វិស័យអចលនទ្រព្យ និងសំណង់នៅកម្ពុជាមានការរីកចម្រើនគួរឱ្យកត់សម្គាល់ក្នុងរយៈពេលមួយទសវត្សចុងក្រោយនេះ ដោយសារការអភិវឌ្ឍសេដ្ឋកិច្ចទូទាំងប្រទេស ការវិនិយោគពីបរទេស និងប្រជាជនថ្នាក់កណ្តាលជំនាន់ថ្មីកំពុងស្វែងរកផ្ទះនៅកណ្តាលទីក្រុងសំខាន់ៗ។

ម៉្យាងវិញទៀតការពង្រឹងច្បាប់ជាប្រចាំជុំវិញភាពជាម្ចាស់កម្មសិទ្ធិរបស់ជនបរទេស និងជំនាញវិជ្ជាជីវៈនៃការអភិវឌ្ឍអចលនទ្រព្យ និងភ្នាក់ងារនានាបាននាំឱ្យមានការភាន់ច្រឡំជាបន្តបន្ទាប់នៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យទាំងមូល។

ទោះយ៉ាងណាការស្ទង់មតិនេះក៏បានផ្តល់ទិន្នន័យ ដែលបង្ហាញថាអ្នកប្រើប្រាស់ជាច្រើនយល់ឃើញពីភាពទន់ខ្សោយនៅក្នុងទីផ្សារពោលគឺអចលនទ្រព្យដែលមានតម្លៃសមរម្យ តម្រូវការហិរញ្ញវត្ថុនៃការទិញអចលនទ្រព្យ និងគម្លាតនៅក្នុងទីផ្សារទាក់ទងនឹងវិជ្ជាជីវៈ និងតម្លាភាពក្នុងការលក់អចលនទ្រព្យ និងវិជ្ជាជីវៈវាយតម្លៃ។

បើនិយាយពីការវិនិយោគលើវិស័យសំណង់ និងអចលនទ្រព្យនៅទូទាំងប្រទេសនេះនៅតែបន្តលេចធ្លោដោយមានគម្រោងសរុបចំនួន ៣,៤១៨ ត្រូវបានអនុម័តកាលពីឆ្នាំមុន ដែលមានចំនួនសរុប ៦.៨ ពាន់លានដុល្លារ។ កំណើនថេរនេះបង្ហាញពីទំនុកចិត្តរបស់វិនិយោគិន ទាំងសេដ្ឋកិច្ច និងទីផ្សារអចលនទ្រព្យបានបង្ហាញពីស្ថេរភាពជាប្រចាំ​ និងការឡើងចុះតិចតួចបំផុតចាប់តាំងពីឆ្នាំ២០១៣។

ស្របពេលដែលប្រទេសចិនដឹកនាំទុនវិនិយោគសម្រាប់ការវិនិយោគនៅប្រទេសកម្ពុជា ជប៉ុន កូរ៉េខាងត្បូង តៃវ៉ាន់ ម៉ាឡេស៊ី សិង្ហបុរី និងហុងកុងក៏បានចាប់ផ្តើមបញ្ចេញទុនវិនិយោគសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍសំណង់ និងអចលនទ្រព្ យដែលជាហេតុធ្វើឱ្យមានភាពចម្រុះនៃក្រុមវិនិយោគិន។ ការវិនិយោគទាំងនេះក៏ពង្រីកដល់ការអភិវឌ្ឍហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធសំខាន់ៗផងដែរដែលចាំបាច់សម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យបន្តជារីកលូតលាស់ ពិសេសនៅក្រៅមជ្ឈមណ្ឌលសំខាន់ៗនៃរាជធានីភ្នំពេញ ក្រុងព្រះសីហនុ និងសៀមរាប។

ប្រទេសនេះក៏បានមើលឃើញពីការកើនឡើងគួរឱ្យកត់សម្គាល់នៃចំនួនក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យដែលបានចុះបញ្ជី ហើយក្រុមហ៊ុនអន្តរជាតិមួយចំនួនដូចជា Knight Frank, CBRE, Century 21 និង ERA បានចូលមកដល់ទីផ្សារ។ ក្រុមហ៊ុនអន្តរជាតិទាំងនេះ និងកេរ្តិ៍ឈ្មោះបស់ពួកគេដើរតួនាទីយ៉ាងសំខាន់ក្នុងការផ្តល់ឱ្យវិនិយោគិនសក្តានុពលឲ្យកាន់តែមានការជឿជាក់នៅក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជា។ នៅលើទីផ្សារសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍថ្មីការឈានជើងចូលរបស់ក្រុមហ៊ុនអន្តរជាតិដូចជា Hongkong Land, Oxley Holdings, Creed Group, HLH Group, Prince Real Estate, R&F Properties, Meridian International Holdings, Yue Tai Group, Graticity Real Estate Development (GRED), TA Corporation និងក្រុមហ៊ុនជាច្រើនទៀតគឺបង្ហាញពីភាពជឿជាក់យ៉ាងខ្លាំងចំពោះសក្តានុពលរបស់ប្រទេសកម្ពុជា។

នៅក្នុងទីផ្សារគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ថ្មី ការចូលមករបស់ក្រុមហ៊ុនអន្តរជាតិដូចជា Hongkong Land, Oxley Holdings, Creed Group, HLH Group, Prince Real Estate, R&F Properties, Meridian International Holdings, Yue Tai Group, Graticity Real Estate Development (GRED), TA Corporation និងក្រុមហ៊ុនផ្សេងទៀតជាច្រើន បានបង្ហាញពីទំនុកចិត្តខ្លាំងក្លាលើសក្តានុពលរបស់កម្ពុជា។

៣.១ ស្វែងយល់អំពីប្រភេទអចលនទ្រព្យ

មានប្រភេទអចលនទ្រព្យសំខាន់ៗជាច្រើន ដែលមាននៅទូទាំងព្រះរាជាណាចក្រកម្ពុជា។

ខុនដូ

ខុនដូសំដៅទៅលើអគារ ឬបណ្តុំអគារដែលមានយូនីតលំនៅដ្ឋានសម្រាប់កម្មសិទ្ធិឯកជន។ ពាក្យនេះជាទូទៅសំដៅទៅលើការអភិវឌ្ឍន៍ដែលត្រូវបានសាងសង់បន្ទាប់ពីការអនុវត្តច្បាប់ឆ្នាំ២០១០ ស្តីពីការផ្តល់ឲ្យជនបរទេសនូវសិទ្ធិជាម្ចាស់នៅក្នុងអាផាតមិនឯកជននៃអគារសហកម្មសិទ្ធិ ដែលជាច្បាប់ចម្បងអនុញ្ញាតឱ្យជនបរទេសមានកម្មសិទ្ធិ (យូនីតខុនដូ) ជាប្លង់កម្មសិទ្ធិរួម ដែលអនុលោមទៅតាមលក្ខខណ្ឌមួយចំនួននៃច្បាប់។

នៅក្នុងប្រទេសកម្ពុ អាផាតមិនជាទូទៅខុសគ្នាពីខុនដូដោយកត្តាមួយចំនួន។ អាផាតមិនជាទូទៅត្រូវបានគេរកឃើញនៅក្នុងអគារដែលត្រូវបានសាងសង់មុនឆ្នាំ២០១០ ហើយមិនមានសិទ្ធិទទួលប្លង់កម្មសិទ្ធិរួមទេ។ អាផាតមិនជាទូទៅមិនខ្ពស់ដូចខុនដូទំនើប និងការអភិវឌ្ឍន៍ចម្រុះទេ។ លើសពីនេះទៀតអាផាតមិនជាទូទៅមិនផ្តល់សេវាកម្មបន្ថែមជូនទេ។ ម៉្យាងវិញទៀតខុនដូជាធម្មតានឹងមានបំពាក់សេវាកម្មប្រើប្រាស់ទូទៅដូចជាអាងហែលទឹក និងកន្លែងហាត់ប្រាណ។ ទោះយ៉ាងណាពាក្យទាំងពីរនេះច្រើនតែមានលក្ខណៈដូចគ្នា ហើយត្រូវបានប្រើប្រាស់ដូចគ្នានៅក្នុងព្រះរាជាណាចក្រ។

វីឡា

ផ្ទះដាច់តែឯង​ត្រូវបានគេហៅថា ផ្ទះវីឡា ហើយជាទូទៅមានសួនច្បារ ឬតំបន់ក្រៅ។ វីឡាមាននៅទូទាំងប្រទេស ហើយត្រូវបានប្រើសម្រាប់ដាក់ទាំងអាជីវកម្ម រស់នៅលក្ខណៈគ្រួសារ និងជួលឲ្យបរទេស។ នៅតំបន់កណ្តាលក្រុងភ្នំពេញ ផ្ទះវីឡាដែលមានការថែរក្សាល្អ មានតម្រូវការខ្ពស់។ មានទាំងវីឡាដែលទើបសាងសង់ថ្មី និងវីឡាសម័យអាណានិគមដែលបានសាងសង់ឡើងវិញ។

ជាប្រពៃណី វីឡានៅក្នុងទីក្រុងត្រូវបានប្រើសម្រាប់គោលបំណងទាំងអស់ដូចជាហាងទំនិញ ការិយាល័យ និងលំនៅដ្ឋានសម្រាប់រស់នៅ។ ទោះយ៉ាងណាជាមួយនឹងការអភិវឌ្ឍអចលនទ្រព្យយ៉ាងខ្លាំងនៅតាមបណ្តាខណ្ឌសំខាន់ៗក្នុងរាជធានីភ្នំពេញ សៀមរាប និងក្រុងព្រះសីហនុ ផ្ទះវីឡាជាច្រើនកំពុងត្រូវបានគេកម្ទេចចោល ដើម្បីសាងសង់អគារថ្មី និងការផ្គត់ផ្គង់វីឡាដែលមានទីធ្លាទំនេរ (ក្រៅពីការអភិវឌ្ឍបុរី) ចាប់តាំងពីពេលនោះមកបានធ្លាក់ចុះគួរឱ្យកត់សម្គាល់។

ផ្ទះវីឡាក៏ជាប្រភេទអចលនទ្រព្យឈានមុខគេក្នុងការអភិវឌ្ឍបុរីដែរ។ អ្នកអភិវឌ្ឍន៍បុរី តែងតែសាងសង់វីឡា វីឡាភ្លោះ និងប្រភេទផ្សេងៗទៀតនៅក្នុងគម្រោងរបស់ពួកគេ។ អចលនទ្រព្យទាំងនេះជាទូទៅមានតម្លៃខ្ពស់បំផុត។ វីឡាគឺជាប្រភេទអចលនទ្រព្យ ដែលពេញនិយមសម្រាប់គ្រួសារអ្នកមាននៅប្រទេសកម្ពុជាដោយចាប់ផ្តើមវិនិយោគលើដីមានទីធ្លាធំ សម្រាប់គ្រួសារសត្វចិញ្ចឹម និងយានជំនិះ។

ផ្ទះខ្មែរបុរាណ

ផ្ទះបុរាណខ្មែរត្រូវបានធ្វើឡើងពីដើមឈើ និងសាងសង់លើសសរដើម្បីការពារពីទឹកជំនន់។ ទីធ្លានៅក្រោមផ្ទះត្រូវបានប្រើជាកន្លែងកម្សាន្ត និងអង្គុយលេងជាមួយគ្រួសារ ឬសម្រាប់ថែរក្សាបសុសត្វរបស់គ្រួសារឲ្យមានសុវត្ថិភាពនៅពេលយប់។

