Kambodžský realitní a stavební sektor zaznamenal za poslední desetiletí pozoruhodný růst díky celostátnímu hospodářskému rozvoji, přílivu zahraničních investic a nové generaci místní střední třídy, která hledá bydlení v blízkosti klíčových městských center.

Navíc trvalé posilování zákonů týkajících se vlastnictví cizinci a profesionalizace developerských firem a realitních kanceláří vedly k rostoucí důvěře spotřebitelů, developerů i investorů v realitní trh jako celek.

Údaje z průzkumu však ukazují, že mnozí spotřebitelé vnímají na trhu řadu slabin, a to zejména cenovou dostupnost nemovitostí, potřebu financování nákupu nemovitostí a mezery v oboru, pokud jde o regulační předpisy upravující činnost realitních makléřů a institucionalizované metody oceňování nemovitostí.

Kambodžská vláda schválila celkem 9,3 miliardy dolarů kapitálových investic do stavebnictví po celé zemi, z nichž většina se soustředí v jihovýchodním městě Sihanoukville. Tento stálý růst dokládá důvěru investorů, neboť ekonomika i realitní trh vykazují od roku 2013 setrvalou stabilitu a minimální výkyvy. Mezi zahraničními investicemi v Kambodži přitom vede Čína.

Do realitních projektů v království začaly investovat i další země, například Japonsko, Jižní Korea, Vietnam a Singapur, což vede k rostoucí rozmanitosti okruhu investorů. Tyto investice se rozšiřují i na velké infrastrukturní projekty, které jsou nezbytné k tomu, aby realitní trh dále vzkvétal, zejména mimo klíčová centra Phnom Penh, Sihanoukville a Siem Reap.

Země rovněž zaznamenala výrazný nárůst počtu registrovaných realitních firem a na trh vstoupila řada mezinárodních hráčů, jako jsou Knight Frank, CBRE, Century 21 a ERA. Tyto mezinárodní firmy a jejich zavedená pověst hrají zásadní roli v posilování důvěry současných i potenciálních investorů v kambodžský realitní sektor.

Na trhu nových projektů svědčí vstup mezinárodních firem, jako jsou Hongkong Land, Oxley Holdings, Creed Group, HLH Group, Prince Real Estate, R&F Properties, Meridian International Holdings, Yue Tai Group, Graticity Real Estate Development (GRED), TA Corporation a mnoha dalších, o silné důvěře v potenciál Kambodže.

3.1 VYSVĚTLENÍ TYPŮ NEMOVITOSTÍ

V celém království je k dispozici několik hlavních typů nemovitostí.

Condo

Pojem condo (condominium) označuje budovu nebo komplex budov, který obsahuje několik samostatně vlastněných bytů. Tento termín se obvykle vztahuje na projekty postavené po zavedení zákona z roku 2010 o poskytnutí vlastnických práv cizincům k soukromým jednotkám ve spoluvlastněných budovách, což byl první zákon, který cizincům umožnil vlastnit nemovitost (konkrétně jednotky v condo projektech) na základě titulu strata title, za splnění určitých zákonem stanovených podmínek. Condo projekty jsou obvykle výškové budovy novostaveb s širokou nabídkou moderního vybavení a služeb. Mnoho condo jednotek v Kambodži se nachází v projektech se smíšeným využitím, což znamená, že komplex může zahrnovat také obchodní prostory, kanceláře a v některých případech i hotely.

Apartmány se v Kambodži od condo jednotek liší v několika ohledech. Apartmány se obvykle nacházejí v budovách postavených před rokem 2010 a nelze u nich získat titul strata title. Apartmánové domy zpravidla nebývají tak vysoké jako moderní condo budovy a projekty se smíšeným využitím. Apartmány navíc obvykle nenabízejí doprovodné služby. Condo jednotky je naopak většinou nabízejí a mají společné vybavení, jako jsou bazény a posilovny. Oba pojmy se však často překrývají a v království se používají zaměnitelně.

Vila

Samostatně stojící domy se označují jako vily a obvykle mají zahradu nebo venkovní prostor. Vily najdete po celé zemi a slouží jak firmám, tak kambodžským rodinám i zahraničním nájemníkům. V centrálnějších částech Phnom Penhu je po dobře udržovaných vilách vysoká poptávka. Najdeme zde jak nově postavené vily, tak zrekonstruované vily z koloniální éry.

Vily v centru města se tradičně využívaly ke všem účelům, tedy jako obchodní, kancelářské i obytné prostory. S intenzivní výstavbou v klíčových obvodech Phnom Penhu, Siem Reapu a Sihanoukville je však řada těchto vil bourána, aby uvolnila místo novým budovám, a nabídka samostatně stojících vil (mimo projekty Borey) od té doby výrazně poklesla.

Vily jsou také nejprestižnějším typem nemovitosti v projektech Borey. Mnoho developerů projektů Borey nabízí v rámci svých projektů vily, dvojvily a další varianty. Tyto typy nemovitostí mívají zpravidla nejvyšší cenovky. Vily jsou obzvlášť žádaným typem nemovitosti u bohatších kambodžských rodin, protože nabízejí investici do domu a pozemku s dostatkem prostoru pro širší rodinu, domácí zvířata i vozidla.

