ដំបូន្មានសម្រាប់អ្នកទិញផ្ទះថ្មី ភាគ១៖ តើការទិញអចលនទ្រព្យមុនគម្រោងនៅកម្ពុជាផ្តល់ផលប្រយោជន៍អ្វីខ្លះ?

ការទិញគេហដ្ឋានមុនគម្រោង (មុនការបញ្ចប់គម្រោង) ជារឿយៗធ្វើឲ្យអ្នកទិញផ្ទះថ្មីមានការខ្វល់ចិត្ត។ វាអាចជាការខ្វល់ចិត្តដែលអ្នកត្រូវយកប្រាក់ទៅទិញផ្ទះដែលមិនទាន់លេចចេញជារូបរាងនៅឡើយ។ យ៉ាងណាក៏ដោយការទិញមុនគម្រោងអាចឱ្យអ្នកមានលទ្ធភាពទិញផ្ទះដែលមានគុណភាពខ្ពស់ស្របទៅតាមចំនួនថវិការបស់អ្នកដែលតាមធម្មតាថវិកានេះអ្នកមិនអាចទិញផ្ទះដែលសាងសង់រួចបានទេ។

អាស្រ័យហេតុនេះ Realestate.com.kh ផ្ដល់នូវចំណុចគួរពិចារណាមួយចំនួនសម្រាប់អ្នកមុននឹង ធ្វើការសម្រេចចិត្តទិញគេហដ្ឋានមុនគម្រោងពីគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ណាមួយ៖

"តើការទិញគេហដ្ឋានមុនគម្រោង" មានន័យដូចម៉េច?

ការទិញគេហដ្ឋានមុនគម្រោងមានន័យថាទិញអចលនទ្រព្យដែលមានត្រឹមតែដីឡូតិ៍ និងប្លង់នៃគម្រោងផ្ទះនៅលើដីនោះ។ អ្នកចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចសន្យាដែលបញ្ជាក់ពីតម្លៃដី និងគេហដ្ឋានដែលនឹងត្រូវសាងសង់ទៅតាមគម្រោងប្លង់ស្ថាបត្យកម្មជាក់លាក់មួយ ហើយជាទូទៅអ្នកត្រូវបង់ប្រាក់តាមដំណាក់កាលស្របទៅតាមដំណើរការសាងសង់របស់គម្រោងនោះ។

នៅពេលដែលសំណង់ត្រូវបានបញ្ចប់ម្ចាស់គម្រោងនឹងប្រគល់ផ្ទះថ្មីនោះឲ្យទៅអ្នក! និតិវិធីនេះក៏ត្រូវបានអនុវត្តន៍ផងដែរចំពោះខុនដូ អចលនទ្រព្យអាជីវកម្ម ឬអចលនទ្រព្យប្រភេទផ្សេងទៀតដែលបានដាក់លក់មុនគម្រោង។ “គម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ថ្មី” គឺជាពាក្យផ្សេងទៀតដែលពាក់ព័ន្ធគ្នាទៅនឹងការលក់មុនគម្រោងហើយវាក៏ត្រូវអនុវត្តន៍ផងដែរចំពោះគម្រោងបុរីជាច្រើនដែលកំពុងសាងសង់ក្នុងពេលបច្ចុប្បន្ន។

ហេតុអ្វីត្រូវទិញគេហដ្ឋានមុនគម្រោង?

ទិញក្នុងដំណាក់កាលរៀបចំផែនការនៃការអភិវឌ្ឍន៍បានផ្តល់ឱកាសដល់អ្នកទិញក្នុងការជ្រើសរើសទីតាំងដីបានល្អបំផុត ឬយូនីតល្អជាងគេនៅក្នុងគម្រោងទាំងមូល។ ទិញក្នុងដំណាក់កាលបន្ទាប់អ្នកអាចជ្រើសរើសបានទៅតាមការកំណត់មួយដែលមាន។ អ្នកទិញដែលដឹងពីអ្វីដែលពួកគេចង់បាន ប្រហែលជាចង់វិនិយោគនៅដំណាក់កាលនេះជាង។

លើសពីនេះទៅទៀតការទិញមុនគម្រោងអាចអនុញ្ញាតឱ្យមានការផ្លាស់ប្តូរតាមការចង់បានរបស់អ្នកដូចជាការផ្លាស់ប្តូរប្លង់បាត និងការបញ្ចូលគ្នារវាងខុនដូពីរជាប់គ្នាទៅជាយូនីតតែមួយ ហើយមានការជជែកគ្នាច្រើនទៀតទាក់ទងនឹងសម្ភារៈបរិក្ខារ និងគ្រឿងសង្ហារឹមជាដើម។ អ្នកទិញភាគច្រើនដែលមិនងាយពេញចិត្តនឹងអ្វីដែលផ្តល់ជូនស្រាប់ ចូលចិត្តទិញនៅក្នុងដំណាក់កាលនេះជាង ដោយសារតែពួកគេ អាចទទួលបានអ្វីដែលពួកគេចង់បានពីផ្ទះថ្មីរបស់ខ្លួន។