ដោយសារតែការរីកចម្រើនឥតឈប់ឈរនៃវិស័យអចលនទ្រព្យ ផ្ទះឈើភាគច្រើននៅតំបន់ក្រុងត្រូវបានកែលម្អ ហើយទីធ្លាដែលនៅពីក្រោមត្រូវបានប្រែក្លាយទៅជាបេតុង។ ភាគច្រើនត្រូវបានផ្លាស់ប្តូរទៅជាភោជនីយដ្ឋាន ឬប្រតិបត្តិការក្រុមហ៊ុនទេសចរណ៍។

ទោះយ៉ាងណានៅខាងក្រៅតំបន់កណ្ដាលទីក្រុង ផ្ទះបុរាណទាំងនេះនៅតែមានជាទូទៅជាពិសេសនៅតាមស្រុកនានា ដែលងាយនឹងទទួលបានរងទឹកជំនន់។

ផ្ទះអាជីវកម្ម និងផ្ទះអាជីវកម្មដែលកែលម្អឡើងវិញ

ផ្ទះអាជីវកម្មបែបខ្មែរនៅតែជាប្រភេទអចលនទ្រព្យលេចធ្លោ ដែលមាននៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជា។ ផ្ទះនេះជាទូទៅមានទំហំស្តង់ដារ ៤ ម៉ែត្រគុណ ១៦ ម៉ែត្រ (១៣ ហ្វីត គុណនឹង ៥២ ហ្វីត) ។ ជាផ្ទះអាជីវកម្មមានកម្ពស់ខ្ពស់ ២ ទៅ ៣ ឬ ៤ ដែលមានប្លង់វែង និងតូច។ ហាងលក់ទំនិញសាងសង់ឡើងជាជួរហើយមានជញ្ជាំងរួមគ្នាជាមួយផ្ទះជិតខាង។

ផ្ទះអាជីវកម្មត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យមាននៅតាមដងផ្លូវនៅក្នុងផ្ទះជាប់ដី មានន័យថាគ្រួសារអាចបើកហាងតូចៗនៅក្នុងផ្ទះរបស់ពួកគេបាន។ រចនាបទផ្ទះនេះពេញនិយមសម្រាប់គ្រួសារកម្ពុជា ដោយសារហេតុផល ដែលអនុញ្ញាតឱ្យអាចរកប្រាក់ចំណូលបន្ថែមបាន ដោយហេតុថាផ្ទះនេះមានទីតាំងស្ថិតនៅក្នុងតំបន់ដែលមានមនុស្សច្រើន។ នៅក្នុងទីក្រុងនៅកម្ពុជា និងនៅតាមផ្លូវពាណិជ្ជកម្មសំខាន់ៗ ជាទូទៅម្ចាស់ផ្ទះអាចប្រើជាន់ផ្ទាល់ដីជាកន្លែងលក់ទំនិញ និងស្នាក់នៅជាន់ខាងលើ ប្រសិនបើពួកគេចង់រស់នៅទីនោះ។ ហាងលក់ឥវ៉ាន់ត្រូវបានជួលជាយូនីតនីមួយៗ ឬផ្ទះទាំងមូល។

ទាក់ទងនឹងគ្រឿងសង្ហារិមនៅក្នុងផ្ទះបាយ និងបន្ទប់ទឹក ផ្ទះអាជីវកម្មមានលក្ខណៈសមញ្ញបំផុត។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយផ្ទះអាជីវកម្ម ដែលបានជួសជុលបានក្លាយជាការពេញនិយមកាន់តែខ្លាំងឡើង។ យូនីតថ្មីដែលបានកែលម្អរួចមានទំហំដូចគ្នានឹងផ្ទះអាជីវកម្មបែបប្រពៃណី ប៉ុន្តែវាបានរួមបញ្ចូលទាំងរចនាបថបែបលោកខាងលិចតាមរយៈការដាក់បញ្ចូលគ្រឿងបរិក្ខារទំនើប ៗ និងការរចនាផ្ទៃខាងក្នុង។ ផ្ទះអាជីវកម្មជាទូទៅមានជាន់ឡៅតឿ ដែលអាចធ្វើជាបន្ទប់គេងបន្ថែម។

អាផាតមិនមានសេវាកម្ម

អឹផាតមិុនមានសេវាកម្មខុសគ្នាពាក់ព័ន្ធ​នឹងទំហំ រចនាបថ និងតម្លៃ ដោយអាស្រ័យលើទីតាំង និងគុណភាពនៃអគារអាផាតមេន។ សេវាកម្ម ដែលមាននៅក្នុងអាផាតមិនបែបលោកខាងលិចមានលក្ខណៈទូលំទូលាយជាងប្រភេទអចលនទ្រព្យផ្សេងទៀត ហើយត្រូវបានរចនាឡើងសម្រាប់អ្នកជួលជាជាងអ្នកទិញក្នុងករណីភាគច្រើន។ សេវាកម្មរួមមានផ្ទះបាយ ដែលមានរចនាបថបែបលោកខាងលិច ម៉ាស៊ីនត្រជាក់ និងអាងហែលទឹក។ អាផាតមិន ដែលមានសេវាកម្មច្រើនតែរួមបញ្ចូលដូចជា៖ អាងហែលទឹក កន្លែងហាត់ប្រាណ កន្លែងបោកគក់ ការសំអាត និងសន្តិសុខ ២៤ ម៉ោង។

ជាមួយនឹងខុនដូជំនាន់ថ្មីនៅតាមតំបន់សំខាន់ៗដូចជាភ្នំពេញ និងក្រុងព្រះសីហនុ ការផ្គត់ផ្គង់អាផាតមិនកំពុងកើនឡើងនៅពេលអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ និងវិនិយោគិនស្វែងរកការជួលត្រឡប់មកវិញសម្រាប់គម្រោងដែលបានបញ្ចប់។ ការផ្គត់ផ្គង់កើនឡើងកំពុងជំរុញឱ្យអត្រាជួលសម្រាប់យូនីតទាំងនេះធ្លាក់ចុះ។

ទោះយ៉ាងណានៅពេលមានពលករបរទេសកាន់តែច្រើនចូលមកក្នុងប្រទេសកម្ពុជា តម្រូវការក៏នឹងនៅតែបន្តកើនឡើងសម្រាប់សេវាកម្មអាផាតមិន។ ទន្ទឹមនឹងនេះកម្រិតនៃការគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យវិជ្ជាជីវៈកំពុងកើនឡើងនៅក្នុងទីផ្សារទាំងមូល ជាពិសេសនៅរាជធានីភ្នំពេញ ដោយផ្តល់ជូនសេវាល្អប្រសើរជាងមុនដល់អ្នកជួល។

បូរី

ការអភិវឌ្ឍបុរីត្រូវបានគេស្គាល់ថាជាគម្រោងលំនៅដ្ឋានបែបសហគមន៍។ ទីនេះមានការបញ្ចូលគ្នានូវវីឡា វីឡាទោល វីឡាភ្លោះ វីឡាកូនកាត់ ផ្ទះអាជីវកម្ម និងហាងលក់រាយ។ ការអភិវឌ្ឍបុរីមានច្រើនប្រភេទ និងមានតំបន់សហគមន៍ជាផ្សារលក់ទំនិញ កន្លែងបរិភោគអាហារ កន្លែងកម្សាន្ត និងកន្លែងលេងកីឡា។ ការអភិវឌ្ឍទាំងនេះមានទំនោរទៅតំបន់ជាយក្រុងព្រោះអ្នកអភិវឌ្ឍន៍មានការប្រយ័ត្នប្រយែងចំពោះតម្លៃដីធ្លី ដោយសារតែអំណាចចំណាយមានកំណត់សម្រាប់អតិថិជនទីផ្សារគោលដៅរបស់ពួកគេ។ នៅកម្ពុជា បុរីមានផ្តល់ជូនជម្រើសយ៉ាងទូលំទូលាយ ជាមួយនឹងការផ្តល់ជូនគុណភាពសំណង់ និងការគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យផ្សេងៗគ្នា។

ផ្ទះបុរីគឺជាជម្រើសលំនៅដ្ឋានដ៏ប្រសើរបំផុតសម្រាប់គ្រួសារខ្មែរភាគច្រើន ដែលកំពុងស្វែងរកការវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យថ្មីព្រោះវាផ្តល់នូវហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធពេញលេញនៅក្នុងបរិវេណ និងជាកន្លែងមានសុវត្ថិភាពសម្រាប់ការរស់នៅសម្រាប់គ្រួសារ។

មានបរទេសកាន់តែច្រើនឡើងដែលស្វែងរកផ្ទះនៅខាងក្រៅក្រុង​ និងបានជួលផ្ទះក្នុងបុរីជា ពិសេសអ្នកដែលមានសត្វចិញ្ចឹម ឬរស់នៅជាគ្រួសារ។ ទោះជាយ៉ាងណា តាមផ្លុវច្បាប់ជនបរទេសមិនអាចទិញផ្ទះនៅក្នុងគម្រោងបុរី ដោយសារបុរីជាអចលនទ្រព្យដែលតាំងជាប់ដី។

៣.២ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យបច្ចុប្បន្ន

៣.២.១ លំនៅដ្ឋានតម្លៃសមរម្យ

ខុនដូ

គម្រោងខុនដូនៅកម្ពុជាបានប្រមូលផ្តុំគ្នាភាគច្រើននៅកណ្តាលទីក្រុងភ្នំពេញ។ យោងតាមទិន្នន័យពីរបាយការណ៍ Market Outlook 2019 របស់ CBRE ការរីកលូតលាស់ខ្លាំងនៃការអភិវឌ្ឍខុនដូបានចាប់ផ្តើមនៅឆ្នាំ ២០១៤ ជាមួយនឹងតម្រូវការខ្ពស់ (ភាគច្រើនមកពីបរទេស) ពីប្រទេសចិន សិង្ហបុរី តៃវ៉ាន់ ម៉ាឡេស៊ី កូរ៉េ និងជប៉ុន។ ទីផ្សារខុនដូទាក់ទាញវិនិយោគិនបរទេស ព្រោះវាផ្តល់ទិន្នផលជួលខ្ពស់ប្រៀបធៀបចន្លោះពី ៥% ដល់ ៨% ដែលអាចធ្វើទៅបានដោយសារសេដ្ឋកិច្ចប្រើប្រាស់ប្រាក់ដុល្លាររបស់កម្ពុជា។

