3.6不動産投資家アシスタント

3.6.1物件管理と規制

カンボジアの不動産開発は、国の全体的な経済成長とともに、過去10年間で指数関数的に成長しました。 効果的な資産管理は、ライフスタイル、公共エリア、資産、建物の全体的な美学を最大化する上で重要な役割を果たします。

物件管理には、共有物件の清掃、セキュリティ、保険、会計が含まれ、カンボジアの急成長する不動産業界、特にサービスアパートメントやアパートにとってますます重要になっています。↵

従来、物件は、資格や特定の専門知識に関係なく、所有者によって管理されていました。 これは、物件管理の経験レベルが統一できないことを意味します。 同時に、規制の枠組みは曖昧なままです。つまり、買い手は投資を決定するときに、開発者または不動産管理者にもっと信頼を与えるしかありません。

共有建物の管理と使用に関する2009年の2級法令は、「建物の共同所有者が管理委員会または執行委員会を設立し、交渉の規定に従って財産管理を実施することを規定しています。」

また、「5人を超える共同所有者が共有する物件については、管理委員会または執行委員会を通じて共同管理機能を実行するために建物の管理組織を形成する必要があります。」共同所有者は、自分で管理機能を引き受けることも、サードパーティの管理機関を指定することもできます。しかし、この政令では、経営委員会の形成方法と経営委員会のメンバーのそれぞれの役割を特定しなかった。

とにかく、投資家は、開発者の評価、不動産管理エージェントの評価、不動産管理予算、建築規制、内部規制、サービス料、不動産管理の登録と構造、および減債基金を調査することにより、リスクを制限できます。

投資家は、開発者に財務および開発計画の提示を要求することが出来、投資家が資産管理に長期的なプランを考えていることを示せます。投資家は、開発者の脱退計画と資産管理の手配を考慮する必要があります。 開発者が要求どおりにこのコンテンツを提供できない場合、そのような計画がない可能性があります。

これは潜在的な買い手にとって危険信号です。しかし、カンボジアの多くの国際的および地元の開発者は、プロジェクトの開始以来、物件管理の問題に直面しており、不動産の価値が完成後も維持されることを保証する世界クラスの仕組みを挙げています。 投資家は、持続可能な価値のある資産を購入するために、この分野のオペレーターに注意を払う必要があります。

3.6.2不動産投資家の税務上の考慮事項

カンボジアの不動産を購入、売却、または賃貸する場合、投資家が固定資産税を考慮することが重要です。 投資家がカンボジア国民であろうと外国人投資家であろうと、固定資産税は必須要件です。↵

投資家が「不動産」と見なされる物の所有権を取得すると、毎年9月30日まで納税が必要です。 マンション、アパート、オフィスビルなど、あらゆるタイプの不動産には土地自体が含まれます。 この税は、資産または土地の価値が25,000ドルを超える場合のみ適用されます。

土地の所有権が同じ投資家または事業体によって所有されている場合でも、土地の所有権とその財産別々に対して課税します。 税金は、資産または土地の価値の80％に基づいており、その金額から25,000ドルが控除かれます（25,000ドル未満の資産はこの税金が免除されるため）。

この新たな評価額に0.1パーセントを掛けると、その不動産または土地に課される年間税額が算出されます。すべての土地が年間の不動産税の対象となるわけではありません。農地、国有地、一部の工業地帯などは免除されます。また、不動産の取得および登記の移転には、その価値に基づき4パーセントの税が課されます。

土地の所有権が同じ投資家または事業体によって所有されている場合でも、土地の所有権とその財産別々に対して課税します。 税金は、資産または土地の価値の80％に基づいており、その金額から25,000ドルが控除かれます（25,000ドル未満の資産はこの税金が免除されるため）。 次に、この数値に0.1％をかけ、これは、財産または土地の年間税です。すべての土地が毎年固定資産税の対象となるわけではなく、農地、国有地、および一部の工業地帯が免除される対象となります。