Tradiční dřevěné khmerské domy

Tradiční khmerské domy se původně stavěly ze dřeva a na kůlech, aby byly chráněny před záplavami. Prostor pod domem slouží jako rodinné zázemí nebo k bezpečnému ustájení domácího zvířectva v noci.

Vzhledem k nepřetržitému růstu realitního sektoru byla většina dřevěných domů v centrálních oblastech zrekonstruována a prostory pod nimi byly přestavěny na přízemní betonové konstrukce. Mnohé z nich byly také přeměněny na restaurace nebo turistické provozovny.

Mimo centrum města však tyto tradiční domy zůstávají běžné, zejména v oblastech ohrožených záplavami.

Shophousy a renovované shophousy

Shophousy v khmerském stylu jsou stále převažujícím typem nemovitostí v Království. Obvykle mají standardní rozměry 4 × 16 metrů (13 × 52 stop). Tyto shophousy bývají dvou-, tří- nebo čtyřpodlažní, s dlouhou a úzkou dispozicí. Shophousy stojí v řadě a sdílejí boční stěnu se sousedním domem.

Shophousy mají v přízemí přímý vstup z ulice, takže si rodiny mohou přímo ve svém domě otevřít malý obchod. Právě proto je tento typ domu mezi kambodžskými rodinami oblíbený – přináší jim další zdroj příjmů, pokud dům stojí v rušné části města či obce. V některých částech kambodžských měst a na hlavních obchodních ulicích dokonce platí, že majitelé shophousů musí obchodní prostor v přízemí využívat a provozovat v něm nějaký obchod, chtějí-li zde bydlet. Shophousy se pronajímají buď po jednotlivých podlažích, nebo jako celý dům.

Pokud jde o vybavení kuchyně a koupelny, bývají shophousy velmi jednoduché. Stále oblíbenější jsou však renovované shophousy. Renovované verze mají stejné rozměry jako tradiční shophousy, ale díky modernímu vybavení a interiérovému designu nabízejí západní standard. Shophousy mívají mezipatro, které umožňuje vytvořit další ložnici.

Apartmány se službami

Serviced apartmány se značně liší velikostí, stylem i cenou, podle polohy a kvality daného komplexu. Vybavení serviced apartmánů v západním stylu je komplexnější než u jiných typů nemovitostí a ve většině případů je určeno spíše nájemníkům než kupujícím. K vybavení patří plně zařízené kuchyně v západním stylu, klimatizace a vany. Serviced apartmány obvykle zahrnují bazény, posilovny, prádelny, úklid a nepřetržitou ostrahu.

S novou generací condominií v centrech, jako jsou Phnom Penh a Sihanoukville, roste i nabídka serviced apartmánů, protože developeři a investoři se snaží u dokončených projektů zajistit výnosy z pronájmu. Rostoucí nabídka tlačí nájemné za tyto jednotky dolů.

S příchodem dalších zahraničních pracovníků do měst Království však bude nadále růst i poptávka po serviced apartmánech. Zároveň se na celém trhu – a zejména v Phnom Penhu – zvyšuje úroveň profesionální správy nemovitostí, což nájemníkům přináší lepší služby.

Borey

Projekt Borey je uzavřený rezidenční komplex. Tvoří jej kombinace samostatných vil, dvojvil, hybridních vil, link housů, shophousů, flat housů a obchodních prostor. Projekty Borey nabízejí celou škálu jednotlivých typů nemovitostí a zahrnují i společné plochy, jako jsou nákupní centra, restaurace, dětská hřiště a sportoviště. Tyto projekty vznikají převážně na okrajích měst, protože developeři se vzhledem k omezené kupní síle své cílové skupiny obávají cen pozemků. V celé zemi existuje široká nabídka projektů Borey s různou úrovní kvality výstavby a správy nemovitostí.

Domy v projektech Borey jsou nejoblíbenější volbou pro většinu khmerských rodin, které chtějí investovat do nové nemovitosti, protože nabízejí kompletní infrastrukturu uvnitř areálu a bezpečné prostředí pro výchovu dětí.

Stále častěji přitahují domy v projektech Borey i cizince, kteří hledají bydlení mimo centra měst – zejména ty se zvířaty nebo s rodinou. Formálně však cizinec nemůže v projektu Borey koupit nemovitost, protože jde o nemovitosti spojené s pozemkem.

3.2 SOUČASNÉ TRENDY NA TRHU S NEMOVITOSTMI

3.2.1 Dostupné bydlení

Condominia

Projekty condominií v Kambodži se soustřeďují do centra Phnom Penhu. Podle údajů ze zprávy CBRE Market Outlook 2019 začal prudký rozmach výstavby condominií v roce 2014, a to díky vysoké (především zahraniční) poptávce z Číny, Singapuru, Tchaj-wanu, Malajsie, Koreje a Japonska. Trh s condominii přitahuje zahraniční investory, protože nabízí poměrně vysoké výnosy z pronájmu mezi 5% a 8%, které umožňuje dolarizovaná kambodžská ekonomika.

Očekávaná poptávka po condominiích bude na základě dokončených a ohlášených projektů zahájených v roce 2019 pokračovat hluboko do roku 2020. Podle zprávy Knight Frank H1 2019 Real Estate Highlights bylo dokončeno 6 projektů condominií a dalších 16 bylo ve stejném období zahájeno. Mezi dokončenými i ohlášenými projekty stále převažují condominia třídy A (nejvyšší kategorie), protože jsou určena bohatým Kambodžanům a zahraničním investorům, které zajímají vysoké výnosy z pronájmu na zdejším trhu.

