Сектор недвижимости и строительства Камбоджи за последнее десятилетие продемонстрировал впечатляющий рост благодаря общенациональному экономическому развитию, притоку иностранных инвестиций и появлению нового поколения местных жителей из среднего класса, ищущих жилье недалеко от крупных городских центров.

Кроме того, постоянное ужесточение законодательства, регулирующего вопросы владения недвижимостью иностранцами, а также повышение профессионализма девелоперских компаний и агентств по недвижимости привело к росту доверия со стороны потребителей, застройщиков и инвесторов к рынку недвижимости в целом.

Однако данные опроса показывают, что многие потребители отмечают ряд слабых сторон рынка, а именно: доступность недвижимости, необходимость финансирования покупки недвижимости, а также пробелы в отрасли, касающиеся нормативной политики в отношении риэлторов и установенных критериев оценки стоимости недвижимости.

Правительство Камбоджи одобрило в общей сложности 9,3 миллиарда долларов капитальных инвестиций в строительный сектор по всей стране, большинство из которых сосредоточено в южном городе Сиануквиль. Этот постоянный рост демонстрирует уверенность инвесторов, поскольку и экономика, и рынок недвижимости показывают стабильность и минимальные колебания с 2013 года. При этом Китай лидирует в объёме иностранных инвестиций в Камбоджу.

Другие страны, такие как Япония, Южная Корея, Вьетнам и Сингапур, также начали инвестировать в Королевство в целях развития рынка недвижимости, что привело к растущей диверсификации круга инвесторов. Эти инвестиции также распространяются на крупные инфраструктурные проекты, необходимые для дальнейшего процветания рынка недвижимости, особенно за пределами ключевых центров — Пномпеня, Сиануквиля и Сиемреапа.

В стране также наблюдается значительный рост числа зарегистрированных фирм по недвижимости, и ряд международных игроков, таких как Knight Frank, CBRE, Century 21 и ERA вошли на рынок.Эти международные фирмы и их установленная репутация играют жизненно важную роль в предоставлении текущим и потенциальным инвесторам большей уверенности в секторе недвижимости в Камбодже.

На рынке новых девелоперских проектов выход на рынок таких международных компаний, как Hongkong Land, Oxley Holdings, Creed Group, HLH Group, Prince Real Estate, R&F; Properties, Meridian International Holdings, Yue Tai Group, Graticity Real Estate Development (GRED), TA Corporation и многих других свидетельствует о высокой уверенности в потенциале Камбоджи.

3.1 ОПИСАНИЕ ТИПОВ НЕДВИЖИМОСТИ

В стране имеется ряд основных типов недвижимости, которые доступны на всей территории Королевства.

Кондоминиум

Под кондоминиумом понимается здание или комплекс зданий, в котором находится ряд квартир, находящихся в индивидуальной собственности. Этот термин, как правило, относится к объектам, построенным после вступления в силу Закона 2010 года «О предоставлении иностранцам прав собственности на частные единицы в зданиях, находящихся в совместной собственности», который стал первым законом, разрешающим иностранцам владеть недвижимостью (а именно квартирами в кондоминиумах) на праве долевой собственности при соблюдении определённых условий, предусмотренных законом. Комплексы кондоминиумов, как правило, представляют собой недавно построенные высотные здания с широким спектром современных удобств и оборудования. Многие квартиры в кондоминиумах в Камбодже расположены в многофункциональных комплексах, то есть в таких комплексах могут также находиться торговые площади, офисные помещения и, в некоторых случаях, отели.

Квартиры обычно отличаются от кондоминиумов в Камбодже по нескольким факторам. Квартиры обычно находятся в зданиях, построенных до 2010 года, и не имеют права на получение страта-титулов. Квартиры, как правило, не так высоки, как современные кондоминиумы и многофункциональные комплексы. Кроме того, квартиры, как правило, не обслуживаются. Кондоминиумы, с другой стороны, обычно обслуживаются и имеют общие удобства, такие как бассейны и тренажёрные залы. Тем не менее, эти два термина часто пересекаются и используются взаимозаменяемо в Королевстве.

Вилла

Отдельно стоящие дома называются виллами и, как правило, имеют сад или приусадебную территорию. Виллы встречаются по всей стране и используются как для размещения предприятий, так и для проживания камбоджийских семей и иностранных арендаторов. В более центральных районах Пномпеня ухоженные виллы пользуются высоким спросом. Здесь есть как новостройки, так и отреставрированные виллы колониальной эпохи.

Традиционно, внутренние городские виллы использовались для всех целей, таких как розничная торговля, офисные и жилые объекты. Однако, с тяжелым развитием недвижимости в ключевых районах Пномпена, Сием Реапа и Сиануквиля, многие из этих вилл были разрушены, чтобы открыть место для новых зданий, и предложение свободных вилл (вне жилых комплексов «борей») с тех пор значительно сократилось.

Виллы также являются наиболее престижным типом недвижимости в жилых комплексах типа «борей». Многие застройщики «борей» предлагают в рамках своих проектов виллы, сдвоенные виллы и другие варианты недвижимости. Объекты этого типа, как правило, имеют самые высокие цены. Виллы являются особенно востребованным типом недвижимости среди состоятельных камбоджийских семей, поскольку представляют собой инвестицию в дом и земельный участок, обеспечивающую достаточно места для большой семьи, домашних животных и автомобилей.

