អ្វីទៅជាកិច្ចសន្យាទិញ-លក់អចលនទ្រព្យ

តើអ្វីទៅជាកិច្ចសន្យាទិញលក់អចលនទ្រព្យ?

ក្នុងមាត្រា ៥១៥ នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណីបានកំណត់ថាកិច្ចសន្យាទិញលក់គឺជាកិច្ចសន្យាមួយដែលភាគីម្ខាងហៅថា ‘អ្នកលក់’ មានករណីយកិច្ចត្រូវផ្ទេរកម្មសិទ្ធិលើវត្ថុណាមួយទៅឲ្យភាគីម្ខាងទៀតហៅថា ‘អ្នកទិញ’ ហើយអ្នកទិញនេះមានករណីយកិច្ចទូទាត់ប្រាក់ ជាថ្លៃនៃវត្ថុនោះទៅឲ្យអ្នកលក់។

ស្របតាមនិយមន័យនេះ យើងអាចកំណត់ថាកិច្ចសន្យាទិញលក់អចលនទ្រព្យគឺជាកិច្ចសន្យាមួយដែលភាគី “អ្នកលក់អចលនទ្រព្យ”’ មានករណីយកិច្ចត្រូវប្រគល់ឬផ្ទេរកម្មសិទ្ធិកាន់កាប់របស់ខ្លួនឲ្យទៅភាគីម្ខាងទៀតដែលជា “អ្នកទិញអចលនទ្រព្យ”’ ហើយអ្នកទិញនេះមានករណីយកិច្ចទូទាត់ប្រាក់ជាថ្លៃនៃទ្រព្យនោះទៅឲ្យអ្នកលក់វិញ។

តើកិច្ចសន្យាទិញលក់មានប៉ុន្មានប្រភេទ?

ជាទួទៅការទិញលក់មានទម្រង់ និងរូបភាពខុសៗគ្នាដែលសកម្មភាពបែបនេះកើតឡើងនៅគ្រប់ទីកន្លែងក្នុងជីវភាពប្រចាំថ្ងៃមានដូចជា៖ ការប្រកបអាជីវកម្មនានា និងការដោះដូរទំនិញ និងសេវាកម្មផ្សេងៗ។

ទោះយ៉ាងណាគេអាចសង្កេតឃើញថាកិច្ចសន្យាទិញលក់ជាធម្មតាបានធ្វើឡើងតាមរូបភាពពីរបែបគឺការទិញលក់ដែលធ្វើឡើងត្រឹមតែផ្ទាល់មាត់ និងការទិញលក់ដែលមានធ្វើកិច្ចសន្យាជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ។

ការទិញលក់ត្រឹមតែមាត់ទទេជាប្រភេទនៃកិច្ចសន្យាទិញលក់មួយដែលការព្រមព្រៀងទិញលក់រវាងអ្នកទិញ និងអ្នកលក់បានធ្វើឡើងដោយផ្ទាល់មាត់ដែលតាមធម្មតានេះជាសកម្មភាពដោះដូរ បែបសាមញ្ញ និងក្នុងទំហំទឹកប្រាក់តិចតួចដូចជា៖ ការទិញសំលៀកបំពាក់ ឬទិញម្ហូបអាហារជាដើម។ ប៉ុន្តែគេក៏អាចធ្វើជាលិខិតព្រមព្រៀងលាយលក្ខណ៍អក្សរបានដែរដោយធ្វើជាលិខិត ឯកជនរវាងអ្នកលក់ និងអ្នកទិញផ្ទាល់ ឬលិខិតយថាភូតដែលមានការទទួលស្គាល់ពីមន្ត្រីសាធារណៈ។

កិច្ចសន្យាទិញលក់ប្រភេទនេះក៏មានសុពលភាពពេញលេញតាមផ្លូវច្បាប់ដែរដោយហេតុថាកិច្ចសន្យាទិញលក់ ជាទូទៅច្បាប់មិនតម្រូវថាត្រូវតែធ្វើឡើងជាលាយលក្ខណ៍អក្សរនោះទេនេះបើមាត្រា៥១៦នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណី។

