2.1 WSTĘP DO PRAWA WŁASNOŚCI KAMBODŻY

Wszystkie kambodżańskie rejestry tytułów własności ziemi zostały zniszczone w latach 1975–1979. W efekcie po wojnie udowodnienie własności ziemi było prawie niemożliwe. W 1989 r. uchwalono szereg nowych ustaw i przepisów zezwalających na prywatną własność ziemi. Ustawa o ziemi z 2001 r. stworzyła system rejestracji gruntów, który służy do wydawania tytułów własności i obowiązuje do dziś.

Od 2001 r. wydano ponad 2 mln tytułów własności ziemi Kambodżanom. Własność lub posiadanie nieruchomości można udowodnić jedną z trzech form kambodżańskiego tytułu: listem posiadania (tzw. miękki tytuł), świadectwem własności (tzw. twardy tytuł, obejmujący nową formę „tytuł LMAP”) oraz formą własności prywatnej w budynku współwłasności (tzw. tytuł strata).

Uwaga, to tylko przegląd mechanizmów prawnych dostępnych w Kambodży. Realestate.com.kh zaleca potencjalnym nabywcom skorzystanie z niezależnej i profesjonalnej pomocy prawnej przed zakupem nieruchomości w Królestwie za pomocą którejkolwiek z poniższych metod.

2.2 Trudne tytuły

Twarde tytuły to certyfikaty własności wystawiane przez Departament Gruntów Ministerstwa Zarządzania Gruntami, Planowania Urbanistycznego i Budownictwa, i są oficjalnym uznaniem własności nieruchomości w Kambodży.

Te tytuły zawierają wyczerpujące informacje o własności i są wydawane przez Ministerstwo Zarządzania Gruntami. Posiadanie nieruchomości przez cudzoziemców na twardy tytuł jest nielegalne. Twarde tytuły są dostępne tylko dla obywateli Kambodży.

Przetwarzanie twardego przeniesienia tytułu trwa ok. 4-6 tygodni. Przeniesienia podlegają dodatkowo 4% podatkowi od przeniesienia wg kryteriów właściwego urzędu gruntów/katastralnego.

2.3 MIĘKKIE TYTUŁY

Miękki tytuł jest formą własności zwyczajowej w Kambodży i jest najpowszechniejszą formą tytułu własności wśród Kambodżan. Większość miękkich tytułów jest stopniowo przekształcana w twarde tytuły, co jest procesem trwającym od kilku lat.

Miękkie tytuły są wydawane tylko na poziomie powiatu i gminy, nie na poziomie krajowym. Lokalne władze często mogą wydać miękkie tytuły w ciągu 5 do 10 dni roboczych.

Mimo że tytuły miękkie nie są rejestrowane na poziomie krajowym, nadal są uważane za prawo posiadania do ziemi. Przeniesienia tytułów miękkich również podlegają 4% podatkowi od przeniesienia.

2.4 TYTUŁY ZARZĄDZANIA I ADMINISTRACJI GRUNTAMI (LMAP)

LMAP to najnowsza i najbezpieczniejsza forma twardego tytułu w Kambodży.

Tytuły LMAP dodają informacje GPS, których brak w tradycyjnych twardych tytułach. Te geoznaczone punkty jasno określają współrzędne granic nieruchomości, unikając możliwości sporów o ziemię.

Tło tytułu LMAP:

Projekt Zarządzania Gruntami i Administracji został po raz pierwszy wprowadzony w Kambodży w 2002 roku przez Bank Światowy za zgodą rządu. Jego celem była poprawa bezpieczeństwa własności ziemi poprzez rejestrację i wydawanie tytułów, szczególnie dla właścicieli wrażliwych. Ministerstwo Zarządzania Gruntami jest główną agencją wdrażającą ten proces.

Korzyści tytułu LMAP:

Tytuł LMAP to najsilniejszy, najbezpieczniejszy, i najdokładniejszy typ tytułu ziemi w Kambodży.

Przed ustanowieniem tytułu LMAP, Ministerstwo Gospodarki Przestrzennej poświęcało wiele czasu na rozwiązywanie sporów gruntowych z powodu braku jasności co do granic. Ostatecznie ministerstwo dąży do wprowadzenia niezawodnego systemu zarządzania gruntami w kraju.

Posiadanie tytułu LMAP oznacza, że ziemia została zmierzona przez urzędników, a granice uzgodnione – dokument zawiera dokładne współrzędne GPS danej nieruchomości. Ponieważ tytuł LMAP daje właścicielom pewność co do wielkości i granic ich ziemi, może służyć do zapobiegania konfliktom z innymi właścicielami i często ma wyższą wartość ze względu na swoją wiarygodność.