តម្រូវការខុនដូដែលបានព្យាករណ៍ នឹងបន្តរីកចម្រើនយ៉ាងខ្លាំងដល់ឆ្នាំ ២០២០ ដោយផ្អែកលើគម្រោងដែលបានបញ្ចប់ និងបានប្រកាសដំណើរការចាប់ពីឆ្នាំ ២០១៩។ យោងតាមរបាយការណ៍ H1 2019 Real Estate Highlights របស់ Knight Frank គម្រោងខុនដូចំនួន ៦ ត្រូវបានបញ្ចប់ ហើយមានគម្រោងថ្មីចំនួន ១៦ ទៀតត្រូវបានដាក់ដំណើរការក្នុងអំឡុងពេលដូចគ្នា។ ខុនដូកម្រិត A (កម្រិតខ្ពស់) នៅតែកាន់កាប់ភាគច្រើនទាំងក្នុងគម្រោងដែលបានបញ្ចប់ និងគម្រោងដែលបានប្រកាស ព្រោះវាសំដៅទៅលើប្រជាជនកម្ពុជាដែលមានចំណូលខ្ពស់ និងវិនិយោគិនបរទេសដែលចាប់អារម្មណ៍លើទិន្នផលជួលខ្ពស់នៅក្នុងទីផ្សារ។

នៅពេលបច្ចុប្បន្ន ៦១% នៃខុនដូដែលមានលក់ ត្រូវបានចាត់ទុកជាកម្រិតខ្ពស់។ ការផ្គត់ផ្គង់ខុនដូប្រភេទនេះដែលកំពុងរីកចម្រើន ភាគច្រើនត្រូវបានស្រូបយកដោយវិនិយោគិនបរទេស ជាពិសេសនាពេលថ្មីៗនេះដោយការហូរចូលរបស់ជនបរទេសមកពីប្រទេសចិន ព្រោះខុនដូទាំងនេះស្ទើរតែហួសពីលទ្ធភាពរបស់អ្នកទិញក្នុងស្រុកភាគច្រើន។

ទោះជាយ៉ាងណា ខុនដូកម្រិត B (កម្រិតមធ្យម) ដែលសំដៅទៅលើអ្នកទិញក្នុងស្រុកជាចម្បង កំពុងមានការកើនឡើងជាលំដាប់។ ខុនដូប្រភេទនេះត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងរីកចម្រើន ដោយសារតម្លៃខ្ពស់នៃយូនីតកម្រិត A សម្រាប់គ្រួសារកម្ពុជាភាគច្រើន។ ខុនដូកម្រិត B កំពុងបំពេញចន្លោះខ្វះខាតក្នុងទីផ្សារ ដែលបង្កើតឡើងដោយប្រជាជនកម្ពុជាកម្រិតមធ្យម ដែលកំពុងស្វែងរកទីកន្លែងរស់នៅក្នុងទីក្រុង ឬសម្រាប់ធ្វើអាជីវកម្មជួល។

មូលហេតុទីមួយមានទម្ងន់ជាង ព្រោះប្រជាជនកម្ពុជាកម្រិតមធ្យមកំពុងពិចារណារស់នៅជិត ឬនៅក្នុងតំបន់អាជីវកម្មរបស់ទីក្រុង ដោយសារការកកស្ទះចរាចរណ៍កាន់តែខ្លាំងនៅភ្នំពេញ។ នេះជាប្រធានបទដ៏ក្តៅគគុកចាប់តាំងពីឆ្នាំ ២០១៤ មក ខណៈមានមនុស្សកាន់តែច្រើនមកពីតាមបណ្តាខេត្ត ដើម្បីធ្វើការងារដែលមានប្រាក់ចំណូលល្អជាង។ បញ្ហានេះកាន់តែធ្ងន់ធ្ងរឡើងទៅទៀត ដោយសារការខ្វះខាតប្រព័ន្ធដឹកជញ្ជូនសាធារណៈធំៗ ដែលបម្រើដល់តំបន់ទីក្រុងនៅក្នុងរាជធានី។

ជារួម វិស័យខុនដូនៅភ្នំពេញត្រូវការការតាមដានយ៉ាងដិតដល់ ព្រោះទោះបីការកើនឡើងនៃការផ្គត់ផ្គង់បង្ហាញពីការព្យាករណ៍តម្រូវការក៏ដោយ ក៏វានៅតែមានហានិភ័យនៃការផ្គត់ផ្គង់លើសតម្រូវការ ដែលអាចមិនត្រូវបានស្រូបយកបានគ្រប់គ្រាន់ដោយប្រជាជនកម្ពុជាមានចំណូលខ្ពស់ និងសូម្បីតែវិនិយោគិន/ជនបរទេស ក្នុងរយៈពេលវែង។ តម្លៃខុនដូ ទាំងការលក់ និងការជួល នឹងត្រូវប្រកួតប្រជែងបាន ដើម្បីរក្សាចំណាប់អារម្មណ៍របស់វិនិយោគិនបរទេសលើទីផ្សារអចលនទ្រព្យកម្ពុជា និងដើម្បីបំពេញតម្រូវការកម្រិតមធ្យមដែលកំពុងកើនឡើងសម្រាប់ការរស់នៅក្នុងខុនដូ។

អាផាតមិនមានសេវាកម្ម

អាផាតមិនប្រភេទ Serviced Apartment គឺជាយូនីតអាផាតមិនដែលមានគ្រឿងសង្ហារិមពេញលេញ និងមានសេវាសម្អាតជូនប៉ុន្មានដងក្នុងមួយសប្តាហ៍។ Serviced Apartment មួយចំនួនអាចផ្តល់ភាពងាយស្រួលបន្ថែមទៀតដល់អ្នកជួល ជាមធ្យោបាយរក្សាការប្រកួតប្រជែងក្នុងស្ថានភាពដែលការផ្គត់ផ្គង់អចលនទ្រព្យប្រភេទនេះកំពុងកើនឡើងនៅភ្នំពេញ។ យោងតាមរបាយការណ៍ H1 2019 Real Estate Highlights របស់ Knight Frank ការផ្គត់ផ្គង់សរុបបានកត់ត្រាចំនួន ៥,៤៨៣ យូនីត Serviced Apartment ក្នុងឆមាសទីមួយឆ្នាំ ២០១៩ ដែលបង្ហាញពីការកើនឡើងប្រហែល ៩% ធៀបនឹងអំឡុងពេលដូចគ្នាក្នុងឆ្នាំ ២០១៨។ Knight Frank រាយការណ៍ថាអត្រាកាន់កាប់មានចំនួន ៧៤% នៃយូនីតសរុបដែលមាន គិតត្រឹមឆមាសទីមួយឆ្នាំ ២០១៩។

អត្រាកាន់កាប់ខ្ពស់នេះបង្ហាញពីចំណាប់អារម្មណ៍ខ្លាំងលើអចលនទ្រព្យប្រភេទនេះ ព្រោះវាមានគ្រឿងសង្ហារិមពេញលេញ និងមានសេវាកម្មដែលបង្កើនភាពទាក់ទាញផ្នែកគុណភាពជីវិតសម្រាប់ការរស់នៅរបស់ជនបរទេស។ Serviced Apartment ទាំងនេះភាគច្រើនប្រមូលផ្តុំនៅតំបន់បឹងកេងកង ៣៥% បន្ទាប់មកចំការមន ២០% ដូនពេញ ១៣% និងទួលគោក ១៣%។ អាផាតមិនដែលនៅសល់ខ្ចាត់ខ្ចាយនៅ ៧ មករា ជ្រោយចង្វារ សែនសុខ និងមានជ័យ។

ផ្ទុយពីខុនដូ Serviced Apartment កម្រិតមធ្យមកាន់កាប់អចលនទ្រព្យប្រភេទនេះច្រើនជាងគេ ដោយមានចំណែក ៥៧% នៃទីផ្សារ យោងតាមរបាយការណ៍ H1 Real Estate Highlights របស់ Knight Frank។ ការកាន់កាប់ដោយកម្រិតមធ្យមនៃ Serviced Apartment អាចនឹងបន្តទៀតរយៈពេលប៉ុន្មានឆ្នាំខាងមុខ ព្រោះវាជាជម្រើសដ៏ទាក់ទាញជំនួសឱ្យខុនដូដែលមានតម្លៃកាន់តែថ្លៃឡើង។

Serviced Apartment ភាគច្រើនជាទូទៅសំរាប់ជួល ហើយស្ថិតនៅក្នុងតំបន់ពាណិជ្ជកម្ម ដែលធ្វើឱ្យវាកាន់តែទាក់ទាញដល់ចំនួនជនបរទេសដែលកំពុងកើនឡើងនៅភ្នំពេញ។ អគារ Serviced Apartment មួយចំនួនត្រូវបានរាយការណ៍ថាបានជួលទាំងស្រុងដោយក្រុមហ៊ុនចិន សម្រាប់ធ្វើជាកន្លែងស្នាក់នៅបុគ្គលិក ដោយសារភាពងាយស្រួលដែលវាផ្តល់ជូន។

យោងតាមរបាយការណ៍ CBRE Real Estate Outlook 2019 ការរីកចម្រើននៃ Serviced Apartment បានទាក់ទាញការចាប់អារម្មណ៍ពីម៉ាកអន្តរជាតិដូចជា The Ascott និង Oakwood។ អ្នកអភិវឌ្ឍខុនដូមួយចំនួនដែលកំពុងធ្វើអាជីវកម្មនៅកម្ពុជារួចហើយ កំពុងពិចារណាបំលែងផ្នែកខ្លះនៃគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍របស់ខ្លួនទៅជា Serviced Apartment ដើម្បីទូទាត់នឹងលទ្ធផលលក់មុនសាងសង់នៃយូនីតខុនដូដែលមិនសូវល្អ។

របាយការណ៍ឆមាសទីមួយឆ្នាំ ២០១៩ របស់ Knight Frank បានបញ្ជាក់ពីទស្សនវិស័យល្អសម្រាប់ការរីកចម្រើននៃអចលនទ្រព្យប្រភេទនេះ។ ការអភិវឌ្ឍ Serviced Apartment ត្រូវបានរំពឹងថានឹងបន្ត ដោយមានយូនីតជាង ១,៣០០ ត្រូវបានកំណត់ថាស្ថិតក្នុងផែនការអភិវឌ្ឍបន្ទាប់ពីឆ្នាំ ២០២០។ ទោះបីជាការផ្គត់ផ្គង់កើនឡើងធៀបនឹងឆ្នាំ ២០១៨ ក៏ដោយ តម្លៃមិនបានធ្លាក់ចុះទេ ព្រោះការធ្លាក់ចុះដែលរំពឹងទុកត្រូវបានទប់ដោយការហូរចូលរបស់ជនបរទេសមកពីប្រទេសចិននៅក្នុងទីក្រុង។

បូរី

ការអភិវឌ្ឍបូរីនៅកម្ពុជា ជាពិសេសនៅរាជធានីភ្នំពេញ បានចាប់ផ្តើមទទួលការចាប់អារម្មណ៍ដំបូងក្នុងទសវត្សរ៍ឆ្នាំ 2000។ តាំងពីពេលនោះមក អ្នកអភិវឌ្ឍបូរីបានទាញយកផលប្រយោជន៍ពីការចាប់អារម្មណ៍កាន់តែខ្លាំងឡើងលើសហគមន៍ដែលមានច្រកចេញចូលបិទជិត និងមានសន្តិសុខការពារ ដែលផ្តល់ជូនប្រភេទអចលនទ្រព្យជាច្រើនដូចជា ផ្ទះលក់ដូរ (Shophouse), ផ្ទះជាប់គ្នា (Link House), វីឡាភ្លោះ, វីឡា Queen និង King នេះយោងតាម Knight Frank Cambodia។