ទោះយ៉ាងណាក្នុងច្បាប់ដដែលនៅក្នុងករណីមានបញ្ញត្តិពិសេសដែលសំដៅដល់កិច្ចសន្យាទិញ លក់អចលនទ្រព្យរួមមាន៖ ផ្ទះ ឬដីធ្លីជាដើមនោះកិច្ចសន្យាទិញលក់ត្រូវធ្វើឡើងជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ។

ហេតុអ្វីត្រូវធ្វើកិច្ចសន្យាជាលាយលក្ខណ៍អក្សរពេលទិញលក់អចលទ្រព្យ?

ការទិញលក់អចលនទ្រព្យ (មានទំហំទឹកប្រាក់ច្រើន) ត្រូវតែធ្វើឡើងជាកិច្ចសន្យាជាលាយលក្ខណ៍អក្សរតាមទម្រង់លិខិតយថាភូតដែលមានការទទួលស្គាល់ពីមន្រីសាធារណៈ មេធាវី ឬសាក្សីជាចាំបាច់។ ជាទូទៅនៅក្នុងកិច្ចសន្យានេះត្រូវទាមទាឲ្យមានមេធាវីជួយសម្របសម្រួលក្នុងដំណើរការរៀបចំឯកសារ និងការតាក់តែងខសន្យានានាសម្រាប់កិច្ចសន្យាទាំងមូល។ មេធាវីជាភាគីមួយ ដ៏សំខាន់មួយក្នុងការដឹងឮពីការទិញលក់របស់ភាគីទាំងពីរ។ ហើយនៅក្នុងកិច្ចសន្យានោះទៀតសោតក៏តម្រូវឲ្យមានសាក្សីចុះហត្ថលេខា ឬផ្តិតមេដៃទទួលស្គាល់លើលិខិតផ្លូវការមួយនេះ។

ម្យ៉ាងវិញទៀតការធ្វើកិច្ចសន្យាទិញលក់ត្រឹមត្រូវគឺអាចបញ្ជាក់ពីភាពស្របច្បាប់ និងភាពច្បាស់លាស់ អំពីខ្លឹមសារ និងលក្ខខណ្ឌចាំបាច់នានាដែលបានតាក់តែងឡើងដើម្បីរក្សាសុវត្ថិភាពសម្រាប់ភាគីទាំងសងខាង។

រាល់ឯកសារទាំងនេះជាភស្តុតាងចាំបាច់មួយក្នុងការជំទាស់ ឬតវ៉ាក្នុងករណីមានវិវាទកើតឡើង។ វិវាទទាំងនេះអាចមានដូចជា៖ ការបង់ប្រាក់ចំនួនសរុបនៃតម្លៃអចលនទ្រព្យរយៈពេលទូទាត់ប្រាក់ ទីតាំង ទំហំ និងប្រភេទផ្ទះ ឬដី និងប្លង់ដីជាដើម។

តើអ្នកលក់ និងអ្នកទិញមានសិទ្ធិ និងករណីកិច្ចបែបណានៅក្នុងកិច្ចសន្យា?

ទាំងអ្នកលក់ និងអ្នកទិញអាចជានីតិបុគ្គល ឬរូបវន្តបុគ្គលដែលមានសញ្ជាតិខ្មែរ ឬបរទេសត្រូវមានសិទ្ធិគ្រប់គ្រាន់ក្នុងទិញលក់ និងកាន់កាប់អចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជា។ ភាគីទាំងពីរត្រូវមានសិទ្ធិពេញលេញក្នុងការចុះកិច្ចសន្យា ឬផ្តិតមេដៃនៅលើកិច្ចសន្យាទិញលក់។

ទាក់ទងនឹងករណីកិច្ចរបស់អ្នកទិញវិញ គេអាចនិយាយដោយខ្លីថាអ្នកទិញមានកាតព្វកិច្ចបង់ថ្លៃទៅតាមតម្លៃដែលបានព្រមព្រៀងគ្នាតាមកាលបរិច្ឆេទ និងទីកន្លែងដែលបានកំណត់នៅក្នុងកិច្ចសន្យា។ ចំណែកអ្នកលក់វិញត្រូវផ្ទេរសិទ្ធិគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យដែលបានព្រមព្រៀងលក់នោះទៅឲ្យអ្នកទិញ ។

