3.6 ИНСТРУМЕНТАРИЙ ДЛЯ ИНВЕСТОРОВ В НЕДВИЖИМОСТЬ

3.6.1 Управление недвижимостью и нормативные акты

За последние 10 лет развитие рынка недвижимости в Камбодже демонстрировало экспоненциальный рост, происходящий параллельно с общим экономическим ростом страны. Эффективное управление недвижимостью играет ключевую роль в обеспечении максимального качества жизни жильцов, содержании общественных зон, сохранности активов и всесторонней эстетической привлекательности здания.

Управление недвижимостью, которое включает уборку, безопасность, страхование и бухгалтерию совместно принадлежащих зданий или объектов, становится всё более важным для быстрорастущего рынка недвижимости Камбоджи, особенно для сектора обслуживаемых апартаментов и кондоминиумов.

Рынок традиционно управляется владельцами, независимо от квалификации или конкретного опыта, что означает, что опыт управления недвижимостью разнообразен.В то же время, нормативная база остается неясной, что означает, что покупатели должны больше доверять конкретному застройщику или управляющей компании, с которым они решают инвестировать.

Поддекрет 2009 года о управлении и использовании совместных зданий гласит, что «для управления совместными зданиями совместные владельцы учреждают совет директоров или исполнительный комитет по согласованию между собой в соответствии с предписанными внутренними правилами.

В нём также указывается, что «для многоквартирного дома, состоящего из не менее пяти совладельцев, должна быть создана организация по управлению многоквартирным домом посредством формирования правления или исполнительной комиссии, ответственной за управление многоквартирным домом». Владельцы квартир могут принять решение либо самостоятельно взять на себя функции управления, либо назначить стороннего управляющего, который будет управлять от их имени. Однако в подзаконном акте не приводится подробной информации ни о порядке формирования правления дома, находящегося в совместной собственности, ни о соответствующих функциях этого правления.

В любом случае инвесторы могут снизить риск, обратив внимание на репутацию застройщика, репутацию компании по управлению недвижимостью, бюджет на управление недвижимостью, строительные нормы, внутренние правила, коммунальные платежи, регистрацию и структуру компании по управлению недвижимостью, а также резервный фонд.

Запрос информации о финансовых планах и планах развития застройщика позволит инвестору оценить долгосрочные перспективы управления недвижимостью. Инвесторы должны учитывать план выхода застройщика из проекта и вопросы управления недвижимостью; и если застройщик не может предоставить эту информацию по запросу, скорее всего, он ещё не задумывался об этом.

Это должно стать тревожным сигналом для потенциальных покупателей. Тем не менее многие международные и даже местные застройщики в Камбодже начинают решать вопросы управления недвижимостью еще на начальном этапе реализации своих проектов и внедряют механизмы мирового уровня, чтобы обеспечить сохранение стоимости этой недвижимости после завершения строительства. Инвесторам следует обратить внимание на таких операторов, чтобы найти надежный актив.

3.6.2 Налоговые аспекты для инвесторов в недвижимость

Крайне важно, чтобы инвесторы учитывали налоги на имущество при планировании покупки, продажи или аренды недвижимости в Камбодже. Налоги на имущество являются обязательными независимо от того, является ли инвестор гражданином Камбоджи или иностранным инвестором.

Как только инвестор становится владельцем объекта, считающегося «недвижимым имуществом», налог подлежит уплате ежегодно до 30 сентября каждого года. Недвижимое имущество представляет собой любой тип сооружения, будь то квартира в кондоминиуме, многоквартирный дом или офисное здание, и включает в себя саму земельную участок. Этот налог применяется только в том случае, если стоимость недвижимости или земельного участка превышает 25 000 долларов.

Существуют отдельные налоги за владение землей и имуществом, на котором она проживает, даже если они принадлежат одному и тому же инвестору или юридическому лицу.Налог определяется путем взятия 80 процентов стоимости имущества или земли и вычитания 25 000 долларов с этой цифры (так как недвижимость, оцениваемая ниже 25 000 долларов, освобождается от этого налога).

Эта новая цифра, умноженная на 0,1 процента, покажет сумму годового налога, подлежащего уплате за данный объект недвижимости или земельный участок. Не все земельные участки облагаются годовым налогом на недвижимость. К исключениям относятся сельскохозяйственные земли, земли, находящиеся в государственной собственности, и некоторые промышленные зоны. Кроме того, взимается налог в размере 4 процентов при приобретении и переоформлении регистрации недвижимости, рассчитанный исходя из стоимости объекта недвижимости.

Существуют отдельные налоги на владение земельным участком и недвижимостью, расположенной на нем, даже если они принадлежат одному и тому же инвестору или юридическому лицу. Налог рассчитывается путем умножения 80 процентов от стоимости здания или земельного участка на 80 процентов и вычета 25 000 долларов из этой суммы (поскольку объекты недвижимости, стоимость которых не превышает 25 000 долларов, освобождены от данного налога). Эта новая сумма, умноженная на 0,1 процента, покажет сумму годового налога, подлежащего уплате в отношении данного объекта недвижимости или земельного участка. Не все земельные участки подлежат уплате годового налога на недвижимость. К исключениям относятся сельскохозяйственные угодья, земля, находящаяся в государственной собственности, и некоторые промышленные зоны.

