ចំនុចសំខាន់ដែលអ្នកត្រូវដឹង មុនពេលស្នើសុំកម្ចីប្រាក់ទិញផ្ទះ

ការស្នើសុំកម្ចីប្រាក់ទិញផ្ទះ គឺជាការពិចារណាដ៏សំខាន់មួយសម្រាប់មនុស្សជាច្រើនដែលត្រូវ ការទិញ លក់ រឺចង់ក្លាយជាម្ចាស់ អចលនទ្រព្យប្រភេទអ្វីមួយ។ ខណៈដែលទស្សនៈកម្ចីពី ធនាគារស្តាប់ទៅឃើញថាស្តាប់ទៅដូចជាឲរឿងសាមញ្ញណាស់ ធាតុពិតវាអាចនឹងមិនស្រួល ដូចអ្វីដែលអ្នកគិតនោះទេ។ ប៉ុន្តែសូមលោកអ្នក កុំបារម្ភ Realestate.com.kh នៅទីនេះ ដើម្បីជួយបកស្រាយចម្ងល់ និងគន្លឺះសំខាន់ៗក្នុងការ ដាក់ស្នើកម្ចីទិញផ្ទះ!

តើកម្ចីទិញផ្ទះគឹជាអ្វី?

កម្ចីទិញផ្ទះ គឺជាការខ្ចីប្រាក់ដែលប្រើប្រាស់ផ្ទះ រឺដីរបស់អ្នកជាទ្រព្យតម្កល់។ ដូច្នេះប្រសិនជាអ្នក មិនមានលទ្ធភាពរំលោះប្រាក់ដែលអ្នកបានខ្ចីវិញ ភាគីផ្តល់កម្ចីអាចមានសិទ្ធិប្រើ់ប្រាស់ទ្រព្យ ដែលលោកអ្នកបានបញ្ចាំ រឺភាសាគេនិយមនិយាយហៅថា  រឹបអូសទ្រព្យសម្បត្តិ។ 

ជាទូទៅ នៅពេលដែលលោកអ្នកមិនមានលទ្ធភាពប្រាក់តាមការកំណត់នោះ ភាគីផ្តល់កម្ចី (ភាគច្រើនគឺធនាគារ)​ នឹងយកអចលនទ្រព្យរបស់លោកអ្នកទៅដាក់លក់ដើម្បីដោះស្រាយ បំណុលដែលនៅសល់។ ថ្វីបើភាគីកម្ចីមានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ទ្រព្យដែលអ្នកដាក់បញ្ជាំនោះមែន ប៉ុន្តែទ្រព្យនោះនៅតែជាកម្មសិទ្ធិរបស់លោកអ្នកដដែល ហើយភាគីផ្តល់កម្ចីមិនមាន សិទ្ធិធ្វើអ្វីប៉ះពាល់ដល់ទ្រព្យរបស់អ្នកឡើយ ប្រសិនជាលោកអ្នកធ្វើការបង់ប្រាក់សំណងបាន ទៀងទាត់។ 

​ប្រសិនជាលោកអ្នកមិនធ្លាប់ស្នើសុំកម្ចីប្រាក់សម្រាប់ទិញផ្ទះពីមុននោះទេ វាជាការចាំបាច់ដែល អ្នកត្រូវដឹងពីចំនុចទាំងពីរនេះ៖ 

១. តើលោកអ្នកមានសមត្ថភាពបង់កម្រិតណា?​

២. តើលោកអ្នកមានសមត្ថភាពខ្ចីកម្រិតណា?

សំនួរទាំងពីរនេះសំខាន់ព្រោះថា ធនគារ រឺភាគីផ្តល់កម្ចីមិនមែនផ្តល់ប្រាក់ឱ្យអ្នកខ្ចីដោយមើលថាតើលោកអ្នកចាយប្រាក់អស់ប៉ុន្មានក្នុងមួយខែៗនោះទេ ប៉ុន្តែធាតុពិតគឺពួកគេមើលទៅលើតើលោកអ្នកមានសមត្ថភាពក្នុងការខ្ចី បានកម្រិតណាដើម្បីទិញផ្ទះរបស់ខ្លួន បន្ទាប់ពីដកថ្លៃចាយវាយចាំបាច់ប្រចាំខែរួច។

១. តើលោកអ្នកមានសមត្ថភាពបង់កម្រិតណា?​
មុនពេលដែលសម្រេចចិត្តខ្ចីប្រាក់ លោកអ្នកក៏ត្រូវដឹងដូចគ្នាតើលោកអ្នកអាចមានសមត្ថភាព បង់ត្រលប់វិញប៉ុន្មាននៅក្នុងមួយខែ បន្ទាប់ពីដកចំនាញចាំបាច់ចេញអស់។ ប្រសិនជាលោក អ្នកគណនាមិនបានត្រឹមត្រូវនោះទេ នោះលោកអ្នកអាចនឹងមានបញ្ហាធំ ព្រោះមិនអាចទ្រាំទ្រ នឹង ការបង់រំលោះត្រលប់ទៅភាគីផ្តល់កម្ចីវិញ។ 