ក្នុងករណីការផ្ទេរសិទ្ធិកាន់កាប់អចលទ្រព្យត្រូវធ្វើនៅពេលក្រោយបន្ទាប់ពីរយៈពេលណាមួួយអ្នកលក់មានករណីយកិច្ចថែរក្សាអចលនទ្រព្យនោះឲ្យបានគង់វង្ស និងមានគុណភាពល្អដូចមាន កំណត់ក្នុងកិច្ចសន្យាពីដំបូងរហូតដល់ពេលប្រគល់ទៅឲ្យអ្នកទិញ។ ប្រសិនមានការខូចខាតនោះអ្នកលក់ត្រូវទទួលខុសត្រូវចំពោះអ្នកទិញទៅតាមអ្វីដែលបានចែងក្នុងកិច្ចសន្យា។

ហេតុអ្វីការទិញលក់មានបញ្ហាបន្ទាប់ពីធ្វើកិច្ចសន្យា?

បញ្ហាអាចកើតមានឡើងប្រសិនបើអ្នកទិញមិនបានត្រួតពិនិត្យឲ្យបានគ្រប់ជ្រុងជ្រោយមិនបានសាកសួរអ្នកលក់ឲ្យបានច្បាស់លាស់ពីចំណុចវិជ្ជមាន និងអវិជ្ជមានរបស់អចលនទ្រព្យនោះ។

ជាធម្មតាអ្នកលក់មានករណីយកិច្ចផ្តល់ព័ត៌មានទាំងនេះប៉ុន្តែអ្នកលក់មួយចំនួនមានបំណងលាក់បាំង ដោយផ្តល់ព័ត៌មានមិនគ្រប់គ្រាន់ ឬមិនច្បាស់លាស់។ ក្នុងរកណីអ្នករកឃើញថាអ្នកលក់មានចេតនាលាក់បាំង (ឬឆបោក) អ្នកទិញអាចសុំលុបចោលកិច្ចសន្យានេះវិញបាន។

ដើម្បីបញ្ជៀសពីបញ្ហាតើត្រូវពិនិត្យលើចំណុចអ្វីខ្លះមុនពេលចុះកិច្ចសន្យាទិញលក់ អចលនទ្រព្យ?

ជាការពិតការទិញលក់ត្រូវមានការប្រុងប្រយ័ត្នបំផុតដើម្បីជៀសវាងពីការឆបោកណាមួយ។ ចំណុចមួយដែលសំខាន់បំផុតគឺប្លង់កម្មសិទ្ធិកាន់កាប់ខ្លឹមសារនៃសិទ្ធិលើអចលនវត្ថុព្រំប្រទល់នៃអចលនទ្រព្យ និងការជាប់បន្ទុកផ្សេងៗដូចជាដីចំណែកផ្លូវជាដើម (ដោយត្រូវដឹងថារដ្ឋនឹងទុកជាដីចំណែកផ្លូវប៉ុន្មានម៉ែត្រ)។

ទាក់ទងនឹងការឆបោកវិញការប្រោកប្រាស់អាចមានច្រើនរូបភាពដូចជា៖ ការប្រើប្រាស់ប្លង់កម្មសិទ្ធិចំនួនពីរ (ប្លង់រឹង និងប្លង់ទន់) សម្រាប់លក់ទៅអោយអ្នកទិញផ្សេងគ្នា ការលក់ដីមានវិវាទ ឬដីហាមឃាត់តាមផ្លូវតុលាការ ការលក់ដោយយកប្រាក់កក់មុន ការលក់ដោយប្រើប្រាស់ម្ចាស់ក្លែងក្លាយ ការលក់ដីក្នុងតំបន់មាន ទឹកជំនន់ ការបង់ប្រាក់មុនគម្រោង និងការលក់ដីដោយប្រើប្រាស់ប្លង់រឹងក្លែងក្លាយជាដើម៕