には約6〜9か月かかります。