សម្រាប់ភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យការជូនភ្ញៀវទៅដើរមើលអចលនទ្រព្យដែលខ្លួនណែនាំគឺជារឿងសំខាន់បំផុតនៅក្នុងដំណើរទិញលក់​ ព្រោះភ្ញៀវម្នាក់ៗដែលសម្រេចចិត្តទៅមើលអចលនទ្រព្យនោះរមែងជាភ្ញៀវដែលចាប់អារម្មណ៍ខ្លាំង និងមានភាគរយនៃការបញ្ជាទិញខ្ពស់ ដូច្នេះដំណាក់កាលមួយនេះតម្រូវ​ឱ្យភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យចេះក្តោបឱកាសឱ្យបានជាប់មិនឱ្យរំលង ។​ក្នុងនោះដើម្បីជួយ​ឱ្យដំណាក់កាលនេះរឹតតែប្រកបទៅដោយភាពជោគជ័យខាងក្រោមនេះ realestate.com.kh សូមណែនាំ៥ចំណុចដែលអ្នកត្រូវធ្វើ ៖១). ស្តាប់នៅពេលដែលអ្នកចង់រៀបចំអចលនទ្រព្យដើម្បី​នាំភ្ញៀវទៅមើលរឿងដែលអ្នកត្រូវធ្វើសំខាន់ដំបូងគេនោះគឺ «ស្តាប់» ។ អ្នកត្រូវស្តាប់ថាអ្វីទៅដែលជាតម្រូវការរបស់ភ្ញៀវ និងតើអ្វីដែលភ្ញៀវមិនចង់បាន។ ឧទាហរណ៍ ៖ ប្រសិនជាភ្ញៀវតម្រូវឱ្យមានអាងទឹកដែលអាចហែលលំហែកាយបានអ្នកមិនគួរបង្ហាញ អចលនទ្រព្យដែលមានអាងទឹកតូចទំហំប៉ុនអាងចិញ្ចឹមត្រីនោះឡើយ ព្រោះគ្រាន់តែភ្ញៀវឃើញអចលនទ្រព្យភ្លាមគេអាចលែងមានអារម្មណ៍ទុកចិត្តលើអ្នកបាត់ទៅហើយ ។ រឿងម្យ៉ាងដែលអ្នកត្រូវចាំទៀតគឺថាភ្ញៀវម្នាក់កម្រនឹងទៅមើលអចនលទ្រព្យជាមួយអ្នកលើកទី២ ឬទី៣ណាស់ប្រសិនជាលើកទី១អ្នកមិនបានធ្វើ​ឱ្យគេពេញចិត្ត លុះត្រាណាតែភ្ញៀវនោះជាភ្ញៀវប្រចាំរបស់អ្នក។២). ត្រូវប្រាកដថាអចលនទ្រព្យនោះរួចរាល់សម្រាប់មើលបានប្រសិនជាអ្នកចង់ឱ្យភ្ញៀវទៅមើលអចលនទ្រព្យណាមួយ អ្នកត្រូវ​ឱ្យប្រាកដថាអចលនទ្រព្យនោះរួចរាល់សម្រាប់មើលបាន ។ ឧទាហរណ៍ ៖ អ្នកបាននាំភ្ញៀវឱ្យមើលដីមួយកន្លែងដោយប្រាប់ថាដីនោះល្អដោយសារតែគេបានសាងសង់ផ្លូវបេតុងក្បែរនោះរួចរាល់ហើយ ដូច្នេះអ្វីដែលអ្នកប្រាប់ទៅភ្ញៀវត្រូវឱ្យសាកសមនឹងការលើកឡើងរបស់អ្នកដូចគ្នា ។៣). រៀបចំឯកសារផ្សេងៗឱ្យបានរួចរាល់នៅពេលដែលអ្នកនាំភ្ញៀវទៅមើលអចលនទ្រព្យ ជាពិសេសពេលដែលមើលច្រើនកន្លែងអ្នកត្រូវរៀបចំឯកសារដែលពាក់ព័ន្ធនឹងអចលនទ្រព្យនោះឱ្យបានរួចរាល់ដែលឯកសារទាំងនោះមាន ដូចជាឯកសារ ដែលបង្ហាញពីព័ត៌មានពីផ្ទះ ឬគម្រោងបង់ប្រាក់ជាដើម ដោយសារនៅពេលដែលអ្នកដើរមើលនោះ ភ្ញៀវរបស់អ្នកប្រហែលជាមិនអាចចាំព័ត៌មានអស់នោះឡើយ ។​ ដូច្នេះហើយល្អបំផុតគឺរៀបចំឯកសារដែលជួយផ្តល់ព័ត៌មានបន្ថែម​ឱ្យទៅកាន់ភ្ញៀវឱ្យហើយងាយស្រួលពួកគេអាចពិនិត្យបានពេលត្រលប់មកផ្ទះវិញ ។៤). សួរសំណួរវាជារឿងចាំបាច់មួយនៅពេលដែលអ្នកនាំភ្ញឿវទៅមើលអចលនទ្រព្យដែលអ្នកត្រូវព្យាយាមសួរសំណួរឱ្យបានច្រើនព្រោះវានឹងជួយឱ្យអ្នកដឹងពីតម្រូវការក៏ដូចជាគំនិតរបស់ភ្ញៀវពាក់ព័ន្ធនឹងអចលនទ្រព្យនេះ ។ លើសពីនេះទៅទៀតវាក៏ថែមទាំងអាចឱ្យអ្នកដឹងថា តើអ្នកត្រូវធ្វើអ្វីបន្តទៀតដែរ ។ តើអ្នកគួរតែរកអចលនទ្រព្យផ្សេង ឬក៏ដោយសារតែបញ្ហាអ្វីផ្សេងទៀត ។៥). បន្តទំនាក់ទំនងជាមួយភ្ញៀវប្រសិនជាភ្ញៀវបានបង្ហាញសញ្ញាថា ពួកគេពេញចិត្តអចលនទ្រព្យនោះ ឬពួកគេសុំពេលគិតសិន អ្នកត្រូវឧស្សាហ៍ទំនាក់ទំនងទៅសួរពីភ្ញៀវជានិច្ច ។ ការរក្សាទំនាក់ទំនងឱ្យបានជាប់លាប់ជាមួយនឹងភ្ញៀវរបស់អ្នកនឹងជួយឱ្យអ្នកអាចសម្រេចការលក់ជាមួយពួកគេនៅក្នុងថ្ងៃណាមួយ បើទោះបីជាពេលនេះពួកគេមិនទាន់មានតម្រូវការនូវអ្វីដែលអ្នកនាំឱ្យពួកគេក៏ដោយ ៕

រូបតំណាងទន្ទឹមនឹងវិស័យដីធ្លីនៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជាកំពុងតែមានភាពលេចធ្លោកាន់តែខ្លាំងឡើងៗពីមួយថ្ងៃទៅមួយថ្ងៃដោយសារតែកំណើនតម្រូវការកាន់តែមានជាបន្តបន្ទាប់ធ្វើឱ្យវិនិយោគិនជាច្រើនបណ្តាក់ទុនវិនិយោគលើដីឡូត៍ជាច្រើន ។ ប៉ុន្តែទោះជាយ៉ាងនេះក្តី ក៏មានជនឱកាសនិយមមួយចំនួនបានឆ្លៀតឱកាសដើម្បីបោកប្រាស់អតិថិជនតាមរយៈរូបភាពផ្សេងៗ និងធ្លាប់មានប្រជាពលរដ្ឋជាច្រើនមកហើយដែលធ្លាប់ត្រូវបានរងគ្រោះដោយសារការទិញដីឡូត៍ជាហូរហែ ។ជាក់ស្តែងកាលពីកាលពីថ្ងៃទី១៣ ខែកក្កដា ឆ្នាំ២០២១ កន្លងទៅនេះកម្លាំងសមត្ថកិច្ច នៃស្នងការដ្ឋាននគរបាលខេត្តកោះកុងបានស្រាវ​ជ្រាវ និងបង្ក្រាបមុខសញ្ញាជនសង្ស័យឆបោកដីធ្លីជាក្រុម (លក់ដីឡូត៍ខ្យល់) តាមដីកាបង្គាប់ឱ្យចាប់ខ្លួន​របស់ចៅ​ក្រម​ស៊ើបសួរសាលាដំបូងខេត្តកោះកុង ។ជនរងគ្រោះម្នាក់ក្នុងករណីឆបោកខាងលើលោក ហេង ធារៈ ភេទប្រុស អាយុ៥៣ឆ្នាំ ជាអតីតកងទ័ព (ចូលនិវត្តន៍) ដែលមានទីលំនៅក្នុងសង្កាត់ស្មាច់មានជ័យ ក្រុងខេមរភូមិន្ទ ខេត្តកោះកុង និងតំណាងឱ្យជនរងគ្រោះជាច្រើនទៀតបានបញ្ជាក់ប្រាប់សហការី Realestate.com.kh ថា ៖ «ពីដំបូងឡើង កាលពីកំឡុងចុងឆ្នាំ២០១៩ ក្រុមហ៊ុនខាងលើបានរៀបចំដីឡូត៍របស់ខ្លួនដើម្បីធ្វើទីផ្សារ និងបានចាប់ផ្តើមដំណើរការនៅដើមឆ្នាំ២០២០ ថែមទាំងបានដើរឃោសនាផ្សាយពាណិជ្ជកម្មពីគម្រោងដីឡូត៍របស់ក្រុមហ៊ុន និងឃោសនាពីសក្តានុពលរបស់គម្រោងដីឡូត៍នោះ» ។ប្រភពបានបន្តថា ៖«គ្រួសាររបស់គាត់បានទិញដីចំនួន៤ឡូត៍ ដោយ២ឡូត៍បង់ប្រាក់ដាច់ និង២ឡូត៍ទៀតបង់រំលស់ក្នុងទំហំដី ៥ម៉ែត្រx២០ម៉ែត្រ ។ មិនតែប៉ុណ្ណោះក្រុមហ៊ុនខាងលើក៏មានប្រូម៉ូសិនពិសេសទិញដី២ឡូត៍ដោយបង់ប្រាក់ដាច់ថែមជូនម៉ូតូ១គ្រឿងថែមទៀតផង ។ ហើយក្រុមហ៊ុនបានសន្យាថា ក្នុងចន្លោះខែវិច្ឆិកា និងខែធ្នូ ឆ្នាំ២០២០ ក្រុមហ៊ុននឹងប្រគល់ប្លង់ជូនអតិថិជន ប៉ុន្តែក្រុមហ៊ុនស្រាប់តែមានរឿងឆបោកនេះកើតឡើង ហើយរហូតមកដល់ពេលនេះនៅមិនទាន់ទទួលបានប្លង់នៅឡើយនោះទេ» ។តាមប្រភពលោកពូដែលជាជនរងគ្រោះ និងជាតំណាងឱ្យជនរងគ្រោះដទៃទៀតបានបញ្ជាក់ឱ្យដឹងបន្ថែមថា ៖«ទំហំទឹកប្រាក់ដែលប្រជាពលរដ្ឋចាញ់បោកក្រុមហ៊ុនដីឡូត៍ខាងលើមានរហូតដល់រាប់ម៉ឺនដុល្លារឯណោះ ហើយពេលនេះនៅមិនទាន់មានសំណងអ្វីពីខាងក្រុមហ៊ុននៅឡើយនោះទេ ។ ប្រសិនបើមានការសម្របសម្រួលពីខាងក្រុមហ៊ុន គឺត្រូវអនុវត្តគោលការណ៍ដែលក្រុមហ៊ុនបានសន្យា» ។គួររម្លឹកផងដែរថា ករណីឆបោកលក់ដីខ្យល់នេះមិនមែនទើបតែកើតឡើងនោះទេ ពោលគឺបានកើតឡើងច្រើនមកហើយតាមរយៈរូបភាពឆបោកផ្សេងៗគ្នាដែលធ្វើឱ្យប្រជាពលរដ្ឋដែលស្លូតត្រង់ខាតបង់អស់ថវិការដែលខ្លួនខិតខំរកដោយលំបាកអស់ជាច្រើន ។ ដូច្នេះមុននឹងឃើញការផ្សព្វផ្សាយលក់ដោយភ្ជាប់មកជាមួយនឹងការបញ្ចុះតម្លៃ ឬប្រូម៉ូសិនថែមនេះថែមនោះសូមពិចារណា និងស្រាវជ្រាវឱ្យបានល្អិតល្អិនទាក់ទងទៅនឹងភាពស្របច្បាប់របស់ក្រុមហ៊ុន ឬអ្នកលក់ជាដើមចៀសវាងទទួលរងការឆបោកពីជនខិលខូចមួយចំនួន ៕

ជាធម្មតាមនុស្សគ្រប់រូបតែងតែមានបំណងចង់បានផ្ទះដែលជារបស់ខ្លួនដើម្បីរស់នៅ ប៉ុន្តែអ្វីដែលសំខាន់​នោះគឺការទិញផ្ទះនីមួយៗមិនមែនជារឿងលេងសើចដូចទិញទំនិញផ្សេងៗនោះទេ ព្រោះថាផ្ទះមុន​នឹង​ទិញត្រូវតែគិតគូរឱ្យបានល្អិតល្អន់ដោយហេតុអាចនឹងជួបហានិភ័យនានាដោយមិនដឹងខ្លួនជាពិសេស​ផ្ទះដែលទិញបន្តពីអ្នកដទៃតែម្តង ។សម្រាប់លោកអ្នកដែលមានបំណងចងស្វែងរកទិញផ្ទះដែលបន្តពីគេត្រូវតែប្រុងប្រយ័ត្នបំផុតចំពោះបញ្ហា​មួយចំនួនដែលអាចកើតមានឡើងធ្វើឱ្យលោកអ្នកពិបាកនៅពេលក្រោយ ។ ខាងក្រោមនេះ Realestate.com.kh នឹងលើកយកចំណុចមួយចំនួនសម្រាប់លោកអ្នកដែលមានបំណងចង់ស្វែង​រកទិញផ្ទះ (ទិញតពីគេ) ជាជំនួយសម្រាប់ពិចារណាដើម្បីបញ្ចៀសហានិភ័យនាពេលក្រោយ ៖១- សាវតាផ្ទះ​វាមានសារៈសំខាន់ណាស់សម្រាប់អ្នកទិញអចលនទ្រព្យគ្រប់ប្រភេទ ទោះជាប្រភេទដីទទេរ ឬដីមានសំណង់ (ផ្ទះ) ខុនដូ សណ្ឋាគារ ឬអចលនទ្រព្យណាមួយក៏ដោយ អ្នកត្រូវតែសិក្សាស្រាវជ្រាវជាមុនដើម្បីប្រាកដថា អចលនទ្រព្យនោះមានភាពស្របច្បាប់ដោយមិនមានបញ្ហា ឬវិវាទផ្លូវច្បាប់ណាមួយនោះទេ ។ នេះជាចំណុចសំខាន់មួយក្នុងចំណោមចំណុចសំខាន់ដទៃទៀតដែលលោកអ្នកត្រូវស្រាវជ្រាវឱ្យបានច្បាស់លាស់ ពោលគឺមុន​សម្រេច​ចិត្ត​ទិញ ត្រូវ​សាកសួរ​អាជ្ញាធរ​មូលដ្ឋានអំពីប្រវត្តិរបស់ផ្ទះនោះទាក់ទងនឹងភាពស្រប់ច្បាប់ជាមុនសិន ​។ មូលហេតុដែលលោកអ្នកត្រូវតែស៊ើបឱ្យច្បាស់លាស់នោះដើម្បីការពារករណីម្ចាស់ផ្ទះអាចជាប់បំណុលដោយយកផ្ទះនោះទៅបញ្ចាំធនាគាររួចប្រកាសលក់ដោយមិនទាន់បានសងបំណុលរួចនៅឡើយ ។ មិនតែប៉ុណ្ណោះ សាវតាផ្ទះអាចជួយលោកអ្នកឱ្យដឹងស្ថានភាពរឿងរ៉ាវរបស់ផ្ទះថា តើកំពុងមានជាប់រឿងរ៉ាវប្តឹងផ្តល់គ្នា ឬកំពុងមានជម្លោះព្រំប្រទល់ផ្ទះជាមួយនឹងអ្នកជិតខាងដែរឬទេ?​២- សិទ្ធកាន់កាប់យក​ល្អ​មុន​ទិញ​ផ្ទះ​ដែល​មាន​ម្ចាស់​បែប​នេះ​គួរ​រក​​អ្នក​វាយ​តម្លៃ​អចលនទ្រព្យ​ជួយ​ធ្វើ​ការ​លើ​រឿង​នេះ​ព្រោះថា ភាពជាម្ចាស់​កម្មសិទ្ធិ​ផ្ទះ​ក៏​ជា​រឿងមួយដែល​សំខាន់​មិន​គួរ​មើល​រំលង ជួន​កាល​ផ្ទះ​មួយ​នឹង​អាច​មាន​ម្ចាស់​កម្មសិទ្ធិ​ច្រើន​អ្នក អាច​មាន​ករណី​អ្នក​លួច​លក់​ផ្ទះ​ហើយ​ម្ចាស់​ផ្សេង​ទៀត​មិន​ដឹង​គឺ​១០០%​ប្រាកដ​ជា​មាន​បញ្ហា​មិន​ខាន ​។ ចំណែក​ឯ​ការ​ផ្ទេរ​កម្មសិទ្ធិ​គឺ​ដូចគ្នា ត្រូវ​ប្រាកដ​ថា​ផ្ទះ​ និង​ប្លង់​ដី​ផ្ទះ​នោះ​មិន​មាន​ការ​ដាក់​បញ្ចាំ​ប្លង់​រឹង​នៅ​ធនាគារ​ ព្រោះ​បើ​ប្លង់​ត្រូវ​បាន​បញ្ចាំ​មាន​ន័យ​ថា ​បាន​តែ​សំបក​ផ្ទះ​ទេ រី​ឯ​ផ្ទះ​ពិត​ប្រាកដ​ធនាគារ​ជា​អ្នក​គ្រប់​គ្រង ​។​៣- តម្លៃ​ផ្ទះរឿង​តម្លៃ​ផ្ទះគឺ​ជា​រឿង​សំខាន់​ត្រូវ​ស៊ើប​ពី​តម្លៃ​ផ្ទះ​ក្នុង​ទីផ្សារ​សិន​​ថា ​តើ​ផ្ទះ​នៅ​តំបន់​នោះ​មាន​តម្លៃ​ប៉ុណ្ណា? ត្រូវ​នឹង​តម្លៃ​ទីផ្សារ​ដែរ​ឬទេ? រឿង​សំខាន់​មួយ​ទៀត​នោះ​គឺថា ​តើ​ចំពោះ​តម្លៃ​បង់​ពន្ធ​ជូន​រដ្ឋ​តើ​ម្ចាស់​ផ្ទះ​ជា​អ្នក​ត្រូវ​បង់ ឬ​ត្រូវ​បង់​ខ្លួន​ឯង​ ព្រោះ​ទាក់ទង​នឹង​ការ​បង់ពន្ធ​នេះ​ផ្ទះ​ដែល​មាន​ការ​ផ្ទេរ​ឈ្មោះ​បែប​នេះ គឺ​ត្រូវ​ជាប់​ពន្ធ​ ។ ក្នុង​ករណី​នេះ​ត្រូវ​និយាយ​គ្នា​ជាមួយ​ម្ចាស់​ផ្ទះ​ឱ្យ​ច្បាស់ចំពោះ​ការ​បង់ពន្ធ​ ។​៤- គុណភាពសំណង់ជា​ធម្មតា​ផ្ទះ​ដែល​ទិញ​ត​ពី​គេមិន​ដូច​ផ្ទះ​ទិញ​ថ្មី​ទេ​ អាច​ប្រឈម​នឹង​ហានិភ័យ​ច្រើន ​។ ដូចនេះ​មុន​ទិញ​ត្រូវ​ពិនិត្យ​មើល​ឱ្យ​ច្បាស់​ដូចជា​គុណភាព​នៃ​សំណង់ មាន​ការ​ប្រេះ​ស្រាំ​ ឬ​បែក​បាក់​ត្រង់​ចំណុច​ណា​ទេ​? ក្រោយ​​​ពេល​ទិញ​តើ​ត្រូវ​ចំណាយ​លុយ​ជួសជុល​អស់​ច្រើន​ឬ​ក៏​អត់? បើ​​អស់​ច្រើន​ពេក​មិន​ចាំ​បាច់​ទិញ​ទេ​។​៥- បរិស្ថាន​ជុំវិញ​ផ្ទះ​​បរិស្ថាន​មនុស្ស​មាន​ន័យ​ថា មនុស្ស​នៅ​ជុំវិញ​ផ្ទះ​ជា​មនុស្ស​ល្អមិន​មាន​ក្រុម​ខិល​ខូច​រស់​នៅ​ទី​នោះ មិន​មាន​ចោរ​លួច​ចោរ​ឆក់​ជា​ដើម ​។ ចំណែក​ឯ​បរិស្ថាន​ជុំវិញ​មាន​ន័យ​ថា តើ​មាន​បរិយាកាស​ល្អ​ដែរ​ឬ​ទេ? ​ព្រោះ​តំបន់​ខ្លះ​ពិបាក​រស់​នៅ​ដូចជា​ មាន​សំឡេង​​រំខាន បរិយាកាស​អាប់អួ​ប៉ះពាល់​សុខភាព​ដែរ​ឬ​ទេ? ហើយ​តើ​នៅ​តំបន់​នោះ​មាន​សក្ដានុពល​សេដ្ឋកិច្ច អាច​ប្រកប​របរ​រកស៊ី​បាន​ដែរ​ឬ​ទេ? ប្រសិន​មាន​គ្រប់​លក្ខខណ្ឌ​ទាំង​នេះ​ទិញ​ទៅ​មិន​ខុស​ទេ​ ៕