Традиционные деревянные кхмерские дома

Традиционные кхмерские дома изначально строились из дерева и возводились на сваях для защиты от наводнений. Пространство под домом используется как семейная зона или для безопасного содержания домашнего скота на ночь.

В связи с непрерывным ростом сектора недвижимости большинство деревянных домов в центральных районах были отремонтированы, а пространства под ними были превращены в бетонные конструкции первого этажа. Многие из них также были переоборудованы в рестораны или туристические объекты.

За пределами внутреннего города, однако, эти традиционные дома остаются распространенными, особенно в районах, подверженных наводнению.

Торговые дома и отреставрированные торговые дома

Магазинно-жилые дома в кхмерском стиле по-прежнему остаются преобладающим типом недвижимости в Королевстве. Как правило, их стандартные размеры составляют 4 метра на 16 метров (13 футов на 52 фута). Как правило, эти торговые дома имеют два, три или четыре этажа и отличаются длинной и узкой планировкой. Торговые дома расположены в ряд и имеют общую стену, соединяющую их с соседним домом.

Торговые дома предоставляют доступ с улицы на первом этаже, что позволяет семьям открывать небольшие магазины прямо из дома. Такой тип домов популярен среди камбоджийских семей по этой причине, поскольку обеспечивает дополнительный доход, если дом расположен в оживлённом районе города или поселка. В некоторых районах камбоджийских городов и на ключевых коммерческих улицах также регулируется, что владельцы торговых домов используют торговое помещение на первом этаже своего дома и имеют какой‑то магазин, если они желают там проживать. Торговые дома сдаются в аренду либо как отдельные помещения на каждый этаж, либо как весь дом.

В плане мебели на кухне и в ванной комнате, магазины, как правило, очень основные. Тем не менее, отреставрированные магазины становятся все более популярными. Отреставрированные версии имеют те же размеры спецификации, что и традиционные магазины, но включают западные прикосновения через включение современных удобств и дизайна интерьера.

Апартаменты с Обслуживанием

Апартаменты с обслуживанием сильно различаются по размеру, стилю и цене, в зависимости от местоположения и качества жилого комплекса. Удобства, предлагаемые в апартаментах с обслуживанием в западном стиле, более полный, чем в других типах жилья, и в большинстве случаев они предназначены для арендаторов, а не покупателей. К удобствам относятся полностью оборудованные кухни в западном стиле, кондиционеры и ванны. В апартаментах, как правило, есть бассейны, тренажерные залы, прачечные, уборку и круглосуточную охрану.

С появлением нового поколения кондоминиумов в таких центрах, как Пномпень и Сиануквиль, предложение апартаментов с обслуживанием растет, поскольку застройщики и инвесторы стремятся обеспечить доходность от аренды по завершенным проектам. Увеличение предложения приводит к снижению арендных ставок на эти объекты.

Однако по мере того, как в города Королевства прибывает всё больше иностранных работников, спрос на апартаменты с обслуживанием также будет продолжать расти. Между тем уровень профессионального управления недвижимостью повышается по всему рынку, особенно в Пномпене, что позволяет предлагать арендаторам более качественные услуги.

Борей

Жилой комплекс типа «борей» известен как закрытый жилой комплекс. Они состоят из отдельных вилл, сдвоенных вилл, гибридных вилл, таунхаусов, домов с магазинами, многоквартирных домов и торговых площадей. В жилых комплексах типа «борей» представлен широкий выбор каждого типа недвижимости, а также имеются общественные зоны, такие как торговые центры, заведения общественного питания, детские площадки и спортивные сооружения. Эти жилые комплексы, как правило, сосредоточены на окраинах городов, поскольку застройщики осторожно относятся к ценам на землю из-за ограниченной покупательной способности своей целевой аудитории. По всей стране существует широкий выбор вариантов «борей» с различными уровнями качества строительства и управления недвижимостью.

Дома Borey являются предпочтительным выбором для большинства кхмерских семей, желающих приобрести новую недвижимость, поскольку они обеспечивают полную инфраструктуру на территории комплекса и безопасное место для воспитания детей.

Все чаще экспаты, ищущие жильё за пределами центров городов, также интересуются арендой домов в borey, особенно если у них есть домашние животные или семьи. Однако технически иностранец не может купить в borey development, так как это земельные участки.

3.2 ТЕКУЩИЕ ТЕНДЕНЦИИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

2.1 Доступное жилье

Кондоминиум

Проекты кондоминиумов в Камбодже сосредоточены в центре Пномпеня. Согласно данным отчета CBRE Market Outlook 2019, всплеск строительства кондоминиумов начался в 2014 году с высоким (в основном иностранным) спросом со стороны Китая, Сингапура, Тайваня, Малайзии, Кореи и Японии. Рынок кондоминиумов привлекает иностранных инвесторов, поскольку предлагает сравнительно высокую доходность от аренды (от 5% до 8%), которая стала возможной благодаря долларизации экономики Камбоджи.

