2.1 ÚVOD DO KAMBODŽSKÉHO VLASTNICKÉHO PRÁVA

Všechny kambodžské záznamy o vlastnictví půdy byly mezi lety 1975 a 1979 zničeny. Po válce proto bylo prokázání vlastnictví půdy téměř nemožné. V roce 1989 byla přijata řada nových zákonů a předpisů, které umožnily soukromé vlastnictví půdy. Zákon o půdě z roku 2001 vytvořil systém katastru, který vydává vlastnické tituly k půdě a funguje dodnes.

Od roku 2001 bylo Kambodžanům vydáno více než dva miliony vlastnických titulů k půdě. Vlastnictví nebo držbu nemovitosti lze prokázat jednou ze tří různých forem kambodžského vlastnického titulu: potvrzením o držbě (běžně známým jako soft title), osvědčením o vlastnictví (běžně známým jako hard title, které zahrnuje i novou formu osvědčení zvanou „LMAP title“) a formou soukromého vlastnictví ve spoluvlastněné budově (známou též jako strata title).

Upozorňujeme, že se jedná pouze o přehled právních možností dostupných v Kambodži. Realestate.com.kh doporučuje, aby potenciální kupující vyhledali nezávislou a odbornou právní pomoc dříve, než si v království pořídí nemovitost kteroukoli z níže uvedených cest.

2.2 HARD TITLE (NEJSILNĚJŠÍ VLASTNICKÝ TITUL)

Hard title je osvědčení o vlastnictví vydávané Pozemkovým odborem Ministerstva pro správu půdy, územní plánování a výstavbu a představuje oficiální uznání vlastnictví nemovitosti v Kambodži.

Tyto tituly obsahují úplné informace o vlastnictví a schvaluje je Ministerstvo pro správu půdy. Pro cizí státní příslušníky je nezákonné vlastnit nemovitost na hard title. Hard title je dostupný pouze kambodžským občanům.

Vyřízení převodu hard title trvá přibližně čtyři až šest týdnů. Převody navíc podléhají 4% dani z převodu, stanovené podle kritérií příslušného pozemkového/katastrálního úřadu.

2.3 SOFT TITLE (MÍSTNĚ EVIDOVANÝ TITUL)

Soft title je forma zvykového vlastnictví v Kambodži a je mezi Kambodžany nejrozšířenější formou vlastnického titulu k nemovitosti. Většina soft titles se postupně převádí na hard titles, což je proces probíhající už řadu let.

Soft titles se vydávají pouze na úrovni okresů a obcí, nikoli na celostátní úrovni. Místní úřady je často dokážou vydat do 5 až 10 pracovních dnů.

Přestože soft titles nejsou evidovány na celostátní úrovni, stále se považují za držební právo k půdě. Převody soft title rovněž podléhají 4% dani z převodu.

2.4 TITULY Z PROJEKTU SPRÁVY A ADMINISTRACE PŮDY (LMAP)

LMAP title je nejnovější a nejbezpečnější forma hard title v Kambodži.

LMAP titles doplňují GPS údaje, které tradičním hard titles chybí. Tyto geograficky určené body jasně vymezují souřadnice hranic nemovitosti, čímž se předchází možným sporům o pozemek.

Vznik LMAP title:

Projekt správy a administrace půdy byl v Kambodži poprvé zaveden v roce 2002 Světovou bankou se souhlasem vlády. Jeho deklarovaným cílem bylo zvýšit jistotu držby půdy prostřednictvím registrace a vydávání vlastnických titulů, zejména pro zranitelné vlastníky nemovitostí. Hlavním prováděcím orgánem tohoto procesu je Ministerstvo pro správu půdy.

Výhody LMAP title:

LMAP title je nejsilnější, nejbezpečnější a nejpřesnější typ vlastnického titulu k půdě dostupný v Kambodži.

Před zavedením LMAP title věnovalo Ministerstvo pro správu půdy velkou část svého času řešení pozemkových sporů kvůli nejasnému vymezení hranic. Ministerstvo chce v konečném důsledku zavést spolehlivý systém pro správu půdy v zemi.

Držba LMAP title znamená, že pozemek byl zaměřen úředníky a hranice byly odsouhlaseny, protože tento dokument obsahuje přesné GPS souřadnice dané nemovitosti. Jelikož LMAP title dává vlastníkům jistotu ohledně rozlohy a hranic jejich pozemku, lze jej využít jako nástroj k předcházení sporům s ostatními vlastníky půdy a díky své spolehlivosti má často i vyšší hodnotu.

