2.1 INTRODUCTION AUX LOIS SUR LA POSSESSION CAMBODGIENNE

Tous les registres des titres foncierscambodgiens ont été détruits entre 1975 et 1979. Par conséquent, après la guerre, prouver la propriété d'un terrain était presque impossible. En 1989, une série de nouvelles lois et réglementations a été adoptée, autorisant la propriété privée de la terre. La loi foncière de 2001 a créé le système du cadastre, qui délivre les titres de propriété et reste en vigueur aujourd'hui.

Depuis 2001, plus de deux millions de titres de propriété ont été délivrés à des Cambodgiens. La propriété ou la possession d'un bien peut être prouvée par l'une des trois formes de titre foncier cambodgien : une lettre de possession (communément appelée titre souple, ou « soft title »), un certificat de propriété (communément appelé titre fort, ou « hard title », qui comprend la nouvelle forme de certificat appelée « titre LMAP ») et une forme de propriété privée dans un immeuble en copropriété (également appelée titre de copropriété, ou « strata title »).

Veuillez noter qu'il s'agit uniquement d'un aperçu des mécanismes juridiques disponibles au Cambodge. Realestate.com.kh recommande aux acheteurs potentiels de solliciter une assistance juridique indépendante et professionnelle avant d'acquérir un bien dans le Royaume par l'une des méthodes ci-dessous.

2.2 TITRES DURS

Les titres forts (hard titles) sont des certificats de propriété délivrés par le Département foncier du ministère de la Gestion foncière, de l'Urbanisme et de la Construction, et constituent la reconnaissance officielle de la propriété immobilière au Cambodge.

Ces titres contiennent des informations complètes sur la propriété et sont validés par le ministère de la Gestion foncière. Il est illégal pour les ressortissants étrangers de posséder un bien sous un titre fort. Les titres forts sont réservés aux ressortissants cambodgiens.

Le transfert d'un titre fort prend environ quatre à six semaines. Les transferts sont en outre soumis à une taxe de transfert de 4%, calculée selon les critères du bureau foncier/cadastral concerné.

2.3 TITRES SOUPLES

Le titre souple (soft title) est une forme de propriété coutumière au Cambodge et constitue la forme de titre de propriété la plus répandue parmi les Cambodgiens. La plupart des titres souples sont progressivement convertis en titres forts, un processus en cours depuis plusieurs années.

Les titres souples sont délivrés uniquement au niveau du district et de la commune, et non au niveau national. Les autorités locales peuvent souvent délivrer un titre souple en 5 à 10 jours ouvrables.

Bien que les titres souples ne soient pas enregistrés au niveau national, ils sont néanmoins considérés comme un droit de possession sur le terrain. Les transferts de titres souples sont également soumis à la taxe de transfert de 4%.

2.4 TITRES DU PROJET DE GESTION ET D'ADMINISTRATION FONCIÈRES (LMAP)

Le titre LMAP est la forme la plus récente et la plus sûre de titre fort au Cambodge.

Les titres LMAP ajoutent des données GPS absentes des titres forts traditionnels. Ces points géolocalisés définissent clairement les coordonnées des limites du bien, écartant toute possibilité de litige sur le terrain.

LMAP titre de fond :

Le Projet de gestion et d'administration foncières a été introduit pour la première fois au Cambodge en 2002 par la Banque mondiale, avec l'accord du gouvernement. Ses objectifs déclarés étaient de renforcer la sécurité de la tenure foncière par l'enregistrement et la délivrance de titres, en particulier pour les propriétaires vulnérables. Le ministère de la Gestion foncière est le principal organisme chargé de la mise en œuvre de ce processus.

Avantages d'un titre LMAP :

Le titre LMAP est le type de titre foncier le plus solide, le plus sûr et le plus précis disponible au Cambodge.

Avant la création du titre LMAP, le ministère de la Gestion foncière consacrait une grande partie de son temps à résoudre des litiges fonciers dus au manque de clarté des limites de propriété. En définitive, le ministère cherche à mettre en place un système fiable pour l'administration des terres du pays.

Détenir un titre LMAP signifie que le terrain a été mesuré par des agents officiels et que ses limites ont été validées, car ce document comprend les coordonnées GPS exactes du bien concerné. Puisqu'un titre LMAP donne aux propriétaires une certitude quant à la superficie et aux limites de leur terrain, il peut servir d'outil pour prévenir les conflits avec d'autres propriétaires et confère souvent une valeur plus élevée en raison de sa fiabilité.