V současnosti je 61% dostupných condominií považováno za luxusní. Rostoucí nabídku těchto condominií pohlcují převážně zahraniční investoři, v poslední době zejména příliv čínských expatriotů, neboť pro většinu domácích kupujících jsou tato condominia cenově nedostupná.

Stabilně však přibývá condominií třídy B (střední kategorie), zaměřených především na domácí kupující. Očekává se, že tento typ condominia poroste hlavně proto, jak drahé jsou jednotky třídy A pro většinu kambodžských rodin. Condominia třídy B zaplňují mezeru na trhu, kterou vytvořili Kambodžané ze střední třídy hledající bydlení ve městě nebo vstup na trh s pronájmy.

První důvod převažuje, protože Kambodžané ze střední třídy zvažují bydlení blíže obchodním centrům města nebo přímo v nich kvůli houstnoucí dopravě v Phnom Penhu. Toto je žhavé téma už od roku 2014, kdy začalo z venkova přicházet více lidí za lépe placenou prací. Problém dále zhoršuje chybějící systém hromadné dopravy, který by obsluhoval městská centra hlavního města.

Celkově je třeba sektor condominií v Phnom Penhu bedlivě sledovat: ačkoli růst nabídky naznačuje očekávanou poptávku, přináší s sebou riziko přesycení trhu, které nemusí být z dlouhodobého hlediska dostatečně pokryto bohatými Kambodžany, ani zahraničními investory a expatrioty. Ceny condominií – jak prodejní, tak nájemní – se budou muset stát konkurenceschopnými ve dvou směrech: udržet zájem zahraničních investorů o kambodžský trh s nemovitostmi a vyhovět rostoucí poptávce střední třídy po bydlení v condominiu.

Apartmány se službami

Serviced apartmány jsou plně zařízené bytové jednotky, k nimž několikrát týdně patří i úklidové služby. Některé serviced apartmány nabízejí nájemníkům další vymoženosti, aby zůstaly konkurenceschopné v rostoucí nabídce tohoto typu nemovitostí v Phnom Penhu. Podle zprávy Knight Frank H1 2019 Real Estate Highlights byla v první polovině roku 2019 zaznamenána celková kumulativní nabídka 5 483 jednotek serviced apartmánů, což oproti stejnému období roku 2018 znamená meziroční nárůst nabídky přibližně o 9%. Knight Frank uvádí k první polovině roku 2019 obsazenost 74% všech dostupných jednotek.

Tato poměrně vysoká obsazenost svědčí o silném zájmu o tento typ nemovitostí, protože je plně zařízený a díky doprovodným službám nabízí vyšší kvalitu života pro zahraniční rezidenty. Většina těchto serviced apartmánů se soustřeďuje v okrsku BKK (35%), následuje Chamkarmon s 20%, Daun Penh s 13% a Toul Kork s 13%. Zbývající apartmány jsou rozptýleny v okrscích 7 Makara, Chroy Changvar, Sen Sok a Mean Chey.

Na rozdíl od condominií dominují u tohoto typu nemovitostí serviced apartmány střední kategorie s 57% podílem na trhu, jak uvádí zpráva Knight Frank H1 Real Estate Highlights. Převaha střední kategorie u serviced apartmánů může přetrvat i několik příštích let, protože představuje atraktivní alternativu ke stále dražším condominiím.

Většina serviced apartmánů je nabízena k pronájmu a nachází se v komerčních čtvrtích, což je činí ještě atraktivnějšími pro rostoucí komunitu cizinců v Phnom Penhu. Některé celé bloky serviced apartmánů si prý pronajaly čínské firmy jako ubytování pro své zaměstnance, právě kvůli pohodlí, které nabízejí.

Podle zprávy CBRE Real Estate Outlook 2019 přilákal růst segmentu serviced apartmánů pozornost mezinárodních značek, jako jsou The Ascott a Oakwood. Někteří developeři condominií působící v Kambodži zvažují, že část svých projektů přeorientují na serviced apartmány, aby vyrovnali slabé výsledky předprodejů jednotek v condominiích.

Zpráva Knight Frank za první pololetí 2019 zdůrazňuje pozitivní výhled růstu tohoto typu nemovitostí. Očekává se, že výstavba serviced apartmánů bude pokračovat, neboť v přípravě po roce 2020 bylo identifikováno přes 1 300 jednotek. Navzdory nárůstu nabídky oproti roku 2018 ceny neklesly, protože očekávaný pokles vyvážil příliv čínských expatriotů do města.

Boreye

Projekty Borey začaly v Kambodži, zejména v Phnom Penhu, budit zájem v průběhu první dekády 21. století. Od té doby developeři Borey těží z rostoucího zájmu o tyto uzavřené a střežené komplexy, které podle Knight Frank Cambodia nabízejí různé typy nemovitostí, jako jsou shophousy, link housy, dvojvily či vily Queen & King.