Postup získání LMAP title:

Žádost o LMAP title vyžaduje přímou komunikaci s Ministerstvem pro správu půdy a dalšími příslušnými úředníky. Je to dáno tím, že LMAP je uznáván na celostátní úrovni.

Získání LMAP title trvá v praxi šest až dvanáct měsíců u nemovitostí, které již byly zaměřeny.

Za LMAP title se neúčtuje žádný zvláštní správní poplatek.

Proces žádosti spočívá v tom, že vlastník pozemku předloží Ministerstvu pro správu půdy správnou dokumentaci a formulář žádosti. Mezi doplňkové dokumenty patří jakékoli stvrzenky, dopisy či dohody, které prokazují vlastnictví nemovitosti, jež dosud nemá vlastnický list. Hard title i soft title lze spolu s kupní smlouvou povýšit na titul LMAP.

Během procesu žádosti jsou nutné i další dokumenty, jako jsou občanské průkazy, rodinné knihy, rodné listy a oddací listy.

Po podání žádost prověří Ministerstvo pro správu půdy a pozemkoví úředníci přezkoumají všechny dokumenty. V průběhu řízení ministerstvo určí, zda je pozemek způsobilý. Pokud během procesu dojde ke sporům mezi vlastníky pozemků, mohou úředníci spor urovnat, aniž by se případ dostal k soudu.

Dalším významným faktorem, který je třeba zvážit, je to, že proces zápisu titulů LMAP dosud nebyl zaveden na celém území země. Mnoho částí země zatím nebylo zaměřeno pomocí GPS.

Vlastník se při získávání titulu LMAP může setkat se třemi situacemi:

Pokud Ministerstvo pro správu půdy provádí zápis titulů LMAP ve vesnici či oblasti, kde se daná nemovitost nachází, mají místní úřady povinnost informovat držitele nemovitostí, že se mohou k zápisu titulu LMAP přihlásit.

Pokud již byl zápis titulů LMAP v oblasti, kde se nemovitost nachází, dokončen, může vlastník podat žádost přímo Ministerstvu pro správu půdy.

Pokud se bohužel daná nemovitost nachází v oblasti, kde zápis titulů LMAP dosud neproběhl, nemohou vlastníci o titul LMAP požádat. Vlastníci v těchto oblastech však mohou stále požádat o hard title a později jej povýšit na titul LMAP.

Chtějí-li vlastníci zjistit, zda jsou tituly LMAP v konkrétní oblasti dostupné, mohou se informovat u místních úřadů, například u náčelníků vesnic či obcí, a především na katastrálním úřadě.

2.5 STRATA TITLE (ZAHRANIČNÍ VLASTNICTVÍ VE SPOLUVLASTNĚNÝCH BUDOVÁCH)

2.5.1 Přehled titulu strata title

V roce 2009 byly zavedeny tituly strata title, které umožňují cizím státním příslušníkům plně vlastnit soukromé jednotky ve spoluvlastněných budovách v Kambodži, a to za splnění určitých postupů a kritérií. Tyto tituly byly zavedeny, aby podpořily zahraniční investice na místním realitním trhu a zároveň vyšly vstříc zahraničním rezidentům, kteří v Kambodži usilují o vlastnictví rezidenčních a komerčních nemovitostí.

Strata title označuje osvědčení o vlastnictví jednotlivé jednotky ve spoluvlastněné budově. Tituly strata title se vztahují jak na rezidenční, tak na komerční nemovitosti. Pod strata title lze například držet kancelářskou věž určenou ke komerčním či rezidenčním účelům, budovu s byty (condo) nebo prostor se smíšeným využitím ve spoluvlastněné výškové budově.

Spoluvlastněné budovy jsou definovány jako budova nebo stavba, v níž bydlí několik vlastníků. Prostor se skládá ze soukromých jednotek, které výhradně drží jednotlivý vlastník, a z dalších prostor, jež jsou ve společném vlastnictví (vybavení jako společenské místnosti, bazény a posilovny).

Tituly strata title umožňují zahraniční vlastnictví až 70% spoluvlastněné budovy, a to za podmínky, že cizinci kupují nemovitost v prvním nadzemním podlaží nebo výše. Cizinci nesmějí vlastnit jednotky v přízemí spoluvlastněné budovy. Nejméně 30% spoluvlastněné budovy musí vlastnit kambodžští státní příslušníci. Tyto podmínky platí pro budovy s tituly strata title zapsanými po roce 2009.