Прогнозируемый спрос на квартиры в кондоминиумах сохранится вплоть до 2020 года, судя по завершенным и анонсированным проектам, запущенным с 2019 года. Согласно отчету Knight Frank «Основные тенденции рынка недвижимости за 1-е полугодие 2019 года», за этот период было завершено 6 проектов по строительству кондоминиумов, а еще 16 — запущено. Квартиры класса A (высокого уровня) по-прежнему доминируют как среди завершенных, так и среди анонсированных проектов, поскольку они ориентированы на камбоджийцев с высоким доходом и иностранных инвесторов, заинтересованных в высокой доходности от аренды на этом рынке.

В настоящее время 61 % имеющихся на рынке квартир в кондоминиумах относятся к сегменту элитного жилья. Растущее предложение таких квартир в основном поглощается иностранными инвесторами, а в последнее время — и приезжающими из Китая экспатриантами, поскольку для большинства местных покупателей эти квартиры в основном остаются недоступными.

Однако наблюдается устойчивый рост предложения кондоминиумов класса B (среднего уровня), предназначенных в основном для местных покупателей. Ожидается, что этот сегмент будет расти в первую очередь из-за того, что квартиры класса A остаются недоступными для большинства камбоджийских семей. Кондоминиумы класса B заполняют нишу на рынке, образовавшуюся благодаря представителям камбоджийского среднего класса, ищущим жилье в городе или желающим выйти на рынок аренды.

Первая точка зрения выглядит более обоснованной, поскольку представители среднего класса Камбоджи рассматривают вариант проживания поближе к деловым центрам города или непосредственно в них из-за усиливающихся пробок в Пномпене. Эта тема стала актуальной с начала 2014 года, когда всё больше людей приезжают из сельской местности, чтобы устроиться на работу с более высокой заработной платой. Эта проблема ещё более усугубляется отсутствием системы общественного транспорта, обслуживающей городские центры в столице.

В целом, сектор кондоминиумов в Пномпене необходимо будет внимательно наблюдать, поскольку рост предложения указывает на прогнозы спроса, но при этом создает риск переизбытка, который может не быть адекватно поглощён высокодоходными камбоджийцами и даже иностранными инвесторами/экспатами в долгосрочной перспективе. Цены на кондоминиумы — как на продажу, так и на аренду — должны стать конкурентоспособными, чтобы одновременно: поддерживать интерес иностранных инвесторов к рынку недвижимости Камбоджи и удовлетворять растущий спрос среднего уровня на жизнь в кондоминиумах.

Апартаменты с Обслуживанием

Апартаменты с обслуживанием — это полностью меблированные жилые помещения, в которых несколько раз в неделю проводится уборка. Некоторые апартаменты с обслуживанием могут предлагать арендаторам дополнительные удобства, чтобы оставаться конкурентоспособными на фоне растущего предложения такого типа недвижимости в Пномпене. Согласно отчету Knight Frank «Основные тенденции рынка недвижимости за первое полугодие 2019 года», в первом полугодии 2019 года было зарегистрировано 5 483 апартамента с обслуживанием, что свидетельствует о росте предложения примерно на 9 % рост предложения по сравнению с аналогичным периодом 2018 года. По данным Knight Frank, коэффициент заполняемости по состоянию на первое полугодие 2019 года составил 74 % от общего числа доступных квартир.

Эта относительно высокая степень заполняемости свидетельствует о большом интересе к этому типу недвижимости, поскольку она сдается полностью меблированной и со всем необходимым обслуживанием, что повышает её привлекательность с точки зрения качества жизни для экспатов. Большая часть этих апартаментов с обслуживанием сосредоточена в районе БКК (35 %), за ним следуют Чамкармон (20 %), Даун Пен (13 %) и Тул Корк (13 %). Остальные апартаменты разбросаны по районам 7 Макара, Чрой Чангвар, Сен Сок и Мян Чей.

В отличие от кондоминиумов, обслуживаемые апартаменты среднего уровня доминируют в этом тип недвижимости с долей рынка 57%, согласно отчету Knight Frank «Основные показатели рынка недвижимости» за первое полугодие. Преобладание обслуживаемых апартаментов среднего уровня может сохраниться в течение следующих нескольких лет, поскольку они представляют собой привлекательную альтернативу всё более дорогим кондоминиумам.

Большая часть апартаментов с обслуживанием, как правило, сдается в аренду и расположена в деловых районах, что делает их ещё более привлекательными для растущего числа иностранцев, проживающих в Пномпене. По имеющимся данным, некоторые комплексы апартаментов с обслуживанием были арендованы китайскими компаниями в качестве жилья для сотрудников благодаря удобству, которое они обеспечивают.

Согласно отчету CBRE «Прогноз рынка недвижимости на 2019 год», рост сегмента апартаментов с обслуживанием привлек внимание таких международных брендов, как The Ascott и Oakwood. Некоторые застройщики кондоминиумов, уже работающие в Камбодже, рассматривают возможность перепрофилирования части своих девелоперских проектов в апартаменты с обслуживанием, чтобы компенсировать невысокие показатели предварительных продаж квартир в кондоминиумах.

В отчете Knight Frank за первое полугодие 2019 года отмечаются позитивные перспективы роста этого сегмента рынка недвижимости. Ожидается, что строительство апартаментов с обслуживанием продолжится, поскольку в планах развития на период после 2020 года указано более 1 300 единиц жилья. Однако, несмотря на увеличение предложения по сравнению с 2018 годом, цены не снизились, поскольку ожидаемое падение было компенсировано притоком китайских экспатриантов в город.

