អ្នកជំនាញជនជាតិថៃ៖ “វិស័យអចលនទ្រព្យកម្ពុជាដើរក្រោយថៃមួយជំហាន”

ប្រទេសកម្ពុជាមានកំណើនវិស័យអចលនទ្រព្យល្អប្រសើរជាមួយកំណើននៃការសាងសង់រីកដុះដាលនៅទូទាំងប្រទេស ប៉ុន្តែវិស័យនេះក៏នៅតែមើលឃើញថាមានគម្លាតឆ្ងាយនៅឡើយពីទីផ្សារនៅប្រទេសជិតខាង។

ប្រទេសថៃមានទីផ្សារអចលនទ្រព្យដែលមានភាពចាស់ទុំមួយនៅតំបន់អាស៊ីអាគ្នេយ៍។ ទីផ្សារប្រទេសនេះត្រូវបានគេមើលឃើញថាអាចធានាបានស្ថេរភាពមានទំហំនៃការវិនិយោគ និងចំនួនគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ថ្មីៗដ៏ច្រើន។

នៅពេលបច្ចុប្បន្នវិនិយោគិនជាច្រើននៅតែយល់ឃើញថាការវិនិយោគនៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជាមានហានិភ័យខ្ពស់។ ប៉ុន្តែគេក៏ជឿថាកម្ពុជាជាទីតាំងល្អការវិនិយោគនឹងទទួលបានផល ចំណេញលឿន ជាមួយអត្រាចំណេញខ្ពស់ជាងប្រទេសថៃ ហើយតម្លៃអចលនទ្រព្យថែមទាំងនៅមាន កម្រិតទាបជាងប្រទេសជិតខាងនៅឡើយ។

ប៉ុន្ដែតើទីផ្សារទាំងពីរមានលក្ខណៈខុសគ្នាដូចម្តេច?

ក្រុមហ៊ុន Realestate.com.kh បានជួបជាមួយលោក Sopon Pornchokchai ដែលជាប្រធាន ក្រុមហ៊ុន Fiabci-Thai និងជាសមាជិកក្រុមប្រឹក្សាអចលនទ្រព្យ Asean Real Estate Network Alliance។ លោកក៏ជាអ្នកគ្រប់គ្រងក្រុមហ៊ុនភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យ Agency for Real Estate Affairs នៅប្រទេសថៃផងដែរ។

តើអ្វីជាចំណុចដូចគ្នា និងភាពខុសគ្នារវាងទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅក្នុងប្រទេសថៃ និងប្រទេសកម្ពុជា? តើប្រទេសកម្ពុជាកំពុងដើរតាមលំនាំនៃការអភិវឌ្ឍរបស់ថៃកាលពីអតីតកាលមែនឬទេ?

ចម្លើយ៖ នៅក្នុងឆ្នាំ២០០៩ខ្ញុំបានធ្វើការស្ទង់មតិមួយនៅរាជធានីភ្នំពេញ។ ខ្ញុំបានរកឃើញថាប្រភេទផ្ទះអាជីវកម្មគឺជាទីផ្សារលំនៅដ្ឋានដ៏ធំដែលវាមានលក្ខណៈស្រដៀងនឹងប្រទេសថៃក្នុងឆ្នាំ ១៩៨២ ។

នៅឆ្នាំ២០១៥ខ្ញុំបានធ្វើការស្រាវជ្រាវមួយទៀត ហើយបានរកឃើញថាខុនដូមានរហូតដល់មួយភាគបីនៃទីផ្សារលំនៅដ្ឋាននៅក្នុងរាជធានីភ្នំពេញ។ ចំណែកនៅទីក្រុងបាងកកចំនួនខុនដូមានពាក់កណ្តាលនៃទីផ្សារលំនៅដ្ឋានទាំងមូល។

ប៉ុន្តែសព្វថ្ងៃនេះខុនដូនៅកម្ពុជាអាចនឹងមានប្រហែល៥០%នៃទីផ្សារលំនៅដ្ឋានជាផ្លូវការ។ ចំណែកនៅទីក្រុងបាងកកវិញខ្ញុំគិតថាខុនដូមានប្រហែល៦០%។ ជាក់ស្តែងប្រទេសកម្ពុជាកំពុងតែមានភាពស្រដៀងគ្នាទៅនឹងទីក្រុងបាងកកដែរ ប៉ុន្តែកម្ពុជាត្រូវការហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធបន្ថែមទៀតដើម្បីជំរុញកំណើន។

តើអ្វីជាភាពខ្លាំង និងភាពខ្សោយនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យកម្ពុជា?

