3.3 KLÍČOVÉ INVESTIČNÍ OBLASTI: PHNOM PENH

Podle celostátního sčítání lidu z roku 2019 žijí v Phnom Penhu více než 2 miliony obyvatel, tedy asi 3 136 lidí na kilometr čtvereční. Jelikož je toto město nejlidnatějším městským centrem v zemi a sídlí v něm vláda, zůstává centrem zahraničních investic v království. Průzkum spotřebitelského sentimentu 2019 portálu Realestate.com.kh ukázal, že 54% respondentů označilo lokalitu za rozhodující faktor ovlivňující koupi nemovitosti. Zároveň 76% kupujících uvedlo, že nemovitost hledají právě v Phnom Penhu; na čele žebříčku preferencí jsou příměstské oblasti jako Toul Kork, Chamkarmon a Sen Sok.

Phnom Penh dnes nabízí vše, co člověk od velkoměsta očekává. Jeho nákupní centra, obchodní domy, mrakodrapy, hotely, restaurace a možnosti zábavy přitahují turisty z celého světa a cizincům dávají kus domova.

Hospodářská aktivita celého Phnom Penhu zahrnuje celou řadu odvětví, od oděvního průmyslu přes zpracování zemědělských produktů až po nejrůznější formy obchodu se zbožím. V posledních letech zaznamenal finanční sektor Phnom Penhu výrazný růst, zejména díky založení Kambodžské burzy cenných papírů (CSX) v roce 2012. CSX v roce 2019 dosáhla nového rekordu, když z obchodování s cennými papíry a podnikovými dluhopisy získala 151 milionů USD. To je o 26% více než loňských 120 milionů USD.

Když se mluví o turistice v Kambodži, vybaví se každému chrámy v Siem Reapu. Podle údajů ministerstva cestovního ruchu však Phnom Penh ve 3. čtvrtletí 2019 předstihl Siem Reap v počtu příjezdů turistů. Na mezinárodním letišti v Phnom Penhu přistálo během prvních 9 měsíců roku 2019 více než 1,5 milionu lidí.

Vláda očekává, že počet turistů přijíždějících do Phnom Penhu ročně se do roku 2030 více než zdvojnásobí, a proto se staví nové mezinárodní letiště Phnom Penh v provincii Kandal, které bude v provozu za 4–5 let.

Nemovitosti v centru Phnom Penhu se pyšní nejvyšší cenou za metr čtvereční v zemi a přesto zůstávají atraktivní pro zahraniční investory. V rostoucím kambodžském maloobchodním sektoru se obchodní prostory pohybují od 18 USD za m² až po 40 USD za m² podle lokality.

U condo projektů se současné ceny pohybují od 1 500 USD za m² až po 3 500 USD za m². Zejména projekty Borey zaznamenávají prudký nárůst zájmu domácích kupujících a nyní se prodávají od 800 USD za m² až po 1 700 USD za m².

Trh s maloobchodními nemovitostmi v hlavním městě prochází rozsáhlými změnami. Mezinárodní značky vstupují na místní trh rychleji než kdy dříve. Zatímco některé značky cílí na střední třídu země, mnohé míří na cizince nebo na bohatší místní obyvatele. Domácí podniky se mezitím rozšiřují mílovými kroky.

Nejvýraznější je příliv kvalitních nákupních možností v hlavním městě království. Japonské AEON Mall bylo prvním nákupním centrem svého druhu, když v létě roku 2014 otevřelo své dveře. Ukázalo se jako úspěšné a často je plné zákazníků, kteří o víkendech přijíždějí z venkovských provincií. Druhá pobočka AEON Mall byla otevřena v roce 2018 a bylo oznámeno, že třetí AEON Mall bude dokončeno na jihu Phnom Penhu v roce 2023.

Maloobchodní prostory zaznamenají v nejbližší budoucnosti (3 až 4 roky) trvalý a masivní růst, jak budou otevírat další nákupní centra a obchodní domy. Podle společnosti Knight Frank činila v 1. pololetí 2019 současná nabídka maloobchodních ploch 338 505 m² čisté pronajímatelné plochy. Očekává se, že do roku 2021 vzroste na něco málo přes 1 milion m² čisté pronajímatelné plochy, jak místní i mezinárodní developeři rozšiřují své podnikání v Phnom Penhu.