ក្រៅពីនេះ ភាគីផ្តល់កម្ចីក៏នឹងមើលទៅលើប្រាក់ចំនូលបច្ចុប្បន្ន ប៉ាន់ស្មានចំនូលនាពេល អនាគត ប្រាក់សន្សំ និងប្រវត្តឥនទានរបស់លោកអ្នក ដើម្បីប្រៀបធៀបទៅនឹងបំណុលដែល អ្នកត្រូវជំពាក់។

២. តើលោកអ្នកមានសមត្ថភាពខ្ចីកម្រិតណា?
ទន្ទឹមនឹងនេះ ពួកគេក៏មើលទៅលើតម្លៃផ្ទះដែលលោកអ្នកទិញ និងថាតើផ្ទះនោះអាចនឹង កើនឡើងតម្លៃប៉ុន្មាននាពេលអនាគត បើប្រៀបធៀបទៅនឹងអត្រាការប្រាក់ដែលអ្នកត្រូវបង់។ ការវិភាគនេះគឺដើម្បីកំណត់ថា​ ប្រសិនជាលោកអ្នកមិនអាចបង់ប្រាក់សងមកធនាគារវិញ ផ្ទះនោះនៅតែមានតម្លៃខ្ពស់ដែលអាចយកមកស៊ីសងនឹងប្រាក់បំណុលសរុបបានដដែល។

ភាគីផ្តល់កម្ចី រឺធនាគារ នឹងប្រើប្រាស់ចំនុចទាំងនេះ ដើម្បីកំណត់ថាតើការផ្តល់កម្ចី មួយនេះគឺមានកម្រិតហានិភ័យប៉ុណ្ណា និងតើពួកគេគួរតែផ្តល់ប្រាក់កម្ចីដល់អ្នករឺអត់។

ដើម្បីស្នើកម្ចីរំលោះផ្ទះ តើមានផ្នែកអ្វីខ្លះដែលអ្នកត្រូវដឹង?

ខាងក្រោមនេះគឺជាផ្នែកមូលដ្ឋានទាំង៣នៃកម្ចីសម្រាប់ទិញផ្ទះ ដោយក្នុងនោះមានចំនួន ប្រាក់កម្ចី អត្រាការប្រាក់ និងរយៈពេលកម្ចី។ 

• ចំនួនកម្ចី គឺជាប្រាក់ដើមដែលអ្នកត្រូវខ្ចី។ ជាទូទៅ ធនាគារនៅកម្ពុជានឹងអនុញ្ញាតឱ្យ លោកអ្នកខ្ចីបានរហូតដល់៧០%នៃតម្លៃ ទ្រព្យដែលអ្នកទិញ រឺដាក់តម្កល់។ 
• អត្រាការប្រាក់ គឺជាភាគរយគិតជាប្រចាំឆ្នាំដែលលោកអ្នកត្រូវបង់ជាមួយនឹងប្រាក់ ដើមសរុប។ ជាទូទៅអត្រាការប្រាក់អាចមានចំនួនថេរ មិនថេរ រឺទាំងពីរយ៉ាងបញ្ជូលគ្នា។ 
• រយៈពេលកម្ចី គឹជារយៈពេលដែលលោកអ្នកជ្រើសរើស ដើម្បីបង់រំលោះបំណុលត្រលប់ទៅ ភាគីកម្ចីវិញ។ ជាទូទៅរយៈពេលកម្ចីអាចមានថេរវេលាពី១៥ឆ្នាំទៅ៣០ឆ្នាំ។ 

ដើម្បីដឹងអំពីចំនួនប្រាក់សរុបដែលអ្នកត្រូវបង់បន្ទាប់ពីកម្ចីរួច លោកអ្នកត្រូវយកប្រាក់ដើម បូកនឹងការប្រាក់។ ចំនួន​ឯការបង់រំលោះវិញ គឺតែងធ្វើឡើងជាប្រចាំខែ។ ការបង់រំលោះមាន បែងចែកជាពីរប្រភេទ គឺរំលោះថយ និងរំលោះថេរ។

តើលោកអ្នកអាចធ្វើយ៉ាងណាដើម្បីបង់ប្រាក់កម្ចីឱ្យឆាប់ចប់?