Кроме того, взимается 4-процентный налог на приобретение и переоформление регистрации недвижимости, рассчитываемый исходя из стоимости объекта недвижимости.

В отношении объектов, сдаваемых в аренду, взимается налог на аренду в размере 10 процентов для граждан Камбоджи и 14 процентов для иностранцев в год. Крайне важно своевременно уплачивать эти налоги, чтобы избежать штрафных санкций за несоблюдение налогового законодательства.

Был разработан нормативный акт, устанавливающий налог на прирост капитала в размере 20 процентов, однако он пока не вступил в силу. На данный момент вся прибыль, полученная компанией (включая доход от прироста капитала при продаже недвижимости), облагается налогом по действующим ставкам налога на прибыль.

3.6.3 Банковская система и кредитование для покупки недвижимости

Открытие банковского счета в Камбодже чрезвычайно просто для иностранцев и часто бесплатно. Внесение и снятие средств можно осуществлять в USD или KHR. Сети банкоматов широко развиты по всей стране.

Хотя получение кредита для покупки недвижимости в качестве иностранного инвестора возможно, это не услуга, которая предлагается по всему борту кредитных учреждений и требования к квалификации могут сделать это гораздо сложнее для иностранцев, чтобы получить финансирование для покупки недвижимости.

Что касается крупных банков, которые действительно предоставляют ипотечные кредиты иностранцам, их первоначальные требования и процентные ставки, как правило, конкурентоспособны по сравнению с другими банками. Сложность возникает тогда, когда для получения кредита многие банки требуют «залога с безусловным правом собственности». Залог с установленным правом собственности — это существующая недвижимость с установленным правом собственности, которую заемщик предоставляет в качестве обеспечения кредита. Кроме того, по-прежнему особенно сложно получить финансирование на незавершённые объекты недвижимости в Камбодже из-за отсутствия доверия к банкам, которые не готовы выдавать кредиты на незавершённые объекты.

Это быстро развивающийся сегмент финансового рынка, и ожидается, что в ближайшие годы иностранцы получат более широкий доступ к капиталу для приобретения недвижимости. На данный момент многие иностранные инвесторы привлекают финансирование из своей страны для покупки недвижимости в Камбодже. Либо, в качестве альтернативы, привлекают финансирование через международные банки, представленные как в Камбодже, так и в стране их происхождения. Еще одним доступным механизмом является финансирование напрямую через девелоперскую компанию — инструмент, который предлагают многие авторитетные девелоперы в Камбодже.

3.6.4 Проверка надежности застройщика

В связи с недостатками в законодательстве и механизмах его исполнения, касающихся девелоперской деятельности в Камбодже, некоторые застройщики (как местные, так и международные) ведут свою деятельность с низким уровнем прозрачности и подотчетности перед конечными покупателями.

Короче, чрезвычайно важно проявлять должную осмотрительность в отношении конкретной девелоперской компании, у которой вы намерены покупать, если вы хотите избежать проблем в дальнейшем.

Существует четыре важнейших юридических документа, которые покупателям необходимо проверить с застройщиками перед подписанием любого договора купли-продажи. Эти документы включают:

• Жёсткий титул на земельный участок проекта в целом, а также выделенные жёсткие титулы (в отношении объектов со страта-титулом)

• Регистрация девелоперской компании

• Утвержденный генеральный план

• Разрешение на строительство.

Эти документы можно сверить с аналогичными документами, зарегистрированными в MLMUPC. Что касается объектов недвижимости, находящихся в кондоминиуме, в договорах купли-продажи также должны быть четко указаны сведения о правах собственности в кондоминиуме и о совместном владении.

Покупателям также следует обратить внимание на финансовую устойчивость застройщика. У некоторых застройщиков отсутствует достаточный капитал для финансирования своего проекта, а некоторые даже берут кредиты на покупку земельного участка, на котором будет возводиться жилой комплекс. У других график строительства зависит от общей выручки от продаж. Покупка у такого застройщика сопряжена с риском того, что он уйдет с рынка, когда ваши первоначальные взносы иссякнут из-за отсутствия средств на завершение проекта, или отложит реализацию проекта из-за недостатка капитала.

В Камбодже теперь есть множество застройщиков, у которых материнские компании листингованы на национальных фондовых биржах. Эти типы застройщиков являются надёжным выбором для конечных покупателей, поскольку их финансовая отчётность и стандарты практики открыты и предсказуемы в соответствии с их обязательствами как публично листинговой компании. Тем временем различные местные девелоперские фирмы продемонстрировали прочный послужной список финансовой предсказуемости и высоких стандартов качества в своих проектах. Ищите такие типы застройщиков, чтобы получить предсказуемый результат.