Podobně budou v Phnom Penhu nadále vznikat condo projekty, protože roste zahraniční poptávka i přitažlivost bydlení v centru města mezi místními kupujícími. Současná celková nabídka condo jednotek činí něco málo přes 17 000 jednotek a očekává se, že se do konce roku 2022 ztrojnásobí na více než 52 000 jednotek. Velká část těchto plánovaných condo projektů cílí na místní kupující cenami ve střední kategorii (75 000 až 125 000 USD), protože spoléhat se výhradně na zahraniční poptávku, navzdory jejímu přílivu, není udržitelná strategie.

Podle Realestate.com.kh může být rok 2019 dalším přelomovým rokem pro developery projektů Borey. Podle údajů společnosti Knight Frank dosáhla současná nabídka bytových jednotek jen v první polovině roku 2019 počtu 51 278. Ve stejném období bylo v celém Phnom Penhu zahájeno 18 nových projektů Borey, které podle odhadů přidají dalších 22 549 jednotek připravených k předání do konce roku 2022.

Protože většina (59 %) těchto jednotek spadá do střední třídy, o koupi tohoto typu nemovitosti s pozemkem by měla zájem široká část trhu kupujících bydlení. Údaje z průzkumu Consumer Sentiment Survey 2019 rovněž ukazují, že téměř třetina z více než 2 000 respondentů uvedla, že má zájem o dům v projektu Borey.

Nejvíce projektů Borey v Phnom Penhu najdete v oblastech Sen Sok, Russey Keo a Kamboul. Následují okresy Dang Kao, Mean Chey, Chbar Ampov a Chroy Changvar.

Okres Chroy Changvar, ležící na druhém břehu řeky Tonle Sap naproti centru Phnom Penhu, se v nadcházejících letech ukazuje jako samostatná oblast hodná pozornosti. Společnost Overseas Cambodia Investment Corporation (OCIC) mění Chroy Changvar v satelitní město, které nabídne veškeré pohodlí centra Phnom Penhu – aniž by bylo nutné projíždět stále přetíženější dopravní špičkou ve městě.

Díky tomu vznikla celá řada nových projektů, které staví na rostoucí poptávce místních i zahraničních investorů. Podle průzkumu Consumer Sentiment Survey 2019 považuje většina kupujících (55 %) za hlavní kritérium při koupi nemovitosti lokalitu. Lze se důvodně domnívat, že místní obyvatelé berou při rozhodování o koupi nemovitosti v úvahu i narůstající dopravní problémy.

Trh kancelářských nemovitostí v Phnom Penhu výrazně roste. Podle společnosti Knight Frank vzrostla nabídka kancelářských ploch na 463 701 m² čisté pronajímatelné plochy (NLA) díky třem novým kancelářským budovám třídy B v první polovině roku 2019. Očekává se, že kancelářských ploch bude dále přibývat – objem kanceláří třídy A v hlavním městě by měl do roku 2022 vzrůst o 75 %. Za současného stavu však zůstávají kancelářské komplexy tříd B a C nejoblíbenější volbou firem v Kambodži.

Příchod kanceláří se Strata Title je zajímavou novou investiční oblastí. Podle společnosti Knight Frank mohou být investoři zaměření na výnos přitahováni investicemi do kanceláří rozdělených na jednotky ve chvíli, kdy trh s kondominii dosahuje rovnováhy. Jak už bylo zmíněno v předchozích částech této příručky, kancelářské prostory se Strata Title jsou na trhu stále novinkou a jejich širší přijetí se teprve ukáže.

Růst stále rozmanitějšího trhu nemovitostí v Phnom Penhu bude podle všeho pokračovat i v budoucnu, zejména když vláda podporuje otevírání místních trhů. Nemluvě o tom, že do země nepřetržitě proudí investoři z Číny. Mnoho developerů zahájilo projekty bydlení pro rostoucí segment pracujících ze střední třídy – trh, na který by se developeři i investoři měli zaměřit, pokud hledají udržitelné a dlouhodobé výnosy.