2.5.2 Koupě části projektu s titulem strata title

Vznik titulu strata title:

Nejprve developer nabyde pozemek s hard title na jméno developerské společnosti.

Z původního hard title musí developer nemovitost následně rozdělit na soubor samostatných hard titles pro každého jednotlivého kupujícího. Každý z těchto titulů představuje podíl vlastnictví v rámci projektu.

V této fázi Ministerstvo pro správu půdy rovněž prověří situaci společných prostor. Developer musí ministerstvu MLMUPC předložit stavební povolení spolu s podrobným stavebním plánem, a poté budou vydány tituly strata title.

Jakmile jsou tituly vydány developerské společnosti, mohou být rozděleny kupujícím. O konečné tituly strata title se oficiálně žádá poté, co je dokončeno alespoň 80% stavby, a za podmínky, že je získáno kolaudační povolení.

Jak se ujistit, že projekt má platný strata title:

Tituly strata title se zapisují na Ministerstvu pro správu půdy, které je příslušným vládním ministerstvem pro zápis titulů. Aby si kupující ověřili zákonnost titulu ještě před koupí, měli by prověřit developerův hard title a hlavní plán projektu a tyto dokumenty porovnat s údaji na ministerstvech. Tyto dokumenty kupujícím zpřístupní klíčové informace o vlastníkovi, nemovitosti a klasifikaci titulu.

Kupní smlouvy by rovněž měly odkazovat na tituly strata title a podrobnosti o spoluvlastnictví. Chybí-li ve smlouvě zmínka o těchto dokumentech, měl by to být pro investory zásadní varovný signál.

V každém případě Realestate.com.kh důrazně doporučuje vyhledat nezávislou a odbornou právní pomoc ještě před koupí nemovitosti v Kambodži pod titulem strata title.

2.5.3 Poplatky a daně spojené se získáním titulu strata title

Za převod hard title na strata title se platí poplatek za veřejnou službu. Poplatek za veřejnou službu se platí také za každý jednotlivý strata title převedený na kupujícího. Při převodu titulu strata title se rovněž uplatňuje daň z převodu. Jakmile Ministerstvo pro správu půdy přezkoumá a přijme soubor ověřených dokumentů, předkládá se naprosto stejná dokumentace spolu s několika doplňkovými formuláři Generálnímu daňovému ředitelství.

Daňoví úředníci poté vydají vyměření výše daně z převodu, která má být zaplacena. Daň z převodu se vypočítává sazbou 4% z hodnoty bytové jednotky. Hodnotou, z níž se 4% počítají, je ta vyšší z protiplnění zaplaceného za jednotku podle příslušné kupní smlouvy a hodnoty jednotky stanovené podle předepsaných sazeb vydaných Ministerstvem hospodářství a financí.

Poté, co Generální daňové ředitelství schválí zaplacení daně, dokončí Ministerstvo pro správu půdy převod titulu.

Ke schválení konečného převodu musí být na Ministerstvu pro správu půdy přítomen jak kupující, tak developer. To znamená, že kupující nemovitostí z plánu se musí vrátit do Kambodže kvůli konečnému vyřízení a předání titulů strata title, jakmile je lze rozdělit.

2.6 ZAHRANIČNÍ VLASTNICTVÍ PROSTŘEDNICTVÍM FIREMNÍ STRUKTURY

Dalším nástrojem, kterým mohou cizinci koupit pozemek, je místně zapsaná společnost. Náklady na založení společnosti držící pozemky mohou být vyšší než u jiných typů společností, pokud se započtou průběžné daňové a administrativní náklady. Pro velkého investora či developera však mohou být tyto náklady zanedbatelné ve srovnání s výhodou, že může v Kambodži koupit pozemek. Umožňuje to také společnosti držet nemovitost s jakýmkoli typem titulu.

Zahraniční subjekt může vlastnit pozemek prostřednictvím společnosti za podmínky, že 51 procent společnosti vlastní kambodžský subjekt. Cizinci mohou své investice chránit také založením dvou společností. Investiční zákon umožňuje investorům pozemky užívat a uzavírat dlouhodobé nájmy až na 50 let, které lze rovněž prodloužit. Nemovitost nabytou jednou společností lze poté pronajmout druhé společnosti, kterou investor založí. Tento postup může být užitečný pro oddělení pozemkové a podnikatelské části firmy.

