3.6 NÁSTROJE PRO INVESTORY DO NEMOVITOSTÍ

3.6.1 Správa nemovitostí a předpisy

Výstavba nemovitostí v Kambodži za posledních 10 let exponenciálně vzrostla, spolu s celkovým hospodářským růstem země. Účinná správa nemovitostí hraje klíčovou roli v maximalizaci kvality bydlení, společných prostor, majetku a celkového vzhledu budovy.

Správa nemovitostí, která zahrnuje úklid, ostrahu, pojištění a účetnictví budov či projektů ve spoluvlastnictví, je pro rychle rostoucí kambodžský sektor nemovitostí stále důležitější, zejména v segmentu apartmánů se službami a kondominií.

Trh tradičně spravovali sami vlastníci, bez ohledu na kvalifikaci či konkrétní odbornost, takže zkušenosti se správou nemovitostí jsou velmi různorodé. Regulační rámec přitom zůstává nejasný, což znamená, že kupující musí více důvěřovat konkrétnímu developerovi nebo správci nemovitosti, s nímž se rozhodnou investovat.

Podzákonný předpis z roku 2009 o správě a užívání budov ve spoluvlastnictví uvádí, že „za účelem správy budovy ve spoluvlastnictví spoluvlastníci zřídí správní radu nebo výkonný výbor podle vzájemné dohody v souladu se stanovenými vnitřními předpisy“.

Dále uvádí, že „pro budovu ve spoluvlastnictví tvořenou nejméně pěti spoluvlastníky má existovat organizace správy budovy ve spoluvlastnictví prostřednictvím zřízení správní rady nebo výkonné komise odpovědné za budovu ve spoluvlastnictví“. Vlastníci jednotek se mohou rozhodnout, zda budou správu vykonávat sami, nebo jmenují externího správce nemovitosti, který bude spravovat jejich jménem. Předpis však nezachází do velkých podrobností, pokud jde o to, jak správní radu pro budovu ve spoluvlastnictví ustavit, ani o jednotlivé role této správní rady.

V každém případě mohou investoři omezit riziko tím, že si prověří pověst developera, pověst správce nemovitosti, rozpočet na správu nemovitosti, stavební předpisy, vnitřní předpisy, poplatky za služby, registraci a strukturu správy nemovitosti a fond oprav.

Vyžádání si finančních a rozvojových plánů developera ukáže investorovi, jak je správa nemovitosti promyšlena z dlouhodobého hlediska. Investoři musí zvážit, jaký má developer plán na odchod z projektu a jak řeší správu nemovitosti; a pokud developer tyto věci na požádání nepředloží, je pravděpodobné, že je zatím nezvážil.

To by mělo být pro potenciální kupující varovným signálem. Přesto mnozí mezinárodní i místní developeři v Kambodži začínají otázky správy nemovitostí řešit už od samého počátku svých projektů a zavádějí mechanismy světové úrovně, které zajistí, že hodnota nemovitosti bude udržena i po dokončení. Investoři by se po tomto typu provozovatelů měli poohlížet, chtějí-li najít udržitelné aktivum.

3.6.2 Daňové souvislosti pro investory do nemovitostí

Je naprosto zásadní, aby investoři při plánování koupě, prodeje nebo pronájmu nemovitosti v Kambodži počítali s daněmi z nemovitostí. Daně z nemovitostí jsou povinné bez ohledu na to, zda je investorem kambodžský občan, nebo zahraniční investor.

Jakmile investor nabude vlastnictví toho, co se považuje za „nemovitý majetek“, platí se daň každoročně do 30. září. Nemovitým majetkem se rozumí jakýkoli typ stavby, ať už jde o kondominium, bytový dům nebo kancelářskou budovu, a zahrnuje i samotný pozemek. Tato daň se uplatňuje pouze tehdy, přesahuje-li hodnota nemovitosti nebo pozemku 25 000 USD.

Pro vlastnictví pozemku a pro nemovitost, která na něm stojí, platí samostatné daně, i když je vlastní tentýž investor nebo subjekt. Daň se stanoví tak, že se vezme 80 procent hodnoty nemovitosti nebo pozemku a od této částky se odečte 25 000 USD (nemovitosti v hodnotě nižší než 25 000 USD jsou od této daně osvobozeny).

Tato nová částka vynásobená 0,1 procenta udává výši roční daně splatné u dané nemovitosti nebo pozemku. Roční dani z nemovitostí nepodléhají všechny pozemky. Mezi výjimky patří zemědělská půda, pozemky ve vlastnictví státu a některé průmyslové zóny. Dále existuje čtyřprocentní daň z nabytí a převodu vlastnického zápisu nemovitosti, vypočtená z hodnoty nemovitosti.

Pro vlastnictví pozemku a pro nemovitost, která na něm stojí, platí samostatné daně, i když je vlastní tentýž investor nebo subjekt. Daň se stanoví tak, že se vezme 80 procent hodnoty nemovitosti nebo pozemku a od této částky se odečte 25 000 USD (nemovitosti v hodnotě nižší než 25 000 USD jsou od této daně osvobozeny). Tato nová částka vynásobená 0,1 procenta udává výši roční daně splatné u dané nemovitosti nebo pozemku. Roční dani z nemovitostí nepodléhají všechny pozemky. Mezi výjimky patří zemědělská půda, pozemky ve vlastnictví státu a některé průmyslové zóny.

