3.6 NARZĘDZIA INWESTORA

3.6.1 Zarządzanie nieruchomościami i regulacje

Rozwój nieruchomości w Kambodży wzrósł wykładniczo w ciągu ostatnich 10 lat, wraz z ogólnym wzrostem gospodarczym kraju. Efektywne zarządzanie nieruchomościami odgrywa kluczową rolę w maksymalizacji stylu życia, części wspólnych, aktywów oraz ogólnej estetyki budynku.

Zarządzanie nieruchomościami, które zajmuje się sprzątaniem, ochroną, ubezpieczeniem i księgowością dla współwłasności budynków lub osiedli, staje się coraz ważniejsze dla szybko rozwijającego się sektora nieruchomości w Kambodży, zwłaszcza sektora apartamentów serwisowanych i kondominiów.

Rynek tradycyjnie zarządzany był przez właścicieli, niezależnie od kwalifikacji czy wiedzy, więc doświadczenia w zarządzaniu nieruchomościami są zróżnicowane. Tymczasem ramy regulacyjne są niejasne, więc kupujący muszą bardziej ufać konkretnemu deweloperowi lub zarządcy, z którym inwestują.

Dekret z 2009 r. o zarządzaniu i użytkowaniu budynków współwłasności stanowi, że „w celu zarządzania budynkiem współwłasności współwłaściciele ustanawiają zarząd lub komitet wykonawczy uzgodniony między sobą zgodnie z przepisami wewnętrznymi.

Stanowi ono również, że „w budynku współwłasności składającym się z co najmniej pięciu współwłaścicieli powinna istnieć organizacja zarządzająca budynkiem poprzez ustanowienie zarządu lub komisji wykonawczej odpowiedzialnej za budynek współwłasności”. Właściciele lokali mogą zdecydować o przejęciu funkcji zarządczych samodzielnie lub wyznaczyć zewnętrznego zarządcę nieruchomości, który będzie zarządzał w ich imieniu. Poddekret nie precyzuje jednak szczegółów dotyczących utworzenia zarządu budynku współwłasności ani odpowiednich ról tego zarządu.

W każdym razie inwestorzy mogą ograniczyć ryzyko, sprawdzając reputację dewelopera, agenta zarządzania nieruchomościami, budżet zarządzania nieruchomościami, przepisy budowlane, regulaminy wewnętrzne, opłaty eksploatacyjne, rejestrację i strukturę zarządzania nieruchomościami oraz fundusz remontowy.

Zapytanie dewelopera o plany finansowe i rozwojowe pokaże inwestorowi długoterminowe rozważania dotyczące zarządzania nieruchomością. Inwestorzy muszą rozważyć plan wyjścia dewelopera i kwestie zarządzania nieruchomością; a jeśli deweloper nie potrafi ich przedstawić na żądanie, prawdopodobnie jeszcze ich nie rozważył.

To powinno zapalić czerwoną lampkę dla potencjalnych nabywców. Mimo to, wielu międzynarodowych i nawet lokalnych deweloperów w Kambodży zaczyna stawiać czoła problemom zarządzania nieruchomościami od początku swoich projektów i importuje światowej klasy mechanizmy, aby zapewnić utrzymanie wartości tej nieruchomości po ukończeniu. Inwestorzy powinni szukać tego typu operatorów, aby znaleźć zrównoważony aktyw.

3.6.2 Kwestie podatkowe dla inwestorów nieruchomości

Inwestorzy muszą uwzględniać podatki od nieruchomości przy planowaniu kupna, sprzedaży lub wynajmu w Kambodży. Są one obowiązkowe zarówno dla obywateli Kambodży, jak i inwestorów zagranicznych.

Gdy inwestor uzyska własność uznawaną za „nieruchomość”, podatek należy płacić corocznie do 30 września każdego roku. Nieruchomość stanowi każdy rodzaj budowli, niezależnie czy to condo, blok mieszkalny czy biurowiec, i obejmuje samą ziemię. Podatek ten dotyczy tylko gdy wartość nieruchomości lub ziemi przekracza 25 000 USD.

There are separate taxes for the ownership of the land and the property that it resides on, even if they are owned by the same investor or entity. Tax is determined by taking 80 percent of the value of the property or land and deducting $25,000 from this figure (as properties valued below $25,000 are exempt from this tax).

This new figure, multiplied by 0.1 percent, will show the amount of annual tax that is due on the given property or land. Not all land is subject to annual property tax. Exemptions include agricultural land, state owned land and some industrial zones. There is also a four percent tax on the acquisition and transfer of registration of property, based on the value of the property.

Istnieją oddzielne podatki za posiadanie gruntu i nieruchomości na nim się znajdującej, nawet jeśli są własnością tego samego inwestora lub podmiotu. Podatek ustala się, biorąc 80 procent wartości nieruchomości lub gruntu i odejmując 25 000 USD od tej kwoty (ponieważ nieruchomości o wartości poniżej 25 000 USD są zwolnione z tego podatku). Ta nowa kwota, pomnożona przez 0,1 procent, pokaże wysokość rocznego podatku należnego od danej nieruchomości lub gruntu. Nie wszystkie grunty podlegają rocznemu podatkowi od nieruchomości. Zwolnienia obejmują grunty rolne, grunty państwowe i niektóre strefy przemysłowe.