Proces uzyskania tytułu LMAP:

Ubieganie się o tytuł LMAP wymaga bezpośredniego kontaktu z Ministerstwem Gospodarki Przestrzennej i innymi odpowiednimi urzędnikami. Wynika to z faktu, że LMAP jest uznawany na poziomie krajowym.

Uzyskanie tytułu LMAP zajmuje od sześciu do dwunastu miesięcy z reguły dla już pomierzonych nieruchomości.

Brak osobnej opłaty za tytuł LMAP.

Proces składania wniosku wymaga od właściciela gruntu przedłożenia odpowiednich dokumentów i formularza do Ministerstwa Gospodarki Gruntami. Dokumenty uzupełniające obejmują wszelkie pokwitowania, listy lub umowy potwierdzające własność nieruchomości bez tytułu. Tytuły twarde lub miękkie mogą być podniesione do LMAP wraz z umową kupna.

Dodatkowe dokumenty, jak dowody osobiste, książeczki rodzinne, akty urodzenia i małżeństwa, są również niezbędne przy składaniu wniosku.

Po złożeniu wniosek zostanie sprawdzony przez Ministerstwo Gospodarki Gruntami, a urzędnicy przeanalizują wszystkie dokumenty. W trakcie procesu ministerstwo ustali, czy grunt się kwalifikuje. Jeśli w trakcie wystąpią konflikty między właścicielami, urzędnicy mogą rozstrzygnąć spór zamiast kierować sprawę do sądu.

Kolejnym ważnym czynnikiem jest to, że proces tytułowania LMAP nie został jeszcze wdrożony w całym kraju. Wiele części kraju nie zostało jeszcze zmierzonych za pomocą GPS.

Istnieją trzy scenariusze, które mogą spotkać właściciela przy ubieganiu się o tytuł LMAP:

Jeśli Ministerstwo Gospodarki Nieruchomościami prowadzi proces tytulacji LMAP w miejscowości lub obszarze, gdzie znajduje się dana nieruchomość, lokalne władze mają obowiązek poinformować właścicieli nieruchomości, że mogą zarejestrować się do tytulacji LMAP.

Jeśli tytułowanie LMAP zostało już zakończone na obszarze, w którym znajduje się nieruchomość, właściciel może złożyć wniosek bezpośrednio do Ministerstwa Gospodarki Gruntami.

Niestety, jeśli dana nieruchomość znajduje się na obszarze, który nie przeszedł tytulacji LMAP, właściciele nie mogą ubiegać się o tytuł LMAP. Jednak właściciele na tych obszarach mogą nadal ubiegać się o twarde tytuły przed ostatecznym przejściem na tytuły LMAP.

Aby dowiedzieć się, czy tytuły LMAP są dostępne w konkretnym obszarze, właściciele mogą sprawdzić u lokalnych władz, takich jak sołtysi lub wójtowie, a ostatecznie w urzędzie katastralnym.

2.5 TYTUŁY STRATA (ZAGRANICZNA WŁASNOŚĆ BUDYNKÓW WSPÓLNYCH)

2.5.1 Przegląd Strata Title

W 2009 roku wprowadzono tytuły własności warstwowej, które pozwalają cudzoziemcom w pełni posiadać prywatne jednostki współwłasności budynków w Kambodży, z zastrzeżeniem określonych procedur i kryteriów. Tytuły te wdrożono, aby pobudzić zagraniczne inwestycje na lokalnym rynku nieruchomości i jednocześnie sprostać potrzebom populacji emigrantów poszukujących własności mieszkań i nieruchomości komercyjnych w Kambodży.

Tytuł własności lokalu to certyfikat własności indywidualnej jednostki w budynku współwłasności. Tytuły własności lokalu dotyczą zarówno nieruchomości mieszkalnych, jak i komercyjnych. Na przykład, wieża biurowa do celów komercyjnych lub mieszkalnych, budynek kondominium lub przestrzeń mieszana w budynku wysokim może być objęta tytułem własności lokalu.

Budynki współwłasności definiowane są jako budynek lub konstrukcja, w której mieszka kilku właścicieli. Przestrzeń składa się z prywatnych jednostek będących wyłączną własnością poszczególnych właścicieli oraz innych przestrzeni, które są wspólne (udogodnienia jak salony, baseny i siłownie).

Tytuły strata pozwalają na zagraniczną własność do 70% współwłasnych budynków, pod warunkiem że cudzoziemcy kupią nieruchomość na pierwszym piętrze lub wyżej. Cudzoziemcy nie mogą posiadać jednostek na parterze w budynku współwłasnym. Co najmniej 30% budynku współwłasnego musi należeć do obywateli Kambodży. Warunki te dotyczą budynków z tytułami strata zarejestrowanymi po 2009.