ចម្លើយ៖ ចំណុចខ្លាំងរបស់កម្ពុជាគឺកម្ពុជាមានសេដ្ឋកិច្ចរឹងមាំជាងមុន។ អចលនទ្រព្យមានតម្លៃសមរម្យដែលធ្វើឲ្យប្រជាជនមានលទ្ធភាពទិញបាន។ ប្រទេសកម្ពុជាបានទាក់ទាញការវិនិយោគពីក្រៅប្រទេសជាច្រើនជាពិសេសវិនិយោគិនពីប្រទេសចិន។

ជាការពិតណាស់វិនិយោគិនចិនប្រហែលជានឹងគ្របដណ្ដប់លើទីផ្សារទាំងមូលហើយខ្ញុំគិតថានេះអាចជាការគំរាមកំហែងដល់លទ្ធភាពចំណាយក្នុងរយៈពេលវែង។ ចំណុចនេះមានន័យថាតម្លៃអចលនទ្រព្យអាចឡើងខ្ពស់ដែលធ្វើឲ្យអ្នកក្នុងស្រុកមិនមានលទ្ធភាពទិញបាននៅពេលអនាគត។

តើលោកយល់បែបណា ចំពោះទីផ្សារអចលនទ្រព្យកម្ពុជាក្នុងរយៈ ៥ ទៅ ១០ ឆ្នាំខាងមុខ?

ចម្លើយ៖ ប្រទេសកម្ពុជា និងបណ្តាប្រទេសជាច្រើនក្នុងតំបន់អាស៊ានគឺពឹងផ្អែកលើការវិនិយោគយ៉ាងច្រើនពីប្រទេសចិន។ ប្រសិនបើភាពតានតឹងពាណិជ្ជកម្មរវាងសហរដ្ឋអាមេរិក និងចិននៅតែបន្តនោះប្រទេសកម្ពុជាអាចមានផលប៉ះពាល់មួយចំនួនដែរ។

ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយប្រសិនបើប្រទេសចិននៅមានសេដ្ឋកិច្ចរឹងមាំនោះមានន័យថាប្រទេសកម្ពុជានឹងបន្តមានភាពរីកចម្រើនរបស់ខ្លួនបន្ថែមទៀត។ កក្តាដ៏សំខាន់មួយទៀតគឺវិស័យទេសចរណ៍កម្ពុជាមានកំណើនភ្ញៀវទេសចរដ៏ច្រើនពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ។ រីឯជើងហោះហើរដោយផ្ទាល់បានពង្រីកថែមនៅកម្ពុជាយើងអាចរំពឹងថាវានឹងផ្តល់ការងារកាន់តែច្រើនថែមទៀតនៅក្នុងវិស័យនេះ។

តើលោកអាចអាចប្រាប់បានទេ ថាតើទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅប្រទេសថៃមានលក្ខណៈដូចម្ដេច?

ចម្លើយ៖ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅប្រទេសថៃនៅតែមានកំណើន ប៉ុន្តែហាក់មានភាពមិនច្បាស់លាស់មួយចំនួនដោយសារតែស្ថានភាពនយោបាយមិនអំណោយផល។ វិស័យទេសចរណ៍គឺជាផ្នែកមួយ ដ៏សំខាន់បំផុតសម្រាប់ថៃ។ អ្នកទិញដែលជាជនបរទេសគឺជាផ្នែកមួយដ៏ធំនៃទីផ្សារ ដែលគ្របដណ្ដប់ប្រមាណ២០%នៃតម្រូវការទាំងអស់។

ផ្សារទំនើប ហាងលក់ទំនិញ និងសណ្ឋាគារកំពុងរីកលូតលាស់យ៉ាងឆាប់រហ័សនៅក្នុងប្រទេសថៃ។ អចលនទ្រព្យបែបឧស្សាហកម្មក៏កំពុងតែរីកដុះដាលនៅក្នុងតំបន់សេដ្ឋកិច្ចភាគខាងកើតនៃ ប្រទេសនេះ។

អចលនទ្រព្យបែបលំនៅដ្ឋានមានចំនួនច្រើន ដែលគ្រប់គ្រងរហូតដល់ ៧០% នៃទីផ្សារ។ បច្ចុប្បន្ននេះ ផ្ទះជាង ៤៥០,០០០ ខ្នង មាននៅក្នុងទីផ្សារ ដែលមានតម្លៃសរុបខ្ទង់ ៤១ ពាន់លានដុល្លារ។ ទាក់ទងតម្លៃផ្ទះនៅក្នុងទីក្រុងបាងកក ផ្ទះមានតម្លៃជាមធ្យម ១៣៧,០០០ ដុល្លារក្នុងមួយយូនីត។

តើលោកមើលឃើញថាទីផ្សារអចលនទ្រព្យរបស់ប្រទេសថៃនឹងផ្លាស់ប្តូរដូចម្តេចក្នុងរយៈពេល ៥ ទៅ ១០ ខាងមុខ?

ទាក់ទងនឹងការផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋានខ្ញុំរំពឹងថាការផ្គត់ផ្គង់អាចកើនឡើងជាមធ្យម៣%ក្នុងមួយឆ្នាំ។ ចំណែកតម្លៃវិញតម្លៃខុនដូខ្ពស់អាចកើន៥%ឬ៦%ក្នុងមួយឆ្នាំ។ ប៉ុន្តែសម្រាប់អគារ លំនៅដ្ឋានកម្ពស់ទាបអាចផលចំណេញអាចមានត្រឹម២%ប៉ុណ្ណោះ។ សម្រាប់អចលនទ្រព្យបែបពាណិជ្ជកម្មខ្ញុំយល់ថាតំបន់ជិតព្រំប្រទល់ជាមួយប្រទេសកម្ពុជានឹងមានសក្តានុពលក្នុងរយៈពេល១ទសវត្សរ៍ខាងមុខ៕