គម្រោងផ្ទះបុរីក្នុងប្រទេសកម្ពុជាកំពុងតែមានការកើនឡើងជាបន្តបន្ទាប់ក្រោយពីមានតម្រូវការកាន់តែច្រើនឡើងៗ ស្របពេលវិស័យអចលនទ្រព្យបោះជំហានឆ្ពោះទៅមុខពីមួយថ្ងៃទៅមួយថ្ងៃដែលជាហេតុធ្វើឱ្យមានការប្រកួតប្រជែងកាន់តែខ្លាំងសម្រាប់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍គម្រោងផ្ទះបុរី ។រូបតំណាងទន្ទឹមនឹងនោះផងដែរ សម្រាប់ប្រជាពលរដ្ឋដែលកំពុងស្វែងរកគម្រោងផ្ទះបុរីនានាមុននឹងសម្រេចចិត្តចំណាយលុយទិញគួរណាតែពិចារណា និងពិនិត្យឱ្យបានល្អិតល្អន់បំផុត ព្រោះថាកន្លងមកធ្លាប់មានប្រជាពលរដ្ឋមួយចំនួនបានជួបហានិភ័យជាច្រើនករណីមកហើយ ។ ថ្ងៃនេះ Realestate.com.kh នឹងចែករំលែកចំណេះដឹងបន្ថែមសម្រាប់លោកអ្នកដែលមានគម្រោងទិញផ្ទះបុរីដើម្បីបញ្ចៀសហានិភ័យដោយត្រូវពិនិត្យឯកសារចាំបាច់សំខាន់ៗទាំង៥ខាងក្រោមនេះ ៖ ១- ប្លង់រឹងអ្នកត្រូវប្រាកដថាម្ចាស់គម្រោងមានសិទ្ធិកាន់​កាប់ស្របច្បាប់ទៅលើគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍​នេះ ហើយ​គម្រោងបុរីដែលអ្នកមានបំណងទិញត្រូវមានប្លង់រឹងមេមួយដែល​ត្រូវ​ធ្វើ​ការបែង​ចែក​ប្លង់រឹងទៅឲ្យម្ចាស់ផ្ទះនីមួយៗជាចំាបាច់ ។  ឯកសារខាងលើវាពិតជាចំណុចចាំបាច់ត្រូវយល់ដឹងដើម្បីកុំឲ្យមានការខាតបង់ថវិកាជា​យ​ថាហេតុនៅពេលអ្នកទិញគម្រោងបុរីណាមួយ ។២- លិខិតចុះបញ្ជីក្រុមហ៊ុនក្រុមហ៊ុនអភិវឌ្ឍន៍ទំាងអស់ត្រូវមកចុះបញ្ជីនៅក្រសួងពាណិជ្ជកម្មដើម្បីទទួលសិទ្ធិក្នុងការប្រកបរបរអាជីវកម្មនេះជាកាតព្វកិច្ចដែលក្រុមហ៊ុនអភិវឌ្ឍន៍ត្រូវតែបំពេញជាចាំបាច់ ។៣- ផែនការមេផែនការមេរបស់គម្រោងបុរីគឺជាប្លង់មេដ៏សំខាន់របស់គម្រោង ។ វាបង្ហាញពីប្លង់រួមនៃគម្រោងមានដូចជា ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ និងលំនៅដ្ឋានគ្រប់ប្រភេទទាំងអស់ដែលមាននៅក្នុងគម្រោងនេះ ។ មុនពេលផ្តល់អាជ្ញាប័ណ្ណសាងសង់ទៅឱ្យ​គម្រោង​អភិវឌ្ឍន៍ណាមួយក្រសួងរៀបចំដែនដី នគរូ​បនីយកម្ម​ និង​សំណង់តម្រូវឲ្យម្ចាស់គម្រោងធ្វើបទបង្ហាញពីផែនការមេនៃគម្រោង របស់ពួកគេជាមុនសិន ។ ការអភិវឌ្ឍទំាងអស់ត្រូវគោរពតាមគោលការណ៍នៃការ​ផែនការមេ​សម្រាប់​​​អភិវឌ្ឍទីក្រុង និយាយជារួមការមានផែនការមេមួយច្បាស់លាស់​វាពិតជាធ្វើ​ឱ្យ​គម្រោង​​បុរីនោះ​អាចដំណើរការបានប្រកបដោយស្តង់ដារខ្ពស់ ។៤- អាជ្ញាបណ្ណសាងសង់អាជ្ញាបណ្ណសាងសង់ ក្រៅពីផែនការមេគម្រោងបុរីត្រូវតែមានអាជ្ញាបណ្ណសាងសង់ត្រឹមត្រូវដែលចេញដោយ ក្រសួងរៀបចំដែនដី នគរូ​បនីយកម្ម​ និង​សំណង់ ។ ដើម្បីទទួលបានអាជ្ញាបណ្ណនេះ ម្ចាស់គម្រោងត្រូវមានផែនការមេ​ ប្រាក់តម្កល់២% ប្រភពប្រាក់ចំណូលច្បាស់លាស់ដើមទុន និងទ្រព្យផ្សេងៗទៀតដែលជួយគាំទ្រដល់គម្រោងនោះ ។៥- អាជ្ញាបណ្ណបុរីឯកសារសំខាន់ដែលអ្នកត្រូវតែត្រួតពិនិត្យផងដែរនោះគឺអាជ្ញាបណ្ណបុរី ។ នៅពេលដែលបុរីមានឯកសារនេះបានន័យថាបុរីនេះជាបុរីដែលទទួលស្គាល់ដោយ​​ក្រសួងសេដ្ឋកិច្ច និងហិរញ្ញវត្ថុ ។ តួយ៉ាងមានគម្រោងផ្ទះល្វែងមួយចំនួនដែលមានការសាងសង់មានភាព​ប្រហាក់ប្រហែលទៅនឹងគម្រោងបុរី ប៉ុន្តែពួកគេមិនមានអាជ្ញាប័ណ្ណត្រឹមត្រូវចេញដោយក្រសួងឡើយ​ ដោយសារពួកគេចង់ជៀសវាងការចំណាយច្រើនក៏ដូចជាគេចវេសពីការត្រួតពិនិត្យបទដ្ឋានផ្លូវច្បាប់ផ្សេងៗ ។ ដូច្នេះការទិញផ្ទះពីគម្រោងដែលមិនមានអាជ្ញាបណ្ណត្រឹមត្រូវគឺមានការប្រឈមជាមួយហានិភ័យខ្ពស់ ៕កំពុងស្វែងរកផ្ទះក្នុងក្តីស្រមៃមែនទេ? សូមចុចប៊ូតុងនេះ !

ការដែលមានបំណងប្រាថ្នាចង់បានផ្ទះ ឬដីដែលជារបស់ខ្លួនគឺជារឿងមួយដែលត្រឹមត្រូវ ប៉ុន្តែស្របពេលបច្ចុប្បន្នវិស័យ​អចលន​ទ្រព្យ​កំពុងតែមានសន្ទុះ​​កើនឡើងដោយសារតែកត្តាតម្រូវការមានការកើនឡើងខ្លាំងធ្វើឱ្យតម្លៃកាន់តែប្រដេញឡើងជា​បន្តបន្ទាប់ ។ ម្ចាស់គម្រោងជាច្រើនបានចំណាយ​ទុន​ដើម្បីផ្គត់ផ្គង់លើវិស័យអចលនទ្រព្យមួយនេះ ជាពិសេសលើគម្រោងផ្ទះ​បុរី និងដីឡូត៍ដែលកំពុងត្រូវប៉ាន់ខ្លាំងពីមួយថ្ងៃទៅមួយថ្ងៃ ហើយម្ចាស់​គម្រោងតែងតែព្យាយាមរកវិធីសាស្ត្រងាយស្រួល​សម្រាប់អតិថិជនដោយផ្តល់ឱ្យអតិថិជននូវលក្ខខណ្ឌបង់ប្រាក់ងាយៗតាមរយៈការបង់រំលស់ជាដើម ។សម្រាប់អតិថិជនដែលមានហិរញ្ញវត្ថុល្អប្រសើរការទិញផ្ទះ ឬដីមិនមែនជាកង្វល់សម្រាប់ពួកគេនោះទេ ប៉ុន្តែបើមិនយាយពី​លោកអ្នកដែលមានកម្រិតជីវភាព និងប្រាក់ចំណូលមធ្យម ឬទាបដែលមានគម្រោងក្នុងការទិញផ្ទះសម្រាប់រស់នៅ ឬទិញដី​ដើម្បីទុកសាងសង់ផ្ទះ និងទុកវិនិយោគជាដើម អ្វីដែលលោកអ្នកត្រូវពិចារណាបំផុតនោះគឺចរន្តលំហូរប្រាក់ចំណូល​របស់​លោកអ្នក ដើម្បីធានាឱ្យច្បាស់ថា ក្រោយពេលទិញផ្ទះ ឬដីរួចហើយវាមិនធ្វើឱ្យលោកអ្នកជួបហានិភ័យបំណុលវ័ណ្ឌ.ក ។ ថ្ងៃនេះ realestate.com.kh នឹងលើកយកចំណុចសំខាន់៣ដែលលោកអ្នកត្រូវតែគិតគូរឱ្យបានល្អិតល្អន់​មុនសម្រេចចិត្តទិញផ្ទះ ឬដីដើម្បីចៀសវាងបញ្ហានៅពេលក្រោយ ៖ចំណុចទី១- ប្រភពចំណូល បើសិនយើងមិនមានប្រភពចំណូលទៀងទាត់ទេ ហើយយើងចង់បង់រំលស់អចលនទ្រព្យនោះគឺជារឿងពិបាក បញ្ហាហិរញ្ញ​វត្ថុ​ដែល​កើតឡើងផ្ទាល់ចំពោះខ្លួនឯងណាមួយប្រាកដជាប៉ះពាល់ដល់ការវិនិយោគទិញអចលនទ្រព្យបង់រំលស់ ។ ដូច្នោះត្រូវត្រូត​ពិនិត្យ​មើលប្រភពប្រាក់ចំណូលយើងឱ្យបានច្បាស់លាស់សិនមុនវិនិយោគទិញអចលនទ្រព្យបង់រំលស់ចៀសវាងហានិភ័យ ។ ចំណុចទី២- រយៈពេល បើសិនគាត់ទិញអចលនទ្រព្យដោយបង់រំលស់ក្នុងរយៈពេលខ្លីចាប់ពី៣ខែ គឺការវិនិយោគនោះអាចទទួលបានផលអវិជ្ជមាន និងផ្តល់​ផល​ចំណេញប្រហែល ៥-១០% ក្នុងការវិនិយោគក្នុងរយៈពេលខ្លី ។ ការវិនិយោគក្នុងរយៈពេលខ្លី​យើងក៏ត្រូវ​មើលដើម​ទុន​បម្រុងផងដែរ ដើម្បីការពារហានិភ័យណាមួយដែលជាប់គាំង ។ ចំណុចទី៣- រំលស់ជាមួយធនាគារ ឬម្ចាស់គម្រោងផ្ទាល់ អ្នកវិនិយោគត្រូវធ្វើការប្រៀបធៀបជាមួយការបង់រំលស់រវាងម្ចាស់គម្រោងនិងធនាគារមួយណាល្អជាង ។ ត្រូវប្រៀបធៀប​ការ​ប្រាក់​មួយ​​ណាមានការប្រាក់កម្ចីទិញអចលនទ្រព្យដែលមានភាគរយទាបជាង ។ មួយវិញទៀតលក្ខខណ្ឌនៃ​ជម្រើស​បង់​ប្រាក់រវាងធនាគារ និងម្ចាស់គម្រោងផ្ទាល់មួយណាមានលក្ខណៈងាយស្រួលល្អប្រសើរជាង ៕ ចង់ទិញលក់ ឬជួលអចលនទ្រព្យមែនទេ? ពួកយើងជួយបាន!

ទន្ទឹមនឹងពេលបច្ចុប្បន្ននេះវិស័យអចលនទ្រព្យកំពុងបោះជំហានទៅមុនជាបន្តបន្ទាប់ ជាពិសេសកំណើននៃការទិញ-លក់ដីឡូត៍មានការកើនឡើងគួរឱ្យកត់សម្គាល់ដោយសារតែទីផ្សារមានការផ្លាស់ប្តូរទើបធ្វើឱ្យចរន្តនៃការទិញ-លក់ដីធ្លីមានការកើនឡើង ។ ដោយភាគច្រើនសង្កេត​ឃើញ​មានការ​ពុះ​ដីឡូត៍​លក់កាន់តែច្រើនឡើងពីមួយថ្ងៃទៅមួយថ្ងៃ ពោលដោយសារតែការលក់ទាំងប្លង់ធំៗពិបាកក្នុងការលក់ចេញ និងមិន​ងាយ​មាន​អ្នកទិញដីប្លង់ធំៗនោះទេ ទើបបានជាម្ចាស់គម្រោង​​បំបែកជាដីឡូត៍ប្លង់តូចៗសម្រាប់លក់ដែលវាផ្តល់ភាពងាយស្រួលជាង ។ក្នុងការទិញដីឡូត៍មិនមែនសុទ្ធតែអាចសម្រេចបានជោគជ័យដោយងាយៗនោះទេ បើទោះជាអ្នកមានលុយសម្រាប់ចំណាយក្នុងការទិញក៏ដោយពីព្រោះថា មានប្រជាពលរដ្ឋជាច្រើននាក់មកហើយដែលធ្លាប់មានបញ្ហាជាមួយនឹងការទិញដីឡូត៍រហូតខាត់បង់ទាំងពេលវេលា និងប្រាក់កាក់ដែលខ្លួនរកបានដោយលំបាក ដោយទិញដីរួចហើយបែរជាត្រូវមានបញ្ហាដោះស្រាយមិនចេះចប់មិនចេះហើយទៅវិញ ។ការទិញ-លក់ដីឡូត៍បញ្ហាប្រឈមចម្បងបំផុតគឺ «បញ្ហាកម្មសិទ្ធិ» ។ ជាទូទៅ​គម្រោង​ដីឡូត៍តែង​តែមាន​លិខិត​ផ្ទេរសិទ្ធិដើម្បីបញ្ជាក់ពីម្ចាស់កម្មសិទ្ធ ប៉ុន្តែអ្វីដែល​ជាបញ្ហាគួរឱ្យបារម្ភនោះគឺដីឡូត៍ដែលមានប្លង់រឹងហើយលក់​ទៅឱ្យ​អតិថិ​ជន​ដោយផ្ទេរសិទ្ធិត្រឹមតែខ័ណ្ឌ នោះនឹងកើតមានបញ្ហាត្រូវដោះស្រាយជាក់ជាមិនខាន ។ដោយឡែក សម្រាប់គម្រោងដីឡូត៍ដែលមានប្លង់រឹងហើយម្ចាស់គម្រោងបានស្នើរសុំសិទ្ធិធ្វើអាជីវកម្មពុះដីឡូត៍លក់​បានត្រឹម​ត្រូវស្រប​ច្បាប់ និងលក់ឱ្យអតិថិជន​ដោយបំបែក​ក្បាលដីចេញ​ប្លង់រឹង​ត្រឹមត្រូវជូនអ្នកទិញនោះជាចំណុចវិសេសវិសាលបំផុត ។ជារួមមុននឹងលោកអ្នកមានបំណងចង់ទិញដីឡូត៍អ្នកត្រូវប្រុងប្រយ័ត្នលើចំណុច​គ្រោះ​ថ្នាក់បំផុតនៅក្នុងការទិញដីឡូត៍គឺស្ថិតនៅ​ត្រង់ «ភាពជាកម្មសិទ្ធិកាន់កាប់ស្របច្បាប់» ។ ពោល ៖ «បើមានប្លង់ទន់ គឺផ្ទេរប្លង់ទន់ឱ្យអ្នកទិញ ប៉ុន្តែ​ប្រសិន​បើមានប្លង់រឹងគឺត្រូវបំបែកក្បាល​ដីរួចផ្ទេរប្លង់​រឹងជូនអ្នកទិញ» ។ក្នុងនោះផងដែរ ដីឡូត៍ដែលលោកអ្នកគួរតែទិញអាចពិចារណាលើប៉ុន្មានចំណុចដូចជា ត្រូវមានទាំងប្លង់រឹងត្រឹមត្រូវ និងរត់ការក្នុងការធ្វើប្លង់រឹងជូនលោកអ្នកត្រឹមត្រូវស្របច្បាប់ ហេដ្ឋា​រចនា​សម្ព័ន្ធ​ត្រឹមត្រូវដូចជាប្រព័ន្ធលូ, ប្រព័ន្ធទឹកភ្លើងដើម្បីងាយស្រួលសម្រាប់លោកអ្នកអាចសាង់សង់ផ្ទះ ឬធ្វើអាជីវកម្មផ្សេងៗនៅពេលក្រោយ ៕