ដោយពិចារណាលើការរីកចម្រើនយ៉ាងឆាប់រហ័សរបស់រាជធានីភ្នំពេញ គម្រោងបូរីភាគច្រើន (96% យោងតាមរបាយការណ៍ឆមាសទី 1 ឆ្នាំ 2019 របស់ Knight Frank) ស្ថិតនៅក្នុងខណ្ឌជាយក្រុងនៃរាជធានីភ្នំពេញ ខុសពីខុនដូ/អាផាតមិនសេវាកម្ម ដែលប្រមូលផ្តុំនៅតំបន់កណ្តាលក្រុង។ ក្នុងឆមាសទី 1 ឆ្នាំ 2019 មានការកត់ត្រាយូនីតជាង 51,278 ដែលបែងចែកនៅក្នុងគម្រោងបូរីចំនួន 131។

បូរីកម្រិតមធ្យមត្រូវបានព្យាករថានឹងកាន់កាប់ភាគច្រើននៃការផ្គត់ផ្គង់បូរីនាពេលអនាគតដល់ 59% បន្ទាប់មកគឺកម្រិតតម្លៃសមរម្យ 33% និងកម្រិតខ្ពស់ 8% ដែលនៅសល់។ បូរីភាគច្រើនផ្តោតលើអ្នកទិញក្នុងស្រុក ដែលចូលចិត្តប្រភេទអចលនទ្រព្យនេះជាលំនៅឋានចម្បងរបស់ពួកគេ។

យោងតាម Knight Frank អ្នកអភិវឌ្ឍបូរីកំពុងលក់បានពី 40% ទៅ 70% នៅក្នុងគម្រោងរបស់ពួកគេ។ ដោយសារតម្រូវការក្នុងស្រុកមានចំនួនធំ អ្នកអភិវឌ្ឍអចលនទ្រព្យមិនបានបង្ហាញសញ្ញាបន្ថយការដាក់ចេញគម្រោងបូរីថ្មីនោះទេ ដោយក្នុងឆមាសទី 1 ឆ្នាំ 2019 តែម្នាក់ឯង មានគម្រោងបូរីចំនួន 18 ត្រូវបានបើកដំណើរការ។

ល្បឿននៃការរីកចម្រើននៅរាជធានីភ្នំពេញ បានធ្វើឱ្យការសាងសង់លំនៅឋានតម្លៃសមរម្យនៅក្នុងកណ្តាលក្រុងស្ទើរតែមិនអាចធ្វើទៅបាន។ ការអភិវឌ្ឍគម្រោងបូរីនៅជាយក្រុងភ្នំពេញ ទំនងជានឹងឆ្លុះបញ្ចាំងទៅលើទីផ្សារអចលនទ្រព្យទាំងមូល។ យោងតាម Knight Frank ក្រុងរណបដែលមានតំបន់ពាណិជ្ជកម្ម និងធុរកិច្ចផ្ទាល់ខ្លួន អាចនឹងចាប់ផ្តើមលេចឡើង ដោយសារអ្នករស់នៅក្នុងបូរីនៅខាងក្រៅក្រុងចូលចិត្តភាពងាយស្រួលនៅជិតខ្លួន ជាងការធ្វើដំណើរទៅកណ្តាលរាជធានីដែលមានចរាចរណ៍កកកុញ។

ការផ្គត់ផ្គង់លំនៅឋានសរុប រួមបញ្ចូលទាំងប្រភេទអចលនទ្រព្យលំនៅឋានទាំងអស់ មានចំនួន 74,307 យូនីត ក្នុងឆមាសទី 1 ឆ្នាំ 2019 តែម្នាក់ឯង។ ប្រៀបធៀបទៅ យូនីតលំនៅឋានសរុបដែលមានក្នុងឆ្នាំ 2018 គឺ 76,560។ យូនីតលំនៅឋានដែលបានសាងសង់រួចក្នុងឆមាសទី 1 ឆ្នាំ 2019 តែម្នាក់ឯង មានចំនួន 97% នៃយូនីតលំនៅឋានសរុបដែលផលិតបានក្នុងឆ្នាំ 2018 រួចទៅហើយ។ យើងអាចរំពឹងបានថា ឆ្នាំ 2019 នឹងក្លាយជាឆ្នាំធំបំផុតសម្រាប់អ្នកអភិវឌ្ឍលំនៅឋាននៅកម្ពុជា ជាពិសេសក្នុងវិស័យអភិវឌ្ឍបូរី។

តម្រូវការសម្រាប់លំនៅដ្ឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យត្រូវបានទទួលស្គាល់ដោយរដ្ឋាភិបាលផងដែរ។ ក្រសួងរៀបចំដែនដីនគរូបនីយកម្ម និងសំណង់បានបញ្ជាក់ថារដ្ឋាភិបាលនឹងបន្តអនុវត្តគោលនយោបាយជាតិស្តីពីលំនៅដ្ឋានដែលគោលដៅផ្តល់នូវលំនៅដ្ឋានតម្លៃសមរម្យទៅដល់ប្រជាជនកម្ពុជាដែលមានប្រាក់ចំណូលមធ្យមកម្រិតទាប។ យន្តការមួយក្នុងចំណោមយន្តការដែលក្រសួងដែនដីកំពុងប្រើគឺការសហការជាមួយក្រសួងសេដ្ឋកិច្ ចនិងហិរញ្ញវត្ថុដើម្បីបង្កើតលំនៅដ្ឋានតម្លៃទាបតាមរយៈការលើកទឹកចិត្តផ្នែកពន្ធ សម្រាប់ទាំងអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ និងអ្នកទិញចុងក្រោយ។ រដ្ឋាភិបាលជឿជាក់ថាតំបន់ក្រុង និងទីប្រជុំជនត្រូវការផ្ទះថ្មីចំនួន ៥៥,០០០ ខ្នងជារាល់ឆ្នាំ ដើម្បីឆ្លើយតបនឹងតម្រូវការកើនឡើង។ គេរំពឹងថានៅឆ្នាំ២០៣០ ប្រទេសកម្ពុជានឹងត្រូវការផ្ទះចំនួន ៨០០,០០០​ខ្នង បន្ថែមទៀតនៅទូទាំងប្រទេស ខណៈចំនួនប្រជាជនត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងកើនឡើងដល់ជាង ១៩ លាននាក់។

រដ្ឋាភិបាលជឿជាក់ថា លំនៅឋានថ្មីចំនួន 55,000 នៅតំបន់ទីក្រុងគឺជាតម្រូវការចាំបាច់ជារៀងរាល់ឆ្នាំ ដើម្បីបំពេញតម្រូវការដែលកើនឡើង។ គេព្យាករថា ដល់ឆ្នាំ 2030 កម្ពុជានឹងត្រូវការលំនៅឋានបន្ថែមចំនួន 800,000 ទូទាំងប្រទេស ដោយសារចំនួនប្រជាជនត្រូវបានរំពឹងថានឹងកើនឡើងដល់ជាង 19 លាននាក់។

៣.២.២ កន្លែងពាណិជ្ជកម្ម / លក់រាយ

ទម្លាប់ទិញទំនិញរបស់ប្រជាជនកម្ពុជាបានវិវត្តឆ្ងាយពីរបៀបប្រពៃណីនៃការលក់តាមរទេះ ផ្សារទំនិញស្រស់ និងផ្ទះលក់ដូរ។ ថ្នាក់កណ្តាលដែលកំពុងរីកធំធាត់បានទទួលយកគំនិតនៃផ្សារទំនើប និងផ្សារពាណិជ្ជកម្មបែប podium ដែលភាគច្រើនត្រូវបានជំរុញដោយការកើនឡើងនៃចំណូលអាចចាយវាយបានរបស់ពួកគេ។ តម្រូវការសម្រាប់ជម្រើសពាណិជ្ជកម្មបន្ថែម បានទាក់ទាញចំណាប់អារម្មណ៍របស់អ្នកលក់រាយអន្តរជាតិ ដោយអ្នកអភិវឌ្ឍក្នុងស្រុកបានត្រួសត្រាយផ្លូវសម្រាប់ការចូលមករបស់ពួកគេ។

ផ្ទៃពាណិជ្ជកម្មសរុបដែលមាននៅរាជធានីភ្នំពេញ គិតត្រឹមឆ្នាំ 2019 មានចំនួន 338,505 ម៉ែត្រការ៉េនៃផ្ទៃអាចជួលបានសុទ្ធ (NLA) យោងតាមរបាយការណ៍ Real Estate Highlights ឆមាសទី 1 ឆ្នាំ 2019 របស់ Knight Frank។ ការបើកដំណើរការ Olympia Mall (60,000 ម៉ែត្រការ៉េ), Midtown Mall (5,000 ម៉ែត្រការ៉េ) និង WB Arena (6,500 ម៉ែត្រការ៉េ) គឺជាកត្តាចម្បងដែលធ្វើឱ្យមានការរីកចម្រើនយ៉ាងខ្លាំងពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ។ របាយការណ៍ដូចគ្នានេះបានប៉ាន់ស្មានថា ផ្ទៃ NLA សម្រាប់ពាណិជ្ជកម្មបន្ថែមចំនួន 109,947 ម៉ែត្រការ៉េ នឹងត្រូវបានបន្ថែមនៅចុងឆ្នាំ 2019 ប្រសិនបើគម្រោងទាំងនោះបញ្ចប់តាមកាលកំណត់។

អ្នកអភិវឌ្ឍក្នុងស្រុកដូចជា Chip Mong Group និង Peng Houth យោងតាមរបាយការណ៍ Real Estate Market Outlook 2019 របស់ CBRE បានដាក់ចេញគម្រោងជាច្រើនដែលមានគោលបំណងបំពេញតម្រូវការជម្រើសពាណិជ្ជកម្មបន្ថែមពីអ្នកប្រើប្រាស់។ ជាពិសេស Chip Mong Group ថ្មីៗនេះបានប្រកាសផែនការអភិវឌ្ឍគម្រោងពាណិជ្ជកម្មចំនួន 6 ដែលនឹងបើកដំណើរការក្នុងរយៈពេល 3 ឆ្នាំខាងមុខ។

AEON Co. Ltd. ដែលជាអ្នកអភិវឌ្ឍផ្សារទំនើបជប៉ុន និងកំពុងដំណើរការផ្សារទំនើបធំបំផុតពីរនៅរាជធានីភ្នំពេញ បានប្រកាសបើកដំណើរការ AEON Mall ទីបី ដែលមានទីតាំងនៅភាគខាងត្បូងរាជធានីភ្នំពេញ តាមបណ្តោយមហាវិថីសម្តេចតេជោ ហ៊ុន សែន។ AEON Mall ទីបីនេះត្រូវបានរាយការណ៍ថាមានទំហំ 174,000 ម៉ែត្រការ៉េ ដែលស្មើនឹងទំហំ AEON Mall 1 និង 2 បូកបញ្ចូលគ្នា។

ផ្ទៃពាណិជ្ជកម្មបែប podium ក៏កំពុងចាប់យកទីតាំងរបស់ខ្លួននៅក្នុងតម្រូវការពាណិជ្ជកម្មដែលកំពុងកើនឡើងរបស់កម្ពុជាផងដែរ។ The Peak ឈានមុខក្នុងវិស័យ podium ពាណិជ្ជកម្ម ដោយមានអគារបញ្ចូលគ្នារវាងផ្ទៃពាណិជ្ជកម្ម និងលំនៅឋាន ដែលគ្រោងបើកដំណើរការនៅក្នុងឆ្នាំ 2020។ Podium ពាណិជ្ជកម្មគឺជាគំនិតថ្មីបន្តិចសម្រាប់ទីផ្សារពាណិជ្ជកម្មកម្ពុជា ដូច្នេះការទទួលយករបស់ទីផ្សារទាំងមូលនៅតែត្រូវរង់ចាំមើល។