Díky nájmu nemovitosti nabyté prostřednictvím společnosti může zahraniční strana vykonávat nad pozemkem dlouhodobou kontrolu. V takové situaci nelze pozemek prodat bez souhlasu nájemce i pronajímatele. V konečném důsledku to znamená, že jakákoli transakce týkající se pozemku musí být zahraničním investorem odsouhlasena.

Mnozí považují nabytí nemovitosti prostřednictvím zavedené společnosti za bezpečnější a efektivnější. Zahraničnímu investorovi to umožňuje získat řídící kontrolu nad společností legálně a s řádnou dokumentací.

2.7 ZAHRANIČNÍ VLASTNICTVÍ PROSTŘEDNICTVÍM NOMINEE STRUKTURY

Nominee struktury nejsou kambodžským právem uznávány a nejde o platné právní struktury. Realestate.com.kh v tomto případě důrazně doporučuje vyhledat nezávislou a odbornou právní pomoc.

2.8 VLASTNICTVÍ CIZINCI PROSTŘEDNICTVÍM KAMBODŽSKÉHO OBČANSTVÍ

V roce 1996 zákon o státní příslušnosti umožnil cizincům žádat o kambodžské občanství na základě částky investované v zemi.

Žádost o občanství jako investor obchází běžný proces získání občanství, který vyžaduje, aby cizinec měl v zemi trvalý pobyt po dobu 7 let (3 roky, pokud se dotyčný narodil v Kambodži), a rovněž znalost khmerské historie, jazyka a tradic. Žadatel o občanství musí také prokázat, že nepředstavuje hrozbu pro bezpečnost státu a jeho obyvatel.

Podmínku sedmiletého pobytu lze prominout, pokud cizinec daruje státní pokladně 330 000 USD. Všechny ostatní podmínky však prominout nelze a musí být splněny. Jakmile je občanství uděleno, může cizinec vlastnit pozemky a nemovitosti na své vlastní jméno. Navíc může cizinec žádat o určité koncese, které jsou dostupné pouze kambodžským občanům.

Vzhledem k výhodám občanství se stalo běžnou praxí, že mezinárodní společnosti vysílají své zástupce, aby požádali o občanství a získali tak pozemek či nemovitost jménem společnosti. Legislativa týkající se kambodžského občanství je v současné době úřady revidována.

2.9 INVESTOVÁNÍ DO POZEMKŮ PROSTŘEDNICTVÍM DLOUHODOBÉHO PRONÁJMU

Pronájem pozemku je mnohem jednodušší a levnější než ostatní možnosti vlastnictví dostupné cizincům. Tato možnost však znamená, že pozemek zůstává ve vlastnictví kambodžského občana, a neumožňuje cizinci nemovitost dále prodat se ziskem z růstu hodnoty.

Každý nájem delší než 15 let musí být zaregistrován u příslušného pozemkového úřadu. Dlouhodobé nájemní smlouvy se uzavírají až na 50 let. Dlouhodobý nájem může dokonce zahrnovat právo pozemek zastavět.

2.10 INVESTOVÁNÍ DO POZEMKŮ PROSTŘEDNICTVÍM KONCESÍ

Pozemková koncese umožňuje osobě nebo právnímu subjektu pozemek užívat, obývat a vykonávat k němu práva. Koncese se zřizují smlouvou nebo je udělují státní orgány.

Ekonomické pozemkové koncese (ELC) jsou nejžádanějšími koncesemi a bývají přidělovány zpravidla na zemědělské projekty. ELC navíc investorům umožňují vyklidit pozemek pro průmyslové účely. Udělují se na 50 let a lze je prodloužit. Koncese lze získat pouze na pozemky o rozloze 10 000 hektarů nebo menší.

Investor musí o práva ke konkrétnímu pozemku požádat prostřednictvím ministerstva zemědělství. Žádost musí schválit rovněž zástupci ministerstva zemědělství, Rady pro rozvoj Kambodže a příslušných provinčních úřadů. Součástí posouzení jsou i případné sociální a environmentální dopady koncese.

Poté, co tyto orgány koncesi schválí, musí úřad premiéra podepsat a zmocnit ministerstvo zemědělství k formálnímu uzavření koncesní smlouvy. Celý proces až po udělení koncese trvá obvykle šest až devět měsíců.