វិស័យអចលនទ្រព្យកម្ពុជាកំពុងតែបោះជំហានទៅរកភាពរីកចម្រើនពីមួយថ្ងៃទៅមួយថ្ងៃបើទោះបីជាបច្ចុប្បន្នកំពុងប្រឈមជាមួយនឹងជំងឺរាតត្បាតកូវីដ១៩ក្តី ។ បណ្តាវិនិយោគិនទាំងក្នុង និងក្រៅស្រុកសម្រុុកធ្វើការអភិវឌ្ឍន៍ជាបន្តបន្ទាប់លើវិស័យអចលនទ្រព្យនៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជាមិនថាតែផ្នែកដីធ្លី ផ្ទះបុរី ផ្ទះវីឡា ខុនដូ ជាដើម ។  សឹងតែគ្រប់ផ្នែកនៃវិស័យអចលនទ្រព្យកំពុងតែមានការប្រកួតប្រជែងកាន់តែខ្លាំងឡើងៗ ជាពិសេសអត្រានៃអ្នកអភិវឌ្ឍន៍កាន់តែមានច្រើនឡើងៗ ដូច្នេះសម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យក្នុងប្រទេសកម្ពុជា តើអចលនទ្រព្យប្រភេទណាដែលកំពុងទទួលបានការពេញនិយមខ្លាំងសម្រាប់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ក្នុងការចំណាយទុនសម្រាប់វិនិយោគយកចំណេញនាពេលបច្ចុប្បន្នបាន?  បើតាមប្រភពអ្នកជំនាញអចលនទ្រព្យជាច្រើនធ្លាប់បានលើកឡើងឱ្យដឹងថា អចលនទ្រព្យមួយប្រភេទដែលមានការពេញនិយម និងទទួលបានការចំណេញច្រើនក្នុងការជួញដូរនោះគឺ «វិស័យដីធ្លី» ។ ព្រោះបច្ចុប្បន្នការអភិវឌ្ឍន៍បន្តរីករាលដាលគ្រប់ទិសទី ហើយតំបន់ទេសចរណ៍កែច្នៃក៏ចេះតែកើនឡើងដែលធ្វើឱ្យតម្រូវការដីធ្លីនៅតែកើនឡើងជាបន្តបន្ទាប់ ។មិនតែប៉ុណ្ណោះ បើតំបន់ដែលមានវិនិយោគិនចិនទៅដល់ទៀតនោះ តម្លៃដីគឺកើនឡើងទ្វេដងតែម្ដងដោយ​សារ​តែការវិនិយោគរបស់វិនិយោគិនចិនសុទ្ធតែជាគម្រោងធំ ដូច្នេះហើយគេត្រូវការទិញយកឱ្យបានលឿនមិនសូវចរចាយូរពេកនោះទេ ។តម្លៃដីធ្លីនៅកម្ពុជាចាប់ផ្ដើមមានសន្ទុះបន្តិចម្ដងៗអស់រយៈពេលប៉ុន្មានឆ្នាំមកហើយ ហើយបន្ទាប់ពីមានវត្តមានវិនិយោគិនចិនរួចមក តម្លៃដីបានហក់ឡើងទ្វេដង ដោយតម្លៃដីនៅតាមបណ្ដាខេត្តមួយចំនួនដូចជា ខេត្តព្រសីហនុ និងខេត្តកំពតជាដើម បានឡើងថ្លៃស្ទើរស្មើនឹងតម្លៃដីធ្លីនៅក្នុងទីក្រុងភ្នំពេញទៅហើយ ៕

កំណើន​ខុន​ដូ​បាន​កើន​ឡើងជា​លំដាប់ ហើយ​ខុន​ដូ​ក៏​មាន​ប្រជាប្រិយ​គួរ​ឱ្យ​កត់សំគាល់​ផង​ដែរ​សម្រាប់​មនុស្ស​សម័យ​ថ្មី​ដែល​ចូល​ចិត្ត​រស់នៅ​ក្នុង​ស្តង់ដារ​មួយ​ដែល​មាន​ភាព​ស៊ី​វិ​ល័យ ។ រាជ​ធា​ភ្នំពេញ គឺជា​ទីក្រុង​មួយ​ដែល​មាន​សក្តានុពល​សម្រាប់​ការ​វិនិយោគ​មក​ពី​ក្រៅប្រទេស ។ តួយ៉ាង​ក៏​មាន​កំណើន​ជនបរទេស​មក​ស្នាក់​នៅ​ក្នុង​ប្រទេស​កម្ពុជា​យើង​យ៉ាងច្រើន​ដោយសារ​ការ​ចាយវាយ​នៅ​ក្នុង​ប្រទេស​មាន​កម្រិត​ទាប ហើយ​ជា​ទិស​ដៅ​ក្នុង​ការ​វិនិយោគ ។ទីក្រុង​ភ្នំពេញ​គឺជា​ទីក្រុង​នៃ​ទីផ្សារ​លំនៅ​ដ្ឋា​ន​ថ្មី​មួយ​ក្នុង​តំបន់​អាស៊ី​អាគ្នេយ៍​ដែល​គេ​មើលឃើញ​ថា ការ​អភិវឌ្ឍន៍​ខុន​ដូ​មានការ​កើនឡើង ។ ដែល​ក្នុង​នោះ​បាន​ផ្លាស់​ពី​អគារ​សំណង់​អគារ​ទាប​ទៅ​ជា​អគារ​ខ្ពស់​ៗ​ដែល​មាន​លក្ខណៈ​ទំនើប និង​អគារ​មជ្ឈមណ្ឌល​ពាណិជ្ជកម្ម​ក្នុង​ទីក្រុង​ភ្នំពេញ​ជាដើម ។ ដើម្បី​ឱ្យ​ជីវិត​របស់​លោក​អ្នក​កាន់តែ​មាន​ភាព​ងាយស្រួល realestate.com.kh នឹង​បង្ហាញ​អំពី​លក្ខណៈសម្បត្តិ​៥​យ៉ាង​សម្រាប់​ការ​រស់នៅ​ខុន​ដូ ៖ទី​១-​ជួយ​សន្សំ​ពេលវេលា​ងាយស្រួល​ក្នុង​ការ​ធ្វើការជា​ធម្មតា​គម្រោង​ខុន​ដូ​នីមួយ​ៗ​ត្រូវ​បាន​អ្នក​វិនិយោគ​មួយ​ចំនួន​សាងសង់​ភាគច្រើន​ស្ថិត​នៅ​កណ្តាល​រាជធានី​ភ្នំពេញ​ដើម្បី​ជា​ការ​ងាយស្រួល​ក្នុង​ការ​ធ្វើ​ដំណើរ​ទៅ​មក​ក្នុង​រាជធានី​ភ្នំពេញ​ដែល​ផ្តល់​ភាព​ងាយស្រួល​ក្នុង​ការ​ធ្វើ​ដំណើរ​ទៅ​មក​កន្លែងធ្វើការ ដែល​វា​ខុស​ប្លែក​ពី​គម្រោង​ផ្ទះ​បុរី​មួយ​ចំនួន​ដែល​ត្រូវរ​សាត់អណ្តែត​កាន់តែ​ឆ្ងាយ​ទៅ​ៗ​ពី​កណ្តាល​ក្រុង ។២-​ផ្តល់​អារម្មណ៍​នៃ​ការ​រស់នៅ​បែប​ឯកជន និង​ស៊ី​វិ​ល័យសម្រាប់​លោក​អ្នក​ដែល​មាន​បំណង​ក្នុង​ការ​រស់នៅ​តាម​បែបផែន​ជីវិត​ស៊ី​វិ​ល័យ និង​ប្រកបដោយ​ឯកជន​ភាព ខុន​ដូ ជា​ជម្រើស​សាក​សម​ល្អ​បំផុត​សម្រាប់​លោក​អ្នក ដោយហេតុ​ថា ខុន​ដូ ងាយស្រួល​រស់នៅ​មិន​មានការ​រំខាន​ពី​បរិស្ថាន​ខាងក្រៅ​នោះ​ឡើយ ។៣-​សុវត្ថិភាព​ខ្ពស់គម្រោង​ខុន​ដូ​ជា​ច្រើន​ដែល​កំពុង​បង្ហាញខ្លួន​នៅ​ក្នុង​រាជធានី​ភ្នំពេញ​គឺ​តែងតែ​ផ្តោត​សំខាន់​លើ​បញ្ហា​សុវត្ថិភាព​ជា​ចំបង​ដោយ​អ្នក​អភិវឌ្ឍន៍​ទាំងនោះ​មាន​ផ្តល់​ជូន​នូវ​សន្តិសុខ​ការពារ​យាមកាម​២៤​ម៉ោង​ក្នុង​១​ស​ប្តា​ហ៍​ដែល​ផ្តល់​សុវត្ថិភាព​ខ្ពស់​សម្រាប់​អ្នក​រស់នៅ​ខុន​ដូ ។៤-​ទីតាំង​នៅ​កណ្តាល​ក្រុងចំណុច​សំខាន់​របស់​គម្រោង​ខុន​ដូ​ជា​ច្រើន​គឺ​ផ្សារ​ភ្ជាប់​ទៅ​នឹង​តំបន់ និង​ទីតាំង​របស់​ខ្លួន​ដើម្បី​ផ្តល់​ភាព​ងាយស្រួល​សម្រាប់​អតិថិជន​ក្នុង​ការ​ធ្វើ​ដំណើរ​ដូច​ជា ជិត​ផ្សារ​ទំនើប​, តំបន់​កំសាន្ត​, ភោជនីយដ្ឋាន ។​ល​។ ជាក់ស្តែង​ដូច​ជា​គម្រោង​ខុន​ដូ Parc 21 Residence ដែល​មាន​ទីតាំង​ស្ថិត​នៅ​សង្កាត់​បឹង​ត្របែក​ជាដើម​ដែល​ស្ថិត​ក្នុង​តំបន់​ពាណិជ្ជកម្ម​ងាយស្រួល​សម្រាប់​ការ​រស់នៅ និង​ងាយស្រួល​ក្នុង​ការ​ធ្វើ​ដំណើរ​ទៅ​កាន់​កន្លែងធ្វើការ​ជាដើម ។៥-​មិន​ពិបាក​ក្នុង​ការ​ជួសជុលខុស​ប្លែក​ពី​គម្រោង​ផ្ទះ​នានា ការ​ស្នាក់​នៅ​ខុន​ដូ​គឺ​ផ្តល់​ភាព​ងាយស្រួល​ដោយ​មិន​បារម្ភ​អំពី​ការ​ជួសជុល​នានា​ដែល​កើត​មាន​ឡើង​ព្រោះថា ម្ចាស់​គម្រោង​ខុន​ដូ​មាន​ផ្តល់​មក​ជាមួយនឹង​សេវាកម្ម​ជួល​ជុល​រួច​ជា​ច្រើន​ករណី​ដែល​មាន​តម្រូវការ​ណាមួយ​ពី​អតិថិជន​ដោយ​មិន​ធ្វើ​ឱ្យ​អតិថិជន​ពិបាក​ក្នុង​ការ​ដើរ​រក​ជាង​នានា​មក​ជួសជុល ៕

ការ​ដែល​មាន​បំណង​ក្នុង​ការ​ដែល​មានផ្ទះ​ជា​របស់​ខ្លួន​ជា​រឿង​មួយ​ដែល​ត្រឹមត្រូវ​សម្រាប់​មនុស្ស​គ្រប់​គ្នា ប៉ុន្តែ​ទន្ទឹម​នឹង​ការ​ដែល​ចង់បាន​នេះ​ផង​ដែរ​ក៏​ត្រូវ​មើលទៅ​តាម​កាលៈទេសៈ​ជាក់ស្តែង​ដូច​គ្នា​ដើម្បី​បញ្ចៀស​នូវ​ហានិភ័យ​ដែល​អាច​កើតឡើង​ជាយថាហេតុ​ណាមួយ​កើតឡើង ។​ក្នុង​សម័យកាល​កូ​វី​ដ​១៩​នេះ ទោះបីជា​អ្នក​ចង់បាន​ផ្ទះ​ខ្លាំង​យ៉ាងណា​ក៏​អ្នក​គួរតែ​ទ្រាំ​សិន​ដែរ ព្រោះ​វា​មិនមែន​ជា​ពេល​សម​ស្រប​សម្រាប់​អ្នក​ក្នុង​ការ​ទិញ​ផ្ទះ​នោះ​ទេ ។ ខាងក្រោម​នេះ​ជា​ចំណុច​សំខាន់​ៗ​ទាំង​៣​ដែល​អ្នក​មិន​គួរ​សម្រេចចិត្ត​ទិញ​ផ្ទះ​ក្នុង​កំឡុង​វិបត្តិ​កូ​វី​ដ​១៩​នេះ​ទេ ៖​ទី​១-​កត្តាការ​ចំណាយ​បើ​អ្នក​សម្រេចចិត្ត​ទិញ​ផ្ទះ​នៅ​ពេល​នេះ អ្នក​នឹង​ត្រូវ​ចំណាយ​លុយ​យ៉ាងច្រើន​ក្នុង​ការ​បង់​ដំណាក់កាល​ដំបូង និង​ការ​បង់​ជា​ប្រចាំខែ ក្នុង​ខណៈ​ដែល​ស្ថានភាព​បច្ចុប្បន្ន​តម្រូវ​ឱ្យ​អ្នក​ព្យាយាម​កាត់​បន្ថយ​ការ​ចាយវាយ​ឱ្យ​បាន​តិច​ជាង​មុន ។ មួយវិញទៀត បច្ចុប្បន្ន​ផ្ទះ​ដែល​មាន​តម្លៃ​សមរម្យ​គឺ​មាន​តែ​នៅ​ជាយក្រុង និង​ក្រៅ​ក្រុង​ប៉ុណ្ណោះ ហើយ​វា​នឹង​ធ្វើ​ឱ្យ​អ្នក​ចំណាយ​កាន់​ច្រើន​លើ​ការ​ធ្វើ​ដំណើរ​ទៅ​កន្លែងធ្វើការ ដែល​វា​មិន​សម​ស្រប​ជាមួយ​ស្ថានភាព​ក្នុង​កំឡុង​វិបត្តិ​កូ​វី​ដ​១៩​នេះ​ឡើយ ។​ទី​២-​កត្តាស្ថានភាព​មិនប្រាកដប្រជាគិត​មក​ទល់​ពេល​នេះ ស្ថានភាព​ជំងឺ​រាតត្បាត​កូ​វី​ដ​១៩​កំពុង​តែ​អូស​បន្លាយ​នៅឡើយ ដូច្នេះ​ទោះបី​អ្នក​មិន​ស្ថិត​ក្នុង​ចំណោម​អ្នក​បាត់បង់​ការងារ​ក៏​ដោយ ប៉ុន្តែ​បើ​កូ​វី​ដ​១៩ នៅ​តែ​អូស​បន្លាយ​ទៅ​ទៀត អ្នក​ក៏​នៅ​តែ​អាច​ប្រឈម​នឹង​ការ​បាត់បង់​ការងារ​ដូច​គ្នា ហើយ​វា​នឹង​ធ្វើ​ឱ្យ​ប៉ះពាល់​ធ្ងន់ធ្ងរ​ដល់​សេដ្ឋកិច្ច​គ្រួសារ​របស់​អ្នក ។​ទី​៣-កត្តា​បញ្ហា​សេដ្ឋកិច្ច​​បើ​យោង​តាមប្រភព ADB បានឱ្យដឹងថា ការ​ងើបឡើង​វិញ​នៃ​សេដ្ឋកិច្ច​នៅ​បណ្ដា​ប្រទេស​ជា​ដៃគូ​ពាណិជ្ជកម្ម​ធំ​ៗ​នឹង​ជួយ​ទ្រទ្រង់​នូវ​តម្រូវការ​ខ្លាំង​នៃ​ផលិតផល​សម្រេច​នាំ​ចេញ​របស់​កម្ពុជា និង​លំហូរ​ការ​វិនិយោគ​ផ្ទាល់​ពី​បរទេស​ចូល​មក​ក្នុង​ប្រទេស ។ កំណើន​សេដ្ឋកិច្ច​កម្ពុជា​៤%​សម្រាប់​ឆ្នាំ​២០២១​នេះ​ជា​ការ​កើន​ផ្លា​ត​ត្រឡប់​ពី​ការ​ធ្លាក់​ចុះ​ក្នុង​អត្រា -៣,១% កាលពី​ឆ្នាំ​២០២០ ដោយសារ​វិបត្តិ​កូ​វី​ដ​១៩ ។ ប្រទេស​កម្ពុជា​ក៏​មិន​ខុស​នឹង​ប្រទេស​ដទៃ​ទៀត​ដែរ​នៅ​ជុំវិញ​ពិភពលោក​ដែល​ត្រូវ​បាន​រង​គ្រោះ​ផ្នែក​សេដ្ឋកិច្ច​ដោយសារ​ជំងឺ​រាតត្បាត​ផ្លូវដង្ហើម​កូ​វី​ដ​១៩ ហើយ​ទោះបី​បញ្ចប់​កូ​វី​ដ​១៩​ក៏​ពិភពលោក​ទាំងមូល​រួម​ទាំង​កម្ពុជា​ផង​អាច​នឹង​ជួប​បញ្ហា​សេដ្ឋកិច្ច​ផង​ដែរ ។ ព្រោះ​ភ្លាម​ៗ​អ្វី​គ្រប់យ៉ាង​មិន​អាច​ងើបឡើង​ដូច​ដើម​បាន​ទេ ពិសេស​បច្ចុប្បន្ន​ពិភពលោក​ទាំងមូល​គឺ​រស់​ក្នុង​សកលភាវូបនីយកម្ម ដែល​ការ​ធ្វើ​ពាណិជ្ជកម្ម​គឺជា​លក្ខណៈ​អន្តរជាតិ ៕