អ្នកទិញមុនគម្រោងក៏ប្រហែលជាអាចទទួលបានការបញ្ចុះតម្លៃផងដែរ ឬអាចមើលឃើញកំណើន ថ្លៃដើមច្រើនជាងអ្នកទិញនៅដំណាក់កាលក្រោយៗ។ វិនិយោគិននិងអ្នកទិញមើលឃើញពីចំណុចទាំងពីរនេះគួរឱ្យទាក់ទាញជាពិសេសនៅពេលដែលចំណុចទាំងពីរនេះរួមបញ្ចូលគ្នា។ នៅទីក្រុងភ្នំពេញការទិញគេហដ្ឋានមុនគម្រោងអាចផ្តល់ផលចំណេញរហូតដល់៣០%។ វាអាចទទួលបានការកើនឡើងតម្លៃដល់ទៅ៦ដងច្រើនជាងតម្លៃធម្មតាចាប់ពី៥%ទៅ១០%នៅពេលទិញបន្ទាប់ពីការសាងសង់។ ជាងនេះទៅទៀត ការទិញមុនគម្រោងនេះអនុញ្ញាតឱ្យអ្នកទិញបង់ប្រាក់ទៅតាមដំណាក់កាល។

តើដំណើរការនៃការទិញមុនគម្រោងមានលក្ខណៈដូចម្ដេច?

ដំណាក់កាលនៃការអភិវឌ្ឍន៍ដែលផ្តល់ឲ្យចំពោះការទិញលក់មុនគម្រោង ត្រូវបានគេហៅថា “ការលក់មុនគម្រោង”។ អ្នកអភិវឌ្ឍន៍នៅតែស្ថិតនៅក្នុងដំណើរការនៃការបញ្ជាក់ពីផែនការមេ ការទទួលបានការអនុញ្ញាតសាងសង់ស្របច្បាប់ និងការអនុវត្តន៍ទៅតាមការវាយតម្លៃពីផលប៉ះពាល់បរិស្ថាន។ នៅដំណាក់កាលដំបូងនេះអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ថែមទាំងត្រូវការប្រាក់ដើម្បីដំណើរការ គម្រោងបន្តទៀត ដោយសារតែការទិញនៅពេលនេះត្រូវរង់ចាំជាយូរមុននឹងការសាងសង់ត្រូវបានបញ្ចប់ ហើយហានិភ័យមានច្រើនជាងនៅក្នុងដំណាក់កាលក្រោយៗ។ ដូច្នេះហើយទើបម្ចាស់គម្រោងជាទូទៅផ្តល់ការលើកទឹកចិត្តដល់អ្នកទិញក្នុងដំណាក់កាលដំបូងៗ។ បន្ថែមពីលើតម្លៃធូរថ្លៃទៀតនោះអ្នកអភិវឌ្ឍន៍អាចផ្តល់ជូនការធានាលើផលចំណេញពីការជួលជម្រើសនៃការបង់ប្រាក់ឱកាសក្នុងការប្ដូរតាមបំណង និងអត្ថប្រយោជន៍ផ្សេងៗទៀត។

នៅពេលចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចសន្យាអ្នកត្រូវតែដាក់ប្រាក់តម្កល់ ហើយចំនួនប្រាក់តម្កល់អាចមានរហូតដល់៥០%នៃតម្លៃផ្ទះប៉ុន្តែកិច្ចសន្យាខ្លះក៏អាចត្រូវការប្រាក់តម្កល់ទាបជាងនេះដែរ។ ជាងនេះទៅទៀតមានបូរីមួយចំនួនដែលមិនតម្រូវឱ្យមានការដាក់ប្រាក់តម្កល់ដំបូង។ ប្រការនេះបង្ហាញថាតម្លៃ និងនិតិវិធីខុសប្លែកពីគ្នារវាងអ្នកអភិវឌ្ឍន៍មួយទៅអ្នកអភិវឌ្ឍន៍មួយទៀត។ ត្រង់ចំណុចនេះការកំណត់ផែនការអាចនឹងត្រូវបានផ្លាស់ប្តូរ ដែលពេលខ្លះអ្នកទិញមិនបានដឹងនោះទេ។ ជារឿយៗការទូទាត់ប្រាក់នឹងត្រូវបានចងភ្ជាប់ជាមួយនឹងការប្រព្រឹត្តទៅនៃការសាងសង់ ហើយភាគរយ នៃការទូទាត់សងនឹងស្របគ្នាទៅនឹងភាគរយនៃគម្រោងដែលបានបញ្ចប់ផងដែរ។