Processus d' obtention d'un titre LMAP :

La demande d'un titre LMAP implique de communiquer directement avec le ministère de la Gestion foncière et les autres agents concernés. Cela s'explique par le fait qu'un titre LMAP est reconnu au niveau national.

L'obtention d'un titre LMAP prend en pratique entre six et douze mois pour les biens qui ont déjà fait l'objet d'un relevé topographique.

Aucun frais de service spécifique n'est facturé pour le titre LMAP.

La procédure de demande implique que le propriétaire soumette les documents corrects et le formulaire de demande au ministère de la Gestion foncière. Les documents complémentaires comprennent tout reçu, courrier ou accord prouvant la propriété d'un bien qui ne dispose pas encore de titre. Les titres forts ou souples peuvent être convertis en titre LMAP, accompagnés d'un contrat d'achat.

D'autres documents, tels que les cartes d'identité, les livrets de famille, les actes de naissance et les actes de mariage, sont également nécessaires lors de la procédure de demande.

Une fois déposée, la demande sera vérifiée par le ministère de la Gestion foncière et les agents fonciers examineront l'ensemble des documents. Au cours de la procédure, le ministère déterminera si le terrain est éligible. En cas de conflits entre propriétaires pendant la procédure, les agents peuvent régler le litige sans porter l'affaire devant les tribunaux.

Un autre facteur important à prendre en compte est que la procédure d'attribution des titres LMAP n'a pas encore été mise en œuvre dans tout le pays. De nombreuses régions du pays n'ont pas encore fait l'objet d'un relevé GPS.

Il existe trois scénarios qu' un propriétaire peut rencontrer lors de sa recherche d' un titre LMAP :

Si le ministère de la Gestion foncière mène la procédure d'attribution des titres LMAP dans le village ou la zone où se situe le bien concerné, les autorités locales ont le devoir d'informer les détenteurs de biens qu'ils peuvent s'inscrire pour obtenir un titre LMAP.

Si l'attribution des titres LMAP est déjà achevée dans la zone où se situe le bien, le propriétaire peut s'adresser directement au ministère de la Gestion foncière.

Malheureusement, si le bien concerné se trouve dans une zone qui n'a pas fait l'objet de l'attribution des titres LMAP, les propriétaires ne peuvent pas demander de titre LMAP. Toutefois, les propriétaires de ces zones peuvent tout de même demander un titre fort, avant de le convertir ultérieurement en titre LMAP.

Pour savoir si les titres LMAP sont disponibles dans une zone donnée, les propriétaires peuvent se renseigner auprès des autorités locales, comme les chefs de village ou de commune, et enfin auprès du bureau du cadastre.

2.5 TITRES STRATA (PROPRIÉTÉ ÉTRANGÈRE DE BÂTIMENTS COPRO-PROPRIÉTAIRES)

2.5.1 Aperçu du Titre des Strates

En 2009, les titres de copropriété (strata titles) ont été instaurés et permettent aux ressortissants étrangers de détenir pleinement des unités privées dans des immeubles en copropriété au Cambodge, sous réserve de certaines procédures et conditions. Ces titres ont été mis en place afin de stimuler l'investissement étranger sur le marché immobilier local et, dans le même temps, de répondre aux besoins d'une population expatriée cherchant à devenir propriétaire de biens résidentiels et commerciaux au Cambodge.

Un titre de copropriété désigne le certificat de propriété d'une unité individuelle dans un immeuble en copropriété. Les titres de copropriété s'appliquent aux biens résidentiels comme aux biens commerciaux. Par exemple, une tour de bureaux à usage commercial ou résidentiel, un immeuble de Condos ou un espace à usage mixte au sein d'une tour en copropriété peuvent être détenus sous un titre de copropriété.

Les immeubles en copropriété sont définis comme un bâtiment ou une construction dans lesquels résident plusieurs propriétaires. L'espace comprend des unités privées détenues exclusivement par un propriétaire individuel et d'autres espaces détenus en commun (équipements tels que salons, piscines et salles de sport).

Les titres de copropriété autorisent la propriété étrangère jusqu'à 70% d'un immeuble en copropriété, à condition que les étrangers achètent un bien situé au premier étage ou au-dessus. Les étrangers ne sont pas autorisés à posséder des unités au rez-de-chaussée d'un immeuble en copropriété. Au moins 30% d'un immeuble en copropriété doit appartenir à des ressortissants cambodgiens. Ces conditions s'appliquent aux immeubles dont les titres de copropriété ont été enregistrés après 2009.