Dále existuje čtyřprocentní daň z nabytí a převodu vlastnického zápisu nemovitosti, vypočtená z hodnoty nemovitosti.

U pronajímaných nemovitostí činí daň z pronájmu 10 procent pro kambodžské občany a 14 procent pro cizince, a to ročně. Je zásadní tyto daně hradit, aby se předešlo sankcím za nedodržení daňových povinností.

Předpis zavádějící dvacetiprocentní daň z kapitálových výnosů byl připraven, ale dosud nebyl zaveden do praxe. Prozatím jsou veškeré zisky realizované společností (včetně kapitálových výnosů z prodeje nemovitostí) zdaňovány platnými sazbami daně ze zisku.

3.6.3 Bankovní systém a úvěry na nákup nemovitostí

Založení bankovního účtu v Kambodži je pro cizince mimořádně snadné a často zdarma. Vklady a výběry lze provádět v USD nebo KHR. Síť bankomatů je po celé zemi rozsáhlá.

Všechny velké banky nabízejí kambodžským občanům možnosti hypotečních úvěrů, pokud splní podmínky způsobilosti. Ačkoli získat úvěr na koupi nemovitosti jako zahraniční investor je možné, nejde o službu, kterou by úvěrové instituce nabízely plošně, a požadavky na způsobilost mohou cizincům získání financování na koupi nemovitosti značně ztížit.

U velkých bank, které hypoteční úvěry cizincům nabízejí, jsou počáteční požadavky a úrokové sazby obvykle vzájemně srovnatelné. Potíž nastává, když mnohé banky pro schválení vyžadují „zástavu nemovitostí s hard title“. Takovou zástavou se rozumí stávající nemovitost s hard title, kterou dlužník nabídne věřiteli jako zajištění úvěru. Získat financování na nemovitosti prodávané před dokončením je v Kambodži rovněž obzvlášť obtížné, a to kvůli nedostatečné důvěře bank v poskytování úvěrů na nedokončené nemovitosti.

Jde o oblast finančního trhu, která se rychle vyvíjí, a očekává se, že cizinci budou mít v nadcházejících letech lepší přístup ke kapitálu na nákup nemovitostí. Prozatím mnoho zahraničních investorů využívá financování ze své domovské země k nákupu nemovitosti v Kambodži. Případně získávají prostředky prostřednictvím nadnárodních bank působících jak v Kambodži, tak v zemi jejich původu. Posledním dostupným mechanismem je financování přímo prostřednictvím developerské společnosti – nástroj, který nabízí řada zavedených developerů v Kambodži.

3.6.4 Prověření developera

Kvůli slabinám v legislativě a jejím vymáhání v oblasti developerské výstavby v Kambodži působí někteří developeři (místní i zahraniční) s malou mírou transparentnosti a odpovědnosti vůči koncovým kupujícím.

Stručně řečeno, je nesmírně důležité důkladně prověřit konkrétní developerskou společnost, od které hodláte kupovat, pokud se chcete vyhnout pozdějším problémům.

Existují čtyři zásadní právní dokumenty, které si kupující musejí u developera ověřit, než odsouhlasí jakoukoli kupní smlouvu. Mezi tyto dokumenty patří:

• Hard title (nejsilnější, celostátně registrovaný titul) k pozemku celého projektu a rozdělené hard titles (v případě nemovitostí se strata title)

• Registrace developerské společnosti

• Schválený územní plán projektu

• Stavební povolení.

Tyto dokumenty lze porovnat se stejnými dokumenty registrovanými u MLMUPC. U nemovitostí se strata title by měly kupní smlouvy rovněž jasně odkazovat na strata title a podrobnosti spoluvlastnictví.

Kupující by se měli zaměřit i na finanční sílu developera. Někteří developeři nemají dostatečně silné financování svého projektu a někteří si dokonce půjčují na koupi pozemku, na němž má výstavba vzniknout. Jiní mají harmonogram výstavby závislý na celkových příjmech z prodeje. Nákup od takového developera s sebou nese riziko, že z trhu odejde i s vašimi zálohami poté, co mu dojdou prostředky na dokončení projektu, nebo že projekt kvůli nedostatku kapitálu odloží.

V Kambodži dnes působí řada developerů, jejichž mateřské společnosti jsou kotované na burzách ve své domovské zemi. Tento typ developerů je pro koncové kupující bezpečnou volbou, protože jejich finanční výkazy a obchodní standardy jsou otevřené a předvídatelné v souladu s povinnostmi veřejně obchodované společnosti. Zároveň i různé místní developerské firmy prokázaly silnou historii finanční předvídatelnosti a kvalitativních standardů svých projektů. Pokud chcete předvídatelný výsledek, hledejte právě takové developery.