Борей

Развитие жилых комплексов типа «борей» в Камбодже, особенно в Пномпене, впервые привлекло внимание в 2000-х годах. С тех пор застройщики «борей» использовали растущий интерес к этим закрытым и охраняемым жилым комплексам, предлагающим разнообразные объекты недвижимости, такие как магазинные дома, дома в ряд, сдвоенные виллы, виллы «Queen» и «King», согласно данным Knight Frank Cambodia.

Учитывая быстрый рост Пномпеня как города, большинство (96%, согласно Knight Frank’s H1 2019 Report) жилых комплексов «борей» расположены в пригородных районах Пномпеня, в отличие от концентрации кондоминиумов/обслуживаемых апартаментов в центре города. За H1 2019 было зафиксировано более 51,278 единиц, распределённых по 131 жилому комплексу «борей».

Ожидается, что сегмент «среднего уровня» будет доминировать в будущем предложении бореев с долей 59 %, за ним следуют сегмент «доступного жилья» с долей 33 % и сегмент «элитного жилья», на который приходится оставшиеся 8 %. Бореи в основном ориентированы на местных покупателей, которые в большинстве случаев предпочитают этот тип недвижимости в качестве основного места жительства.

По данным Knight Frank, застройщики «борей» фиксируют уровень продаж в своих проектах в диапазоне от 40% до 70%. Учитывая огромный внутренний спрос, застройщики не демонстрируют никаких признаков замедления темпов запуска проектов «борей»: только в первом полугодии 2019 года было запущено 18 таких проектов.

Темпы роста в Пномпене сделали практически невозможным строительство доступного жилья в пределах центре города. Развитие проектов Borey на окраинах Пномпеня, вероятно, отразится на более широком рынок недвижимости. По словам Knight Frank, города-спутники, с собственными коммерческими и деловыми районами, могут начать появляться, поскольку жители бореев за пределами города предпочитают удобства, расположенные ближе к ним, а не поездкам в оживленный центр столицы.

Общий объем предложения жилья, включая все типы жилой недвижимости, только за первое полугодие 2019 года составил 74 307 единиц. Для сравнения: в 2018 году общее количество доступных жилых единиц составило 76 560. Только в первом полугодии 2019 года введенные в эксплуатацию жилые единицы уже составляют 97 % от общего количества жилых объектов, построенных в 2018 году. Вполне можно ожидать, что 2019 год станет самым успешным годом для камбоджийских застройщиков жилья, особенно в сфере строительства «борей».

Потребность в доступном жилье также была признана правительством. Министерство жилищного строительства, городского развития и планирования (MLMUPC) заявило, что правительство будет и впредь реализовывать Национальную жилищную политику, в число целей которой входит обеспечение доступным жильем граждан Камбоджи, относящихся к категории населения со средне-низким уровнем дохода. Одним из механизмов, в рамках которого Министерство городского развития, жилищного строительства и планирования (MLMUPC) сотрудничает с Министерством экономики и финансов, является создание доступного жилья посредством налоговых льгот как для застройщиков, так и для конечных покупателей.

Правительство считает, что для удовлетворения растущего спроса ежегодно в городских районах необходимо строить 55 000 новых домов. Ожидается, что к 2030 году Камбодже потребуется ещё 800 000 домов по всей стране, поскольку численность населения, по прогнозам, превысит 19 миллионов человек.

3.2.2 Коммерческие/торговые помещения

Камбоджийское представление о шопинге прошло большой путь от традиционных торговых киосков, рынков и лавок. Расширяющийся средний класс принял концепцию торговых центров и подиумов, в основном благодаря росту их располагаемых доходов. Спрос на более широкий выбор розничных магазинов привлёк внимание международных ритейлеров, при этом местные застройщики прокладывают путь для их входа.

По состоянию на 2019 год общая площадь розничной недвижимости в Пномпене составляет 338 505 кв. м чистых арендных площадей (NLA), согласно отчету компании Knight Frank за первую половину 2019 года о состоянии рынка недвижимости. Основными факторами значительного годового роста стали открытия торговых центров Olympia Mall (60 000 кв. м), Midtown Mall (5 000 кв. м) и WB Arena (6 500 кв. м). Согласно тому же отчету, к концу 2019 года ожидается дополнительное увеличение площади розничной недвижимости на 109 947 кв. м NLA, при условии что проекты будут завершены в срок.

Местные застройщики, такие как Chip Mong Group и Peng Houth, согласно CBRE Real Estate Market Outlook 2019, запустили несколько проектов, которые стремятся удовлетворить спрос на больше опционов розничной торговли от потребителей.

AEON Co. Ltd., японский застройщик торговых центров, управляющий двумя из крупнейших торговых центров в Пномпене, объявила об открытии третьего торгового центра AEON, расположенного на юге Пномпеня вдоль бульвара Самдек бульвара Самдек Техо Хун Сен. Сообщается, что площадь третьего торгового центра AEON составляет 174 000 кв. м — это площадь AEON Mall 1 и 2 вместе взятых.