Vzhledem k rychlému růstu Phnom Penhu se většina projektů Borey (96% podle zprávy Knight Frank za první pololetí 2019) nachází v příměstských okrscích Phnom Penhu, na rozdíl od condominií a serviced apartmánů soustředěných v centru města. Za první pololetí 2019 bylo zaznamenáno přes 51 278 jednotek rozložených do 131 projektů Borey.

Očekává se, že v budoucí nabídce projektů Borey bude převažovat střední kategorie s 59%, následovaná dostupnou kategorií s 33% a luxusní kategorií se zbývajícími 8%. Projekty Borey míří především na domácí kupující, kteří tento typ nemovitosti ve velké míře preferují jako své hlavní bydliště.

Podle Knight Frank dosahují developeři ve svých projektech Borey prodejnosti 40% až 70%. Vzhledem k obrovské domácí poptávce nejeví developeři žádné známky zpomalení v zahajování projektů Borey – jen v první polovině roku 2019 bylo zahájeno 18 projektů Borey.

Tempo růstu Phnom Penhu prakticky znemožnilo stavět dostupné bydlení přímo v centru města. Výstavba projektů Borey na okrajích Phnom Penhu se pravděpodobně promítne do celého trhu s nemovitostmi. Podle Knight Frank mohou začít vznikat satelitní města s vlastními obchodními a podnikatelskými čtvrtěmi, protože obyvatelé projektů Borey za městem dávají přednost službám ve svém okolí před dojížděním do rušného centra hlavního města.

Celková nabídka bydlení, včetně všech typů rezidenčních nemovitostí, dosáhla jen v první polovině roku 2019 počtu 74 307 jednotek. Pro srovnání, celkový počet dostupných bytových jednotek v roce 2018 činil 76 560. Rezidenční jednotky dokončené jen v první polovině roku 2019 představují už 97% všech rezidenčních jednotek postavených v roce 2018. Lze tedy očekávat, že rok 2019 může být pro kambodžské rezidenční developery dosud nejsilnější, a to zejména v oblasti projektů Borey.

Poptávku po dostupném bydlení zaznamenala i vláda. Ministerstvo MLMUPC uvedlo, že vláda bude nadále uskutečňovat Národní politiku bydlení, jejímž cílem je mimo jiné zajistit dostupné bydlení Kambodžanům z nižší střední příjmové skupiny. Jedním z nástrojů je spolupráce MLMUPC s Ministerstvem hospodářství a financí na podpoře dostupného bydlení prostřednictvím daňových pobídek jak pro developery, tak pro koncové kupující.

Vláda se domnívá, že k uspokojení rostoucí poptávky je ve městech potřeba každoročně 55 000 nových domovů. Očekává se, že do roku 2030 bude Kambodža potřebovat dalších 800 000 domovů po celé zemi, protože počet obyvatel má vzrůst na více než 19 milionů.

3.2.2 Komerční a maloobchodní prostory

Kambodžský přístup k nakupování ušel dlouhou cestu od tradičních pouličních stánků, tržnic a shophousů. Rozrůstající se střední třída si osvojila koncept nákupních center a retailových podií, což pohání především růst jejích disponibilních příjmů. Poptávka po širší nabídce obchodů přitáhla pozornost mezinárodních řetězců, jimž místní developeři připravují cestu na trh.

Celková plocha obchodních prostor dostupných v Phnom Penhu činila v roce 2019 podle zprávy Knight Frank H1 2019 Real Estate Highlights 338 505 m² čisté pronajímatelné plochy (NLA). K obrovskému meziročnímu růstu výrazně přispělo otevření Olympia Mall (60 000 m²), Midtown Mall (5 000 m²) a WB Arena (6 500 m²). Tatáž zpráva odhaduje, že do konce roku 2019 přibude dalších 109 947 m² NLA obchodních ploch, pokud budou projekty dokončeny podle plánu.

Místní developeři jako Chip Mong Group a Peng Houth podle zprávy CBRE Real Estate Market Outlook 2019 zahájili několik projektů, které mají uspokojit poptávku spotřebitelů po širší nabídce obchodů. Zejména Chip Mong Group nedávno oznámila plány na výstavbu 6 maloobchodních projektů, které mají být otevřeny během příštích 3 let.

Japonská společnost AEON Co. Ltd., která provozuje dvě z největších nákupních center v Phnom Penhu, oznámila otevření třetího centra AEON na jihu Phnom Penhu podél třídy Samdech Techo Hun Sen. Třetí nákupní centrum AEON má mít podle informací 174 000 m², tedy velikost center AEON Mall 1 a 2 dohromady.

Své místo v rostoucí kambodžské chuti nakupovat si nacházejí i retailová podia. V tomto segmentu vede projekt The Peak, jehož kombinovaný obchodní a rezidenční komplex má být otevřen někdy v roce 2020. Retailová podia jsou pro kambodžský maloobchodní trh poměrně novým konceptem, a jejich přijetí širším trhem se tak teprve ukáže.

Podle zprávy Real Estate Highlights za 1. pololetí 2019 od Knight Frank klesla průměrná obsazenost v 1. pololetí 2019 na 80,8 % – tedy o 8,1 bodu oproti 2. pololetí 2018. Zpráva tento pokles přisuzuje otevření Olympia Mall a WB Areny, protože nějakou dobu potrvá, než si obchodníci své jednotky vybaví a fyzicky je začnou využívat.