រូបតំណាងទន្ទឹម​នឹង​និន្នាការ​អចលនទ្រព្យ​ក្នុង​ប្រទេស​កម្ពុជា​កំពុង​តែ​បង្ហាញ​ពី​សក្តានុពល​របស់​ខ្លួន​ទាក់ទាញ​វិនិយោគិន​ក្នុង និង​ក្រៅ​ស្រុក​ពី​មួយ​ថ្ងៃ​ទៅ​មួយ​ថ្ងៃ ធ្វើ​ឱ្យ​មាន​កំណើន​ការ​ទិញ​-​លក់​អចលនទ្រព្យ​នៅ​ក្នុង​ប្រទេស​កម្ពុជា​កាន់តែ​មាន​ប្រយោជន៍​​ច្រើន​ប្រសិនបើ​អ្នក​ធ្វើ​បាន​ត្រឹមត្រូវ ។ ស្រប​ពេល​សន្ទុះ​តម្រូវការ​មានការ​កើនឡើង​នេះ​ផង​ដែរ ក៏​មាន​ប្រជាពលរដ្ឋ​ជា​ច្រើន​កន្លង​មក​ហើយ​ដែល​ធ្លាប់​ត្រូវ​បាន​ចាញ់បោក​ជនខិលខូច​ដែល​ជា​ដង្កូវ​ក្នុង​សាច់​បង្កបខ្លួន​នៅ​ក្នុង​វិស័យ​អចលនទ្រព្យ​ដែល​កំពុង​មាន​សក្តានុពល​មួយ​នេះ ។​ភ្នាក់ងារ​អចលនទ្រព្យ​ដែល​អាច​ជឿ​ទុកចិត្ត​បាន និង​មាន​ជំនាញ​វិជ្ជាជីវៈ​ច្បាស់លាស់​អាច​ធ្វើការ​ជាមួយ​អ្នក ជួយ​អ្នក និង​ប្រាប់​អ្នក​ពី​ការ​ឆបោក​គ្រប់​រូបភាព​បាន ។ លើស​ពី​នេះ​ប្រសិនបើ​អ្នក​មានការ​ព្រួយបារម្ភ​ថា អ្នក​កំពុង​ត្រូវ​បាន​គេ​បោកប្រាស់ សូម​ស្វែងរក​ដំបូន្មាន​ផ្នែក​ច្បាប់​មុន​ពេល​ដែល​អ្នក​សម្រេចចិត្ត​ទិញ​អចលនទ្រព្យ​ណាមួយ ។ មិន​ត្រូវ​អនុញ្ញាត​ឱ្យ​ការ​បោកប្រាស់​ទាំងនេះ​បន្លាច​អ្នក​នោះ​ទេ ដូច្នេះ​ថ្ងៃនេះ realestate.com.kh នឹង​លើកយក​ល្បិច​ឆបោក​របស់​ជនខិលខូច​ទាំង​៥​ដែល​អ្នក​ត្រូវ​យល់​ដឹង ៖​ទី​១- ល្បិចលក់​ដី​ឡូត៍​ខ្យល់​ពួក​គេ​ប្រើប្រាស់​គម្រោង​អ្នក​ដ៏​ទៃ​មក​ធ្វើ​ទីផ្សារ​ដោយ​ប្រាប់​ថា​ជា​ដី​របស់​ក្រុមហ៊ុន ឬ​គម្រោង​របស់​ពួក​គេ ។ ​ពួក​គេ​មិន​មាន​ក្រុមហ៊ុន​ច្បាស់លាស់​តែ​មាន​ក្រុមការងារ​ច្រើន និង​មាន​ជា​ការិយាល័យ​បណ្តោះអាសន្ន ។ អ្នក​ចាញ់បោក​អ្នកលក់​ដី​ឡូត៍​ខ្យល់​អាច​មក​ពី​មិន​បាន​ធ្វើការ​ឈ្វេងយល់​ស៊ីជម្រៅ​ពី​គម្រោង​ពិសេស​អ្នកធ្វើការ​នៅ​ក្រៅប្រទេស (​ដូច​ជា​ប្រទេស​កូរ៉េ​ជាដើម​) ។​អ្វី​ដែល​អ្នក​ត្រូវធ្វើ​ ៖«អ្នកទិញ​មិន​ត្រូវ​ជឿ​ដោយ​គ្រាន់តែ​ឃើញ​តាម​រយៈ​ការ​ផ្សព្វផ្សាយ​តាម​ហ្វេ​ក​ប៊ុ​ក​នោះ​ឡើយ ។ អ្នក​ត្រូវ​ដឹង​ពី​ប្រវត្តិ​ក្រុមហ៊ុន និង​ភាព​ស្របច្បាប់​របស់​ក្រុមហ៊ុន និង​កម្មសិទ្ធិ​ស្របច្បាប់​នៃ​អចលនទ្រព្យ​នោះ ។ ករណី​បើ​អ្នក​មិនសូវ​យល់​ដឹង​ពី​ទីផ្សារ អ្នក​ត្រូវ​ស្វែងរក​ការ​ប្រឹក្សា​យោបល់​ជាមួយ​ភ្នាក់ងារ អចលនទ្រព្យ ឬ​អ្នកជំនាញ​មុន​នឹង​សម្រេចចិត្ត​ទិញ​» ។​ទី​២- ល្បិច​បោក​ប្រាក់​កក់​អ្នកលក់​ដី​ឡូត៍​ខ្យល់​ម្ចាស់​ក្លែងក្លាយ ឬ​អ្នកលក់​ក្លែង​តែងតែ​ចង់បាន​ប្រាក់​កក់​មុន​បំផុត ។ អ្នកទិញ​ត្រូវ​បាន​ស្នើរ​ឱ្យ​កក់​ប្រាក់​ដើម្បី​ទទួល​បាន​អចលនទ្រព្យ​មុនគេ ។ បន្ទាប់​ពី​ទទួល​បាន​ប្រាក់​កក់​អ្នកលក់​ក្លែងក្លាយ​នឹង​គេចខ្លួន​បាត់​ស្រមោល ។ ដូច្នេះ​ដើម្បី​ចៀសវាង​ពី​ករណី​ឆបោក​នេះ «​អ្នក​អាច​ជ្រើស​យក​ជម្រើស​នៃ​ការ​ផ្ញើ​ប្រាក់​កក់​តាម​រយៈ​ភាគី​ទី​បី​ដែល​អាច​ទុកចិត្ត​បាន ឬ​ដាក់​ក្នុង​គណនី​ធនាគារ​អន្តរការី​រង​ចាំ​រហូត​ដល់​អ្វី​គ្រប់យ៉ាង​ត្រូវ​បាន​ដោះស្រាយ ។  ​ធ្វើ​បែប​នេះ​អាច​ការពារ​ខ្លួន​អ្នក​ពី​ការ​ឆបោក​» ។​ទី​៣- ល្បិច​បង់ប្រាក់​មុន​គម្រោង​អ្នក​អភិវឌ្ឍ​ក្លែងក្លាយ​ច្រើន​តែ​ផ្សព្វផ្សាយ​ថា ពួក​គេ​មាន​គម្រោង​ថ្មី និង​ចាប់​បើក​លក់​មុន​គម្រោង ។ ​ពួក​គេ​បើក​ឱ្យ​មានការ​ទិញ និង​បង់ប្រាក់ ឬ​កក់​ប្រាក់​មុន​គម្រោង ហើយ​បន្ទាប់​ពី​ប្រមូល​បាន​ប្រាក់​ច្រើន​ល្មម​ពួក​គេ​ស្រាប់តែ​គេចខ្លួន​បាត់ ។​ដើម្បី​ជា​ដំណោះស្រាយ​ចៀសវាង​រាល់​បញ្ហា​ទាំងនេះ ៖«​អ្នក​អាច​ធ្វើការ​ពិនិត្យ​ឱ្យ​បាន​ហ្មត់ចត់​លើ​ប្រវត្តិ​របស់​គម្រោង​ពី​មុន​ៗ​របស់​អ្នក​អភិវឌ្ឍន៍ ។ អ្នក​អភិវឌ្ឍន៍​ដែល​ទុកចិត្ត​បានជា​ធម្មតា​បាន​បន្សល់​ទុក​កេរ្តិ៍ឈ្មោះ​ល្អ​តាម​រយៈ​គម្រោង​កន្លង​មក ។ អ្នក​អាច​ព្យាយាម​រក​មើល​អត្ថបទ​ព័ត៌មាន​ល្អ​ៗ​ពី​គេហទំព័រ ដែល​អាច​ទុកចិត្ត​បាន​ដែល​ផ្សព្វផ្សាយ​ទាក់ទង​នឹង​គម្រោង​អភិវឌ្ឍន៍​នានា ។ ​ប្រសិនបើជា​ក្រុមហ៊ុន​ស្របច្បាប់​ពួក​គេ​មាន​អាជ្ញាប័ណ្ណ​ក្រុមហ៊ុន អាជ្ញាប័ណ្ណ​សាងសង់ អាជ្ញាប័ណ្ណ​បុរី ផែនការមេ និង​ប្លង់​រឹង​ជាដើម ។ ប្រសិនបើ​អ្នក​អភិវឌ្ឍន៍​មិន​បង្ហាញ​នូវ​ឯកសារ​ទាំងនេះ​ច្បាស់លាស់​ទេ នេះ​ជា​សញ្ញា​មិនល្អ​សម្រាប់​អ្នកទិញ ។ ប៉ុន្តែ​សូម​ចំណាំ​ថា នេះ​មិនមែន​មាន​ន័យ​ថា អ្នក​អភិវឌ្ឍន៍​ថ្មី​គឺ​សុទ្ធតែ​ជា​អ្នក​បោកប្រាស់​ទាំងអស់​នោះ​ទេ​»​។​ទី​៤- ល្បិច​ឆបោក​ជា​ប្រព័ន្ធ​ការ​ឆបោក​បែប​នេះ​ត្រូវធ្វើ​ឡើង​ដោយ​ក្រុមហ៊ុន​ពីរ ឬ​មនុស្ស​ពីរ​នាក់​ធ្វើការ​រួម​គ្នា​ដើម្បី​បង្កើន​តម្លៃ​អចលនទ្រព្យ​ណាមួយ ។ អ្នក​ទី​១​ទិញ​ដី​ដែល​មិន​ទាន់​មានការ​អភិវឌ្ឍន៍​ចំណែក​អ្នក​ទី​២​បាន​ប្រកាស​ថា នឹង​មាន​គម្រោង​អភិវឌ្ឍន៍​នៅ​ក្បែរ​នោះ ។ ប៉ុន្តែ​ការ​អភិវឌ្ឍន៍​នេះ​ជា​ធម្មតា​មិន​បាន​បញ្ជាក់​ពី​ទីតាំង​ជាក់លាក់​ណាមួយ​ទេ ។ បន្ទាប់​មក​អ្នក​ទី​១​ចាប់ផ្តើម​លក់​ដី​ដែល​មិន​ទាន់​មានការ​អភិវឌ្ឍ​នោះ​វិញ​ក្នុង​តម្លៃ​ខ្ពស់ ។ រួច​ពួក​គេ​ទាំង​ពីរ​នាក់​បាន​ចែក​ប្រាក់​ចំណេញ​គ្នា ហើយ​ទីបំផុត​ទៅ​ដី​នៅ​ក្នុង​តំបន់​នោះ​មិន​មាន​គម្រោង​សាងសង់ ឬ​ការ​អភិវឌ្ឍ​ណាមួយ​ឡើយ ។​ក្នុង​ករណី​នេះ​ដើម្បី​គេច​ចេញពី​ការ​ឆបោក​ជា​ប្រព័ន្ធ​នេះ​អ្វី​ដែល​អ្នក​ត្រូវធ្វើ​គឺ ៖ «​អ្នក​អាច​មើល​ដឹង​ថា វា​ជា​ការ​ឆបោក ឬ​អត់​ដោយសារ​គម្រោង​អភិវឌ្ឍន៍​ធំ​ៗ​ត្រូវ​ទាមទារ​ការ​ឯកភាព​ពី​ក្រសួង​ពាក់ព័ន្ធ​ជា​ច្រើន និង​ត្រូវ​អភិវឌ្ឍ​ដោយ​ក្រុមហ៊ុន​ដែល​មានបទពិសោធន៍​ជោគជ័យ ។ ជា​ធម្មតា​ជន​បោកប្រាស់​មិន​មាន​ការិយាល័យ​ពិតប្រាកដ​ឡើយ ។ ដូច​បាន​លើក​ឡើង​ខាងលើ​ពួក​គេ​ចាំបាច់​ត្រូវ​តែ​មានបាន​អាជ្ញាប័ណ្ណ​ក្រុមហ៊ុន អាជ្ញាប័ណ្ណ​សាងសង់ ប្លង់​រឹង​មេ និង​ប្លង់​មេ​របស់​គម្រោង​អភិវឌ្ឍ និង​អាជ្ញាប័ណ្ណ​សាងសង់​។ ប្រសិនបើ​ការ​អភិវឌ្ឍ​នេះ​មិន​បង្ហាញ​នូវ​ឯកសារ​ទាំងនេះ​ច្បាស់លាស់​ទេវា​ជា​សញ្ញា​មិនល្អ​សម្រាប់​អ្នកទិញ​នោះ​ឡើយ​» ។​ទី​៥- ម្ចាស់​ក្លែងក្លាយ​អ្នក​ប្រហែល​ធ្លាប់​ឃើញ​ដី​ទំនេរ​ធំ​ៗ​ដាក់​ប្រកាស​លក់​ជា​ច្រើន​កន្លែង​មក​ហើយ ។ ការ​ឆបោក​នេះ​ជាប់​ពាក់ព័ន្ធ​នឹង​នរណា​ម្នាក់​ដែល​តាំងខ្លួន​ជា​ម្ចាស់​កម្មសិទ្ធិ​លើ​ដី​ណាមួយ​នោះ​ដែល​ខ្លួន​មិនមែន​ជា​ម្ចាស់​ពិតប្រាកដ ប៉ុន្តែ​ដើរ​ស្រែក​ប្រាប់​គេ​ថា វា​ជា​ដី​របស់​ខ្លួន ។​ក្នុង​ករណី​នេះ​ដំណោះស្រាយ​ដែល​ល្អ​បំផុត ៖«​អ្នក​ត្រូវ​សាកសួរ​អ្នក​ជិតខាង និង​ប្រធាន​ភូមិ​អំពី​អចលនទ្រព្យ និង​ប្រវត្តិ​របស់​ម្ចាស់​ដី​នោះ ។ បន្ទាប់​មក​ពិនិត្យ​ថា តើ​អ្វី​ជា​ភាព​ខុស​គ្នា​រវាង​ព័ត៌មាន​ដែល​អ្នក​ទទួល​បាន​ពី​មេ​ភូមិ និង​ព័ត៌មាន​ដែល​អ្នកលក់​នោះ​បាន​អះអាង ។​ ​ការ​ត្រួតពិនិត្យ​ប្លង់​កម្មសិទ្ធិ​គឺ​មាន​សារៈសំខាន់ ហើយ​ប្រសិនបើ​ម្ចាស់​ដី​មិន​មាន​ប្លង់​កម្មសិទ្ធិ នោះ​គឺ​ប្រាកដ​មាន​អ្វីមួយ​មិន​ប្រក្រតី​ជា​មិន​ខាន ។ ជា​រួម​ទៅ​ជំនួយ​ពី​អាជ្ញាធរ​ពាក់ព័ន្ធ​នឹង​អាច​បញ្ជាក់​ថា នរណា​ជា​ម្ចាស់​ពិតប្រាកដ​» ៕

