3.5主な投資分野：シェムリアップ

シェムリアップはプノンペンの北西約314キロに位置し、国道6号線接されています。 シェムリアップは、11の地区、一つの中央の町、87のコミューンと921の村を含む13の行政区に分かれています。 2019年に国勢調査によると、約100万人の住民がいます。

この州には、東南アジア最大の湖であるトンレサップがあります。生物多様性により、この巨大な水路は1997年にユネスコによってカンボジア初の生物圏保護区として認められ、地域の持続可能性を促進しました。 また、湖周辺の水上集落には多くのベトナム人とチャムのコミュニティが住んでいます。

この州には、市の中心部から約48キロメートルの場所にプノン・クーレン国立公園もあります。二つの滝と、紀元前900年の文化をうかがい知ることのできる彫刻が川底一面に施された「1,000本のリンガの川」が、多くの観光客を引き付けています。文化遺産と自然環境の魅力を併せ持つシェムリアップは、カンボジア全体の観光産業を支える重要な存在です。

州のアンコールワット寺院は、毎年100万人以上の国際観光客を迎える世界的に有名な観光地となっています。 シェムリアップ国際空港は、カンボジアで2番目に大きい空港です。 昨年の最初の4か月間で、682,480回の訪問（国内および国際）があり、前年と比較して100,000以上増加しました。 国際直行便は主に、ベトナム、シンガポール、フィリピン、中国、タイ、日本などの他のアジア諸国からです。

2016年10月、カンボジア政府は、中国国有の雲南インベストメントホールディングス社との間で、シェムリアップにサービスを提供するために8億8,000万米ドルの新しい空港を建設することで合意に署名しました。建設工事が開始され、最初に約5億米ドルが第一と第二段階に使用されます。 最終段階ではさらに3億ドルの費用がかかります。 完成すると、空港は年間最大1,000万人の乗客を運ぶことができます。 建設には5年かかると予想されます。

住宅分野については、シェムリアップに大規模なマンション開発の計画はありません。開発はむしろ観光・ホスピタリティ分野に集中しています。市内のホテル開発を把握することそれ自体が難題で、特にブティックホテルではほぼ毎月のように開業と閉業が繰り返されています。ナイト・フランクによると、現在50室を超えるホテルが4件計画中で、合計720室以上、全体で740室となる見込みです。ただしこの数字には、建設中のブティックホテルは含まれていません。

ナイト・フランクの調査では、2019年上半期時点でシェムリアップの85軒のホテルに合計11,848室が記録されており、1軒あたり平均約139室となっています。シェムリアップの今後のホテル供給の構成は次のように分類されます。ラグジュアリー・アッパーアップスケール（58%）、アップスケール・アッパーミッドスケール（42%）。同社の報告書では、ミッドスケール・エコノミークラスのホテルは記録されていません。

一方で、シェムリアップを訪れる観光客の伸びには落ち着きが見え始めています。観光客の増加率は前年比5.4%で安定しています。観光省のデータによると、カンボジアへの観光客のほぼ40%が中国からで、欧米諸国からの観光客は着実に減少しています。

ナイト・フランクの2019年上半期不動産ハイライトも、こうした観光客構成の変化を裏付けています。シェムリアップのホテル分野に関心のある投資家は、競争の激しい同市のホスピタリティ市場に参入する前に、現在の観光客の構成とその嗜好をよく見極めることをお勧めします。

ホテル分野の競争が主に地域の観光客を対象としている一方で、シェムリアップに住みたいと考える人々に向けた新しい市場が育ちつつあります。同市の大規模住宅開発の実績は、過去数十年にわたって良く言っても低調でした。デベロッパーがシェムリアップの住宅開発の可能性に関心を持つようになったのは、ここ数年のことです。

シェムリアップの住宅市場はプノンペンよりはるかに密度が低いです。 別荘、ショップハウス、低層マンションが普通です。 シェムリアップの大型アパートまたはマンションは、寺院の複合体の近くの空域周辺の保護警告のために制限されています。 しかし、今年より多くの記者会見が市場に参入するにつれて、この傾向は変わり始めています。 より多くのカンボジア人が州に住み、働くようになるにつれて、シェムリアップの地元の人々は、より高い地価を最大限に活用するために、市内中心部の自宅から移転しました。この都市の郊外の園区の開発も新たなテーマです。

ナイト・フランクによると、OCICが開発したボレイ「ボレイ・ツーリズム・シティ」は、敷地面積60ヘクタール超の既存最大のプロジェクトです。同プロジェクトは単独ヴィラ、ツインヴィラ、フラットハウスに加え、レジャー施設も提供しています。第1期・第2期の全戸が完売したことから、OCICは大きな成功を収めたようです。

シェムリアップでは、レ・ビジュー・ダンコール、ボレイ・アンコール・パレス、バコン・ヴィレッジ、アンコール・グレース、ヴノム・エンパイアといった大型プロジェクトも開発が進められています。シェムリアップの土地価格は、主に観光客の人の流れに基づく商業的価値によって左右されます。また、アプサラ・ゾーン（遺跡周辺の土地）における厳格な用途制限の運用も価格に影響し、これにより不動産開発は市の郊外へと向かっています。

観光客と定住人口の増加は、シェムリアップへの進出を計画する小売事業者にとって絶好の機会をもたらしています。観光を支える形で、ショップハウスや小規模な市場がシェムリアップの主要道路沿いに立ち並び続けています。しかし、こうした従来型の小売業態は、専用に建てられたショッピングモールとの競争に少しずつ直面しつつあり、これは地元市場が新しいものを求めていることを示しています。

ナイト・フランクによると、シェムリアップの小売面積は現在、賃貸可能面積（NLA）で22,000平方メートルで、その大半はTギャレリア、アンコール・デューティーフリー、ザ・ヘリテージ・ウォークによるものです。シェムリアップで進行中の他のプロジェクトが完成すれば、小売面積の累計は賃貸可能面積（NLA）で70,500平方メートルまで増える見込みです。

シェムリアップは長年、国際的な観光地として知られてきました。しかしデータを見ると、外国人観光客の受け入れ数でプノンペンがシェムリアップを追い抜き始めており、これは同市の提供するものの多様化が必要であることを示していると言えます。

シェムリアップを単なる観光地以上の街にしようという動きは、地元の買い手がボレイ開発に強い関心を示していることや、専用に建てられた商業モールに対する地元市場の関心という形で具体化しつつあります。さらにシェムリアップはカンボジアで2番目に人口の多い都市であり、その人口に加えて、毎年100万人を超える観光客がカンボジアの何かを持ち帰ろうと訪れています。