Růst komerčních a maloobchodních ploch je skvělým ukazatelem dozrávající ekonomiky. CBRE i Knight Frank uvádějí pro maloobchodní segment kambodžského realitního trhu pozitivní výhled. Podle Knight Frank se maloobchodní segment rozšíří o dalších 505 521 m² čisté pronajímatelné plochy, čímž celková nabídka vzroste na 844 026 m² – tedy o 216 % do roku 2021. To za předpokladu, že všechny ohlášené projekty budou uvedeny do provozu v plánovaných termínech. Přestože maloobchodní plochy budou dále přibývat, zpráva Real Estate Outlook 2019 od CBRE upozorňuje luxusní značky, že mohou mít potíže plnit své obchodní cíle, pokud budou ceny nastaveny podle vyspělých trhů.

Růst maloobchodního segmentu nabízí zajímavý alternativní pohled na kambodžskou ekonomiku, protože zohledňuje ochotu průměrného Kambodžana utrácet každodenně, nikoli jen při „jednorázových velkých“ nákupech, jako jsou domy a byty v rezidenčních projektech.

3.2.3 Kancelářské prostory

Nabídka kancelářských prostor v Kambodži roste od doby, kdy se v roce 2012 rozběhly první projekty. Podle zprávy Real Estate Highlights za 1. pololetí 2019 od Knight Frank vzrostla aktuální nabídka kancelářských prostor v Phnom Penhu o 23 % oproti roku 2018 a činí nyní 463 701 m². Jde o souhrnné množství kanceláří dostupných v Phnom Penhu podle tříd, konkrétně tříd A, B a C.

K 1. pololetí 2019 uvádí Knight Frank, že 45 % aktuálně dostupných kancelářských ploch spadá do třídy C, následují kanceláře třídy B se 43 % a kanceláře třídy A tvoří zbývajících 12 %. Zpráva předpokládá nárůst kancelářských ploch o 130 % (595 469 m² čisté pronajímatelné plochy) na 1 059 170 m² do roku 2021, přičemž 75 % očekávané nové nabídky bude třídy A, 24 % třídy B a 1 % třídy C. Trend jasně ukazuje prudký nárůst očekávané poptávky po špičkových kancelářích v Kambodži a nastupující pokles nabídky kanceláří střední a nižší kategorie.

Na trh byly nedávno uvedeny kanceláře se strata title, konkrétně v novějších administrativních budovách. Tyto kanceláře fungují prakticky stejně jako byty se strata title, liší se pouze typem nájemců, které tyto prostory využívají. Společnosti sídlící v konvenčních centrálně vlastněných administrativních budovách obvykle jednají s jedinou centrální správou budovy. Naproti tomu společnosti, které využívají více jednotek se strata title, mohou muset jednat s různými vlastníky prostor, jež užívají.

Strata title se stává novou formou investice do nemovitostí, zatímco trh s byty se strata title dosáhl rovnováhy. Protože jsou kanceláře se strata title v tomto segmentu novinkou, jejich hodnota na širším trhu se teprve ukáže.

Kancelářské prostory v Phnom Penhu se stále nacházejí především v Daun Penh, a to z 32 %. Následují Chamkarmon s 25 %, 7 Makara se 17 % a Boeng Keng Kong s 15 %. Zbývající kancelářské prostory, převážně v budovách třídy C, jsou rozmístěny v Toul Kork, Sen Sok, Meanchey a Chroy Changvar.

3.2.4 Průzkum nálady spotřebitelů 2019

Vzhledem k růstu, který Kambodža zažívá na makroekonomické úrovni, zjišťoval web Realestate.com.kh vnímání realitního trhu spotřebiteli prostřednictvím Průzkumu nálady spotřebitelů 2019, do něhož se zapojilo přes 2 000 respondentů. Složení respondentů je různorodé, ale většinu tvoří Kambodžané – 73,4 %.

Zbývajících 26,6 % tvoří cizinci: Číňané, Australané, Američané, Francouzi a řada dalších západních i asijských expatriotů. Přestože je vzorek poměrně malý, respondenty byli především lidé, kteří projevili zájem o nemovitosti prohlížením webu Realestate.com.kh.

Respondenti byli dotázáni na svůj věk. Průzkum zjistil, že 37,5 % respondentů bylo ve věku 21 až 30 let, což naznačuje zájem mladých lidí o kambodžské nemovitosti. Těsně za nimi bylo s 35,3 % respondentů ve věku 31 až 40 let, tedy obecně lidé s kariérou a jistými úsporami. Výrazně vzadu je se 7,2 % skupina respondentů ve věku 51–60 let. Starší respondenti ve věku 60 let a více tvořili 5,6 % průzkumu. Posledních 2,8 % připadlo na respondenty ve věku 20 let a méně.

Z 2 000 dotázaných respondentů 46 % uvedlo, že žijí se svým partnerem či partnerkou. Následují respondenti žijící s rodinou s 22,6 % a ti, kdo žijí sami, rovněž s 22,6 %. Zbytek buď sdílí bydlení s přáteli, nebo to raději neuvádí. Dále 51 % respondentů uvádí, že v Kambodži vlastní bydlení, což je nárůst ze 48 % v roce 2018.