Торговые подиумы также занимают своё место в растущем спросе на торговые площади в Камбодже. Комплекс «The Peak» лидирует в сегменте торговых подиумов благодаря своему комбинированному торгово-жилому комплексу, открытие которого запланировано на 2020 год. Торговые подиумы — относительно новая концепция для камбоджийского рынка розничной торговли, поэтому пока неизвестно, насколько она будет принята на рынке в целом.

Согласно отчету Knight Frank «Основные показатели рынка недвижимости за 1-е полугодие 2019 года», средний коэффициент заполняемости в 1-м полугодии 2019 года снизился до 80,8 % — на 8,1 процентных пункта по сравнению со 2-м полугодием 2018 года. В отчете это снижение объясняется открытием торгового центра Olympia Mall и арены WB Arena, поскольку потребуется некоторое время, прежде чем ритейлеры оборудуют свои торговые точки и фактически займут свои площади.

Рост площадей коммерческих и торговых помещений является важным показателем зрелости экономики. Как CBRE, так и Knight Frank отмечают позитивные перспективы для сектора розничной недвижимости в Камбодже. По данным Knight Frank, розничный сектор должен увеличиться ещё на 505 521 кв. м полезной площади, что приведёт к увеличению общего объёма предложения до 844 026 кв. м — рост на 216 % к 2021 году. Это при условии, что все объявленные проекты будут введены в эксплуатацию в запланированные сроки. Несмотря на то что торговые площади будут продолжать расширяться, в отчете CBRE «Прогноз рынка недвижимости на 2019 год» содержится предупреждение для брендов высокого ценового сегмента, которым может быть сложно достичь своих торговых целей, если цены будут устанавливаться исходя из условий развитых рынков.

Рост розничного сектора открывает интересную альтернативную точку зрения на экономику Камбоджи, поскольку учитывает готовность среднестатистического камбоджийца тратить деньги на повседневные потребности в отличие от «разовых крупных» покупок, таких как дома и квартиры в кондоминиумах.

3.2.3 Офисные помещения

Объем офисных помещений в Камбодже увеличился с момента начала реализации проектов в 2012 году. Согласно отчету Knight Frank «H1 Real Estate Highlights 2019», объем офисных помещений в Пномпене за последний период увеличился на 23% по сравнению с 2018 годом и на данный момент составляет 463 701 кв. м. Это общая площадь офисов различных классов, доступных в Пномпене, а именно классов A, B и C.

По данным Knight Frank за первое полугодие 2019 года, 45 % имеющихся в настоящее время офисных площадей относятся к классу C, за ним следуют офисы класса B (43 %), а офисы класса A занимают оставшиеся 12 %. В отчете прогнозируется рост площади офисных помещений на 130% (595 469 кв. м полезной площади), до 1 059 170 кв. м полезной площади к 2021 году, при этом 75% ожидаемого нового офисного фонда будет относиться к классу A, 24 % — к классу B и 1 % — к классу C. Эта тенденция явно свидетельствует о резком росте прогнозируемого спроса на офисы высокого класса в Камбодже и о предстоящем сокращении предложения офисов среднего и низкого уровней.

Недавно на рынке появились офисы с раздельными правами собственности, в частности, в новых офисных зданиях. Эти офисы с долевым правом собственности фактически функционируют так же, как и кондоминиумы с раздельными правами собственности, за исключением типа арендаторов, которые занимают эти помещения. Компании, которые занимают традиционные офисные здания, находящиеся в централизованной собственности, обычно имеют дело с одним центральным управлением зданием. С другой стороны, компаниям, которые занимают несколько объектов с раздельными правами собственности, возможно, придется иметь дело с разными владельцами помещений, которые они используют.

Права собственности на отдельные квартиры становятся новой формой инвестиций в недвижимость, поскольку рынок кондоминиумов с правом собственности на отдельные квартиры достиг равновесия. Поскольку офисные помещения с правом собственности на отдельные квартиры являются новым явлением в секторе офисной недвижимости, их стоимость на рынке в целом пока не определена.

Офисные помещения в Пномпене по-прежнему в основном сосредоточены в районе Даун Пенх (32 %). Далее следуют Чамкармон (25 %), 7 Макара (17 %) и Боенг Кенг Конг (15 %). Остальные офисные помещения, в основном в зданиях класса C, распределены в Туол-Корке, Сен-Соке, Менчей и Чрой-Чангваре.

3.2.4. Опрос о настроениях потребителей 2019 года

Учитывая рост, который Камбоджа переживает на макроэкономическом уровне, Realestate. com.kh опросил восприятие потребителями рынка недвижимости через Опрос потребительского настроения 2019, в котором было опрошено более 2,000 респондентов. Демография этих респондентов различна, но большинство являются камбоджийцами — 73.4%.

Остальные 26,6 % составляют иностранцы: китайцы, австралийцы, американцы, французы и многие другие экспаты из западных и азиатских стран. Хотя выборка относительно невелика, респондентами выступили в основном люди, проявившие интерес к недвижимости, просматривая сайт Realestate.com.kh.