យោងតាមរបាយការណ៍ Real Estate Highlights ឆមាសទី 1 ឆ្នាំ 2019 របស់ Knight Frank អត្រាកាន់កាប់មធ្យមក្នុងឆមាសទី 1 ឆ្នាំ 2019 បានធ្លាក់ចុះមកនៅ 80.8% ដែលថយចុះ 8.1 ពិន្ទុពីឆមាសទី 2 ឆ្នាំ 2018។ របាយការណ៍នេះបានលើកឡើងថា ការធ្លាក់ចុះនេះបណ្តាលមកពីការបើកដំណើរការ Olympia Mall និង WB Arena ព្រោះត្រូវការពេលវេលាមួយរយៈ មុនពេលអ្នកលក់រាយតុបតែងយូនីតរបស់ពួកគេ និងចូលកាន់កាប់ទីតាំងជាក់ស្តែង។

ការរីកចម្រើននៃផ្ទៃពាណិជ្ជកម្មគឺជាសូចនាករដ៏ល្អនៃសេដ្ឋកិច្ចដែលកំពុងពេញវ័យ។ ទាំង CBRE និង Knight Frank បានរាយការណ៍ពីទស្សនវិស័យវិជ្ជមានសម្រាប់វិស័យពាណិជ្ជកម្មនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជា។ យោងតាម Knight Frank វិស័យពាណិជ្ជកម្មនឹងពង្រីកបន្ថែម 505,521 ម៉ែត្រការ៉េនៃ NLA ដែលនឹងធ្វើឱ្យផ្ទៃសរុបឡើងដល់ 844,026 ម៉ែត្រការ៉េ គឺកើនឡើង 216% ត្រឹមឆ្នាំ 2021។ នេះគឺដោយសន្មតថាគម្រោងទាំងអស់ដែលបានប្រកាសនឹងបញ្ចប់តាមកាលកំណត់ដំណើរការរបស់ខ្លួន។ ទោះបីជាផ្ទៃពាណិជ្ជកម្មនឹងបន្តពង្រីកក៏ដោយ របាយការណ៍ Real Estate Outlook 2019 របស់ CBRE បានដាស់តឿនម៉ាកលក់រាយកម្រិតខ្ពស់ថា ពួកគេអាចជួបការលំបាកក្នុងការសម្រេចគោលដៅលក់ ប្រសិនបើកំណត់តម្លៃដោយផ្អែកលើទីផ្សារដែលអភិវឌ្ឍរួច។

ការរីកចម្រើននៃវិស័យលក់រាយផ្តល់ទស្សនៈមួយផ្សេងគួរឱ្យចាប់អារម្មណ៍អំពីសេដ្ឋកិច្ចកម្ពុជា ដោយវាគិតបញ្ចូលពីឆន្ទៈក្នុងការចាយវាយប្រចាំថ្ងៃរបស់ប្រជាជនកម្ពុជាជាមធ្យម ខុសពីការទិញ “តែម្តង តម្លៃធំ” ដូចជាផ្ទះ និងខុនដូ។

៣.២.៣ ការិយាល័យ

ផ្ទៃការិយាល័យនៅកម្ពុជាបានកើនឡើងក្នុងបរិមាណផ្គត់ផ្គង់ តាំងពីគម្រោងទាំងនោះចាប់ផ្តើមក្នុងឆ្នាំ 2012។ យោងតាមរបាយការណ៍ Real Estate Highlights ឆមាសទី 1 ឆ្នាំ 2019 របស់ Knight Frank បរិមាណផ្ទៃការិយាល័យថ្មីបំផុតនៅរាជធានីភ្នំពេញបានកើនឡើង 23% ពីឆ្នាំ 2018 និងឥឡូវនេះមានចំនួន 463,701 ម៉ែត្រការ៉េ។ នេះគឺជាតួលេខសរុបនៃការិយាល័យដែលបានចាត់ថ្នាក់នៅរាជធានីភ្នំពេញ ជាពិសេសថ្នាក់ A, B និង C។

គិតត្រឹមឆមាសទី 1 ឆ្នាំ 2019 Knight Frank បានរាយការណ៍ថា 45% នៃផ្ទៃការិយាល័យដែលមានបច្ចុប្បន្នត្រូវបានចាត់ថ្នាក់ជាថ្នាក់ C បន្ទាប់មកការិយាល័យថ្នាក់ B ចំនួន 43% និងការិយាល័យថ្នាក់ A កាន់កាប់ 12% ដែលនៅសល់។ របាយការណ៍នេះបានព្យាករការកើនឡើង 130% (595,469 ម៉ែត្រការ៉េ NLA) នៃផ្ទៃការិយាល័យ ដែលនឹងឡើងដល់ 1,059,170 ម៉ែត្រការ៉េ NLA ត្រឹមឆ្នាំ 2021 ដែលក្នុងនោះ 75% នៃផ្ទៃការិយាល័យថ្មីដែលរំពឹងទុកនឹងជាថ្នាក់ A ចំណែក 24% ជាថ្នាក់ B និង 1% ជាថ្នាក់ C។ ទំនោរនេះបង្ហាញយ៉ាងច្បាស់អំពីការកើនឡើងខ្លាំងនៃតម្រូវការដែលរំពឹងទុកសម្រាប់ការិយាល័យកម្រិតខ្ពស់នៅកម្ពុជា និងការថយចុះនៃការផ្គត់ផ្គង់ការិយាល័យកម្រិតមធ្យម និងកម្រិតទាបនាពេលខាងមុខ។

ការិយាល័យដែលមានប្លង់ Strata ត្រូវបានណែនាំចូលទីផ្សារនៅពេលថ្មីៗនេះ ជាពិសេសពីអគារការិយាល័យថ្មីៗ។ ការិយាល័យប្លង់ Strata ទាំងនេះស្ទើរតែដំណើរការដូចគ្នាទៅនឹងខុនដូដែលមានប្លង់ Strata លើកលែងតែប្រភេទអ្នកជួលដែលទីតាំងទាំងនេះទទួល។ ក្រុមហ៊ុនដែលកាន់កាប់អគារការិយាល័យបែបប្រពៃណីដែលមានកម្មសិទ្ធិកណ្តាល ជាធម្មតាទាក់ទងជាមួយក្រុមគ្រប់គ្រងកណ្តាលតែមួយសម្រាប់អគារនោះ។ ផ្ទុយមកវិញ ក្រុមហ៊ុនដែលកាន់កាប់យូនីតប្លង់ Strata ច្រើនយូនីត អាចត្រូវទាក់ទងជាមួយម្ចាស់ផ្សេងៗគ្នានៃទីតាំងដែលពួកគេកំពុងប្រើប្រាស់។

ប្លង់ Strata កំពុងលេចឡើងជាទម្រង់ថ្មីនៃការវិនិយោគអចលនទ្រព្យ ដោយសារទីផ្សារខុនដូដែលមានប្លង់ Strata បានឈានដល់ភាពលំនឹង។ ដោយសារការិយាល័យប្លង់ Strata គឺថ្មីសម្រាប់វិស័យអចលនទ្រព្យការិយាល័យ តម្លៃរបស់វានៅក្នុងទីផ្សារទាំងមូលនៅមិនទាន់អាចកំណត់បាននៅឡើយ។

ផ្ទៃការិយាល័យនៅរាជធានីភ្នំពេញនៅតែស្ថិតនៅខណ្ឌដូនពេញជាចម្បង ដោយមាន 32%។ បន្ទាប់មកគឺខណ្ឌចំការមន 25%, ខណ្ឌ 7 មករា 17% និងខណ្ឌបឹងកេងកង 15%។ ផ្ទៃការិយាល័យដែលនៅសល់ ដែលភាគច្រើនជាអគារថ្នាក់ C ត្រូវបានបែងចែកនៅខណ្ឌទួលគោក, សែនសុខ, មានជ័យ និងជ្រោយចង្វារ។

3.2.4 ការស្ទង់មតិអតិថិជនឆ្នាំ 2019

ដោយពិចារណាលើកំណើនដែលកម្ពុជាកំពុងជួបប្រទះនៅកម្រិតម៉ាក្រូសេដ្ឋកិច្ច Realestate.com.kh បានធ្វើការស្ទង់មតិអំពីការយល់ឃើញរបស់អតិថិជនចំពោះទីផ្សារអចលនទ្រព្យ តាមរយៈការស្ទង់មតិអតិថិជនឆ្នាំ 2019 ដែលបានសាកសួរអ្នកឆ្លើយតបជាង 2,000 នាក់។ ប្រវត្តិរូបរបស់អ្នកឆ្លើយតបទាំងនេះមានភាពខុសៗគ្នា ប៉ុន្តែភាគច្រើនជាជនជាតិកម្ពុជា ដែលមាន 73.4%។

ចំនួន 26.6% ដែលនៅសល់ គឺជាជនបរទេស៖ ចិន អូស្ត្រាលី អាមេរិកាំង បារាំង និងជនបរទេសផ្សេងទៀតជាច្រើនមកពីលោកខាងលិច និងអាស៊ី។ ទោះបីជាទំហំគំរូមានចំនួនតិចតួចក៏ដោយ អ្នកឆ្លើយតបភាគច្រើនគឺជាមនុស្សដែលបានបង្ហាញចំណាប់អារម្មណ៍លើអចលនទ្រព្យ ដោយការរុករកតាម Realestate.com.kh។

អ្នកឆ្លើយតបត្រូវបានសួរអំពីអាយុរបស់ពួកគេ។ ការស្ទង់មតិបានរកឃើញថា 37.5% នៃអ្នកឆ្លើយតបមានអាយុពី 21 ដល់ 30 ឆ្នាំ ដែលបង្ហាញពីចំណាប់អារម្មណ៍របស់យុវជនលើអចលនទ្រព្យកម្ពុជា។ បន្ទាប់មកជិតៗគ្នាគឺ 35.3% ជាអ្នកឆ្លើយតបដែលមានអាយុពី 31 ដល់ 40 ឆ្នាំ ដែលជាទូទៅត្រូវបានចាត់ទុកថាជាមនុស្សដែលមានអាជីព និងមានប្រាក់សន្សំខ្លះ។ ចំនួន 7.2% ដែលនៅឆ្ងាយពីក្រោយ គឺជាអ្នកឆ្លើយតបដែលមានអាយុពី 51-60 ឆ្នាំ។ អ្នកឆ្លើយតបវ័យចំណាស់ជាង គឺអាយុ 60 ឆ្នាំឡើងទៅ មាន 5.6% នៃការស្ទង់មតិ។ ចំនួន 2.8% ចុងក្រោយ មកពីអ្នកឆ្លើយតបដែលមានអាយុ 20 ឆ្នាំ និងក្រោមនេះ។