There is also a four percent tax on the acquisition and transfer of registration of property, based on the value of the property.

For rental properties, there is a rental tax of 10 percent for Cambodian locals and 14 percent for foreigners, per year. It is critical that these taxes are paid to avoid penalties for lack of tax compliance.

Przepis wprowadzający 20-procentowy podatek od zysków kapitałowych został opracowany, ale jeszcze nie wdrożony. Na razie wszystkie zyski osiągnięte przez firmę (w tym zyski kapitałowe ze sprzedaży nieruchomości) są opodatkowane według obowiązujących stawek podatku dochodowego.

3.6.3 System bankowy i kredyty na zakup nieruchomości

Otwarcie konta bankowego w Kambodży jest dla cudzoziemców bardzo łatwe, i często bezpłatne. Wpłaty i wypłaty można dokonywać w USD lub KHR. Sieci bankomatów są rozległe w całym kraju.

Wszystkie główne banki oferują kredyty hipoteczne obywatelom Kambodży, podlegające kryteriom kwalifikacyjnym. Choć uzyskanie pożyczki na zakup nieruchomości jako inwestor zagraniczny jest możliwe, nie jest to usługa powszechnie oferowana przez instytucje pożyczkowe, a wymagania kwalifikacyjne mogą znacznie utrudnić obcokrajowcom uzyskanie finansowania na zakup nieruchomości.

Dla głównych banków oferujących kredyty mieszkaniowe obcokrajowcom, wstępne wymagania i oprocentowanie są zazwyczaj konkurencyjne. Problem pojawia się, gdy wiele banków wymaga „twardego zabezpieczenia tytułu własności”, aby zakwalifikować kredyt. Twarde zabezpieczenie tytułu własności to istniejąca nieruchomość z twardym tytułem, którą pożyczkobiorca oferuje jako zabezpieczenie dla pożyczkodawcy. Uzyskanie finansowania na nieruchomości budowane w Kambodży pozostaje szczególnie trudne z powodu braku zaufania banków do udzielania pożyczek na niedokończone obiekty.

To obszar rynku finansowego, który szybko się rozwija, i oczekuje się, że cudzoziemcy będą mieli większy dostęp do kapitału na zakup nieruchomości w nadchodzących latach. Na razie wielu zagranicznych inwestorów korzysta z finansowania ze swojego kraju na zakup nieruchomości w Kambodży. Lub alternatywnie, pozyskuje fundusze przez międzynarodowe banki obecne zarówno w Kambodży, jak i w ich kraju pochodzenia. Ostatnim dostępnym mechanizmem jest bezpośrednie finansowanie przez firmę deweloperską, narzędzie oferowane przez wielu uznanych deweloperów w Kambodży.

3.6.4 Due Diligence dewelopera

Z powodu słabości prawa i egzekwowania w budownictwie w Kambodży, niektórzy deweloperzy (lokalni i międzynarodowi) działają z małą przejrzystością i odpowiedzialnością dla kupujących.

Krótko mówiąc, niezwykle ważne jest zachowanie należytej staranności wobec konkretnej firmy deweloperskiej, od której chcesz kupić, by uniknąć problemów w przyszłości.

Istnieją cztery kluczowe dokumenty prawne, które kupujący muszą sprawdzić u deweloperów przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy sprzedaży i kupna. Dokumenty te obejmują:

• Twardy tytuł dla gruntu całego projektu, i podzielone twarde tytuły (dot. nieruchomości stratyfikacyjnych)

• Rejestracja firmy deweloperskiej

• Zatwierdzony plan główny

• Licencja budowlana.

Te dokumenty można zweryfikować krzyżowo z tymi samymi zarejestrowanymi w MLMUPC. W przypadku nieruchomości strata, umowy sprzedaży i kupna powinny też jasno odnosić się do tytułów strata i szczegółów współwłasności.

Kupujący powinni również przyjrzeć się sile finansowej dewelopera. Niektórzy deweloperzy nie mają silnego finansowania na wsparcie swojego projektu, a niektórzy nawet pożyczają na zakup działki, na której powstanie inwestycja. Inni mają harmonogram budowy elastyczny względem ogólnych przychodów ze sprzedaży. Zakup od takiego dewelopera stwarza ryzyko, że wycofa się on z rynku z twoimi zaliczkami, gdy zabraknie mu środków na ukończenie projektu, lub przełoży projekt z powodu niewystarczającego kapitału.

Kambodża ma teraz wielu deweloperów, których spółki dominujące są notowane na giełdach krajowych. Tacy deweloperzy są bezpiecznym wyborem dla nabywców, gdyż ich finanse i standardy są jawne i przewidywalne jako spółki publiczne. Tymczasem lokalne firmy deweloperskie mają dobre wyniki w przewidywalności finansowej i standardach jakości. Szukaj takich deweloperów dla przewidywalnego rezultatu.