資産の価値に基づいて、資産登録の取得と譲渡にも4％の税金が課されます。↵

賃貸物件の場合、地元のカンボジア人の賃貸料は10％で、外国人の税率は年間14％です。 税務関係対する罰則を回避するために、これらの税金を支払うことが不可欠です。

政府は20％のキャピタル・ゲイン税の法律を起草しましたが、まだ実施していません。 現在、会社によって実現されたすべての利益（不動産の売却によるキャピタル・ゲインを含む）は、現行の利益税率で課税されます。↵

3.6.3銀行システムと不動産ローン

カンボジアで銀行口座を開設することは、外国人にとって非常に簡単で、通常は無料です。 入出金は米ドルまたはリエルで行うことができます。 ATMネットワークは全国にあります。

適格基準に従って、すべての主要銀行はカンボジア国民に住宅ローンプログラムを提供できます。 外国人投資家は不動産を購入するためにローンを申請することができますが、貸し手は全面的なサービスを提供しません、また、ローンの資格要件によって、外国人が住宅ローンを得るのは難しくなるかもしれません。

外国人に住宅ローンを提供する大手銀行の場合、頭金と金利は通常異なります。 困難なのは、多くの銀行が資格を得るために「ハードタイトルの担保」が必要とすることです。 ハードタイトル抵当とは、借り手が既存のはーハードタイトル動産を担保として提供し、貸し手へのローンを保証することです。 銀行側は未完成の不動産貸付に対する信頼が欠如することによって、カンボジアで未完成不動産に対する融資が困難になっています。

不動産金融市場は急速に発展している分野であり、今後数年のうちに外国人が資金を使って不動産を購入するチャネルが増えると予想されます。 現在、多くの外国人投資家がカンボジアの不動産を購入するために住宅ローンを利用しています。 または、カンボジアの多国籍銀行とその出身国銀行を通じて資金を調達します。 そして、最終的な手段もありますが、開発会社を通じて直接融資するやり方です。これは、カンボジアの多くのベテラン開発者が提供する手段です。

3.6.4開発者のデューデリジェンス

カンボジアの不動産開発における法律と施行の弱点により、一部の開発者（ローカルおよび国際）は、購入者に対する透明度と説明責任をほとんど持たずに運営されています。

つまり、問題を回避したい場合は、購入するプロジェクトの開発会社に対してデューデリジェンスを実施することが非常に重要です。

売買契約に同意する前に、買い手は開発者と4つの重要な法的文書を確認する必要があります。 ファイルは次のとおりです：

●プロジェクト土地全体のハードタイトル、および細分化されたハードタイトル（ここではストラタタイトと呼ばれます）↵

●開発会社登録↵

●承認されたマスタープラン

●建設許可

これらの文書は、土地管理、都市計画と建設部（MLMUPC）で登録された同じ文書と照合できます。ストラタタイトルの物件については、売買契約書でストラタタイトルと共同所有権の詳細も明確する必要があります。

また、購入者は開発者の財務実力に注目する必要があります。 一部の開発者はプロジェクトをサポートするのに十分な資金がなく、一部の開発者は開発プロジェクトの土地を購入するために借金をしています。 一部のプロジェクトの建設スケジュールは、全体的な販売収益に基づいて柔軟に変更されます。 このような開発者からの不動産の購入は、開発者が市場を脱退するリスクを負う必要があります。なぜかというと、彼らは資金が不足のため、前払いが尽きた後、プロジェクトを完了するための資金が無くなります、或いは資金不十分のためプロジェクトが延期されます。

カンボジア多くの開発者の親会社は現在、国内市場の証券取引所に上場しています。 このタイプの開発者は、財務記録と運用基準を公開する義務があるので、オープンで予測も可能で、購入者にとって安全な選択です。 同時に、多くのカンボジア現地開発会社は、プロジェクトで良好な財務予測可能性と品質基準を実証しています。 予測可能な結果を得るには、そのような開発者を選択してください。