Dvacet procent respondentů uvedlo, že právě splácí úvěr, zatímco 19 % uvádí, že bydlí v pronájmu, ale plánuje si pořídit vlastní nemovitost. Zbývajících 12 % uvádí, že bydlí v pronájmu bez plánu koupit si vlastní nemovitost.

Kupní síla

Průzkum se respondentů rovněž ptal na jejich měsíční příjem, aby získal hrubý odhad jejich kupní síly. Náš průzkum z roku 2019 ukazuje pozoruhodný nárůst účasti respondentů s příjmem nižším než 500 USD měsíčně, neboť tato skupina letos vzrostla ze 16 % na 21 %. Může to souviset s mladými lidmi pracujícími na částečný úvazek nebo s lidmi na nástupních pozicích, kteří projevují zájem o nemovitosti prohlížením webu Realestate.com.kh.

Data rovněž ukazují vyšší účast těch, kdo měsíčně vydělávají 500 až 1 000 USD – jejich podíl vzrostl o 5 bodů a v roce 2019 tvoří 21,5 % respondentů. Do tohoto příjmového pásma patří pravděpodobně ti, kdo si mohou dovolit nájem a/nebo mají větší šanci získat od banky úvěr na svou úplně první koupi nemovitosti.

Podíl účastníků s příjmem 1 001 až 2 000 USD měsíčně zůstal beze změny na 19 % všech respondentů. Respondentů s příjmem 2 001 až 3 000 USD měsíčně letos mírně přibylo na 13,5 %.

Na horním konci příjmového spektra mírně klesl podíl respondentů s příjmem 3 001 až 4 000 USD na 5,5 %. To lze jednoduše přičíst vyšší účasti nižšího příjmového pásma, které tak získalo větší podíl na celkovém počtu respondentů.

Totéž platí pro ty s příjmem 4 001 až 5 000 USD, jejichž podíl klesl na rovných 5 %. Účastníků s příjmem 5 001 až 10 000 USD ubylo z 9 % na 7 % v průzkumu 2019. Podíl nejvyšších příjmů nad 10 000 USD měsíčně pak klesl z 9 % na 7,5 %.

Průzkum nálady spotřebitelů tato data využívá k posouzení toho, jak si jednotlivá příjmová pásma stojí vůči zjištěné ochotě utrácet za nemovitosti v Kambodži.

Mezi těmi, kdo vydělávají méně než 500 USD měsíčně, 76 % respondentů uvádí, že jsou ochotni za nemovitost utratit méně než 50 000 USD. Naopak 13 % je ochotno utratit o něco více, mezi 50 001 a 75 000 USD. Zhruba 5 % je ochotno utratit 75 001 až 100 000 USD. Méně než 5 % zbývajících respondentů v tomto příjmovém pásmu je ochotno utratit více než 100 000 USD.

Mezi těmi, kdo vydělávají 501 až 1 000 USD měsíčně, je 51 % respondentů ochotno utratit za nemovitost méně než 50 000 USD. Dalších 32 % je ochotno utratit více, mezi 50 001 a 75 000 USD. Asi 9 % respondentů by bylo ochotno utratit 75 001 až 100 000 USD. Jen necelých 10 % je ochotno utratit přes 100 000 USD.

Mezi těmi, kdo vydělávají 1 001 až 2 000 USD měsíčně, je 40 % respondentů ochotno utratit za nemovitost méně než 50 000 USD. Dalších 36 % z tohoto pásma je ochotno utratit 50 001 až 75 000 USD. Asi 11 % je ochotno za nemovitost utratit 75 001 až 100 000 USD. Jen 10 % uvedlo ochotu utratit 100 001 až 200 000 USD. Pouze necelá 3 % z tohoto příjmového pásma jsou ochotna utratit přes 200 000 USD.

Mezi těmi, kdo vydělávají 2 001 až 3 000 USD měsíčně, je jen 22 % ochotno utratit za nemovitost méně než 50 000 USD. Většina tohoto příjmového pásma, 31 %, je ochotna utratit 50 001 až 75 000 USD. Dalších 24 % je ochotno utratit více, 75 001 až 100 000 USD. Zhruba 17 % respondentů je ochotno za nemovitost utratit 100 001 až 200 000 USD. Pouze asi 5 % je ochotno utratit za nemovitost přes 200 000 USD.

Mezi těmi, kdo vydělávají 3 001 až 4 000 USD měsíčně, by jen 11 % zvažovalo nemovitost levnější než 50 000 USD. Podíl 24,5 % respondentů by utratil 50 001 až 75 000 USD. Dalších 24 % respondentů by za nemovitost utratilo 75 001 až 100 000 USD. Dalších 24,5 % by bylo ochotno utratit za nemovitost 100 001 až 200 000 USD. Pouze 11 % respondentů v tomto pásmu uvedlo, že jsou ochotni utratit za nemovitost 200 001 až 300 000 USD. Méně než 1 % uvedlo, že by utratilo přes 300 000 USD.

Mezi těmi, kdo vydělávají 4 001 až 5 000 USD, by jen 11 % utratilo za nemovitost méně než 50 000 USD. Asi 22 % uvedlo, že by utratilo někde mezi 50 001 a 75 000 USD. Dalších 20 % uvedlo, že by za nemovitost utratilo 75 001 až 100 000 USD. Většina respondentů v tomto příjmovém pásmu, 35 %, uvedla, že by za nemovitost utratila 100 001 až 200 000 USD. Devět procent by utratilo 200 001 až 300 000 USD. Jen asi 2 % uvedla, že by utratila přes 300 000 USD.