2.5.2 Achat d’une partie du développement d’un titre Strata

Création du titre Strata :

Tout d’abord, le promoteur acquiert le terrain avec un titre foncier définitif (hard title) au nom de la société de promotion.

À partir du titre foncier définitif initial, le promoteur doit ensuite diviser le bien en un ensemble de titres définitifs distincts pour chaque acheteur. Chacun de ces titres représente une part de propriété au sein du projet.

À ce stade, le ministère de l’Aménagement du territoire examinera également la situation des parties communes. Le promoteur doit soumettre un permis de construire accompagné du plan structurel détaillé au MLMUPC, puis les titres de copropriété (strata titles) seront délivrés.

Une fois les titres remis à la société de promotion, ils peuvent alors être distribués aux acheteurs. Les titres de copropriété définitifs sont officiellement demandés lorsqu’au moins 80% de la construction est achevée, à condition qu’un permis de clôture des travaux soit obtenu.

Comment s'assurer qu'un projet a un titre de Strate légitime :

Les titres de copropriété sont enregistrés auprès du ministère de l’Aménagement du territoire, qui est le ministère compétent pour l’enregistrement des titres. Pour vérifier la légalité du titre avant l’achat, les acheteurs doivent examiner le titre foncier définitif du promoteur et le plan directeur du projet, et recouper ces documents auprès des ministères. Ces documents donnent aux acheteurs accès à des informations essentielles sur le propriétaire, le bien et la classification du titre.

Les contrats de vente et d’achat doivent également mentionner les titres de copropriété et les détails de la copropriété. L’absence de mention de ces documents dans un contrat doit constituer un signal d’alarme majeur pour les investisseurs.

Dans tous les cas, Realestate.com.kh recommande vivement de faire appel à une assistance juridique indépendante et professionnelle avant d’acheter un bien au Cambodge sous un titre de copropriété (strata title).

2.5.3 Frais et Taxes Applicables pour l' Obtention d'un Titre STRATE

La conversion d’un titre foncier définitif en titre de copropriété est soumise à des frais de service public. Des frais de service public s’appliquent également pour chaque titre de copropriété transféré à un acheteur. Une taxe de transfert s’applique aussi lors du transfert d’un titre de copropriété. Une fois l’ensemble des documents certifiés examiné et accepté par le ministère de l’Aménagement du territoire, exactement les mêmes documents, accompagnés de quelques formulaires supplémentaires, sont soumis au Département général des impôts.

À partir de là, les agents des impôts émettront un avis d’imposition indiquant le montant de la taxe de transfert à payer. La taxe de transfert est calculée au taux de 4% de la valeur du condominium. La valeur à prendre en compte pour appliquer les 4% est la plus élevée entre le prix payé pour le condominium dans le contrat de vente et d’achat correspondant et la valeur du condo établie selon les barèmes prescrits par le ministère de l’Économie et des Finances.

Après approbation du paiement de la taxe par le Département général des impôts, le ministère de l’Aménagement du territoire finalisera le transfert du titre.

L’acheteur et le promoteur doivent tous deux être présents au ministère de l’Aménagement du territoire pour que le transfert final soit approuvé. Cela signifie que les acheteurs sur plan doivent revenir au Cambodge pour les formalités finales et la remise des titres de copropriété, une fois ceux-ci prêts à être distribués.

2.6 PROPRIÉTÉ ÉTRANGÈRE VIA LA STRUCTURE DE L’ENTREPRISE

Un autre moyen dont disposent les étrangers pour acheter un terrain est de passer par une société constituée localement. Les coûts de création d’une société de détention foncière peuvent être plus élevés que pour d’autres types de sociétés si l’on tient compte des coûts fiscaux et administratifs récurrents. Toutefois, pour un investisseur de grande envergure ou un promoteur immobilier, ces coûts peuvent être négligeables au regard de l’avantage de pouvoir acheter un terrain au Cambodge. Cela permet également à la société de détenir des biens sous n’importe quel type de titre.

Une entité étrangère peut posséder un terrain par l’intermédiaire d’une société, à condition que 51 pour cent de la société soit détenu par une entité cambodgienne. Les étrangers peuvent aussi protéger leurs investissements en créant deux sociétés. La loi sur l’investissement permet aux investisseurs d’utiliser des terrains et de conclure des baux de longue durée pouvant aller jusqu’à 50 ans, également renouvelables. Le bien acquis par une société peut ensuite être loué à une seconde société créée par l’investisseur. Cette méthode peut être utile pour séparer les aspects foncier et commercial d’une entreprise.