ស្របពេលដែលវិស័យអចលនទ្រព្យកំពុងតែមានសន្ទុះកាន់តែខ្លាំងឡើងៗពីមួយថ្ងៃទៅមួយថ្ងៃ មានក្រុមហ៊ុនជាច្រើនបានអភិវឌ្ឍគម្រោងរបស់ខ្លួនមិនថាតែដីឡូត៍ ឬផ្ទះបុរី ដើម្បីប្រកួតប្រជែងនៅលើទីផ្សារលក់ ។ ក្នុងនោះផងដែរ ដោយសារតែកំណើនអ្នកអភិវឌ្ឍគម្រោងកាន់តែមានការកើនឡើងធ្វើឱ្យការលក់របស់គម្រោងនីមួយៗអាចនឹងពិបាកក្នុងការលក់ ជាពិសេសបុគ្គលិកដែលលក់គម្រោង ។ ខាងក្រោមនេះជាគន្លឹះសំខាន់ៗចំនួន៤ដែលអាចជាជំនួយដល់បុគ្គលិកផ្នែកលក់ និងការលក់របស់អ្នកកាន់តែមានប្រសិទ្ធភាពជាងមុន ៖ទី១- បង្ហាញហេតុផលទៅកាន់អតិថិជនជាទូទៅមុននឹងអ្នកអាចលក់អ្វីមួយទៅកាន់អតិថិជន​អ្នកត្រូវសួរខ្លួនឯងនូវសំណួរមួយថា ហេតុអ្វីអតិថិជនត្រូវទិញផលិតផលរបស់អ្នក? ឧទាហរណ៍ ៖ ប្រសិនបើអ្នកជាអ្នកលក់ដីឡូត៍ ឬផ្ទះបុរី ខុនដូ និងអ្វីៗផ្សេងៗទៀតជាដើម អ្នកត្រូវត្រៀមឱ្យរួចរាល់នូវហេតុផលមួយចំនួនសម្រាប់បង្ហាញទៅកាន់អតិថិជនរបស់អ្នកថា តើហេតុអ្វីពួកគាត់ត្រូវទិញដីឡូត៍របស់អ្នក?ជាការជំនួយ ប្រសិនបើអ្នកលក់ដីឡូត៍អ្នកអាចលើកឡើងនូវហេតុផលមួយចំនួនដូចជា ៖ «មនុស្សកើត និងកើនឡើងជារៀងរាល់ថ្លៃ ប៉ុន្តែដីមិនកើននោះទេ», «ដីជាទ្រព្យសម្បត្តិតកូនតចៅ ដីស្ថិតក្នងចំណោមទ្រព្យសម្បត្តិមួយដែលសំខាន់បំផុត» ឬអ្នកអាចបង្ហាញពីភាពជាក់ស្តែងនៃសក្តានុពលទីតាំងដីរបស់អ្នកជាដើម ។ទី២- បង្ហាញប្រយោជន៍ដល់អតិថិជនជារឿយៗ មុននឹងទិញអ្វីមួយអតិថិជនតែងតែគិតគូរអំពីអត្ថប្រយោជន៍ដែលគាត់អាចទទួលបានក្រោយពីទិញរួចថា តើគាត់អាចទទួលបាននូវអ្វីខ្លះក្រោយពេលទិញដី ឬផ្ទះនោះរួច?ក្នុង​ចំណុចនេះផងដែរ ជាអ្នកលក់ឆ្លាតវ៉ៃ និងពូកែដើម្បីលក់គម្រោង ឬផលិតផលរបស់អ្នកឆាប់ដាច់ អ្នកត្រូវតែព្យាយមប្រមូលភស្តុតាងពីគម្រោងរដ្ឋ និងគម្រោងធំៗដើម្បីបង្ហាញអតិថិជនប្រសិនបើអ្នកលក់ដីឡូត៍ ឬផ្ទះ ជាដើម ។ ប្រសិនបើអ្នកលក់ដីឡូត៍ អ្នកត្រូវបង្ហាញអតិថិជនអំពីហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ ភាពងាយស្រួលក្នុងការបង់ប្រាក់ និងកត្តាដែលអាចធ្វើឱ្យតម្លៃទីតាំងដីឡើង ឬចុះជាដើម ដែលទាំងអស់នេះសុទ្ធសឹងតែជាផលប្រយោជន៍ដែលអ្នកត្រូវបង្ហាញអតិថិជន ។ទី៣- ត្រូវស្គាល់ពីអតិថិជនគោលដៅឱ្យបានច្បាស់ឧបមាថា អ្នកជាអ្នកលក់គម្រោងផ្ទះបុរីរបស់ក្រុមហ៊ុនមួយដូច្នេះអ្នកត្រូវតែបែងចែង និងត្រូវស្គាល់អតិថិជនគោលដីរបស់អ្នកឱ្យបានច្បាស់ថា តើគាត់ជាប្រភេទអតិថិជនបែបណា?...ជាអ្នកទើបតែរៀបការហើយថ្មីថ្មោង, ជាអ្នកដែលនឹងបែកផ្ទះចេញពីគ្រួសារ, ជាអ្នកដែលផ្លាស់ប្តូរទីលំនៅពីក្រុងទៅខេត្ត ឬពីខេត្តទៅក្រុង ឬក៏ជាប្រភេទអតិថិជនដែលទិញដើម្បីវិនិយោគ ។ល។ដូច្នេះក្រោយពេលដែលអ្នកស្គាល់ប្រភេទអតិថិជនច្បាស់ហើយអ្វីដែលអ្នកត្រូវធ្វើដើម្បីលក់គម្រោងផ្ទះបុរីរបស់អ្នកឆាប់ដាច់គឺយុទ្ធសាស្ត្រលក់សម្រាប់ប្រភេទអតិថិជននីមួយៗ ។ ឧទាហរណ៍ដូចជាយុទ្ធសាស្ត្ររកត្រីនៅទីតាំងណាមួយ ។ នៅពេលដែលអ្នកដឹងហើយថា ទីតាំងនោះមានត្រីដែលអ្នកចង់បាន អ្វីដែលត្រូវធ្វើបន្ទាប់គឺពិនិត្យទីតាំងរបស់ត្រីនោះថា តើអ្នកគួរប្រើយុទ្ធសាស្ត្រ និងវិធីសាស្ត្របែបណាដើម្បីបានវាដូចជា អ្នកត្រូវប្រើវិធីសាស្ត្រស្ទូចត្រី, វិធីសាស្ត្របង់សំណាញ់, វិធីសាស្ត្រអូសអួន ឬក៏វិធីសាស្ត្រប្រើអង្រុត ។ល។ទី៤- លក់ឱ្យមនុស្សដែលត្រូវការ និងមានលទ្ធភាពពាក្យចាស់ពោលថា «លក់នៅពេលដែលគេចង់ទិញ ហើយទិញនៅពេលដែលគេត្រូវការលក់» ទ្រឹស្តីមួយនេះសាកសម និងល្អបំផុតសម្រាប់ការលក់ ។ ឧទាហរណ៍ថា ប្រសិនបើអ្នកមានដីនៅតំបន់ក្បែររោងចក្រ មានទំហំដីធំ និងថែមទាំងនៅជាប់ផ្លូវធំសំខាន់ថែមទៀត ដូច្នេះអ្នកត្រូវដឹងថា តើក្រុមមនុស្សណាដែលអាចមានលទ្ធភាព និងត្រូវការដីតំបន់នោះ ។ បើអ្នកមានគម្រោងចង់ពុះដីឡូត៍ ឬលក់គម្រោងផ្ទះបុរីជាដើម អ្នកត្រូវប្រមើលមើលថា តំបន់ហ្នឹងមានអ្នកចង់ទិញ និងនរណាខ្លះមានលទ្ធភាពក្នុងការទិញដី ឬផ្ទះរបស់អ្នក ៕

អចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជា ជាពិសេសនៅក្នុងរាជធានីភ្នំពេញកំពុងមានការរីកដុះដាលយ៉ាងខ្លាំង ហើយក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានឆ្នាំខាងមុខទៀតអ្នកនឹងមានជម្រើសកាន់តែច្រើនជាមួយគម្រោងខុនដូ ឬផ្ទះបុរីថ្មីៗជាច្រើន ។ ប្រសិនបើអ្នកមានកង្វល់ក្នុងចិត្តថា ៖ ផ្ទះ១ខ្នងៗថ្លៃណាស់ ! ខ្ញុំនៅក្មេងហើយកំពុងធ្វើការឱ្យគេ តើខ្ញុំទិញផ្ទះបានដោយរបៀបណា? ។ការដែលមានគម្រោងចង់ទិញផ្ទះសម្រាប់រស់នៅ ឬប្រកបរបររកស៊ីនានា និងមានការព្រួយបារម្ភពីលទ្ធភាពក្នុងការទិញផ្ទះគឺជារឿងត្រឹមត្រូវ ប៉ុន្តែវាមិនមែនមានន័យថា វាមិនអាចទៅរួចនោះទេ ខណៈដែលអ្នកកំពុងធ្វើការឱ្យគេហើយមានគម្រោងចង់ទិញផ្ទះនោះ ។ប្រសិនបើអ្នកមានគោលដៅចង់បានផ្ទះក្នុងក្តីស្រម៉ៃរបស់ខ្លួនវាដល់ពេលហើយដែលអ្នកត្រូវដាក់ចិត្តរៀនសន្សំដូចពាក្យចាស់ពោលថា «លំបាកមុន ស្រណុកក្រោយ» ដោយអ្នកចំណាយពេលលំបាកចន្លោះ៥ទៅ១០ឆ្នាំអ្នកនឹងអាចចាកចេញពីជីវិតរស់នៅផ្ទះជួលមករស់នៅផ្ទះក្នុងក្តីស្រម៉ៃយ៉ាងមានក្តីសុខបាន ។ ថ្ងៃនេះ realestate.com.kh នឹងចែករំលែកគន្លឹះសំខាន់ៗមួយចំនួនដែលអាចជួយឱ្យអ្នកអាចទិញផ្ទះក្នុងក្តីស្រម៉ៃរបស់អ្នកបាន ៖ទី១- កាត់បន្ថយការដើរលេងក្នុង និងក្រៅស្រុកប្រសិនបើអ្នកធ្វើដំណើរកម្សាន្ដក្រៅប្រទេស២ឬ៣ដងក្នុងមួយឆ្នាំ អ្នកគួរកាត់បន្ថយទៅ១ ឬ២ដងក្នុងមួយឆ្នាំវិញ ។ សំបុត្រយន្ដហោះមានតម្លៃទាបបំផុតប្រមាណ២០០ដុល្លារ ក្នុងការធ្វើដំណើរទៅមក ។ ម្យ៉ាងវិញទៀត អ្នកមិនត្រឹមតែចំណាយលើសំបុត្រយន្ដហោះតែមួយមុខនោះទេ ការចំណាយលើកន្លែងស្នាក់នៅ អាហារ វត្ថុអនុស្សាវរីយ និងសកម្មភាពផ្សេងៗ ។ ការចំណាយទៅលើការស្នាក់នៅ និងអាហារអាចមានចន្លោះពី៣០០ ទៅ១០០០ដុល្លារ ចំពោះដំណើរកម្សាន្ដម្ដងៗ ។ ប្រសិនបើអ្នកកាត់បន្ថយការធ្វើដំណើរកម្សាន្ដនេះបាន នោះអ្នកនឹងអាចសន្សំប្រាក់សម្រាប់ការទិញលំនៅដ្ឋានបាន ។ទី២- រៀននិយាយថា «ទេ» ចំពោះការទិញទំនិញតាមអនឡាញបច្ចុប្បន្នការលក់អនឡាញកំពុងមានប្រជាប្រិយភាពយ៉ាងខ្លាំងមិនថាតែ ឡេលាបខ្លួន, សំលៀកបំពាក់ថ្មីៗ, ដេញស៊េរីទូរស័ព្ទ ។ល។ ធ្វើឱ្យមនុស្សមួយចំនួនចាប់អារម្មណ៍យ៉ាងខ្លាំងតាមរយៈការប្រូម៉ូសិនថែមនេះថែមនោះជាច្រើនបណ្តាលឱ្យគ្រប់គ្នា ទម្លាក់លេខ ទម្លាក់ទីតាំង ឥតឈប់ធ្វើឱ្យលោកអ្នកចាយលុយដោយមិនដឹងខ្លួន ។ទី៣-បន្ថយការចំណាយលើរបស់ថ្លៃៗប្រសិនបើអ្នកចំណាយលើការបរិភោគអាហារ១០ដុល្លារ ឬច្រើនជាងនេះក្នុងការទទួលទានមួយពេល នោះអ្នកនឹងចំណាយប្រមាណ២០ ទៅ ៣០ដុល្លារក្នុងមួយថ្ងៃ ។ អ្នកគួរតែជ្រើសរើសអាហារដែលមិនសូវថ្លៃ ប៉ុន្តែនៅតែរក្សាបានរសជាតិឆ្ងាញ់ ពីព្រោះនៅក្នុងរាជធានីភ្នំពេញក៏សម្បូរដោយហាងអាហារឆ្ងាញ់​ និងមានតម្លៃសមរម្យចន្លោះពី ៣ ទៅ៥ដុល្លារផងដែរ។ ការបរិភោគនៅផ្ទះក៏ជួយសម្រួលដល់ការចំណាយរបស់អ្នកដែរ។ ប្រសិនបើអ្នកមិន ចេះធ្វើម្ហូប អ្នកគួរតែតែរៀនធ្វើម្ហូប ព្រោះវាអាចជួយអ្នកឲ្យសន្សំប្រាក់បានច្រើន។មិនតែប៉ុណ្ណោះ ការចំណាយទៅលើកាហ្វេថ្លៃៗប្រចាំថ្ងៃរបស់អ្នកអាចប៉ះពាល់ទៅដល់ការសន្សំប្រាក់ ប្រសិនបើអ្នកចំណាយទៅលើវាជារៀងរាល់ថ្ងៃ ។ កាហ្វេប្រែនមានតម្លៃជាមធ្យមប្រមាណពី២.៥ ទៅដល់ ៤.៥ដុល្លារ មានន័យថាជាមធ្យមអ្នកអាចចំណាយរហូតទៅដល់ ១០០ដុល្លារក្នុងមួយខែ ។ ប្រសិនបើអ្នកអាច កាត់បន្ថយការចំណាយនេះបាន អ្នកអាចសន្សំប្រាក់ ១២០០​ដុល្លារក្នុងមួយឆ្នាំ ។ទី៤- ដាក់ចិត្តដាក់កាយសន្សំប្រាក់​សម្រាប់ទិញផ្ទះនៅក្នុងវ័យ២០ឆ្នាំ អ្នកមានពេលវេលា និងឳកាសច្រើនដើម្បីរកប្រាក់ ដែលមិនមានកម្រិតដូចគ្នា​ ពេលឈានដល់វ័យ៣០ ឬ៤០ឆ្នាំ។ ការដាក់ប្រាក់សន្សំសម្រាប់ផ្ទះ ជាពិសេសក្នុងវ័យ២០ឆ្នាំនឹងផ្ដល់នូវប្រយោជន៍មួយនៅពេលដែលអ្នកដឹងពីតម្លៃនៃការកាន់កាប់ផ្ទះ។ប្រាក់សន្សំមិនចាំបាច់ទាល់តែមានច្រើននោះទេ តែអ្នកគួរកាត់បន្ថយការចំណាយប្រចាំថ្ងៃ ឬការចំណាយផ្សេងៗ និងត្រូវប្រាកដថា អ្នកមានប្រាក់គ្រប់គ្រាន់សម្រាប់ប្រាក់កក់ផ្ទះជាលើកដំបូង ។ នេះមិនមានន័យថា អ្នកគួរបញ្ឈប់ការចំណាយលើរបស់ទាំងនោះទាំងស្រុងទេ ប៉ុន្ដែអ្នកគួរតែពិចារណាក្នុងការកាត់បន្ថយនូវការចំណាយដែលមិនចាំបាច់ដើម្បីសុវត្ថិភាពហិរញ្ញវត្ថុនាពេលអនាគតរបស់អ្នក ។ទី៥- រៀបផែនការចំណាយ ប្រចាំថ្ងៃ សប្ដាហ៍ និងប្រចាំខែការធ្វើបញ្ជីចំណាយប្រចាំខែរបស់អ្នក មិនមែនជារឿងអាក្រក់ឡើយ ។ វាជារឿងមួយដែលល្អព្រោះវា នឹងធ្វើឱ្យអ្នកដឹងច្បាស់ពីការចំណាយរបស់អ្នក ។ នេះគឺជាសំណួរមួយចំនួនដែលអ្នកគួរ សួរខ្លួនឯងដើម្បីតាមដានការចំណាយរបស់អ្នក ៖ តើខ្ញុំចំណាយទៅលើអ្វីខ្លះ? តើខ្ញុំត្រូវចំណាយប៉ុន្មាន? តើខ្ញុំចំណាយលើសកម្មភាពនេះញឹកញាប់កម្រិតណា? ឆ្លើយនឹងសំណួរទាំងនេះ អ្នកនឹងដឹងកាន់តែច្បាស់នូវទម្លាប់ចំណាយប្រចាំខែរបស់អ្នក ជាពិសេសក្នុងការកាត់បន្ថយការចំណាយប្រចាំថ្ងៃរបស់អ្នក ។ ការកាត់បន្ថយការចំណាយប្រចាំថ្ងៃជាលើកដំបូង វាមិនមែនជារឿងងាយស្រួលទេសម្រាប់អ្នក តែការព្យាយាមរបស់អ្នកនឹងធ្វើឱ្យអ្នករីករាយនៅពេលដែលអ្នកទទួលបានផ្ទះជារបស់ខ្លួន ៕