Mezi těmi, kdo vydělávají 5 001 až 10 000 USD, asi 12 % uvedlo, že by za nemovitost utratili méně než 50 000 USD. Dalších 11 % uvedlo, že by utratili 50 001 až 75 000 USD. Většina respondentů v tomto pásmu, 31 %, uvedla, že jsou ochotni utratit 75 001 až 100 000 USD. Asi 24 % respondentů uvedlo, že by za nemovitost utratili 100 001 až 200 000 USD – jde o zajímavý pokles ochoty utrácet, neboť předchozí (poměrně nižší příjmové pásmo) by bylo ochotno utratit za nemovitost více.

Dalších 12 % respondentů uvedlo, že by za nemovitost utratili 200 001 až 300 000 USD. Devět procent uvedlo, že by utratili přes 300 000 USD.

V nejvyšším příjmovém pásmu nad 10 000 USD měsíčně asi 9 % uvedlo, že by za nemovitost utratili méně než 50 000 USD. Dalších 9 % uvedlo, že by utratili kdekoli od 50 001 do 75 000 USD. Tři procenta respondentů v tomto příjmovém pásmu uvedla, že by utratila 75 001 až 100 000 USD.

Většina respondentů, 30 %, uvedla, že by za nemovitost utratila 100 001 až 200 000 USD. Šestnáct procent respondentů uvedlo, že by byli ochotni utratit za koupi nemovitosti 200 001 až 300 000 USD. Dalších 23 % respondentů v tomto vysokopříjmovém pásmu uvedlo, že by byli ochotni utratit přes 300 000 USD.

Ochota respondentů utrácet se nijak výrazně neodchyluje od předpokladu, že vyšší příjmy vedou k dražším preferencím. Trend rovněž naznačuje, že nemovitosti pohybující se kolem cenovky 100 000 USD pokrývají většinu trhu členěného podle příjmových pásem.

Cenová dostupnost

Aby bylo možné posoudit vnímanou cenovou dostupnost, nabídl Průzkum nálady spotřebitelů 2019 respondentům výběr možností, jak vnímají ceny bydlení v Kambodži. Výběr se jich ptal, zda považují ceny za: velmi dostupné, středně dostupné, dostupné, středně nedostupné a velmi nedostupné.

Průzkum zjistil, že 42 % všech respondentů považuje ceny bydlení v Kambodži za středně nedostupné. Těch, kdo vnímají ceny bydlení jako dostupné, je 29 % všech respondentů.

Bydlení za středně dostupné považovalo 14 % respondentů. Na krajích spektra 9 % všech respondentů považovalo bydlení za velmi dostupné, zatímco na opačném konci 6 % respondentů považovalo bydlení za velmi nedostupné.

Průzkum spotřebitelského sentimentu tento výsledek dále rozebírá tím, že vnímanou cenovou dostupnost bydlení filtruje podle pohledu jednotlivých příjmových skupin.

Průzkum zjistil, že 43% respondentů s příjmem nižším než 500 USD měsíčně považuje bydlení v Kambodži za středně nedostupné. Naproti tomu 24% respondentů v této příjmové skupině považuje bydlení za dostupné. 27% respondentů v této příjmové skupině označilo bydlení za středně až velmi dostupné. Pouze 5% respondentů považuje bydlení za velmi nedostupné.

V příjmové skupině 501 až 1 000 USD považuje 49,5% respondentů bydlení za středně nedostupné. 25% respondentů v této příjmové skupině označilo bydlení za dostupné. Přibližně 19% respondentů považuje bydlení za středně až velmi dostupné. Zhruba 6,5% respondentů označilo bydlení za velmi nedostupné.

V příjmové skupině 1 001 až 2 000 USD považuje 50% respondentů bydlení za středně nedostupné. Dalších 25% respondentů vnímá bydlení jako dostupné. Přibližně 14% respondentů považuje bydlení za středně dostupné. 5% respondentů vnímá bydlení jako velmi dostupné. Naproti tomu 6% respondentů v této příjmové skupině považuje ceny bydlení za velmi nedostupné.

V příjmové skupině 2 001 až 3 000 USD považuje 46% respondentů bydlení za středně nedostupné. Dalších 25% respondentů považuje bydlení za dostupné. Zhruba 19% respondentů v této příjmové skupině vnímá bydlení jako středně dostupné. V krajních hodnotách považuje 5% bydlení za velmi dostupné, zatímco 4% je považují za velmi nedostupné.

V příjmové skupině 3 001 až 4 000 USD vidíme změnu ve vnímání, neboť 44% respondentů považuje bydlení za dostupné. Naproti tomu 28% zdejších respondentů vnímá bydlení jako středně nedostupné. 15% respondentů v této příjmové skupině považuje bydlení za středně dostupné. Kupodivu 9% respondentů v této příjmové skupině považuje bydlení za velmi nedostupné. To je v kontrastu se 3%, které bydlení vnímají jako velmi dostupné.