ក្នុងចំណោមអ្នកឆ្លើយតប 2,000 នាក់ 46% បានបញ្ជាក់ថាពួកគេរស់នៅជាមួយដៃគូ ឬគូស្រករ។ បន្ទាប់មកគឺអ្នកឆ្លើយតបដែលរស់នៅជាមួយក្រុមគ្រួសារ 22.6% និងអ្នកដែលរស់នៅតែម្នាក់ឯងក៏មាន 22.6% ដូចគ្នា។ អ្នកដែលនៅសល់ ស្នាក់នៅរួមជាមួយមិត្តភក្តិ ឬមិនចង់បញ្ជាក់។ ជាងនេះទៅទៀត 51% នៃអ្នកឆ្លើយតបនិយាយថាពួកគេជាម្ចាស់ផ្ទះនៅកម្ពុជា ដែលកើនឡើងពី 48% ក្នុងឆ្នាំ 2018។

ចំណែក 20% បានបញ្ជាក់ថាបច្ចុប្បន្នពួកគេកំពុងសងបំណុលកម្ចី ខណៈ 19% និយាយថាពួកគេកំពុងជួល ប៉ុន្តែមានគម្រោងទិញ/មានអចលនទ្រព្យផ្ទាល់ខ្លួន។ ចំនួន 12% ដែលនៅសល់ និយាយថាពួកគេជួល ដោយគ្មានគម្រោងទិញអចលនទ្រព្យផ្ទាល់ខ្លួនទេ។

អំណាចទិញ

ការស្ទង់មតិក៏បានសួរអ្នកឆ្លើយតបអំពីចំណូលប្រចាំខែរបស់ពួកគេផងដែរ ដើម្បីទទួលបានការប៉ាន់ស្មានប្រហាក់ប្រហែលអំពីអំណាចទិញរបស់ពួកគេ។ ការស្ទង់មតិឆ្នាំ 2019 របស់យើងបង្ហាញការកើនឡើងគួរឱ្យកត់សម្គាល់នៃការចូលរួមពីអ្នកឆ្លើយតបដែលមានចំណូលតិចជាង $500 ក្នុងមួយខែ ដោយក្រុមនេះបានកើនឡើងពី 16% ទៅ 21% ក្នុងឆ្នាំនេះ។ នេះអាចបណ្តាលមកពីយុវជនដែលធ្វើការក្រៅម៉ោង ឬអ្នកដែលធ្វើការក្នុងតំណែងចាប់ផ្តើម ដែលបានបង្ហាញចំណាប់អារម្មណ៍លើអចលនទ្រព្យ តាមរយៈការរុករក Realestate.com.kh។

ទិន្នន័យក៏បង្ហាញផងដែរពីការចូលរួមកើនឡើងពីអ្នកដែលមានចំណូលប្រចាំខែពី $500 ដល់ $1000 ដោយបានកើនឡើង 5 ភាគរយ ធ្វើឱ្យពួកគេមាន 21.5% នៃអ្នកឆ្លើយតបក្នុងឆ្នាំ 2019 នេះ។ ក្រុមចំណូលនេះទំនងជាអ្នកដែលមានលទ្ធភាពជួល និង/ឬមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់ជាងក្នុងការខ្ចីប្រាក់ពីធនាគារ សម្រាប់ការទិញអចលនទ្រព្យដំបូងបំផុតរបស់ពួកគេ។

អ្នកចូលរួមដែលមានចំណូល $1,001 ដល់ $2,000 ក្នុងមួយខែ នៅរក្សាដដែលនៅ 19% នៃអ្នកឆ្លើយតបសរុប។ អ្នកឆ្លើយតបដែលមានចំណូល $2,001 ដល់ $3,000 ក្នុងមួយខែ បានកើនឡើងបន្តិចដល់ 13.5% ក្នុងឆ្នាំនេះ។

នៅចំណុចខ្ពស់នៃវិសាលភាពចំណូល អ្នកឆ្លើយតបដែលមានចំណូល $3,001 ដល់ $4,000 បានធ្លាក់ចុះបន្តិចមកនៅ 5.5%។ នេះអាចបណ្តាលមកពីការចូលរួមកើនឡើងពីក្រុមចំណូលទាប ដែលធ្វើឱ្យក្រុមនោះមានចំណែកធំជាងក្នុងចំណោមអ្នកឆ្លើយតបសរុប។

ដូចគ្នាដែរសម្រាប់អ្នកដែលមានចំណូល $4,001 ដល់ $5,000 ដែលបានធ្លាក់ចុះមកនៅត្រឹម 5%។ អ្នកចូលរួមដែលមានចំណូល $5,001 ដល់ $10,000 បានធ្លាក់ចុះពី 9% ទៅ 7% ក្នុងការស្ទង់មតិឆ្នាំ 2019 នេះ។ ខណៈដែលក្រុមចំណូលខ្ពស់បំផុត $10,000 ឬច្រើនជាងក្នុងមួយខែ បានធ្លាក់ចុះពី 9% ទៅ 7.5%។

ការស្ទង់មតិអតិថិជនប្រើទិន្នន័យនេះ ដើម្បីវាស់ស្ទង់មើលថាតើក្រុមចំណូលនីមួយៗ ប្រៀបធៀបទៅនឹងទិន្នន័យដែលបានប្រមូលអំពីឆន្ទៈក្នុងការចំណាយលើអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជា ដល់កម្រិតណា។

សម្រាប់អ្នកដែលមានចំណូលតិចជាង $500 ក្នុងមួយខែ 76% នៃអ្នកឆ្លើយតបនិយាយថាពួកគេសុខចិត្តចំណាយតិចជាង $50,000 លើអចលនទ្រព្យ។ ម្យ៉ាងវិញទៀត 13% សុខចិត្តចំណាយច្រើនបន្តិច ចន្លោះពី $50,001 ដល់ $75,000។ ប្រហែល 5% សុខចិត្តចំណាយ $75,001 ដល់ $100,000។ អ្នកឆ្លើយតបដែលនៅសល់តិចជាង 5% ក្នុងក្រុមចំណូលនេះ សុខចិត្តចំណាយលើសពី $100,000។

សម្រាប់អ្នកដែលមានចំណូល $501 ដល់ $1,000 ក្នុងមួយខែ 51% នៃអ្នកឆ្លើយតបសុខចិត្តចំណាយតិចជាង $50,000 លើអចលនទ្រព្យ។ ចំណែក 32% ទៀតសុខចិត្តចំណាយច្រើនជាង គឺចន្លោះពី $50,001 ដល់ $75,000។ ប្រហែល 9% នៃអ្នកឆ្លើយតបសុខចិត្តចំណាយ $75,001 ដល់ $100,000។ ខណៈដែលមានតែតិចជាង 10% ប៉ុណ្ណោះ ដែលសុខចិត្តចំណាយលើសពី $100,000។

សម្រាប់អ្នកដែលមានចំណូល $1,001 ដល់ $2,000 ក្នុងមួយខែ 40% នៃអ្នកឆ្លើយតបសុខចិត្តចំណាយតិចជាង $50,000 លើអចលនទ្រព្យ។ ចំណែក 36% ទៀតនៃក្រុមនេះ សុខចិត្តចំណាយ $50,001 ដល់ $75,000។ ប្រហែល 11% សុខចិត្តចំណាយ $75,001 ដល់ $100,000 លើអចលនទ្រព្យ។ ខណៈដែលមានតែ 10% ប៉ុណ្ណោះបានបញ្ជាក់ថាសុខចិត្តចំណាយ $100,001 ដល់ $200,000។ មានតែតិចជាង 3% នៃក្រុមចំណូលនេះប៉ុណ្ណោះ ដែលសុខចិត្តចំណាយលើសពី $200,000។

សម្រាប់អ្នកដែលមានចំណូល $2,001 ដល់ $3,000 ក្នុងមួយខែ មានតែ 22% ប៉ុណ្ណោះដែលសុខចិត្តចំណាយលើអចលនទ្រព្យតិចជាង $50,000។ ភាគច្រើននៃក្រុមចំណូលនេះ គឺ 31% សុខចិត្តចំណាយ $50,001 ដល់ $75,000។ ចំណែក 24% ទៀតសុខចិត្តចំណាយខ្ពស់ជាង គឺ $75,001 ដល់ $100,000។ ប្រហែល 17% នៃអ្នកឆ្លើយតបសុខចិត្តចំណាយ $100,001 ដល់ $200,000 លើអចលនទ្រព្យ។ ខណៈដែលមានតែប្រហែល 5% ប៉ុណ្ណោះ ដែលសុខចិត្តចំណាយលើអចលនទ្រព្យលើសពី $200,000។

សម្រាប់អ្នកដែលមានចំណូល $3,001 ដល់ $4,000 ក្នុងមួយខែ មានតែ 11% ប៉ុណ្ណោះដែលនឹងពិចារណាចំណាយលើអចលនទ្រព្យដែលមានតម្លៃតិចជាង $50,000។ ចំណែក 24.5% នៃអ្នកឆ្លើយតបនឹងចំណាយ $50,001 ដល់ $75,000។ ចំណែក 24% ទៀតនឹងចំណាយ $75,001 ដល់ $100,000 លើអចលនទ្រព្យ។ ខណៈដែល 24.5% ផ្សេងទៀតសុខចិត្តចំណាយលើអចលនទ្រព្យដែលមានតម្លៃ $100,001 ដល់ $200,000។ មានតែ 11% នៃអ្នកឆ្លើយតបក្នុងក្រុមនេះប៉ុណ្ណោះ ដែលនិយាយថាពួកគេសុខចិត្តចំណាយលើអចលនទ្រព្យតម្លៃ $200,001 ដល់ $300,000។ តិចជាង 1% បានបញ្ជាក់ថាពួកគេនឹងចំណាយលើសពី $300,000។

សម្រាប់អ្នកដែលមានចំណូល $4,001 ដល់ $5,000 មានតែ 11% ប៉ុណ្ណោះដែលនឹងចំណាយតិចជាង $50,000 លើអចលនទ្រព្យ។ ប្រហែល 22% បានបញ្ជាក់ថាពួកគេនឹងចំណាយចន្លោះពី $50,001 ដល់ $75,000។ ចំណែក 20% ទៀតនិយាយថាពួកគេនឹងចំណាយ $75,001 ដល់ $100,000 លើអចលនទ្រព្យ។ អ្នកឆ្លើយតបភាគច្រើនក្នុងក្រុមចំណូលនេះ គឺ 35% និយាយថាពួកគេនឹងចំណាយ $100,001 ដល់ $200,000 លើអចលនទ្រព្យ។ ខណៈដែល 9% នឹងចំណាយ $200,001 ដល់ $300,000។ មានតែប្រហែល 2% ប៉ុណ្ណោះនិយាយថាពួកគេនឹងចំណាយលើសពី $300,000។