សម្រាប់អ្នកស្នើសុំកម្ចីភាគច្រើន ច្រើនមិនសូវយកចិត្តទុកដាក់នៅក្នុងការរៀបចំហិរញ្ញវត្ថុ របស់ខ្លួនឱ្យបានត្រឹមត្រូវនៅពេលដែលពួកគេបង់រំលោះជាមួយធនាគារនោះទេ។ ដើម្បីឱ្យកម្ចី រឹតតែចង់ឆាប់ចប់ និងងាយស្រួលក្នុងការបង់សម្រាប់ខែក្រោយ លោកអ្នកគួរមានប្រាក់ខ្លះ សម្រាប់សន្សំទុកដើម្បីរំលោះប្រាក់ដើមចេញខ្លះៗតាមដែលអាចធ្វើទៅបាន។ កាលណាប្រាក់ដើម របស់លោកអ្នកកាន់តែតិច នោះការប្រាក់ក៏ធ្លាក់ចុះតាមនោះដែរដូច្នេះចុងក្រោយលោកអ្នក នឹងឆាប់រំលោះអស់បំណុលរបស់ខ្លួន។

ការប្រើប្រាស់គណនីធនាគារប្រភេទ “offset account”
ប្រសិនជាលោកអ្នកមានលទ្ធភាព ពួកយើងសុំណែនាំអោយលោកអ្នកប្រើប្រាស់គណនី ប្រភេទ “offset account”។ គណនីនេះគឺជាប្រភេទកុងធនាគារដែលបានភ្ជាប់គ្នា ជាមួយនឹងកុងប្រាក់កម្ចី។ ការភ្ជាប់គណនីធនាគារប្រភេទ “offset account” នេះ គឺអនុញ្ញាតឱ្យធនាគារអាចធ្វើការកាត់ប្រាក់របស់អ្នកដោយស្វ័យប្រវត្តិ ដរាបណា លោកអ្នកមានប្រាក់តម្កល់នៅក្នុងនោះ។

អ្វីដែលកាន់តែពិសេសរបស់គណនីប្រភេទនេះលោកអ្នកនឹងមិនអស់ការប្រាក់ច្រើនដូចធម្មតានោះទេ។ ឧទាហរណ៍ កម្ចីរបស់លោកអ្នកមានចំនួន ២០ម៉ឺនដុល្លារ ហើយលោកអ្នក មានប្រាក់៥ពាន់ដុល្លារនៅក្នុងគណនីនេះ ដូច្នេះជានៅពេលដែលអ្នកបង់ អ្នកនឹងបង់ ការប្រាក់សម្រាប់តែចំនួនទឹកប្រាក់ ១៩ម៉ឺន៥ពាន់តែប៉ុណ្ណោះ។ គណនីធនាគារប្រភេទ “offset account” អាចជួយអោយអ្នករួចខ្លួនពីការប្រាក់មួយចំនួន ខណៈដែលលោកអ្នក អាចប្រើប្រាស់ប្រាក់នោះបានធម្មតាប្រសិនជាលោកអ្នកត្រូវការ។ ជម្រើសនេះប្រសើរជាង ការរំលោះប្រាក់ដើមត្រង់ថាអ្នកនៅតែអាចប្រើប្រាស់ប្រាក់របស់អ្នកនៅពេលចាំបាច់។

ប្រើប្រាស់ជម្រើសប្រភេទ “Refinance” ដើម្បីសន្សំប្រាក់ចំនាយបានច្រើនជាងមុន
តាមស្ថានភាពជាក់ស្តែង ជួលកាលនៅពេលលោកអ្នកខ្ចីប្រាក់ពីធនាគារ ការប្រាក់នា ពេលនោះមានចំនួនច្រើន បើប្រៀបធៀបទៅនឹងពេលបច្ចុប្បន្ន ដូច្នេះការជ្រើសរើស “Refinance” ពីធនាគារមួយទៅខ្ចីធនាគារមួយទៀត អាចធ្វើអោយលោកអ្នកសន្សំ ការចំនាយទៅលើអត្រាការប្រាក់បានមួយផ្នែកដែរ។

ចំនុចមួយទៀតដែលលោកអ្នកអាចធ្វើបានគឺធ្វើការព្រឹក្សាជាមួយអ្នកជំនាញផ្នែក
ហិរញ្ញវត្ថុ និងធនាគារដើម្បីមើលថាតើអត្រាការប្រាក់ពីភាគីកម្ចីដែលលោកអ្នកនឹង
ត្រូវខ្ចីសាកសមនឹងអត្រាការប្រាក់ទីផ្សារបច្ចុប្បន្នរឺនៅដើម្បីជៀសវាងការបង់ច្រើន
លើសលប់។

ឧស្សាហ៍រំលោះប្រាក់ដើមទោះតិចៗក៏ដោយ
ជួនកាល ដោយសារតែលោកអ្នកត្រូវប្រើប្រាស់ប្រាក់របស់ខ្លួនដើម្បីទុកចំនាយទៅលើ ចំនាយផ្សេងៗ បានធ្វើឱ្យលោកអ្នកបារម្ភមិនហ៊ានប្រើប្រាស់ប្រាក់ទាំងនោះទៅរំលោះ ប្រាក់ដើម។ តែការពិត ការរំលោះប្រាក់ដើមមិនចាំបាច់ទាល់តែរំលោះច្រើនក្នុងពេល តែមួយក៏បាន។ ធាតុពិតលោកអ្នកអាចរំលោះតិច ប៉ុន្តែច្រើនដង។ ការធ្វើបែបនេះ នឹងជួយអោយលោកអ្នកអាចឆាប់បង់ផ្តាច់ប្រាក់កម្ចីរបស់ខ្លួនបានកាន់តែឆាប់។