V příjmové skupině 4 001 až 5 000 USD považuje 44% respondentů bydlení za dostupné. Následuje 22% respondentů, kteří bydlení vnímají jako středně dostupné. Dalších 22% je považuje za středně nedostupné. V krajních hodnotách 6% považuje bydlení za velmi nedostupné, zatímco 5% za velmi dostupné. V této příjmové skupině se zdá, že rozložení je od středu k okrajům rovnoměrné.

V nejvyšší příjmové skupině 5 001 až 10 000 USD považuje 39% respondentů bydlení za dostupné. Následuje 31% respondentů, podle nichž je bydlení středně nedostupné. 12% respondentů uvádí, že bydlení považují za středně dostupné, a dalších 10% za velmi dostupné. 7% respondentů v této vysoké příjmové skupině uvádí, že bydlení je velmi nedostupné.

Poptávka

Poptávka po nemovitostech zůstává v Kambodžském království vysoká. Růst střední třídy, její disponibilní příjmy a zvyšování cen nemovitostí nepochybně vzbudily zájem investorů, domácích i zahraničních. Developeři se proto snaží uspokojit různorodou poptávku na trvale se rozšiřujících kambodžských trzích s nemovitostmi. Průzkum spotřebitelského sentimentu 2019 získal přibližný obraz poptávky tím, že se respondentů ptal, jaký typ nemovitosti plánují koupit.

Z více než 2 000 respondentů jich 35,5% uvedlo, že by nejraději koupili holý pozemek. Za tímto segmentem následují zájemci o shophouse, a to 26,5% respondentů. Dalších 18% respondentů uvádí, že mají zájem o koupi bytu v bytovém domě. Následuje 15,5% respondentů, kteří hledají vilu. Zbývajících 5% chce investovat do obchodních či kancelářských prostor.

Průzkum spotřebitelského sentimentu 2019 se snažil odhadnout poptávku dotazem, zda respondenti plánují v příštích 12 měsících koupi nemovitosti. Přibližně 78% respondentů uvedlo, že v následujícím roce nemovitost koupí, zatímco pouze 22% uvedlo, že o koupi nemovitosti zájem nemá.

Růst cen nemovitostí neuniká ani širšímu trhu. Průzkum spotřebitelského sentimentu 2019 se proto respondentů ptal také na to, za jakým účelem nemovitost kupují. Pouze 35% respondentů uvedlo, že nemovitost kupují pro vlastní bydlení, oproti 65%, kteří ji zamýšleli pojmout jako investiční nemovitost či investiční záměr.

Lokalita a typ nemovitosti

Při pohledu na tři hlavní kambodžská městská centra – Phnom Penh, Siem Reap a Sihanoukville – většina respondentů uvedla, že hledá nemovitost v hlavním městě. 76% respondentů upřednostnilo Phnom Penh, následovalo 8% respondentů, kteří měli zájem o nemovitost v Siem Reapu, a jen něco málo přes 3%, kteří uvedli, že hledají nemovitost v Sihanoukville. Zájem o Kampot předstihl zájem o Sihanoukville s hodnotou něco přes 5%.

Celostátní zákaz online hazardu ze srpna 2019 výrazně srazil ceny nemovitostí v Sihanoukville. Vzhledem k tomu, že většina respondentů uvažuje o koupi nemovitosti jako o investici, investiční přitažlivost tohoto přímořského města podle očekávání prudce klesla. Odborníci z oboru se shodují, že trhu s nemovitostmi v tomto městě bude nějakou dobu trvat, než se zotaví.

Jelikož většina hledajících projevila zájem o nemovitost v hlavním městě, Průzkum spotřebitelského sentimentu 2019 se respondentů zeptal, ve které městské části Phnom Penhu by nemovitost nejspíše koupili.

15% respondentů průzkumu uvedlo zájem o koupi nemovitosti v Sen Sok. Tato oblast je plná projektů Borey a další přibývají, což z ní pro většinu kupujících činí poněkud nepřekvapivou volbu. Právě zde se nachází obchodní centrum AEON 2, dosud patrně největší nákupní centrum v Phnom Penhu.

Za ním následuje Chroy Changvar s 12%, rozvíjející se satelitní město plné condo projektů, bytových domů a také několika velkých projektů Borey. Toul Kork je třetí s 8% respondentů, kteří projevili zájem o koupi nemovitosti v této části města.

Tato oblast je rovněž centrem projektů Borey v Phnom Penhu. Následuje městská část Chamkarmon s 8% – další oblast plná condo projektů, bytových domů, restaurací, kaváren, nákupních center a tržnic.

Pouze 5% respondentů má zájem hledat nemovitost v Daun Penh, což není překvapivé, protože jde o hlavní obchodní čtvrť Phnom Penhu, a tedy o drahou oblast pro koupi nemovitosti.

Zdá se, že zájem většiny respondentů směřuje k okrajovým částem města a vede k preferenci tamních developerských projektů. Průzkum spotřebitelského sentimentu 2019 se respondentů zeptal také na to, o jaký typ nemovitosti mají zájem.

Data z průzkumu ukazují téměř shodný zájem o nemovitost v Borey s 29% a o samostatně stojící dům či vilu s 28% – rozdíl činí jen několik desítek respondentů. Za těmito dvěma následují zájemci o koupi condo jednotky v novém projektu s 22% a zájemci o holé pozemky s 21% respondentů.