សម្រាប់អ្នកដែលមានចំណូលពី ៥,០០១ ដុល្លារ ដល់ ១០,០០០ ដុល្លារ ប្រមាណ ១២% បាននិយាយថា ពួកគេនឹងចំណាយតិចជាង ៥០,០០០ ដុល្លារ លើអចលនទ្រព្យ។ ១១% ផ្សេងទៀតបាននិយាយថា ពួកគេនឹងចំណាយពី ៥០,០០១ ដុល្លារ ដល់ ៧៥,០០០ ដុល្លារ។ អ្នកឆ្លើយសំណួរភាគច្រើននៅក្នុងកម្រិតនេះ គឺ ៣១% បាននិយាយថា ពួកគេព្រមចំណាយពី ៧៥,០០១ ដុល្លារ ដល់ ១០០,០០០ ដុល្លារ។ ប្រមាណ ២៤% នៃអ្នកឆ្លើយសំណួរបានបញ្ជាក់ថា ពួកគេនឹងចំណាយពី ១០០,០០១ ដុល្លារ ដល់ ២០០,០០០ ដុល្លារ លើអចលនទ្រព្យ — នេះជាការធ្លាក់ចុះគួរឱ្យចាប់អារម្មណ៍នៃឆន្ទៈក្នុងការចំណាយ ដោយសារកម្រិតចំណូលមុន (ដែលទាបជាង) ព្រមចំណាយច្រើនជាងលើអចលនទ្រព្យ។

១២% ផ្សេងទៀតនៃអ្នកឆ្លើយសំណួរបាននិយាយថា ពួកគេនឹងចំណាយពី ២០០,០០១ ដុល្លារ ដល់ ៣០០,០០០ ដុល្លារ លើអចលនទ្រព្យ។ ខណៈ ៩% បាននិយាយថា ពួកគេនឹងចំណាយលើសពី ៣០០,០០០ ដុល្លារ។

សម្រាប់ក្រុមចំណូលខ្ពស់បំផុតលើសពី ១០,០០០ ដុល្លារក្នុងមួយខែ ប្រមាណ ៩% បាននិយាយថា ពួកគេនឹងចំណាយលើអចលនទ្រព្យតិចជាង ៥០,០០០ ដុល្លារ។ ៩% ផ្សេងទៀតបាននិយាយថា ពួកគេនឹងចំណាយពី ៥០,០០១ ដុល្លារ ដល់ ៧៥,០០០ ដុល្លារ។ ៣% នៃអ្នកឆ្លើយសំណួរនៅក្នុងកម្រិតចំណូលនេះបាននិយាយថា ពួកគេនឹងចំណាយពី ៧៥,០០១ ដុល្លារ ដល់ ១០០,០០០ ដុល្លារ។

អ្នកឆ្លើយសំណួរភាគច្រើន គឺ ៣០% បាននិយាយថា ពួកគេនឹងចំណាយពី ១០០,០០១ ដុល្លារ ដល់ ២០០,០០០ ដុល្លារ លើអចលនទ្រព្យ។ ១៦% នៃអ្នកឆ្លើយសំណួរបាននិយាយថា ពួកគេព្រមចំណាយពី ២០០,០០១ ដុល្លារ ដល់ ៣០០,០០០ ដុល្លារ ក្នុងការទិញអចលនទ្រព្យ។ ខណៈ ២៣% នៃអ្នកឆ្លើយសំណួរនៅក្នុងកម្រិតចំណូលខ្ពស់នេះបាននិយាយថា ពួកគេព្រមចំណាយលើសពី ៣០០,០០០ ដុល្លារ។

ឆន្ទៈក្នុងការចំណាយរបស់អ្នកឆ្លើយសំណួរមិនខុសពីការសន្មតថា ចំណូលកាន់តែខ្ពស់នាំឱ្យមានចំណង់ចំណូលចិត្តទៅលើអចលនទ្រព្យថ្លៃជាងនោះទេ។ ទំនោរនេះក៏បង្ហាញផងដែរថា អចលនទ្រព្យដែលមានតម្លៃប្រហែល ១០០,០០០ ដុល្លារ គ្របដណ្តប់លើផ្នែកភាគច្រើននៃទីផ្សារដែលបែងចែកតាមកម្រិតចំណូល។

តម្លៃសមរម្យ

ដើម្បីវាស់ស្ទង់ការយល់ឃើញអំពីលទ្ធភាពទិញ ការស្ទង់មតិអ្នកប្រើប្រាស់ឆ្នាំ ២០១៩ បានផ្តល់ជម្រើសដល់អ្នកឆ្លើយសំណួរអំពីការយល់ឃើញរបស់ពួកគេចំពោះតម្លៃលំនៅឋាននៅកម្ពុជា។ ជម្រើសទាំងនោះបានសួរពួកគេថា តើពួកគេយល់ឃើញថាតម្លៃនោះ៖ អាចទិញបានយ៉ាងងាយ អាចទិញបានមធ្យម អាចទិញបាន ពិបាកទិញមធ្យម និង ពិបាកទិញបំផុត។

ការស្ទង់មតិបានរកឃើញថា ៤២% នៃអ្នកឆ្លើយសំណួរសរុបយល់ឃើញថា តម្លៃលំនៅឋាននៅកម្ពុជាពិបាកទិញមធ្យម។ ខណៈអ្នកដែលយល់ឃើញថាតម្លៃលំនៅឋានអាចទិញបាន មានចំនួន ២៩% នៃអ្នកឆ្លើយសំណួរសរុប។

អ្នកដែលយល់ឃើញថាលំនៅឋានអាចទិញបានមធ្យម មានចំនួន ១៤% នៃអ្នកឆ្លើយសំណួរ។ នៅត្រង់កម្រិតជ្រុល ៩% នៃអ្នកឆ្លើយសំណួរសរុបយល់ឃើញថាលំនៅឋានអាចទិញបានយ៉ាងងាយ ខណៈផ្ទុយមកវិញ ៦% នៃអ្នកឆ្លើយសំណួរយល់ឃើញថាលំនៅឋានពិបាកទិញបំផុត។

ការស្ទង់មតិអ្នកប្រើប្រាស់បានបំបែកលទ្ធផលនេះឱ្យលម្អិតបន្ថែម ដោយច្រោះការយល់ឃើញអំពីលទ្ធភាពទិញតាមទស្សនៈនៃកម្រិតចំណូលនីមួយៗ។

ការស្ទង់មតិបានរកឃើញថា ៤៣% នៃអ្នកឆ្លើយសំណួរដែលមានចំណូលតិចជាង ៥០០ ដុល្លារក្នុងមួយខែ យល់ឃើញថាលំនៅឋាននៅកម្ពុជាពិបាកទិញមធ្យម។ ខណៈ ២៤% នៃអ្នកឆ្លើយសំណួរនៅក្នុងកម្រិតចំណូលនេះយល់ឃើញថាលំនៅឋានអាចទិញបាន។ ២៧% នៃអ្នកឆ្លើយសំណួរនៅក្នុងកម្រិតចំណូលនេះយល់ឃើញថាលំនៅឋានអាចទិញបានពីមធ្យមទៅយ៉ាងងាយ។ មានតែ ៥% នៃអ្នកឆ្លើយសំណួរប៉ុណ្ណោះដែលយល់ឃើញថាលំនៅឋានពិបាកទិញបំផុត។

សម្រាប់កម្រិតចំណូលពី ៥០១ ដុល្លារ ដល់ ១,០០០ ដុល្លារ ៤៩.៥% នៃអ្នកឆ្លើយសំណួរយល់ឃើញថាលំនៅឋានពិបាកទិញមធ្យម។ ២៥% នៃអ្នកឆ្លើយសំណួរនៅក្នុងកម្រិតចំណូលនេះយល់ឃើញថាលំនៅឋានអាចទិញបាន។ ប្រមាណ ១៩% នៃអ្នកឆ្លើយសំណួរយល់ឃើញថាលំនៅឋានអាចទិញបានពីមធ្យមទៅយ៉ាងងាយ។ ប្រមាណ ៦.៥% នៃអ្នកឆ្លើយសំណួរយល់ឃើញថាលំនៅឋានពិបាកទិញបំផុត។

សម្រាប់កម្រិតចំណូលពី ១,០០១ ដុល្លារ ដល់ ២,០០០ ដុល្លារ ៥០% នៃអ្នកឆ្លើយសំណួរយល់ឃើញថាលំនៅឋានពិបាកទិញមធ្យម។ ២៥% ផ្សេងទៀតនៃអ្នកឆ្លើយសំណួរយល់ឃើញថាលំនៅឋានអាចទិញបាន។ ប្រមាណ ១៤% នៃអ្នកឆ្លើយសំណួរយល់ឃើញថាលំនៅឋានអាចទិញបានមធ្យម។ ៥% នៃអ្នកឆ្លើយសំណួរយល់ឃើញថាលំនៅឋានអាចទិញបានយ៉ាងងាយ។ ខណៈ ៦% នៃអ្នកឆ្លើយសំណួរនៅក្នុងកម្រិតចំណូលនេះយល់ឃើញថាតម្លៃលំនៅឋានពិបាកទិញបំផុត។

សម្រាប់កម្រិតចំណូលពី ២,០០១ ដុល្លារ ដល់ ៣,០០០ ដុល្លារ ៤៦% នៃអ្នកឆ្លើយសំណួរយល់ឃើញថាលំនៅឋានពិបាកទិញមធ្យម។ ២៥% ផ្សេងទៀតនៃអ្នកឆ្លើយសំណួរយល់ឃើញថាលំនៅឋានអាចទិញបាន។ ប្រមាណ ១៩% នៃអ្នកឆ្លើយសំណួរនៅក្នុងកម្រិតចំណូលនេះយល់ឃើញថាលំនៅឋានអាចទិញបានមធ្យម។ នៅត្រង់កម្រិតជ្រុល ៥% យល់ឃើញថាលំនៅឋានអាចទិញបានយ៉ាងងាយ ខណៈ ៤% យល់ឃើញថាលំនៅឋានពិបាកទិញបំផុត។

សម្រាប់កម្រិតចំណូលពី ៣,០០១ ដុល្លារ ដល់ ៤,០០០ ដុល្លារ យើងឃើញមានការប្រែប្រួលនៃការយល់ឃើញ ដោយ ៤៤% នៃអ្នកឆ្លើយសំណួរយល់ឃើញថាលំនៅឋានអាចទិញបាន។ ខណៈ ២៨% នៃអ្នកឆ្លើយសំណួរនៅទីនេះយល់ឃើញថាលំនៅឋានពិបាកទិញមធ្យម។ ១៥% នៃអ្នកឆ្លើយសំណួរនៅក្នុងកម្រិតចំណូលនេះយល់ឃើញថាលំនៅឋានអាចទិញបានមធ្យម។ គួរឱ្យចម្លែក ៩% នៃអ្នកឆ្លើយសំណួរនៅក្នុងកម្រិតចំណូលនេះយល់ឃើញថាលំនៅឋានពិបាកទិញបំផុត។ នេះផ្ទុយពី ៣% ដែលយល់ឃើញថាលំនៅឋានអាចទិញបានយ៉ាងងាយ។

សម្រាប់កម្រិតចំណូលពី ៤,០០១ ដុល្លារ ដល់ ៥,០០០ ដុល្លារ ៤៤% នៃអ្នកឆ្លើយសំណួរយល់ឃើញថាលំនៅឋានអាចទិញបាន។ បន្ទាប់មកគឺ ២២% នៃអ្នកឆ្លើយសំណួរដែលយល់ឃើញថាលំនៅឋានអាចទិញបានមធ្យម។ ខណៈ ២២% ផ្សេងទៀតយល់ឃើញថាលំនៅឋានពិបាកទិញមធ្យម។ នៅត្រង់កម្រិតជ្រុល ៦% យល់ឃើញថាលំនៅឋានពិបាកទិញបំផុត ខណៈ ៥% យល់ឃើញថាអាចទិញបានយ៉ាងងាយ។ នៅក្នុងកម្រិតចំណូលនេះ ការចែកចាយមើលទៅស្មើគ្នាពីកណ្តាលឆ្ពោះទៅខាងក្រៅ។