Grâce à un bail sur le bien acquis par la société, la partie étrangère peut exercer un contrôle à long terme sur le terrain. Dans cette situation, le terrain ne peut pas être vendu sans le consentement du preneur et du bailleur. En définitive, cela signifie que toute transaction relative au terrain doit recevoir l’accord de l’investisseur étranger.

Beaucoup considèrent qu’il est plus sûr et plus efficace d’acquérir un bien par l’intermédiaire d’une société établie. Cela permet à un investisseur étranger d’obtenir le contrôle de la gestion de la société légalement et avec les documents appropriés.

2.7 PROPRIETE ETRANGERE PAR LE BIAIS DE LA STRUCTURE DES NOMINÉS

Les structures de prête-nom ne sont pas reconnues par le droit cambodgien et ne constituent pas des structures juridiques valables. Realestate.com. kh recommande vivement de faire appel à une assistance juridique indépendante et professionnelle dans ce cas de figure.

2.8 LA PROPRIÉTÉ ÉTRANGÈRE À TRAVERS LA CITOYENNETÉ CAMBODIENNE

En 1996, la loi sur la nationalité a permis aux étrangers de demander la citoyenneté cambodgienne sur la base d’un montant investi dans le pays.

Demander la citoyenneté en tant qu’investisseur dispense de la procédure d’admissibilité classique, qui exige de l’étranger qu’il réside dans le pays pendant 7 ans (3 s’il est né au Cambodge), et qu’il connaisse l’histoire, la langue et les traditions khmères. Le demandeur doit également prouver qu’il ne représente pas une menace pour la sécurité de la nation et de sa population.

L’exigence de 7 ans de résidence peut être levée si l’étranger fait un don de 330 000 $ au Trésor public. Toutes les autres conditions, en revanche, ne peuvent être levées et doivent toujours être remplies. Une fois la citoyenneté accordée, l’étranger pourra posséder des terrains et des biens en son propre nom. De plus, il pourra demander certaines concessions réservées aux seuls ressortissants cambodgiens.

En raison des avantages de la citoyenneté, il est devenu courant pour les entreprises internationales d’envoyer des représentants demander la citoyenneté, afin d’acquérir le terrain ou le bien au nom de la société. La législation sur la citoyenneté cambodgienne est actuellement en cours de révision par les autorités.

2.9 INVESTIR DANS UN TERRAIN AVEC À UN BAIL À LONG TERME

Louer un terrain est bien plus simple et moins coûteux que les autres options de propriété offertes aux étrangers. Cette option implique toutefois que le terrain reste en possession d’un citoyen cambodgien et ne permet pas à l’étranger de revendre le bien pour réaliser une plus-value.

Tout bail d'une durée supérieure à 15 ans doit être enregistré auprès du bureau foncier compétent. Les contrats de location à long terme ont une durée allant jusqu'à 50 ans. Les baux à long terme peuvent même inclure le droit de développer le terrain.

2.10 INVESTIR DANS UN TERRAIN PAR LE BIAIS DE CONCESSIONS

Une concession foncière permet à une personne ou à une entité juridique d’occuper, d’utiliser le terrain et d’y exercer des droits. Les concessions sont établies par contrat ou délivrées par les autorités gouvernementales.

Les concessions foncières économiques (ELC) sont les concessions les plus recherchées et sont généralement attribuées à des projets agricoles. Les ELC permettent en outre aux investisseurs de défricher des terrains à des fins industrielles. Elles sont accordées pour une durée de 50 ans et peuvent être renouvelées. Les concessions ne peuvent porter que sur des parcelles de 10 000 hectares ou moins.

L’investisseur doit déposer une demande auprès du ministère de l’Agriculture pour obtenir les droits sur la parcelle visée. Des représentants du ministère de l’Agriculture, du Conseil pour le développement du Cambodge et des autorités provinciales compétentes devront également approuver la demande. Cela comprend l’examen des éventuels effets sociaux et environnementaux de la concession.

Après l’approbation de la concession par ces administrations, le cabinet du Premier ministre doit signer et autoriser le ministère de l’Agriculture à conclure formellement l’accord de concession. Le délai approximatif pour achever la procédure et accorder la concession est généralement de six à neuf mois.