អតិថិជន (អ្នកទិញផ្ទះ) ត្រូវតែគិតឱ្យបានច្បាស់លាស់ជាមុន មុនពេលសំរេចចិត្តទិញផ្ទះពី​គម្រោង​លំនៅ​ដ្ឋាន​ណាមួយ ជៀសវាងបញ្ហានៅពេលខាងមុខ ។ ជាការពិតណាស់ដើម្បីទិញផ្ទះឱ្យបានត្រឹមត្រូវ មាន​រូបមន្ត និងការណែនាំផ្សេងៗគ្នា ហើយការណែនាំទាំងអស់នោះសុទ្ធតែត្រឹមត្រូវដូចៗគ្នា គ្រាន់​តែ​ការ​ប្រើ​ប្រាស់​តាមកាលៈទេសៈ និងបរិបទប៉ុណ្ណោះ ។ចំណុចខាងក្រោមនេះគឺជាការណែនាំខ្លះៗក្នុងការទិញផ្ទះឱ្យបានត្រឹមត្រូវសម្រាប់លោកអ្នកដែលចង់ទិញផ្ទះដើម្បីស្នាក់នៅធម្មតា សម្រាប់ប្រកបអាជីវកម្ម ឬការវិនិយោគ (លក់យកចំណេញ) ៖ទី១) ជ្រើសរើសទីតាំង ឬតំបន់ ជាទីតាំងដែលមានសក្តានុពលសេដ្ឋកិច្ច និងអចលនទ្រព្យ (ទីតាំង ឬតំបន់ដែលកំពុងអភិវឌ្ឍ ឬមាន​សញ្ញាណ​អភិវឌ្ឍល្អក្នុងពេលអនាគត) ។ ទីតាំងគម្រោង ឬតំបន់ដែលគម្រោងកំពុងអភិវឌ្ឍនេះគឺជា​រឿង​ទីមួយដែលលោកអ្នកត្រូវជ្រើសរើសមុនគេ មុនពេលសំរេចចិត្តទិញផ្ទះ ទោះក្នុង​គោលបំណង​ណាមួយ​ក៏ដោយ ។ លោកអ្នកត្រូវជ្រើសរើសទីតាំងណាមួយដែលកំពុងអភិវឌ្ឍខ្លាំង ឬមានគម្រោងអភិវឌ្ឍនាពេ​លអនាគ​ត​ដ៏ខ្លី​តំបន់​ដែលដីអាចឡើងថ្លៃ តំបន់ឧស្សាហកម្ម (រោងចក្រ) ឬតំបន់ពាណិជ្ជកម្ម ហើយទាក់ទាញ​ការ​អភិវឌ្ឍ​ខ្លាំងជាដើម ។ ប្រសិនបើលោកអ្នកមិនអាចជ្រើសរើសទីតាំងល្អ និងមានសក្តានុពលល្អ​ដោយ​ខ្លួន​ឯង​បាន លោកអ្នកគួរ​ពឹង​ពាក់អ្នកជំនាញផ្នែកអចលនទ្រព្យណាម្នាក់​ដើម្បីផ្តល់​ការប្រឹក្សា​យោបល់​ជូនអ្នក ។ទី២) ភាពស្របច្បាប់មុនពេលលោកអ្នកទិញផ្ទះពីគម្រោងណាមួយត្រូវស៊ើបសួររកច្បាប់ទំលាប់ពីម្ចាស់គម្រោង ឬអ្នក​លក់​ជាមុន​សិន ហើយបើមានមន្ទិលសង្ស័យលើគម្រោងនោះ លោកអ្នកត្រូវស្រាវជ្រាវ ឱ្យច្បាស់លាស់​ពី​គម្រោ​ង​នោះ​ដោយខ្លួនឯង ឬជួលអ្នកជំនាញផ្នែកស្រាវជ្រាវគម្រោង ឬអ្នកស្រាវ​ជ្រាវណាមួយ​ក៏ដោយ​ដែល​លោកអ្នកទុកចិត្តឱ្យសិក្សា និងស្រាវជ្រាវពីច្បាប់ទំលាប់នៃការអភិវឌ្ឍគម្រោងនោះមានដូចជា៖ តើគម្រោងនោះបានធ្វើការចុះបញ្ជីក្រុមហ៊ុនហើយឬនៅ? មានប័ណ្ណប៉ាតង់ត្រឹមត្រូវដែរឬទេ? មានអាជ្ញា​ប័ណ្ណ​​អភិវឌ្ឍលំនៅដ្ឋានទេ? មានច្បាប់សាងសង់ទេ?*ចំណាំ ៖ ជាគោលការណ៍ប្រសិនបើគម្រោងលំនៅដ្ឋានដែលលោកអ្នកចង់ទិញនោះ ជាគម្រោង​ស្រប​ច្បាប់​​គេតែងដាក់តាំង (ភ្ជួរ) នៅក្នុងការិយាល័យលក់ នូវច្បាប់ទំលាប់​ទាំងអស់នោះ​ឱ្យអតិថិជន​មើល​ឃើញ​ជាសាធារណៈមានដូចជា ៖ វិញ្ញាបនបត្របញ្ជាក់ការចុះឈ្មោះក្នុងបញ្ជីពាណិជ្ជកម្ម, ប័ណ្ណប៉ាតង់, លិខិតអនុញ្ញាតសាងសង់, លិខិតអនុញ្ញាតបើកការដ្ឋានសាងសង់, អាជ្ញាប័ណ្ណអភិវឌ្ឍអចលនទ្រព្យ និង​វិញ្ញា​បនបត្រសម្គាល់ម្ចាស់អចលនវត្ថុជាដើម ។ ទី៣) ប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិដីធ្លីជាការពិតណាស់ រឿងមួយដែលលោក-អ្នកត្រូវតែចង់ចាំ គឺថា រាល់ការ​អភិវឌ្ឍគម្រោង​លំនៅដ្ឋាន​ដែល​ស្រប​ច្បាប់ត្រូវតែធ្វើឡើងលើទីតាំងដីមួយកន្លែងដែលមានប្លង់រឹងជាដាច់ខាតដែលអាចជា (វិញ្ញាបន​បត្រ​សម្គាល់​ម្ចាស់អចលនទ្រព្យ ឬប័ណ្ណសំគាល់សិទ្ធិកាន់កាប់អចលនទ្រព្យ) ។ ប្រសិនបើ​ដីទាំង​មូល​ដែល​យក​មកអភិវឌ្ឍជាគម្រោងនោះ មិនមានប្លង់រឹង គឺគេមិនអាចស្នើសុំច្បាប់សាងសង់​លំនៅដ្ឋានដើម្បីដាក់​លក់​ជូន​អតិថិជនបានទេ ។ *ប័ណ្ឌបំបែកក្បាលដីដូច្នេះលោកអ្នកគួរតែទិញផ្ទះពីគម្រោងលំនៅដ្ឋានណាមួយដែលមានប្លង់រឹង ហើយបាន​បំបែក​ក្បាលដី​រួចជា​ស្រេច សម្រាប់ទុកកាត់ឈ្មោះជូនអតថិជន (អ្នកទិញ) នៅពេលដែលអតិថិជន​បង់លុយ​គ្រប់​លក្ខ​ខណ្ឌ ។ មូលហេតុសំខាន់មួយទៀត ប្រសិនបើដីរបស់គេមានប្លង់រឹង តែគេមិនកាត់ឈ្មោះប្លង់រឹងឱ្យអ្នក​ទិញ​គឺកាត់ឈ្មោះត្រឹម ឃុំ-សង្កាត់ ឬស្រុក-ខណ្ឌ លោក-អ្នកមិនគួរទិញផ្ទះពីគម្រោងនោះទេ ដោយហេតុ​ផលថា ដីរបស់គម្រោងទាំងមូលនោះ ប្រហែលជាត្រូវជាប់ធនាគារបាត់ទៅហើយ ឬជាប្លង់ក្លែងក្លាយ ជាដើម ។ទី៤) គម្រោងខ្យល់ពាក្យថា «គម្រោងខ្យល់» នៅទីនេះមានច្រើនរូបភាពមានដូចជា គម្រោងខ្លះអត់មានទាំងរៀបចំ ឧបករណ៍ និងសម្ភារៈទីផ្សារ ប្លង់ស្ថាបត្យកម្មនៃសំណង់លំនៅដ្ឋានរបស់ខ្លួន ហើយចេះតែមកលក់មាន​តែដី​ទទេ និងធ្វើជាឈូសឆាយបន្តិចបន្តួច គម្រោងខ្លះក៏មានធ្វើជាបុកគ្រឹះចោលឱ្យគេមើលប៉ុណ្ណោះ អត់មាន​ទុន អត់មានផែនការ អត់មានយុទ្ធសាស្ត្រ (ទាំងយុទ្ធសាស្រ្តលក់ យុទ្ធសាស្រ្តគ្រប់គ្រង និងការដឹកនាំ) ជាដើម ។ គ្រាន់តែបោះពុម្ពក្រដាសផ្សព្វផ្សាយបន្តិចបន្តួចក្រុមលក់៤-៥នាក់ក៏តាំងផ្តើមលក់គម្រោង​លំនៅដ្ឋាន​របស់ខ្លួន​លក់១ឆ្នាំដាច់បាន៤-១០ផ្ទះដល់កាលបរិច្ឆេទកំណត់ត្រូវប្រគល់ផ្ទះឱ្យអតិថិជន តើត្រូវធ្វើ​ដូចម្តេច? លុយមិនគ្រប់គ្រាន់ក្នុងការអភិវឌ្ឍអាងលើការបញ្ជាទិញរបស់អតិថិជន ចុះបើលក់​មិនដាច់តាម​ការរំពឹងទុក តើវានឹងមានរឿងអ្វីកើតឡើង? បើមិនទុកចិត្តកុំទិញផ្ទះពីគម្រោង​ណាមួយ​ដែលមិន​ច្បាស់លាស់ ។គម្រោងខ្លះអភិវឌ្ឍក្នុងរូបភាពចូលហ៊ុនគ្នា ដោយយកដីរបស់អ្នកផ្សេងយកមកអភិវឌ្ឍជាគម្រោង លំនៅដ្ឋាន (ធ្វើផ្ទះល្វែងលក់) ។ ប៉ុន្តែដល់ធ្វើមិនបានជោគជ័យគ្មានលុយបង្វិលជូនម្ចាស់ដី គម្រោង​ត្រូវជាប់​គាំងក្នុងករណីនេះ តើអតិថិជនដែលបានបញ្ជាទិញរួចហើយត្រូវគិតយ៉ាងម៉េច? នេះជាចំណុច «ហានិភ័យ» ដែលអតិថិជនខ្លះ ផ្ទះក៏មិនបាន លុយក៏យកវិញមិនបាន។ តើត្រូវធ្វើដូចម្តេច? មានតែប្តឹងផ្តល់ ប៉ុន្តែប្ដឹងផ្តល់ហើយ បានអ្វីមកវិញ? ខាតលុយ និងពេលវេលា ថែមទៀត ។ទី៥)  តម្លៃផ្ទះ និងលក្ខខណ្ឌបង់ប្រាក់តម្លៃផ្ទះ និងលក្ខខណ្ឌបង់ប្រាក់ក៏ជាប្រការសំខាន់ណាស់ដែរដែលអ្នកទិញគួរតែពិនិត្យ និងជ្រើស​រើស​ឱ្យបាន​ត្រឹមត្រូវ ។ គម្រោងមួយចំនួន តម្លៃផ្ទះក៏ថ្លៃ លក្ខខណ្ឌបង់ប្រាក់ក៏តឹង បូករួមនឹងការប្រាក់ថ្លៃទៀត មិន​សាក​សមនឹងទីតាំង ។ អ្វីដែលគួរឱ្យកត់សម្គាល់ជាងគេគឺករណីការប្រាក់សម្រាប់លោក​អ្នក​ទិញ​ផ្ទះ​ទុក​លក់យកចំណេញ មិនគួរទិញផ្ទះបង់រំលោះដោយមានជាប់ការប្រាក់នោះទេ ព្រោះបច្ចុប្បន្ននេះតម្លៃ​ផ្ទះ​ក្នុងមួយឆ្នាំៗឡើងបានតិចណាស់ចន្លោះពី ១០-២០% ប៉ុណ្ណោះ ហើយបើលោក​អ្នក​ទិញ​ផ្ទះបង់​រំលោះ​ដោយមានអត្រាការប្រាក់ ១% ក្នុងមួយខែ គឺលោក-អ្នកត្រូវចំណាយអស់ ១២% ក្នុងមួយ​ឆ្នាំទៅហើយ ។​ដូច្នេះ មានន័យថា លោកអ្នកស្ទើតែអស់ប្រាក់ចំណេញទៅហើយ ហើយផ្ទះបច្ចុប្បន្នទៀតសោត លក់​ចេញ​មិនសូវដាច់ទៀត ប្រហែលជាលោកអ្នកត្រូវខាតបង់់ប្រាក់ក្នុងការបង់ការប្រាក់ ជូនម្ចាស់គម្រោង ហើយក្តីសង្ឃឹមលើប្រាក់ចំណេញ ហាក់នៅឆ្ងាយទៅហើយ។​​ មួយវិញទៀត ប្រសិនបើលោកអ្នកទិញ​ផ្ទះនៅកន្លែងខ្លះមិនមានប្រាក់ចំណេញទៀត ។ ដូច្នេះការទិញផ្ទះមិនមែនឱ្យតែឮគេថា ទិញចំនេញ ឬល្អ ក៏ទិញភ្លាមនោះមិនកើតទេ គឺត្រូវវិភាគ និងពិនិត្យពិច័យឱ្យបានច្បាស់លាស់ ។ទី៦) ព័ត៌មានបំប៉ោង ឬបោកប្រាស់គម្រោងមួយចំនួនចូលចិត្តប្រើប្រាស់ព័ត៌មានបំប៉ោង ឬបោកប្រាស់អតថិជនតាមរយៈរូបភាព បង្កើត​ជា​គម្រោង​ផ្សារនៅក្នុងគម្រោងរបស់ខ្លួនមានកន្លែងកំសាន្ត មានរមនីយដ្ឋាន កន្លែងហាត់ប្រាណ សាលា​រៀន សួនលំហែកាយ ជាដើម ។ល។ ប៉ុន្តែធាតុពិតពួកគេដឹងច្បាស់ណាស់ថា មិនអាច​ដំណើរ​ការផ្សារ ឬគម្រោងនានាដែលបានអះអាងនោះបានដោយស្រួលឡើយ ។ ព្រោះគម្រោងរបស់គេ ជាគម្រោង​ខ្នាត​តូចមិនគ្រប់តម្រូវការនៃការអភិវឌ្ឍជាផ្សារ ឬរមនីយដ្ឋានដូចដែលពួកគេបានលើកឡើងនោះទេ ហើយណាមួយការដំណើរការផ្សារមួយ មិនមែនជារឿងងាយស្រួល ដូចការផ្សព្វផ្សាយនោះទេ ត្រូវមានធនធានលុយកាក់ មានអ្នកគ្រប់គ្រង និងដឹកនាំដំណើរការច្បាស់លាស់ ត្រូវមានផែនការ និងយុទ្ធសាស្ត្រ ដោយមានទាំងអ្នកលក់ក្នុងផ្សារ និងអ្នកទិញប្រសព្វគ្នា ទើបអាចដំណើរការទៅរួច។​ទី៧) ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធគម្រោងមានគម្រោងមួយចំនួនបានអភិវឌ្ឍហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធមិនត្រឹមត្រូវតាមស្តង់ដារបុរី ឬគម្រោង​លំនៅ​ដ្ឋាន​ឡើយ ដោយធ្វើផ្លូវត្រឹមតែ៦ម៉ែត្រ ឬត្រឹម៨ម៉ែត្រ ប៉ុន្តែមិនទុកចំណីផ្លូវមុខផ្ទះឡើយ គឺមានតែតួរផ្លូវ ៨ម៉ែត្រ រីឯផ្ទះធ្វើដល់គែមផ្លូវតែម្តង ឬសល់ត្រឹម១ម៉ែត្រដល់គែមផ្លូវតែម្តង ។ ចំណែក​ការអភិ​វឌ្ឍ​ក្នុង​គម្រោង​វិញ យឺតយ៉ាវហួសពីការស្មាន ម្តងលើកទៅថ្ងៃនេះ ម្តងលើកទៅថ្ងៃនោះ ជាដើម។ មួយវិញទៀត​ ប្រព័ន្ធលូបង្ហូរទឹកក៏មិនបានរៀបចំត្រឹមត្រូវតាមស្តង់ដារ ។ នេះជាហេតុផលមួយ​ដែលអ្នក​ទិញគួរ​ពិនិត្យ ឱ្យ​បាន​ច្បាស់លាស់មុនពេលទិញផ្ទះពីគម្រោងនោះ ៕

ជាមួយការរីកលូតលាស់យ៉ាងខ្លាំងនៃវិស័យអចលនទ្រព្យកម្ពុជានាប៉ុន្មានឆ្នាំចុងក្រោយនេះ ជាពិសេសផ្នែកលំនៅដ្ឋាន ជាក់ស្ដែងយើងឃើញវត្តមានដ៏ច្រើននៃគម្រោងលំនៅដ្ឋានថ្មីៗដែល ជាប្រភេទខុនដូពីកម្រិតប្រភេទមធ្យមទៅដល់ប្រភេទប្រណីត ។ ទន្ទឹមនឹងនេះយើងក៏មើលឃើញពីនិន្នាការដ៏ពេញនិយមមួយក្នុងចំណោមអ្នកទិញ អចលនទ្រព្យទាំងអស់នោះគឺការទិញយូនីតខុនដូដែលមិនទាន់សាងសង់រួច។តើការទិញយូនីតខុនដូរដែលមិនទាន់សាងសង់រួចមានផលប្រយោជន៍អ្វីខ្លះ? ការទិញគម្រោងខុនដូប្រភេទនេះផ្ដល់ឱ្យអ្នកនូវអត្ថប្រយោជន៍ជាច្រើន តួយ៉ាងផលប្រយោជន៍សំខាន់ៗចំនួន៣ដែលមិនអាចរំលងបាននោះរួមមាន ៖ទី១- ទទួលបានការបញ្ចុះតម្លៃដ៏ច្រើនសន្ទឹកសន្ទាប់ក្រុមហ៊ុនអភិវឌ្ឍគម្រោងជាច្រើនត្រូវការដើមទុនបង្វិលដើម្បីយកទៅទូទាត់ការចំណាយផ្សេងៗក្នុងការដំណើរការគម្រោងរបស់ពួកគេ ។ ដូច្នេះដើម្បីអាចទទួលបានទុនបង្វិលក្រុមហ៊ុនមួយចំនួនបានដាក់ លក់គម្រោងរបស់ពួកគេទាំងគម្រោងមិនទាន់បានបញ្ចប់ការសាងសង់នៅឡើយ ។ដូច្នេះដើម្បីទាក់ទាញ អតិថិជនឱ្យទិញគម្រោងរបស់ពួកគេក្នុងដំណាក់កាលនេះ ក្រុមហ៊ុនអភិវឌ្ឍមួយចំនួនធ្វើការបញ្ចុះតម្លៃដ៏ ច្រើនសន្ធឹកសន្ធាប់ ហើយក្រុមហ៊ុនខ្លះទៀតថែមទាំងផ្ដល់ជូននូវការសន្យាផ្សេងៗដូចជា ៖ ការធានាជូលត្រឡប់ ឬការទិញត្រឡប់វិញទាំងស្រុងបន្ទាប់ពីគម្រោងត្រូវបានបញ្ចប់ជាមួយអត្រាចំណេញខ្ពស់ ។ទី២- មានជម្រើសច្រើនការទិញយូនីតខុនដូដែលមិនទាន់សាងសង់រួចផ្ដល់ឱ្យអ្នកនូវឳកាស និងជម្រើសជាច្រើនក្នុងការជ្រើស រើសប្រភេទយូនីត និងទីតាំងនៃយូនីតដែលអ្នកពេញចិត្ត ។ទី៣- ងាយស្រួលក្នុងការផ្លាស់ប្ដូរ ឬ កែតម្រូវការទិញយូនីតខុនដូប្រភេទនេះផ្ដល់ឱ្យអ្នកនូវភាពបត់បែន​ និងភាពងាយស្រួលក្នុងការផ្លាស់ប្ដូរការរចនាម៉ូត ការរៀបចំ ឬ កែតម្រូវផ្នែកផ្សេងៗខាងក្នុងទៅតាមចំណង់ចំណូលចិត្តរបស់អ្នក ដូចជា ៖ ដេគ័រ ទីតាំងទ្វារ ឬបង្អួច ចង្ក្រានបាយ បន្ទប់ទទួលភ្ញៀវ បន្ទប់គេង និងអំពូលបំភ្លឺខាងក្នុងជាដើម ៕ដើម្បីទទួលបានព័ត៌មានថ្មីៗ និងចំណេះដឹងផ្នែកអចលនទ្រព្យមុនគេកុំភ្លេច (ចុចលើរូបភាព Join ខាងក្រោម)