Участникам опроса был задан вопрос об их возрасте. Результаты опроса показали, что 37,5 % респондентов находятся в возрасте от 21 до 30 лет, что свидетельствует об интересе молодого поколения к недвижимости в Камбодже. Следом за ними с долей 35,3 % идут респонденты в возрасте от 31 до 40 лет, которых обычно считают людьми, сделавшими карьеру и имеющими заметные сбережения. Значительно отстают — 7,2 % — респонденты в возрасте от 51 до 60 лет. Респонденты старшего возраста, 60 лет и старше, составили 5,6 % участников опроса. Остальные 2,8 % пришлись на респондентов в возрасте до 20 лет.

Из 2000 опрошенных респондентов 46% указали, что живут со своим партнером или супругом. За ними следуют респонденты, проживающие со своей семьей (22,6%), и те, кто живет один, также 22,6%. Остальные либо делят жилье с друзьями или предпочитают не указывать. Кроме того, 51% респондентов заявляют, что являются владельцами жилья в Камбодже, что больше, чем 48% в 2018 году.

20 % респондентов указали, что в настоящее время выплачивают кредиты, а 19 % заявили, что снимают жильё, но планируют приобрести собственное жильё. Остальные 12 % отметили, что снимают жильё и не планируют приобретать собственное жильё.

Покупательная способность

В ходе опроса респондентов также спрашивали об их ежемесячном доходе, чтобы получить приблизительную оценку их покупательной способности. Наш опрос 2019 года показывает заметное увеличение доли респондентов, зарабатывающих менее 500 долларов в месяц: доля этого сегмента в этом году выросла с 16 % до 21 %. Это можно объяснить тем, что молодые люди, работающие неполный рабочий день, или те, кто занимает начальные должности, проявляют интерес к недвижимости, просматривая сайт Realestate.com.kh.

Данные также свидетельствуют о росте участия тех, чей ежемесячный доход составляет от 500 до 1000 долларов: их доля увеличилась на 5 процентных пунктов и в 2019 году составила 21,5 % респондентов. Эта доходная группа, вероятно, включает тех, кто может позволить себе аренду и/или имеет больше шансов получить банковский кредит на покупку своей первой недвижимости.

Участники, получающие от $1,001 до $2,000 в месяц, оставались на уровне 19% от общего количества респондентов опроса. Респонденты, получающие от $2,001 до $3,000 в месяц, немного увеличились до 13.5% в этом году.

На верхнем конце шкалы доходов, респонденты, зарабатывающие $3,001 to $4,000, слегка уменьшились до 5.5%. Это можно просто объяснить ростом участия из более низкого доходного сегмента, что привело к большей доле всех респондентов опроса.

То же самое касается тех, чей доход составляет от 4 001 до 5 000 долларов, доля которых снизилась до фиксированного уровня 5 %. Доля участников с доходом от 5 001 до 10 000 долларов сократилась с 9 % до 7 % по результатам опроса 2019 года. В то же время доля участников с сверхвысоким доходом в размере 10 000 долларов и более в месяц сократилась с 9 % до 7,5 %.

Опрос потребительских настроений использует эти данные, чтобы получить представление о том, какова готовность каждой группы населения по уровню дохода тратить на недвижимость в Камбодже.

Среди тех, кто зарабатывает менее 500 долларов в месяц, 76 % респондентов заявляют, что готовы потратить на недвижимость менее 50 000 долларов. 13%, с другой стороны, готовы потратить немного больше — от 50 001 до 75 000 долларов. Около 5% готовы потратить от 75 001 до 100 000 долларов. Менее 5 % оставшихся респондентов в этом диапазоне доходов готовы потратить более 100 000 долларов.

Среди тех, кто зарабатывает от 501 до 1 000 долларов в месяц, 51 % респондентов готовы потратить на недвижимость менее 50 000 долларов. Еще 32 % готовы потратить больше — от 50 001 до 75 000 долларов. Около 9 % респондентов готовы потратить от 75 001 до 100 000 долларов. При этом менее 10 % готовы потратить более 100 000 долларов.

Среди тех, кто зарабатывает от 1 001 до 2 000 долларов в месяц, 40 % респондентов готовы потратить на недвижимость менее 50 000 долларов. Ещё 36 % из этой группы готовы потратить от 50 001 до 75 000 долларов. Около 11 % готовы потратить на недвижимость от 75 001 до 100 000 долларов. При этом лишь 10 % указали, что готовы потратить от 100 001 до 200 000 долларов. Менее 3 % представителей этой доходной группы готовы потратить более 200 000 долларов.

Среди тех, кто зарабатывает от 2 001 до 3 000 долларов в месяц, лишь 22 % готовы потратить на недвижимость менее 50 000 долларов. Большинство представителей этой доходной группы (31 %) готовы потратить от 50 001 до 75 000 долларов. Ещё 24 % готовы потратить больше — от 75 001 до 100 000 долларов. Около 17 % респондентов готовы потратить на недвижимость от 100 001 до 200 000 долларов. При этом лишь около 5 % готовы потратить на недвижимость более 200 000 долларов.

Для тех, кто зарабатывает от $3,001 до $4,000 в месяц, только 11% готовы рассматривать покупку недвижимости стоимостью менее $50,000. 24.5% респондентов готовы потратить $50,001 до $75,000. Еще 24% респондентов готовы потратить $75,001 до $100,000 на недвижимость. В то же время 24.5% готовы потратить на недвижимость стоимостью $100,001 до $200,000. Только 11% респондентов в этой категории заявили, что готовы потратить на недвижимость стоимостью $200,001 до $300,000. Менее 1% указали, что готовы потратить более $300,000.