សម្រាប់កម្រិតចំណូលខ្ពស់បំផុតពី ៥,០០១ ដុល្លារ ដល់ ១០,០០០ ដុល្លារ ៣៩% នៃអ្នកឆ្លើយសំណួរយល់ឃើញថាលំនៅឋានអាចទិញបាន។ បន្ទាប់មកគឺ ៣១% នៃអ្នកឆ្លើយសំណួរដែលនិយាយថាលំនៅឋានពិបាកទិញមធ្យម។ ១២% នៃអ្នកឆ្លើយសំណួរនិយាយថាពួកគេយល់ឃើញថាលំនៅឋានអាចទិញបានមធ្យម និង ១០% ផ្សេងទៀតយល់ឃើញថាអាចទិញបានយ៉ាងងាយ។ ៧% នៃអ្នកឆ្លើយសំណួរនៅក្នុងកម្រិតចំណូលខ្ពស់នេះនិយាយថាលំនៅឋានពិបាកទិញបំផុត។

តម្រូវការ

តម្រូវការអចលនទ្រព្យនៅតែខ្ពស់នៅក្នុងព្រះរាជាណាចក្រកម្ពុជា។ ការរីកធំធាត់នៃវណ្ណៈកណ្តាល ចំណូលដែលអាចចាយបានរបស់ពួកគេ និងការឡើងថ្លៃអចលនទ្រព្យ ពិតជាបានទាក់ទាញចំណាប់អារម្មណ៍របស់អ្នកវិនិយោគទាំងក្នុងស្រុក និងបរទេស។ ហេតុនេះ អ្នកអភិវឌ្ឍអចលនទ្រព្យបានខិតខំបំពេញតម្រូវការចម្រុះនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យកម្ពុជាដែលកំពុងរីកធំធាត់ជាបន្តបន្ទាប់។ ការស្ទង់មតិអ្នកប្រើប្រាស់ឆ្នាំ ២០១៩ បានវាស់ស្ទង់តម្រូវការប្រមាណ ដោយសួរអ្នកឆ្លើយសំណួរថា តើពួកគេគ្រោងទិញអចលនទ្រព្យប្រភេទណា។

ក្នុងចំណោមអ្នកឆ្លើយសំណួរជាង ២,០០០ នាក់ ៣៥.៥% បានបញ្ជាក់ថា ពួកគេចូលចិត្តទិញដីទំនេរ។ បន្ទាប់ពីក្រុមនេះគឺអ្នកដែលចាប់អារម្មណ៍លើផ្ទះអាជីវកម្ម (shophouse) ដែលមានចំនួន ២៦.៥% នៃអ្នកឆ្លើយសំណួរ។ ១៨% ផ្សេងទៀតនៃអ្នកឆ្លើយសំណួរនិយាយថា ពួកគេចាប់អារម្មណ៍ទិញអាផាតមិន។ បន្ទាប់មកគឺ ១៥.៥% នៃអ្នកឆ្លើយសំណួរដែលចង់ទិញវីឡា។ ៥% ដែលនៅសល់ចង់វិនិយោគលើទីតាំងលក់ដូរ/ការិយាល័យ។

ការស្ទង់មតិអ្នកប្រើប្រាស់ឆ្នាំ ២០១៩ បានស្វែងរកការប៉ាន់ស្មានតម្រូវការ ដោយសួរអ្នកឆ្លើយសំណួរថា តើពួកគេគ្រោងទិញអចលនទ្រព្យក្នុងរយៈពេល ១២ ខែខាងមុខឬទេ។ ប្រមាណ ៧៨% នៃអ្នកឆ្លើយសំណួរបានបញ្ជាក់ថា ពួកគេនឹងទិញអចលនទ្រព្យនៅឆ្នាំបន្ទាប់ ខណៈមានតែ ២២% ប៉ុណ្ណោះនិយាយថា ពួកគេមិនចាប់អារម្មណ៍ក្នុងការទិញអចលនទ្រព្យទេ។

ការឡើងថ្លៃអចលនទ្រព្យក៏ត្រូវបានគេមើលឃើញនៅលើទីផ្សារទូលំទូលាយផងដែរ។ ដូច្នេះ ការស្ទង់មតិអារម្មណ៍អ្នកប្រើប្រាស់ឆ្នាំ២០១៩ ក៏បានសួរអ្នកឆ្លើយតបអំពីគោលបំណងនៃការទិញអចលនទ្រព្យរបស់ពួកគេផងដែរ។ មានតែ ៣៥% នៃអ្នកឆ្លើយតបប៉ុណ្ណោះដែលបាននិយាយថា ពួកគេនឹងទិញអចលនទ្រព្យដើម្បីរស់នៅ ខណៈ ៦៥% បានគ្រោងចាត់ទុកវាជាអចលនទ្រព្យ/មុខរបរវិនិយោគ។

ទីតាំងនិងប្រភេទអចលនទ្រព្យ

នៅពេលពិនិត្យមើលមជ្ឈមណ្ឌលទីក្រុងធំៗទាំងបីរបស់កម្ពុជា គឺភ្នំពេញ សៀមរាប និងក្រុងព្រះសីហនុ អ្នកឆ្លើយតបភាគច្រើនបានបញ្ជាក់ថា ពួកគេចង់ទិញអចលនទ្រព្យនៅរាជធានី។ ៧៦% នៃអ្នកឆ្លើយតបចូលចិត្តភ្នំពេញ បន្ទាប់មក ៨% ចាប់អារម្មណ៍លើអចលនទ្រព្យនៅសៀមរាប ហើយបន្តិចជាង ៣% បានរកទិញអចលនទ្រព្យនៅក្រុងព្រះសីហនុ។ ការចាប់អារម្មណ៍លើកំពតបានលើសពីក្រុងព្រះសីហនុ ដោយមានបន្តិចជាង ៥%។

ការហាមប្រាមល្បែងអនឡាញទូទាំងប្រទេសក្នុងខែសីហា ឆ្នាំ២០១៩ បានធ្វើឲ្យតម្លៃអចលនទ្រព្យនៅក្រុងព្រះសីហនុធ្លាក់ចុះយ៉ាងខ្លាំង។ ដោយសារអ្នកឆ្លើយតបភាគច្រើនចាត់ទុកការទិញអចលនទ្រព្យជាការវិនិយោគ ភាពទាក់ទាញនៃការវិនិយោគរបស់ក្រុងឆ្នេរនេះក៏បានធ្លាក់ចុះដូចការរំពឹងទុក។ អ្នកជំនាញក្នុងវិស័យនេះយល់ស្របថា ទីផ្សារអចលនទ្រព្យរបស់ក្រុងនេះនឹងត្រូវការពេលវេលាមួយរយៈដើម្បីងើបឡើងវិញ។

ដោយសារអ្នករកទិញអចលនទ្រព្យភាគច្រើនបានបង្ហាញការចាប់អារម្មណ៍លើអចលនទ្រព្យនៅរាជធានី ការស្ទង់មតិអារម្មណ៍អ្នកប្រើប្រាស់ឆ្នាំ២០១៩ បានសួរអ្នកឆ្លើយតបថា តើខណ្ឌណាមួយក្នុងភ្នំពេញដែលពួកគេទំនងជាទិញអចលនទ្រព្យបំផុត។

១៥% នៃអ្នកឆ្លើយតបការស្ទង់មតិបានបង្ហាញការចាប់អារម្មណ៍ក្នុងការទិញអចលនទ្រព្យនៅសែនសុខ។ តំបន់នេះមានបូរីជាច្រើន និងគម្រោងបូរីកាន់តែច្រើនថែមទៀត ដែលធ្វើឲ្យវាក្លាយជាជម្រើសមិនចម្លែកសម្រាប់អ្នកទិញផ្ទះភាគច្រើន។ នេះក៏ជាទីតាំងរបស់ផ្សារទំនើប AEON 2 ដែលអាចនិយាយបានថាជាផ្សារទំនើបធំបំផុតនៅភ្នំពេញរហូតមកដល់បច្ចុប្បន្ន។

នៅពីក្រោយវាគឺជ្រោយចង្វារ ដែលមាន ១២% ជាក្រុងរណបកំពុងអភិវឌ្ឍពេញដោយខុនដូ អាផាតមិន និងគម្រោងបូរីធំៗមួយចំនួនផងដែរ។ ទួលគោកជាប់លេខ៣ ដោយមានអ្នកឆ្លើយតប ៨% បង្ហាញការចាប់អារម្មណ៍ក្នុងការទិញអចលនទ្រព្យក្នុងខណ្ឌនេះ។

តំបន់នេះក៏ជាមជ្ឈមណ្ឌលនៃគម្រោងបូរីនៅភ្នំពេញផងដែរ។ បន្ទាប់ពីនេះគឺខណ្ឌចំការមន ដែលមាន ៨% — ជាតំបន់មួយទៀតដែលពេញដោយខុនដូ អាផាតមិន ភោជនីយដ្ឋាន កាហ្វេ មជ្ឈមណ្ឌលពាណិជ្ជកម្ម និងផ្សារ។

មានតែ ៥% នៃអ្នកឆ្លើយតបប៉ុណ្ណោះដែលចាប់អារម្មណ៍រកអចលនទ្រព្យនៅខណ្ឌដូនពេញ ដែលមិនមែនជារឿងចម្លែកទេ ព្រោះវាជាតំបន់ធុរកិច្ចចម្បងរបស់ភ្នំពេញ ហើយជាលទ្ធផល ក៏ជាតំបន់ដែលមានតម្លៃថ្លៃសម្រាប់ការទិញអចលនទ្រព្យ។

ការចាប់អារម្មណ៍របស់អ្នកឆ្លើយតបភាគច្រើនហាក់ដូចជាកំពុងពង្រីកឆ្ពោះទៅជាយក្រុង ហើយហាក់ដូចជានាំទៅរកការពេញចិត្តលើគម្រោងអភិវឌ្ឍនៅទីនោះ។ ការស្ទង់មតិអារម្មណ៍អ្នកប្រើប្រាស់ឆ្នាំ២០១៩ ក៏បានសួរអ្នកឆ្លើយតបអំពីប្រភេទអចលនទ្រព្យដែលពួកគេចាប់អារម្មណ៍ផងដែរ។

ទិន្នន័យស្ទង់មតិបង្ហាញថា ការចាប់អារម្មណ៍លើអចលនទ្រព្យក្នុងបូរីមាន ២៩% និងផ្ទះឯកជន/វីឡាមាន ២៨% ដែលស្ទើរស្មើគ្នា — ភាពខុសគ្នាគឺត្រឹមអ្នកឆ្លើយតបប៉ុន្មានដប់នាក់ប៉ុណ្ណោះ។ នៅពីក្រោយពីរនេះគឺអ្នកចង់ទិញខុនដូក្នុងគម្រោងអភិវឌ្ឍថ្មីមាន ២២% និងអ្នកចង់ទិញដីទំនេរមាន ២១% នៃអ្នកឆ្លើយតប។