ស្របពេលដែលវិស័យអចលនទ្រព្យកំពុងតែមានការកើនឡើងជាពិសេសការទិញ-លក់ដីធ្លីដែលមានការរីកដុះដាលជាបន្តបន្ទាប់ និងកំពុងពេញនិយមជាខ្លាំងក្នុងប្រទេសកម្ពុជា ។ ប៉ុន្តែទន្ទឹមនឹងនោះផងដែរក៏មានមនុស្សមួយចំនួនបានចំណាយលុយទិញដីធ្លីត្រូវកប់លុយចោលទទេដោយសារមិនបានគិតគូរ និងពិចារណាឱ្យបានល្អិតល្អន់ ឬអាចនិយាយបានថា ចេះតែទិញដោយគ្មានគម្រោងច្បាស់លាស់ ។ ដើម្បីទិញ-លក់ដីធ្លីឱ្យមានប្រសិទ្ធិភាពជាងមុន និងមិនចំណាយកប់លុយចោលអ្នកត្រូវចៀសវាងនូវ៤ចំណុចខាងក្រោមនេះ ៖ទី១-ទិញតាមគ្នាមានអ្នកទិញច្រើនណាស់ បានសម្រុកទិញតាមគ្នា ដោយយល់ថា មានគេទិញច្រើន ឱកាសចំណេញក៏ច្រើន សម្រេចចិត្តទិញ ដោយមិនបានគិតគ្រប់ជ្រុយជ្រោយ ។ មិនបានគិតទាំងសក្តានុពលរបស់ដី កត្តាផ្លូវច្បាប់នានារបស់ដី ជាហេតុធ្វើឱ្យមានបញ្ហានៅពេលក្រោយទិញ ។ មុនតែទិញកុំគិតតែចំណេញ ត្រូវលើកត្តាហានិភ័យដែលអាចកើតឡើង ។ទី២-ទិញសង្ឃឹមឡើងថ្លៃដោយសារគម្រោងមានអ្នកទិញច្រើនណាស់ បានជឿជាក់លើម្ចាស់គម្រោង ឬអ្នកលក់ដោយយល់ថា និងមានគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ណាមួយនៅក្បែរដីដែលខ្លួនចង់ទិញ ហើយជំរុញឱ្យតម្លៃដីធ្លីឡើងខ្ពស់ ។ ត្រង់ចំណុចនេះ មានអ្នកទិញខ្លះខកចិត្ត ដោយសារតែគម្រោងវិនិយោគទាំងនោះ មិនបានអភិវឌ្ឍន៍តាមការកំណត់ ពន្យារពេល ឬផ្លាស់ប្តូរទីតាំង ហើយអាចជាព័ត៌មានលឺតគ្នា ដែលមិនមែនព័ត៌មានច្បាស់ការណ៍ ។ ជាលទ្ធផលដីត្រូវបានកប់ច្រើនយូរឆ្នាំ តម្លៃដីបែរជាមិនឡើងថ្លៃ ទៅជាចុះថ្លៃ លក់មិនចេញ ធ្វើឱ្យយើងកប់លុយចោល ចង់លក់ក៏ពិបាក ។ទី៣-ទិញគ្មានគោលដៅទិញដី ឬអចលនទ្រព្យណាក៏ដោយ បើគ្មានគោលដៅច្បាស់ទេ ពិតជាមានហានិភ័យខ្ពស់ណាស់ ព្រោះលទ្ធផលចុងក្រោយយើងមិនអាចប្រើប្រាស់ដីនោះទៅតាមការចង់បានរបស់យើង ។ ជាឧទាហរណ៍៖ បើយើងចង់ទិញដីសម្រាប់សង់ផ្ទះរកស៊ី បែរជាទៅទិញដៅមិនចំតំបន់មានអំណោយផលរកស៊ី, ឬក៏ទិញសម្រាប់ធ្វើផ្ទះជួល តែយើងទិញខុសកន្លែងមានរោងចក្រ មានមនុស្សច្រើនទៅវិញ ដូច្នេះ ធ្វើឱ្យយើងខាត់បងក្នុងការប្រើប្រាស់សក្តានុពលរបស់ដី ។ មុនទិញដី ត្រូវមានគោលដៅ ត្រូវសួរខ្លួនឯងថា ទិញដី ដើម្បីអ្វីឱ្យច្បាស់ ។ទី៤-ទិញចំគម្រោងស្អុយមានអ្នកទិញមិនតិចទេនៅកម្ពុជាយើង បានទិញចំគម្រោងស្អុយ ព្រោះតែមិនបានត្រួតពិនិត្យឱ្យច្បាស់លាស់លើផ្លូវច្បាប់លើគម្រោង និងក្រុមហ៊ុនអភិវឌ្ឍន៍ ។ ដូច្នេះមុនទិញគម្រោងណាក៏ដោយ ត្រូវតែពិនិត្យមើលឯកសារផ្លូវច្បាប់នានារបស់ក្រុមហ៊ុន និងគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ ចៀសវាងទិញមិនបានដី បែរជាបានរឿងខាតលុយទៅវិញ ៕ដើម្បីទទួលបានព័ត៌មានថ្មីៗ និងចំណេះដឹងផ្នែកអចលនទ្រព្យមុនគេកុំភ្លេច (ចុចលើរូបភាព Join ខាងក្រោម)

មនុស្សដែលមានវ័យចន្លោះ១៨ឆ្នាំដល់៣៥ឆ្នាំជាវ័យមួយដែលត្រូវខិតខំរៀនសូត្រ ឬធ្វើការដើម្បីសន្សំចំណេះដឹង និងសន្សំលុយដើម្បីសម្រេចគោលបំណងរបស់ខ្លួន ។ ក្នុងចន្លោះវ័យខាងលើក៏មានមនុស្សមួយចំនួនមានសម្រេចគោលដៅរហូតអាចទិញផ្ទះសម្រាប់រស់នៅបានដោយខ្លួនឯង ប៉ុន្តែផ្ទុយទៅវិញក៏មានមនុស្សមួយចំនួនមិនខិតខំប្រឹងប្រែងធ្វើការ និងអភិវឌ្ឍខ្លួនដើម្បីអាចទិញផ្ទះដោយខ្លួនឯង តែបែរជាអង្គុយតូចចិត្តនឹងគ្រួសារដែលមិនបំពេញតម្រូវការរបស់ខ្លួន និងអ្វីដែលពួកគេចង់បានទៅវិញ ។ជាយុវវ័យសម័យជឿនលឿនត្រូវតែរកអ្វីដែលជាសមិទ្ធផលរបស់់ខ្លួនឯង ត្រូវមានការតស៊ូ និងភាពរឹងមាំដោយខ្លួនទីពឹងខ្លួនពីព្រោះគ្រួសារមិនអាចចាំជួយអ្នករហូតបាន១ជីវិតនោះទេ ។ មកដល់ចំណុចនេះ អ្នកគួរសួរខ្លួ​នឯងថា អាយុប៉ុណ្ណឹងសល់អ្វីខ្លះហើយ? មានគោលដៅអ្វីឬនៅ? មានអ្វីជាទីពឹងទៅមុខបាន? ខាងក្រោមនេះជាចំណុចទាំង៤ដែលមនុស្សវ័យ១៨ដល់៣៥ឆ្នាំគួរឈ្វេងយល់ប្រសិនបើចង់សល់ផ្ទះរស់នៅ ៖ទី១-ដាក់គោលដៅទិញផ្ទះ ទិញដោយមានគោលដៅ ត្រូវគិតមុនគូរ គូរហើយធ្វើជាក់ស្ដែង ទើបអាចសម្រេចជាសមិទ្ធផលបាន ។ អ្នកដែលមានគោលដៅត្រូវតែចេះដើរស្វែងរកអ្វីដែលជាផលប្រយោជន៍ ដើរតាមគោលដៅមិនវង្វេងផ្លូវដែលត្រូវដើរ ត្រូវឆ្លាតដោយបណ្ដុះបណ្ដាលខ្លួនឯងឱ្យទៅមុខដោយជោគជ័យ ។ ក្នុងការទិញផ្ទះអ្នកត្រូវឆ្លាតជាដាច់ខាត ក្នុងការស្វែងរកទុកជាមុននូវផ្ទះនីមួយៗដែលជាជម្រើសរបស់ខ្លួន ដូច្នេះវាធ្វើឱ្យយើងចេះវិនិច្ជ័យទុកជាមុន ដើម្បីសម្រេចចិត្តឱ្យត្រឹមត្រូវ ។ទី២-ពិនិត្យ និងប្តូរឥរិយាបទដើម្បីចាប់ផ្ដើមគោលដៅក្នុងការទិញផ្ទះ អ្នកទាំងអស់គ្នាគួរវិនិយោគខ្លួនឯងជាមុនសិន ដោយអភិវឌ្ឍន៍ពីភាពអវិជ្ជមានទាំងអស់ ។ ការកែប្រែទម្លាប់គឺជារឿងសំខាន់បំផុត ដែលធ្វើឱ្យអ្នកឆាប់គេចផុតបានលឿនពីអវិជ្ជមានទៅវិជ្ជមានវិញ ។ ភាគច្រើននៃអ្នកវ័យស្រករនេះគឺចំណាយពេលច្រើនទៅលើភាពសប្បាយ ហ៊ឺហា សម្ភារៈនិយម ដោយការចំណាយមិនចេះគិតមុខក្រោយឡើយ ដូច្នេះប្រាក់ចំណូលប្រចាំខែត្រូវចំណាយដោយគ្មានប្រយោជន៍ និងបានសេសសល់អ្វីច្រើនឡើយ ។ការសន្សំដោយអត់ធ្មត់រយៈពេលយូរនឹងធ្វើឱ្យអ្នកមានលទ្ធផលបានមួយផ្នែក ដូច្នេះត្រូវតែប្តូរឥរិយាបទដែលមិនល្អទាំងអស់ ដើម្បីផែនការថ្ងៃមុខ ពីព្រោះការសប្បាយតាមចិត្តអាចនឹងមានតាមក្រោយ បន្ទាប់ពីជោគជ័យ ពោលគឺស៊ូយកភាពសប្បាយដែលពេញលេញ មិនមែនសប្បាយលាយទឹកភ្នែក ។ទី៣-ស្វែងរកខ្លួនឯងការដែលត្រូវស្វែងរកខ្លួនឯង រកអ្វីដែលខ្លួនឯងមាន អ្វីដែលខ្លួនឯងចង់ធ្វើ ជាផ្លូវនាំមុខក៏ល្អក្នុងការសម្រេចគោលដៅ ។ កាលណាបើបុគ្គលនីមួយៗស្គាល់ខ្លួនឯងហើយ នឹងធ្វើឱ្យមានភាពប្រសើរឡើង ពោលគឺរកអ្វីដែលខ្លួនឯងមានចំណេះជំនាញពិតប្រាកដ ដើម្បីដាក់ឱ្យត្រូវគោលដៅ ត្រូវកន្លែងឆាប់បានជោគជ័យ ។ទី៤-រៀបចំផែនការមុនពេលអ្នកទិញត្រូវដឹងខ្លួនឯងថា អ្នកទិញដោយរបៀបណា យ៉ាងដូចម្ដេច? ត្រូវទិញដោយសន្សំលុយសុទ្ធ ឬបង់រំលោះដោយធនាគារ ឬម្ចាស់គម្រោងផ្ទាល់? ជាពិសេសត្រូវកំណត់ដោយខ្លួនឯងថា ត្រូវចំណាយពេលប៉ុន្មានដើម្បិទិញផ្ទះ? ពេលទិញហើយត្រូវចំណាយលើអ្វីខ្លះបន្ទាប់? អាចទាញចំណូលពីផ្ទះបានដែរឬទេ? ផែនការនីមួយៗត្រូវតែមានរៀបចំឱ្យត្រឹមត្រូវដោយវិជ្ជាជីវៈ និងការទទួលខុសត្រូវ ៕

ស្របពេលដែលតម្រូវការការលំនៅដ្ឋានមានច្រើនអ្នកអភិវឌ្ឍន៍បុរីក៏កំពុងព្យាយាមបង្កើនល្បឿនវិនិយោគនៅក្នុងទីផ្សារដើម្បីបំពេញទៅតាមតម្រូវការទីផ្សារ និងជម្រុញការអភិវឌ្ឍន៍ឆ្ពោះទៅរកកាន់តំបន់ជាយក្រុងដែលជាតំបន់អភិវឌ្ឍន៍យ៉ាងសំខាន់ដើម្បីផ្តល់ជូននូវគម្រោងល្អបំផុត និងតម្លៃសមរម្យ។ប៉ុន្តែសូមចងចាំថាមិនមែនគម្រោងបុរីទាំងអស់សុទ្ធតែដូចគ្នានោះទេ មុនពេលទិញផ្ទះបុរីអ្នកត្រូវដឹងពី ឯកសារផ្នែកច្បាប់សំខាន់ៗមួយចំនួនដើម្បីជៀសវាងបញ្ហាណាមួយបន្ទាប់ពីទិញរួច ។ ខាងក្រោមនេះជាឯកសារដែលអ្នកត្រូវតែពិនិត្យជាមួយអ្នកអភិវឌ្ឍន៍បុរីមុនពេលអ្នកចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចព្រមព្រៀងទិញលក់ណាមួយ ៖ទី១-ប្លង់រឹងនៅពេលអ្នកទិញផ្ទះពីគម្រោងបុរី អ្នកត្រូវពិនិត្យមើលប្លង់រឹង២ ប្រភេទ។ ប្លង់ទី១គឺប្លង់រឹងសម្រាប់ គម្រោងទាំងមូល ។ ប្លង់រឹងនេះជាប្លង់មេ ហើយគ្រប់ដណ្តប់លើផ្ទៃដីទាំងមូលរបស់គម្រោង ។ ប្លង់ទី២ ប្លង់រឹងនៃក្បាលដីដែលបានកាត់សម្រាប់ផ្ទះរបស់អ្នកនៅក្នុងបុរី ។ បន្ទាប់ពីទិញអចលនទ្រព្យអ្នកអាចផ្ទេរ ប្លង់ទៅជាប្លង់កម្មសិទ្ធិផ្ទាល់ខ្លួនរបស់អ្នក ។ ប្លង់នេះនឹងក្លាយជាប្លង់ឯកជន គម្រោងបុរីស្របច្បាប់គួរតែ មានប្លង់រឹងទាំងនេះសម្រាប់ផ្តល់ជូនអ្នកទិញ ។ ប្រសិនបើពួកគេមិនអាចបង្ហាញថាគម្រោងមានប្លង់រឹង ទាំងពីរប្រភេទនេះទេ សូមកុំចុះកិច្ចសន្យាទិញលក់ឲ្យសោះ ។ទី២-ការចុះបញ្ជីក្រុមហ៊ុនកុំខ្លាចក្នុងការស្នើសុំពិនិត្យលិខិតចុះបញ្ជីក្រុមហ៊ុនពីអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ ។ តាមច្បាប់ក្រុមហ៊ុនអភិវឌ្ឍន៍ត្រូវចុះបញ្ជីដើម្បីទទួលបានការអនុញ្ញាតពីក្រសួងពាក់ព័ន្ធដើម្បីអាចចាប់ផ្តើមដំណើរការអាជីវកម្ម និងការសាងសង់បាន ។ ម្យ៉ាងវិញទៀតមើលឃើញថាគម្រោងកំពុងដំណើរ ការសាងសង់មិនមែនមានន័យថាគម្រោងដែលកំពុងដំណើរការគឺស្របច្បាប់នោះទេ ។ ដូចនេះអ្នកត្រូវ សួររកលិខិតចុះបញ្ជីក្រុមហ៊ុន ដើម្បីធានាថាទាំងក្រុមហ៊ុនអភិវឌ្ឍន៍ និងគម្រោងអាចធ្វើអាជីវកម្មស្របច្បាប់ ។ ទាំងនេះនឹងធ្វើឲ្យអ្នកកាន់តែមានទំនុកចិត្តនៅពេលទិញផ្ទះ ។ទី៣-ការអនុម័តប្លង់មេនេះគឺជាឯកសារដ៏សំខាន់មួយ ដែលអ្នកត្រូវតែដឹង។ ប្លង់មេរបស់គម្រោង (ប្លង់របស់គម្រោងទាំងមូល) ត្រូវបានអនុម័តដោយក្រសួងរៀបចំដែនដីនគរូបនីយកម្ម និងសំណង់។ ជាទូទៅផែនការមេ ឬប្លង់មេ ត្រូវបានអនុម័តមុនពេលការសាងសង់ចាប់ផ្តើម។ អ្នកអាចមើលឃើញយ៉ាងច្បាស់អំពីគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ទាំងមូលដែលបានគ្រោងទុក ថាតើគម្រោង មានទ្រង់ទ្រាយធំ ឬតូច។ អ្នកអភិវឌ្ឍដែលអាចទុកចិត្តបាននឹង បង្ហាញអ្នកនូវឯកសារនេះ។ទី៤- អាជ្ញាប័ណ្ណសាងសង់ក្រុមហ៊ុនសំណង់សម្រាប់បុរីបានឆ្លងកាត់ការពិនិត្យយ៉ាងហ្មត់ចត់ពីក្រសួងគ្រប់គ្រងដីធ្លី។ គម្រោងបុរី ត្រូវតែដាក់ពាក្យស្នើអជ្ញាប័ណ្ណសាងសង់ដើម្បីធានាថាការសាងសង់លំនៅដ្ឋាន និងហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ ប្រកបដោយស្តង់ដារគុណភាពគ្រប់គ្រាន់ មានស្ថេរភាព  និងមានសេវាកម្មចាំបាច់គ្រប់គ្រាន់នៅក្នុង គម្រោងទាំងមូល។ នៅពេលដែលក្រសួងបានត្រួតពិនិត្យ កត្តាទាំងនេះត្រឹមត្រូវហើយ ក្រសួងនឹងចេញ អាជ្ញាប័ណ្ណដល់ក្រុមហ៊ុនសំណង់នោះ។ ដូចនេះលោកអ្នកត្រូវស្នើសុំមើលអជ្ញាប័ណ្ណនេះមុនពេល អ្នកចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចព្រមព្រៀង ណាមួយ។ទី៥- អាជ្ញាប័ណ្ណបុរីក្រសួងសេដ្ឋកិច្ចនិងហិរញ្ញវត្ថុបានចេញអាជ្ញាប័ណ្ណដល់គ​ម្រោងបុរី នៅពេលគ្រប់យ៉ាងពិនិត្យឃើញថា មានភាពត្រឹមត្រូវ។ នេះមានន័យថាអ្នកអភិវឌ្ឍន៍បានបំពេញគ្រប់ លក្ខខណ្ឌស្របតាមការកំណត់ររបស់ រដ្ឋទាក់ទងនឹងគុណភាព ការរចនាប្លង់  ថវិការ ផែនការលក់ និងឯកសារពាក់ព័ន្ធមួយចំនួន។មុនពេលចេញអាជ្ញាប័ណ្ណសម្រាប់គម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ណាមួយ ក្រសួងវាយតម្លៃដោយពឹងផ្អែកលើបញ្ជី វាយតម្លៃរបស់ខ្លួនដើម្បីពិនិត្យមើលថាតើការអភិវឌ្ឍន៍នេះមានប្រភពចំណូលច្បាស់លាស់  ដើមទុន គ្រប់គ្រាន់ ទ្រព្យតម្កល់ ប្លង់រឹង និងទ្រព្យសកម្មផ្សេងៗទៀត ដែលគាំទ្រដល់ការវិនិយោគរបស់ពួកគេ។ គ្រប់លក្ខខណ្ឌទាំងនេ គេអាចចាត់ទុកគម្រោងរអភិវឌ្ឍន៍នេះថាជា "បុរី" ហើយអ្នកអាចទិញ និងលក់ ជាមួយគម្រោងនេះដោយស្របច្បាប់។សូមចងចាំថា គម្រោងអភិវឌ្ឍន៍មួយចំនួនក៏បានហៅខ្លួនឯងថាជាបុរី នៅក្នុងការធ្វើទីផ្សាររបស់ពួកគេ បើទោះបីជាគម្រោងទាំងនោះមានមិនមានអជ្ញាប័ណ្ណបុរីក៏ដោយ។ ដូចនេះនៅពេលទិញលំនៅដ្ឋានក្នុង បុរីយើងត្រូវពិនិត្យមើលឯកសារទាំងអស់នេះឲ្យបានច្បាស់លាស ៕