Среди тех, чей доход составляет от 4 001 до 5 000 долларов, лишь 11 % готовы потратить на недвижимость менее 50 000 долларов. Около 22 % указали, что готовы потратить от 50 001 до 75 000 долларов. Ещё 20% заявили, что готовы потратить на недвижимость от 75 001 до 100 000 долларов. Большинство респондентов в этом диапазоне доходов (35%) заявили, что готовы потратить на недвижимость от 100 001 до 200 000 долларов. При этом 9 % потратили бы от 200 001 до 300 000 долларов. Лишь около 2 % заявили, что потратили бы более 300 000 долларов.

Среди тех, чей доход составляет от 5 001 до 10 000 долларов, около 12 % заявили, что потратят на недвижимость менее 50 000 долларов. Еще 11 % заявили, что потратят от 50 001 до 75 000 долларов. Большинство респондентов в этой категории (31 %) заявили, что готовы потратить от 75 001 до 100 000 долларов. Около 24 % респондентов указали, что готовы потратить от 100 001 до 200 000 долларов на недвижимость — это интересный спад в готовности тратить средства, поскольку респонденты из предыдущего (сравнительно более низкого доходного диапазона) были готовы потратить на недвижимость больше.

Еще 12 % респондентов заявили, что готовы потратить на недвижимость от 200 001 до 300 000 долларов. При этом 9 % респондентов указали, что готовы потратить более 300 000 долларов.

Среди респондентов с сверхвысоким доходом — свыше 10 000 долларов в месяц — около 9 % заявили, что потратят на недвижимость менее 50 000 долларов. Еще 9 % указали, что потратят от 50 001 до 75 000 долларов. 3% респондентов в этой категории доходов заявили, что готовы потратить от 75 001 до 100 000 долларов.

Большинство респондентов (30 %) заявили, что готовы потратить от 100 001 до 200 000 долларов на покупку недвижимости. 16 % респондентов указали, что готовы потратить от 200 001 до 300 000 долларов на покупку недвижимости. При этом 23 % респондентов из этой группы с высоким уровнем дохода заявили, что готовы потратить более 300 000 долларов.

Готовность к расходам респондентов не сильно отклоняется от предположения, что более высокий доход приводит к более дорогим предпочтениям. Тенденция также указывает на то, что объекты с ценой около $100,000 охватывают большую часть рынка, сегментированного по доходным группам.

Доступность

Чтобы получить оценку воспринимаемой доступности, опрос Consumer Sentiment Survey 2019 дал респондентам выбор их воспринимаемой доступности цен на жилье в Камбодже.

Опрос показал, что 42% от общего числа респондентов считают, цены на жилье в Камбодже умеренно недоступными. В то время как те, кто считает цены на жилье доступными, составляет 29% от общего числа респондентов.

Доля респондентов, считающих жилье «умеренно доступным», составила 14 %. С одной стороны, 9 % всех респондентов сочли жилье «очень доступным», а с другой — 6 % респондентов сочли жилье «очень недоступным».

В рамках опроса о настроениях потребителей этот результат анализируется более подробно путем рассмотрения воспринимаемой доступности с точки зрения каждого диапазона доходов.

Опрос показал, что 43 % респондентов, зарабатывающих менее 500 долларов в месяц, считают жилье в Камбодже умеренно недоступным. В то же время 24 % респондентов в этой категории доходов считают жилье доступным. 27 % респондентов в этой категории доходов считают жилье от умеренно до очень доступным. Лишь 5 % респондентов считают жилье очень недоступным.

В диапазоне доходов от 501 до 1 000 долларов 49,5 % респондентов считают, что жилье является «умеренно недоступным». 25 % респондентов в этом диапазоне доходов считают жилье «доступным». Около 19 % респондентов считают жилье умеренно доступным или очень доступным. Около 6,5 % респондентов считают жилье очень недоступным.

Для доходного диапазона $1,001 to $2,000 50% респондентов считают жильё умеренно недоступным. Еще 25% респондентов воспринимают жильё как доступное. Около 14% респондентов считают жильё умеренно доступным. 5% респондентов считают жильё очень доступным. При этом 6% респондентов в этом доходном диапазоне считают цены на жильё очень недоступными.

В диапазоне доходов от 2 001 до 3 000 долларов 46% респондентов считают жилье «умеренно недоступным». Еще 25% респондентов считают жилье «доступным». Около 19 % респондентов в этом диапазоне доходов считают жилье «умеренно доступным». Что касается крайних точек зрения, 5 % респондентов считают жилье «очень доступным», а 4 % — «очень недоступным».

В диапазоне доходов от 3 001 до 4 000 долларов наблюдается изменение восприятия: 44 % респондентов считают жилье доступным. В то же время 28 % респондентов из этой группы считают жилье умеренно недоступным. 15 % респондентов в этом диапазоне доходов считают жилье «умеренно доступным». Как ни странно, 9 % респондентов в этом диапазоне доходов считают жилье «очень недоступным». Это контрастирует с 3 %, которые считают жилье «очень доступным».

