3.5 KLÍČOVÉ INVESTIČNÍ OBLASTI: SIEM REAP

Siem Reap leží přibližně 314 kilometrů severozápadně od Phnom Penhu a spojuje je národní silnice č. 6. Siem Reap se dělí na 11 okresů s jedním centrálním městem a 13 sangkatů, k tomu 87 obcí a 921 vesnic. Podle sčítání lidu z roku 2019 má provincie něco málo přes 1 000 000 obyvatel.

V provincii se nachází jezero Tonle Sap, největší jezero v jihovýchodní Asii. Tato rozlehlá vodní plocha byla v roce 1997 vyhlášena organizací UNESCO vůbec první biosférickou rezervací v zemi, a to díky své bohaté biodiverzitě a s cílem podpořit udržitelnost v regionu. Žije zde také mnoho vietnamských a čamských komunit v plovoucích vesnicích kolem jezera.

V této provincii leží i národní park Phnom Kulen, přibližně 48 kilometrů od centra města. Láká návštěvníky na dva vodopády a na „řeku 1 000 lingamů“, vytesané koryto, které nabízí jedinečný vhled do kultury z 9. století, jež ho vytvořila. Díky kulturnímu dědictví a přírodním zajímavostem patří Siem Reap ke klíčovým pilířům celého kambodžského cestovního ruchu.

Chrámový komplex Angkor Wat, který se v provincii nachází, proměnil Siem Reap ve světově proslulou turistickou destinaci s více než milionem zahraničních návštěvníků ročně. Mezinárodní letiště Siem Reap je druhým největším letištěm v království a ke třetímu čtvrtletí roku 2019 odbavilo více než 1,2 milionu zahraničních návštěvníků. Pro srovnání: za celý rok 2018 to bylo 1,4 milionu zahraničních návštěvníků. Lze tedy předpokládat, že počet návštěvníků letos do konce roku 2019 celková čísla z roku 2018 překoná.

V říjnu 2016 podepsala kambodžská vláda dohodu s čínskou státní společností Yunnan Investment Holdings o výstavbě nového mezinárodního letiště pro Siem Reap za 880 milionů dolarů. Výstavba už byla zahájena a na první a druhou etapu letiště bude vynaloženo přibližně 500 milionů dolarů, zatímco závěrečná fáze si vyžádá dalších 300 milionů dolarů. Po dokončení bude mít letiště maximální odbavovací kapacitu 10 milionů cestujících ročně. Odhaduje se, že výstavba potrvá až pět let.

Pokud jde o bydlení, Siem Reap nemá v přípravě žádné větší kondominiové projekty. Rozvoj se spíše soustředil na sektor cestovního ruchu a pohostinství. Sledovat výstavbu hotelů ve městě je samo o sobě výzvou, protože hotely se otevírají a zavírají téměř každý měsíc, zejména mezi butikovými hotely. Podle společnosti Knight Frank jsou v současnosti v přípravě 4 hotely s více než 50 pokoji, dohromady se 740 pokoji. Toto číslo však nezahrnuje butikové hotely ve výstavbě.

Výzkum společnosti Knight Frank zaznamenal v Siem Reapu celkem 11 848 pokojů v 85 hotelech – tedy v průměru zhruba 139 pokojů na jeden hotel k první polovině roku 2019. Budoucí celková hotelová nabídka v Siem Reapu se dělí a skládá takto: luxusní a vyšší prémiová kategorie (58 %) a prémiová a vyšší střední kategorie (42 %). Knight Frank ve své zprávě nezaznamenal žádné hotely střední a ekonomické kategorie.

U návštěvníků Siem Reapu je však patrné určité zmírnění tempa. Růst počtu turistů se ustálil na 5,4 % meziročně. Podle údajů ministerstva cestovního ruchu pochází téměř 40 % turistů přijíždějících do Kambodže z Číny, zatímco počet turistů ze západních zemí trvale klesá.

Přehled Real Estate Highlights za první pololetí 2019 od Knight Frank tento posun ve skladbě turistů potvrzuje. Investorům se zájmem o hotelový sektor v Siem Reapu se doporučuje prostudovat si současnou skladbu turistů a jejich preference, než vstoupí na vysoce konkurenční trh pohostinství v tomto městě.

Zatímco konkurence v hotelovém sektoru slouží především turistům v regionu, rozvíjí se nový trh určený těm, kdo chtějí v Siem Reapu bydlet. Výsledky města v oblasti hromadné bytové výstavby byly v minulých desetiletích přinejlepším pomalé. Teprve v posledních několika letech začali developeři projevovat zájem o potenciál rezidenční výstavby v Siem Reapu.

Rezidenční trh v Siem Reapu je podstatně méně hustý než v Phnom Penhu. Normou zůstávají vily, shophousy a nízkopodlažní bytové domy. Rozsáhlá výstavba bytových domů či kondominií je v Siem Reapu omezená kvůli ochranným pravidlům týkajícím se výškové zástavby kdekoli v blízkosti chrámových komplexů. Tento trend se však začíná měnit a letos na trh vstupuje více projektů. Dalším nastupujícím tématem je výstavba boreyů na okraji města, protože stále více Kambodžanů se stěhuje za bydlením a prací do provincie a místní obyvatelé Siem Reapu se z domů v centru stěhují jinam, aby využili vyšších cen pozemků.

Podle Knight Frank je největším existujícím projektem Borey Tourism City, borey vyvíjený společností OCIC, s rozlohou pozemků přes 60 hektarů. Projekt nabízí samostatné vily, dvojvily a flat houses i volnočasové zázemí. Zdá se, že OCIC trefila do černého, neboť všechny jednotky v první i druhé fázi byly vyprodány.

Další významné projekty, jako Les Bijoux D’Angkor, Borey Angkor Palace, Bakong Village, Angkor Grace a Vnom Empire, jsou v Siem Reapu stále ve výstavbě. Ceny pozemků v Siem Reapu jsou taženy především komerční hodnotou danou turistickým ruchem v Siem Reapu. Ceny ovlivňuje také přísné vymáhání územních omezení v zóně Apsara (pozemky kolem chrámů), které posouvá výstavbu nemovitostí na okraj města.

Rostoucí počet turistů i trvalých obyvatel představuje zralou příležitost pro obchodníky, kteří plánují vstoupit do Siem Reapu. Hlavní silnice Siem Reapu i nadále lemují shophousy a malé tržnice, které doplňují turistické aktivity. Těmto tradičním formám obchodu však pomalu roste konkurence v podobě účelově postavených obchodních center – což ukazuje, že místní trh má zájem o něco nového.

Podle Knight Frank má Siem Reap v současnosti 22 000 m² čisté pronajímatelné plochy maloobchodních prostor, zejména v T Galleria, Angkor Duty Free a The Heritage Walk. Dokončení dalších projektů v Siem Reapu má celkovou maloobchodní plochu zvýšit na 70 500 m² čisté pronajímatelné plochy.

Siem Reap je již dlouho znám jako mezinárodní turistická destinace. Data však ukazují, že Phnom Penh začíná Siem Reap v počtu příjezdů zahraničních turistů předstihovat, a to můžeme vnímat jako potřebu diverzifikovat nabídku města.

Snaha učinit ze Siem Reapu více než jen turistickou destinaci se projevuje v tom, jak velký zájem mají místní kupující o projekty boreyů a jakou zvědavost vzbuzují u místního trhu účelově stavěná obchodní centra. Nemluvě o tom, že Siem Reap je druhé nejlidnatější město Kambodže a tuto populaci doplňuje přes milion turistů ročně, kteří si chtějí odvézt kousek Kambodže s sebou.