អ្នកគ្រប់គ្នាត្រូវសន្សំប្រាក់ដើម្បីទិញអចលនទ្រព្យ ប៉ុន្តែដើម្បីសន្សំបានប្រាក់សម្រាប់ទិញផ្ទះថ្មី ឬសម្រាប់ទូទាត់កម្ចីទិញផ្ទះជាមួយធនាគារក៏ដោយអ្នកប្រាកដជាត្រូវការថវិកាគ្រប់គ្រាន់ក្នុងកម្រិតណាមួយ ។ ថវិកា​នេះ​អាចសន្សំបានកាន់តែច្រើននៅពេលដែលគ្រួសាររបស់អ្នកកាន់តែរឹងមាំ ។ ខាងក្រោមនេះគឺជាគន្លឹះ៤​ចំណុចនៃការរៀបចំថវិកា​​ដែលនឹងអាចជួយអ្នកក្នុងការសន្សំប្រាក់ និងការគ្រប់គ្រងហិរញ្ញវត្ថុក្នុងគ្រួសាររបស់អ្នក ៖ទី១- រៀបចំបញ្ជីចំណាយអ្នកត្រូវធ្វើបញ្ជីប្រាក់ចំណូលប្រចាំខែរបស់អ្នករួមទាំងប្រភពចំណូលគ្រប់យ៉ាងផ្សេងៗទៀតដែលមាន។ បន្ទាប់មកធ្វើបញ្ជីចំណាយទាំងអស់ដែលអ្នកត្រូវតែបង់ប្រចាំខែ​រួមមានដូចជា៖ ថ្លៃជួល(ផ្ទះ ឬថ្លៃផ្សេងៗ) ថ្លៃភ្លើង ការជួសជុលរថយន្ត ថ្លៃសាលាសម្រាប់កូន(បើមាន) ម្ហូបអាហារ ការចំណាយសម្រាប់កម្មវិធីសង្គម ​និងការកំសាន្តផ្សេងៗ ។ និយាយជារួម​ការចំណាយទូទៅទាំងអស់សម្រាប់អ្នក និងគ្រួសាររបស់អ្នកត្រូវរាយក្នុងបញ្ជីឲ្យបានត្រឹមត្រូវ ។ទី២- រៀបចំបញ្ជីចំណាយបម្រុងអ្នកត្រូវធ្វើបញ្ជីផ្សេងមួយទៀតដើម្បីដាក់រាល់ការចំណាយទាំងឡាយណាដែលមិនចាំបាច់ ហើយចំណាយទាំងនោះប្រហែលអាចមានដូចជា៖ ការញ៉ាំអាហារនៅខាងក្រៅ ទិញសំលៀកបំពាក់ថ្លៃៗ ការធ្វើដំណើរកំសាន្ត និងថ្លៃកាហ្វេ​ ឬស្រាបៀរ ។ល។​ ទាំងនេះអាចជាការចំណាយដែលមិនចាំបាច់សម្រាប់អ្នកដែលមានន័យថាអ្នកអាចយកប្រាក់ទាំងនេះមកសន្សំទុកវិញ ។ ប្រសិនបើអ្នកពិតជាចង់សន្សំប្រាក់ពិតមែនអ្វីដែលសំខាន់បំផុតគឺទាំងអ្នក និងគ្រួសាររបស់អ្នកត្រូវតែមានភាពច្បាស់លាស់ក្នុងការចំណាយណាដែលមិនចាំបាច់ «កុំចំណាយបើមិនចាំបាច់» ។  ទី៣- គ្រប់គ្រងការចំណាយ (ចាំបាច់ vs មិនចាំបាច់)អ្នកត្រូវកំណត់ឱ្យបានច្បាស់ថាមួយណាជាការចំណាយតាមតម្រូវការ និងមួយណាជាការចំណាយតាមចំណង់។ បន្ទាប់ពីស្វែងរកចំណុចទាំងពីរនេះបានហើយអ្នកអាចគ្រប់គ្រងថវិកា របស់អ្នកសម្រាប់ខែបន្ទាប់តាមរយៈការកាត់បន្ថយការចំណាយរបស់អ្នក ។ទី៤- បូកសរុបចំណូល និងចំណាយអ្នកត្រូវបូកសរុបប្រាក់ចំណាយទាំងអស់រួចយកចំណូលសរុបទាំងអស់ដកប្រាក់ចំណាយសរុបចេញបន្ទាប់មកអ្នកនឹងឃើញប្រាក់នៅសល់សម្រាប់ធ្វើការរៀបចំថវិកាខែក្រោយ ។ តួលេខនេះគឺជា ចំនួនប្រាក់ ដែលអ្នកអាចរក្សាទុកជារៀងរាល់ខែ ប្រសិនបើអ្នកអាចគ្រប់គ្រងទម្លាប់នៃការចំណាយរបស់អ្នកបានត្រឹមត្រូវ ។ ប្រសិនបើអ្នកអាចអនុវត្តន៍បែបនេះបានវាជួយឲ្យអ្នកចេះគ្រប់គ្រងការ​ ចំណាយបានល្អ និងជួយឲ្យការសំរេចចិត្តផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុរបស់អ្នកកាន់តែប្រសើរឡើង ។ ការគ្រប់គ្រងថវិកាកាន់តែប្រសើរជួយឲ្យអ្នកអាចសន្សំប្រាក់ប្រចាំខែបានកាន់តែច្រើន ៕

សម្រាប់ភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យ ការជូនភ្ញៀវទៅដើរមើលអចលនទ្រព្យដែលខ្លួនណែនាំគឺជារឿងសំខាន់បំផុតនៅក្នុងដំណើរទិញលក់​ព្រោះភ្ញៀវម្នាក់ៗ ដែលសម្រេចចិត្តទៅមើលអចលនទ្រព្យនោះរមែងជាភ្ញៀវដែលចាប់អារម្មណ៍ខ្លាំង និងមានភាគរយនៃការបញ្ជាទិញខ្ពស់ ដូច្នេះដំណាក់កាលមួយនេះតម្រូវ​ឱ្យភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យចេះក្តោបឱកាសឱ្យបានជាប់មិនឱ្យរំលង ។​ ក្នុងនោះដើម្បីជួយ​ឱ្យដំណាក់កាលនេះរឹតតែប្រកបទៅដោយភាពជោគជ័យខាងក្រោមនេះយើងសូមណែនាំ ៥ ចំណុចដែលអ្នកត្រូវធ្វើ ៖ទី១-ស្តាប់នៅពេលដែលអ្នកចង់រៀបចំអចលនទ្រព្យដើម្បី​នាំភ្ញៀវទៅមើល រឿងដែលអ្នកត្រូវធ្វើសំខាន់ដំបូង គេនោះគឺ «ស្តាប់» ។ អ្នកត្រូវស្តាប់ថាអ្វីទៅដែលជាតម្រូវការរបស់ភ្ញៀវ និងតើអ្វីដែលភ្ញៀវមិនចង់បាន ។ ឧទាហរណ៍ ប្រសិនជាភ្ញៀវតម្រូវឱ្យមានអាងទឹក ដែលអាចហែលលំហែកាយបានអ្នកមិនគួរបង្ហាញ អចលនទ្រព្យដែលមានអាងទឹកតូចទំហំប៉ុនអាងចិញ្ចឹមត្រីនោះឡើយ ព្រោះគ្រាន់តែភ្ញៀវឃើញអចលនទ្រព្យភ្លាមគេអាចលែងមានអារម្មណ៍ទុកចិត្តលើអ្នកបាត់ទៅហើយ ។ រឿងម្យ៉ាងដែលអ្នកត្រូវចាំទៀតគឺថាភ្ញៀវម្នាក់កម្រនឹងទៅមើលអចនលទ្រព្យជាមួយអ្នកលើកទី២ ឬទី ៣ ណាស់ ប្រសិនជាលើកទី ១ អ្នកមិនបានធ្វើ​ឱ្យគេពេញចិត្ត លុះត្រាណាតែភ្ញៀវនោះជាភ្ញៀវប្រចាំរបស់អ្នក ។ទី២-ត្រូវប្រាកដថាអចលនទ្រព្យនោះរួចរាល់សម្រាប់មើលបានប្រសិនជាអ្នកចង់ឱ្យភ្ញៀវទៅមើលអចលនទ្រព្យណាមួយ អ្នកត្រូវ​ឱ្យប្រាកដថាអចលនទ្រព្យនោះរួចរាល់សម្រាប់មើលបាន។ ឧទាហរណ៍ អ្នកបាននាំភ្ញៀវឱ្យមើលដីមួយកន្លែង ដោយប្រាប់ថាដីនោះល្អដោយសារតែគេបានសាងសង់ផ្លូវបេតុងក្បែរនោះរួចរាល់ហើយ ដូច្នេះអ្វីដែលអ្នកប្រាប់ទៅភ្ញៀវត្រូវឱ្យសាកសមនឹងការលើកឡើងរបស់អ្នកដូចគ្នា។ទី៣-រៀបចំឯកសារផ្សេងៗឱ្យបានរួចរាល់នៅពេលដែលអ្នកនាំភ្ញៀវទៅមើលអចលនទ្រព្យ ជាពិសេសពេលដែលមើលច្រើនកន្លែង អ្នកត្រូវរៀបចំឯកសារដែលពាក់ព័ន្ធនឹងអចលនទ្រព្យនោះឱ្យបានរួចរាល់ ដែលឯកសារទាំងនោះមាន ដូចជាឯកសារ ដែលបង្ហាញពីពត៌មានពីផ្ទះ ឬគម្រោងបង់ប្រាក់ជាដើម ដោយសារនៅពេលដែលអ្នកដើរមើលនោះ ភ្ញៀវរបស់អ្នកប្រហែលជាមិនអាចចាំពត៌មានអស់នោះឡើយ ។​ ដូច្នេះហើយល្អបំផុតគឺរៀបចំឯកសារ ដែលជួយផ្តល់ព័ត៌មានបន្ថែម​ឱ្យទៅកាន់ភ្ញៀវឱ្យហើយងាយស្រួលពួកគេអាចពិនិត្យបានពេលត្រលប់មកផ្ទះវិញ ។ទី៤-សួរសំណួរវាជារឿងចាំបាច់មួយនៅពេល ដែលអ្នកនាំភ្ញឿវទៅមើលអចលនទ្រព្យ ដែលអ្នកត្រូវព្យាយាមសួរសំនួរឱ្យបានច្រើន ព្រោះវានឹងជួយឱ្យអ្នកដឹងពីតម្រូវការ ក៏ដូចជាគំនិតរបស់ភ្ញៀវពាក់ព័ន្ធនឹងអចលនទ្រព្យនេះ ។ លើសពីនេះទៅទៀត វាក៏ថែមទាំងអាចឱ្យអ្នកដឹងថាតើអ្នកត្រូវធ្វើអ្វីបន្តទៀតដែរ ។ តើអ្នកគួរតែរកអចលនទ្រព្យផ្សេង ឬក៏ដោយសារតែបញ្ហាអ្វីផ្សេងទៀត ។ទី៥-បន្តទំនាក់ទំនងជាមួយភ្ញៀវប្រសិនជាភ្ញៀវបានបង្ហាញសញ្ញាថាពួកគេពេញចិត្តអចលនទ្រព្យនោះ ឬពួកគេសុំពេលគិតសិន អ្នកត្រូវឧស្សាហ៍ទំនាក់ទំនងទៅសួរពីភ្ញៀវជានិច្ច ។ ការរក្សាទំនាក់ទំនងឱ្យបានជាប់លាប់ជាមួយនឹងភ្ញៀវរបស់អ្នកនឹងជួយឱ្យអ្នកអាចសម្រេចការលក់ជាមួយពួកគេនៅក្នុងថ្ងៃណាមួយ បើទោះបីជាពេលនេះពួកគេមិនទាន់មានតម្រូវការនូវអ្វីដែលអ្នកនាំឱ្យពួកគេក៏ដោយ ៕

បច្ចុប្បន្នវិស័យអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជាកំពុងតែបង្ហាញពីសក្តានុពលរីកចម្រើនយ៉ាងខ្លាំងបើទោះបីជាត្រូវជួបប្រទះបញ្ហាប្រឈមនឹងជំងឺកូវីដ១៩ក្តី ។ ស្របពេលដែលវិស័យមួយនេះកំពុងតែរីកដុះដាលដូចផ្សិតក៏មានក្រុមហ៊ុន និងភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យជាច្រើនដើរតួជាឈ្មួញកណ្តាលដើម្បីស្វែងរកអតិថិជនដើម្បីលក់គម្រោងអចលនទ្រព្យរបស់ខ្លួន ។  មុននឹងជឿសម្តីអ្នកដទៃក្នុងនាមយើងជាអ្នកវិនិយោគម្នាក់ត្រូវឈ្វេងយល់ពីវាឱ្យបានច្បាស់ដើម្បីកុំឱ្យមានបញ្ហានៅពេលក្រោយ ។ ជាការប្រុងប្រយ័ត្នអ្នកទិញត្រូវទិញពីគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ដែលបានអភិវឌ្ឍន៍ដោយក្រុមហ៊ុនច្បាស់លាស់ ។ ថ្ងៃនេះ realestate.com.kh បង្ហាញ៤ចំណុចដែលត្រូវប្រយ័ត្នមុនសម្រេចចិត្តទិញអចលនទ្រព្យ ៖ ទី១-លក់ប្រញាប់លុយ ឬលក់បន្ទាន់ពាក្យថា លក់ប្រញាប់លុយ លក់បន្ទាន់ បានធ្វើឱ្យមនុស្សជាច្រើនបានផុងចូលរណ្តៅ នៃការបោកប្រាស់របស់អ្នករកស៊ីក្នុងវិស័យនេះជាច្រើន ។ នៅពេលដែលពួកគេឃើញស្លាកទាំង ពួកគេបានគិតថា គេនឹងអាចចំណេញ ព្រោះអចលនទ្រព្យនោះអាចនឹងថោកជាងទីផ្សារដែលអាចធ្វើឱ្យគេ ចំណេញភ្លាមៗពីអចលនទ្រព្យទាំងនោះ តែការពិតមិនមែនបែបនឹងនោះទេ គឺគេលក់តម្លៃថ្លៃ ឬលើសទីផ្សារផងក៏មាន ។ ដូចនេះ វាទាមទារឱ្យអ្នកឈ្វេងយល់ពីអចលនទ្រព្យទាំងនោះឱ្យបានច្បាស់ជាមុនសិន ចាំសម្រេចចិត្តទិញតាមក្រោយ ក៏វាមិនហួសពេលដែរ។ទី២-គម្រោងពួកគេលក់ជិតអស់ហើយទាំងមិនទាន់បុគគ្រឹះផងនេះជាការកុហកដ៏ពេញនិយមបំផុតសម្រាប់ អ្នកលក់គម្រោងបុរី ឬគម្រោងដីឡូតិ៍ជាដើម ដោយកុហកថា គម្រោងនេះនៅសល់តែប៉ុន្មានប្លង់ទៀតអស់ហើយ ឆាប់ទិញឆាប់ចំណេញ ជាដើម ទាំងដែរការពិត មិនទាន់បានលក់ចេញផង លក់បានតែបន្តិចបន្តួចប៉ុណ្ណោះ។ទី៣-ប្រាប់ថា ដីមានជម្លោះលក់ថោកជាងគេជានិច្ចកាល ដីដែលមានជម្លោះតែង មានតម្លៃថោកជាងដីធ្លី ដែលមិនមានជម្លោះដូចនេះឱ្យតែដឹងថា ដីធ្លី ឬផ្ទះណាមានទំនាស់ តែងតែមានការចាប់អារម្មណ៍ខ្លាំងពី អ្នកវិនិយោគ ដោយពួកគេមិនបានគិតពិចារណាសោះថា តើវាពិតជាមានជម្លោះមែនឬ គ្រាន់តែជាការសម្តែង ប៉ុណ្ណោះទេ។ ដូចនេះ អ្នកត្រូវតែព្យាយាម រករឹសគុលនៃការបញ្ហាសិន បើវាជាការពិតចាំទិញ បើវាគ្រាន់តែជាសំដែង នោះអចលនទ្រព្យនោះនៅតែថ្លៃដដែល ។ទី៤-ប្រាប់ថា អចលនទ្រព្យនោះមានអ្នកធំទិញនៅពេលដែលនិយាយពីអ្នកធំ អ្នកណាក៏ជ្រួលជ្រើម លុះនៅពេលដែល អចលទ្រព្យកន្លែងណាមួយ ដែល មានអ្នកធំទិញ ពួកគេរំពឹងទុកថា នឹងមានការឡើងថ្លៃ ។ ដូចនេះ អ្នកលក់ភាគច្រើន តែងបំប៉ោង ពត៌មាន ទាំងដែលគម្រោង ឬអចលទ្រព្យរបស់ខ្លួន គ្មានអ្នកធំណាម្នាក់មកទិញនោះទេ ៕ចុចអាន ៖ មុនសម្រេចចិត្តទិញផ្ទះឆ្លើយ៤សំណួរនេះសិនកុំឱ្យទិញហើយត្រដាបត្រដួសនៅពេលក្រោយចុចអាន ៖ ចេះតែ៣ក្បាច់នេះអាចទិញផ្ទះក្នុងក្តីស្រម៉ៃហើយបញ្ចុះតម្លៃពីខ្ពស់មកទាបបានទៀត