2.5.2 Zakup części własności lokalowej

Tworzenie tytułu strata:

Najpierw deweloper nabywa grunt z twardym tytułem na rzecz spółki deweloperskiej.

Z pierwotnego tytułu własności deweloper musi następnie podzielić nieruchomość na zbiór osobnych tytułów dla każdego indywidualnego nabywcy. Te tytuły reprezentują udziały we własności projektu.

Na tym etapie Ministerstwo Gospodarki Gruntami zbada również sytuację części wspólnych. Deweloper musi złożyć pozwolenie na budowę wraz ze szczegółowym planem konstrukcyjnym do MLMUPC, a następnie zostaną wydane akty strata.

Po przekazaniu tytułów firmie deweloperskiej można je dystrybuować do nabywców. Ostateczne tytuły strata są oficjalnie składane po ukończeniu co najmniej 80% budowy, pod warunkiem uzyskania pozwolenia na zamknięcie budowy.

Jak zapewnić legalny tytuł strata projektu:

Tytuły własności straty są rejestrowane w Ministerstwie Gospodarki Gruntami, które jest właściwym ministerstwem do rejestracji tytułów. Aby zweryfikować legalność tytułu przed zakupem, kupujący powinni sprawdzić twardy tytuł dewelopera oraz główny plan zagospodarowania, a następnie skrzyżować te dokumenty z ministerstwami. Dokumenty te dają kupującym dostęp do kluczowych informacji o właścicielu, nieruchomości i klasyfikacji tytułu.

Umowy sprzedaży i kupna powinny również odnosić się do tytułów własności mieszkań i szczegółów współwłasności. Brak wzmianki o tych dokumentach w umowie powinien być dla inwestorów czerwoną flagą.

W każdym razie Realestate.com.kh mocno zaleca niezależną i profesjonalną pomoc prawną przed zakupem nieruchomości w Kambodży z tytułem własności.

2.5.3 Opłaty i podatki za uzyskanie aktu własności lokalu

Istnieje opłata publiczna za przekształcenie tytułu własności gruntu na tytuł własności lokali. Istnieje również opłata publiczna za każdy tytuł własności lokali przenoszony na kupującego. Podatek od przeniesienia jest również stosowany przy przenoszeniu tytułu własności lokali. Po sprawdzeniu zestawu uwierzytelnionych dokumentów i zaakceptowaniu przez Ministerstwo Gospodarki Gruntami, ta sama dokumentacja z kilkoma dodatkowymi formularzami jest składana do Generalnego Departamentu Podatkowego.

Stąd urzędnicy skarbowi wydadzą decyzję o wysokości podatku od czynności cywilnoprawnych do zapłaty. Podatek ten oblicza się według stawki 4% wartości lokalu. Przy zastosowaniu 4% uwzględnia się wyższą z kwot: cenę nabycia lokalu w umowie sprzedaży lub wartość lokalu według stawek określonych przez Ministerstwo Gospodarki i Finansów.

Po zatwierdzeniu płatności podatku przez Główny Departament Skarbowy, Ministerstwo Gospodarki Gruntami sfinalizuje przeniesienie tytułu własności.

Zarówno kupujący, jak i deweloper muszą być obecni w Ministerstwie Zarządzania Gruntami, aby ostateczny transfer został zatwierdzony. Oznacza to, że nabywcy mieszkań na planie muszą wrócić do Kambodży w celu finalnego przetworzenia i przekazania tytułów własności po ich kwalifikacji do dystrybucji.

2.6 WŁASNOŚĆ ZAGR. POPRZEZ STRUKTURĘ

Innym sposobem na zakup ziemi przez cudzoziemców jest lokalnie zarejestrowana spółka. Koszty utworzenia spółki ziemnej mogą być wyższe niż innych rodzajów firm, uwzględniając bieżące koszty podatkowe i administracyjne. Jednak dla dużego inwestora lub dewelopera, koszty te mogą być nieznaczne w porównaniu z korzyścią zakupu ziemi w Kambodży. Pozwala to również spółce na posiadanie nieruchomości dowolnego rodzaju tytułu.

Podmiot zagraniczny może posiadać ziemię przez spółkę, pod warunkiem że 51 procent spółki należy do podmiotu kambodżańskiego. Cudzoziemcy mogą również chronić swoje inwestycje, tworząc dwie spółki. Prawo inwestycyjne pozwala inwestorom korzystać z ziemi i zawierać długoterminowe dzierżawy do 50 lat, które można również odnowić. Nieruchomość nabyta przez jedną spółkę może być następnie wydzierżawiona drugiej utworzonej przez inwestora. Ta metoda może być przydatna do oddzielenia ziemi od aspektów biznesowych firmy.