В категории с доходом от 4001 до 5000 долларов 44% респондентов считают жилье доступным. За ними следуют 22% респондентов, которые считают жилье умеренно доступным. Еще 22% считают жилье умеренно недоступным. В крайних случаях 6% считают жилье очень недоступным, а 5% считают его очень доступным. Похоже, что в этой группе доходов распределение от середины к краям в этой категории доходов.

В группе с самым высоким уровнем дохода — от 5 001 до 10 000 долларов — 39 % респондентов считают жилье доступным. Далее 31 % респондентов отмечают, что жилье является «умеренно недоступным». 12 % респондентов считают, что жилье «умеренно доступно», а ещё 10 % — что оно «очень доступно». 7 % респондентов в этой группе с высоким уровнем дохода считают, что жильё «очень недоступно».

Спрос

Спрос на недвижимость в Королевстве Камбоджа остается высоким. Расширение среднего класса, рост его располагаемого дохода, а также повышение цен на недвижимость, несомненно, привлекли внимание как местных, так и иностранных инвесторов. В связи с этим застройщики стремятся удовлетворить разнообразные потребности непрерывно растущего рынка недвижимости Камбоджи. В рамках «Обзора потребительских настроений 2019» была получена приблизительная оценка спроса путем опроса респондентов о том, какую недвижимость они планируют приобрести.

Из более чем 2 000 респондентов 35,5 % указали, что предпочли бы приобрести незастроенные земельные участки. За этим сегментом следуют те, кто заинтересован в покупке таунхаусов — 26,5 % респондентов. Еще 18 % респондентов заявили, что заинтересованы в покупке квартиры. Далее следуют 15,5 % респондентов, желающих приобрести виллы. Остальные 5 % планируют инвестировать в торговые и офисные помещения.

Опрос потребительского настроения 2019 года стремился получить оценку спроса, задавая респондентам вопрос, планируют ли они покупать недвижимость в течение следующих 12 месяцев. Около 78% респондентов указали, что будут покупать недвижимость в следующем году, тогда как только 22% сказали, что не заинтересованы в покупке недвижимости.

Рост цен на недвижимость не остался незамеченным и на рынке в целом. Поэтому в рамках «Исследования потребительских настроений 2019» респондентов также спросили, с какой целью они приобретают недвижимость. Лишь 35 % респондентов ответили, что приобретают недвижимость для проживания, в то время как 65 % планировали рассматривать её как инвестиционный объект или предприятие.

Местонахождение и тип недвижимости

При рассмотрении трех основных городских центров Камбоджи — Пномпеня, Сиемреап и Сиануквиль, большинство респондентов указали, что они хотели бы приобрести недвижимость в столице. 76% респондентов предпочли Пномпень, за ними последовали 8% респондентов, которые интересовались недвижимостью в Сиемреапе, и лишь немногим более 3% отметили, что рассматривают покупку недвижимости в Сиануквиле. Интерес к Кампоту превысил интерес к Сиануквилю чуть более чем на 5%.

Введенный в августе 2019 года общенациональный запрет на онлайн-гемблинг привел к резкому падению цен на недвижимость в Сиануквиле. Учитывая, что большинство респондентов рассматривают покупку недвижимости в качестве инвестиции, инвестиционная привлекательность этого прибрежного города, как и следовало ожидать, резко снизилась. Эксперты отрасли сходятся во мнении, что потребуется некоторое время, чтобы рынок недвижимости города восстановился.

Поскольку большинство покупателей недвижимости проявили интерес к объектам в столице, в рамках «Исследования потребительских настроений 2019» респондентам был задан вопрос о том, в каком районе Пномпеня они с наибольшей вероятностью приобрели бы недвижимость.

15 % респондентов опроса выразили заинтересованность в покупке недвижимости в Сен-Соке. В этом районе сосредоточено множество борей и ещё больше жилых комплексов типа «борей», что делает его вполне ожидаемым выбором для большинства покупателей жилья. Именно здесь расположен торговый центр AEON 2, который, пожалуй, является крупнейшим торговым центром в Пномпене на сегодняшний день.

Далее следует Чрой Чангвар с 12 %, развивающийся спутниковый город, наполненный кондоминиумами, многоквартирными домами, а также несколькими крупными жилыми комплексами типа «борей». На третьем месте находится Тул-Корк: 8 % респондентов выразили заинтересованность в покупке недвижимости в этом районе.

Эта зона также является центром развития борей в Пномпене. Следом за этим — район Чамкармон с 8% - ещё одна зона, населённая кондоминиумами, квартирами, ресторанами, кафе, торговыми центрами и рынками.

Только 5% респондентов заинтересованы в поиске недвижимости в районе Даун Пен, что не удивительно, так как это главный деловой район Пномпеня и, следовательно, дорогой район для покупки недвижимости.

Интерес большинства респондентов, похоже, простирается на окраины города и, похоже, ведет к предпочтению развития там.

Данные опроса показывают почти равный интерес к недвижимости в бореях 29% и отдельным домом/виллой — 28%; разница составляет несколько десятков респондентов. За этими двумя вариантами, есть те, кто хочет купить квартиру в новом жилом комплексе (22%) и те, кто хочет купить пустые участки земли (21% респондентов).