Dzierżawiąc nieruchomość nabytą przez spółkę, strona zagraniczna ma długoterminową kontrolę nad gruntem. W tej sytuacji grunt nie może być sprzedany bez zgody dzierżawcy i wydzierżawiającego. Ostatecznie, oznacza to, że każda transakcja dotycząca gruntu musi uzyskać zgodę zagranicznego inwestora.

Wielu uważa, że nabycie nieruchomości przez istniejącą firmę jest bezpieczniejsze i bardziej efektywne. Pozwala to zagranicznemu inwestorowi legalnie przejąć kontrolę nad firmą, z odpowiednią dokumentacją.

2.7 WŁASNOŚĆ ZAGRANICZNA PRZEZ STRUKTURĘ NOMINEE

Struktury nominee nie są uznawane w prawie kambodżańskim i nie są ważnymi strukturami prawnymi. Realestate.com. kh stanowczo zaleca skorzystanie z niezależnej i profesjonalnej pomocy prawnej w tej sytuacji.

2.8 WŁASNOŚĆ ZAGRANICZNA PRZEZ OBYWATELSTWO KAMBODŻY

W 1996 roku Ustawa o narodowości umożliwiła obcokrajowcom ubieganie się o obywatelstwo Kambodży na podstawie kwoty zainwestowanej w kraju.

Ubiegając się o obywatelstwo jako inwestor, pomija się standardowy proces kwalifikacyjny, który wymaga od cudzoziemca stałego pobytu przez 7 lat (3, jeśli osoba urodziła się w Kambodży), znajomości historii, języka i tradycji khmerskich. Kandydat musi też udowodnić, że nie stanowi zagrożenia dla bezpieczeństwa narodu i jego mieszkańców.

7-letni wymóg rezydencji może zostać zniesiony, jeśli cudzoziemiec wpłaci $330,000 do skarbu państwa. Wszystkie inne wymogi, jednakże, nie mogą być zniesione i nadal muszą być spełnione. Po uzyskaniu obywatelstwa, cudzoziemiec będzie mógł posiadać ziemię i nieruchomości na własne nazwisko. Ponadto cudzoziemiec może ubiegać się o pewne koncesje, które są dostępne tylko dla obywateli Kambodży.

Ze względu na korzyści obywatelstwa, powszechną praktyką międzynarodowych firm jest wysyłanie przedstawicieli w celu ubiegania się o obywatelstwo, aby nabyć ziemię lub nieruchomość w imieniu firmy. Przepisy kambodżańskiego prawa obywatelskiego są obecnie rewidowane przez władze.

2.9 INWESTYCJA W GRUNT PRZEZ DŁUGOTERMINOWĄ DZIERŻAWĘ

Dzierżawa ziemi jest o wiele łatwiejsza i tańsza niż inne opcje własności dostępne dla obcokrajowców. Ta opcja jednak wiąże się z pozostawaniem ziemi w posiadaniu obywatela Kambodży i nie pozwala cudzoziemcowi odsprzedać nieruchomości dla wzrostu wartości kapitału.

Każda dzierżawa dłuższa niż 15 lat musi być zarejestrowana w odpowiednim urzędzie gruntów. Długoterminowe umowy dzierżawy mają okres do 50 lat. Długoterminowe dzierżawy mogą nawet obejmować prawo do zagospodarowania gruntu.

2.10 INWESTYCJE W ZIEMIĘ PRZEZ KONCESJE

Koncesja na ziemię pozwala osobie lub podmiotowi prawnemu zajmować, używać i wykonywać prawa do ziemi. Koncesje są ustanawiane na mocy umowy lub wydawane przez władze rządowe.

Koncesje na grunty gospodarcze (ELC) to najbardziej poszukiwane koncesje, przyznawane zazwyczaj na projekty rolnicze. ELC dodatkowo pozwalają inwestorom karczować ziemię pod przemysł. Udzielane na 50 lat, podlegają odnowieniu. Koncesje dotyczą tylko działek do 10 000 ha.

Inwestor musi złożyć wniosek w Ministerstwie Rolnictwa o prawa do konkretnej działki. Przedstawiciele Ministerstwa Rolnictwa, Rady Rozwoju Kambodży oraz właściwych władz prowincjonalnych muszą go zatwierdzić. Obejmuje to ocenę potencjalnych skutków społecznych i środowiskowych koncesji.

Po zatwierdzeniu koncesji przez te departamenty, urząd premiera musi podpisać i upoważnić Ministerstwo Rolnictwa do formalnego zawarcia umowy koncesyjnej. Przybliżony czas na zakończenie procesu i udzielenie koncesji wynosi zwykle od 6 do 9 miesięcy.